Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
Sector kanton
Locatie Groningen
Zaak\rolnummer: 463862 EJ VERZ 10-316
Beschikking ex artikel 7:230a BW d.d. 8 september 2010
inzake
de besloten vennootschap Q. B.V.,
gevestigd te Groningen,
verzoeker, hierna de B.V. te noemen,
gemachtigde mr. B.J. van den Berg, advocaat te Zwolle,
tegen
Q.,
wonende te [adres],
verweerster, hierna Q. te noemen,
gemachtigde mr. G.B. de Jong, advocaat te Hoogezand.
PROCESGANG
De B.V. heeft bij verzoekschrift primair verzocht om haar niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek en subsidiair om de wettelijke termijn van twee maanden waarin de B.V. ontruimingsbescherming geniet te verlengen met een termijn van twaalf maanden, althans een door de kantonrechter te bepalen termijn, één en ander kosten rechtens.
Q. heeft een verweerschrift ingediend. Samengevat concludeert hij tot afwijzing van het verzoek van de B.V. en voor zover nodig - geheel subsidiair - om de ontruimingstermijn te beperken tot een periode van zes maanden.
De mondelinge behandeling heeft in aanwezigheid van partijen (de B.V. deugdelijk vertegenwoordigd door R.) en hun gemachtigden plaatsgevonden op 25 augustus 2010. Voorafgaand aan de comparitie heeft de gemachtigde van de B.V. stukken in het geding gebracht. Q. heeft ter gelegenheid van de comparitie stukken in het geding gebracht. Van het verhandelde is door de griffier aantekening gehouden.
De beschikking is bepaald op heden.
OVERWEGINGEN
1. De feiten
1.1. De B.V. begeeft zich op het terrein van de im- en export en de groot- en agentuurhandel in wapenen en vuurwapenen alsmede van de im- en export en de groot- en agentuurhandel in munitie-, jacht-, kampeer- en sportartikelen, alsook luchtbuksen en toebehoren.
1.2. Tussen R., sinds 2 mei 2005 bestuurder van de B.V., en Q. heeft een transactie plaatsgevonden waarbij Q., op dat moment enig bestuurder van en alleen houder van alle aandelen in Q. Beheer B.V., alle aandelen in het kapitaal van Q. Beheer B.V. heeft overgedragen aan R. Ten aanzien van deze transactie is op 7 maart 2005 een concept-intentieovereenkomst tot stand gekomen. Naar aanleiding hiervan hebben besprekingen en heeft ook e-mail-verkeer plaatsgevonden.
1.3. Vervolgens is de transactie definitief neergelegd in de intentieverklaring van 10 maart 2005.
1.4. Van de transactie maakt deel uit de tussen partijen gesloten huurovereenkomst op grond waarvan de B.V. met ingang van 2 mei 2005 van Q. huurt vier van de in totaal dertien compartimenten van de munitiebunker die is gelegen aan [adres] te Groningen. De overeenkomst is in overleg met beide partijen door een derde opgesteld.
1.5. In artikel 3 van de huurovereenkomst is bepaald:
"3.1. Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaar, ingaande op 2 mei 2005 en lopende tot 1 mei 2010;
3.2. Na het verstrijken van de in 3.1. genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 5 jaar, derhalve tot en met 1 mei 2015. Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 5 jaar.
3.3. Huurder heeft een koopoptie tot 1 mei 2010 voor grond en opstallen (13 bunkercompartimenten) voor een bedrag van € 200.000 (k.k.) naar het prijspeil per 1 januari 2005. [...].
Op 1 mei 2010 vervalt de koopoptie en vanaf die datum heeft huurder een eerste recht van koop."
1.6. De tussen partijen gesloten huurovereenkomst is aan te merken als een overeenkomst als bedoeld in artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek.
1.7. Bij brief van 26 maart 2009 heeft Q. de huurovereenkomst per 1 mei 2010 aan de B.V. opgezegd. Q. heeft bij brief van 12 april 2010 de ontruiming aangezegd per 1 mei 2010. De B.V. heeft Q. laten weten niet in te stemmen met de huuropzegging.
2. De standpunten van partijen
Primair
2.1. De B.V. stelt zich kort gezegd op het standpunt dat partijen een overeenkomst hebben gesloten die bij ommekomst van de eerste termijn van vijf jaar niet kan worden opgezegd, maar aansluitend voortduurt voor een periode van vijf jaar.
2.2. Q. stelt daarentegen dat de modelovereenkomst van de ROZ voor de opstelling van de huurovereenkomst als leidraad heeft gediend. Daarin is wel degelijk een opzeggingsbepaling opgenomen. Dat deze niet is overgenomen in de huurovereenkomst betreft een omissie. Partijen hebben niet de bedoeling gehad om tussentijdse opzegging uit te sluiten.
Subsidiair
2.3. Voor het geval de kantonrechter zal oordelen dat er sprake is van een rechtsgeldige huuropzegging en de ontruimingsaanzegging wel rechtsgeldig is, stelt de B.V. dat haar belangen, te weten de continuering van haar bedrijf, boven die van Q. dienen te prevaleren. Om die reden dient de ontruimingstermijn met twaalf maanden te worden verlengd.
2.4. Q. stelt dat nu de B.V. geen gebruik heeft gemaakt van de koopoptie die tot 1 mei 2010 gold hij er belang bij heeft het gehuurde te koop aan te bieden aan de gemeente waardoor hij in ieder geval een redelijke vergoeding kan realiseren van zijn eigendom. Het verzoek om verlenging dient daarom te worden afgewezen.
3. De beoordeling
3.1. De B.V. heeft primair verzocht om haar in het verzoek ex artikel 7:230a BW niet-ontvankelijk te verklaren. Subsidiair heeft zij verzocht de ontruimingstermijn te verlengen met een jaar.
3.2. Naar het oordeel van de kantonrechter is het primaire verzoek in strijd met het wettelijke stelsel. Aan een verzoek ex artikel 7:230a BW dient immers ten grondslag te liggen dat er inmiddels rechtsgeldig een eind is gekomen aan de huurovereenkomst. Niettemin kan de huurder als dan om ontruimingsbescherming vragen.
3.3. In de onderhavige zaak heeft de B.V. als uitgangspunt gekozen dat er nog geen eind is gekomen aan de huurovereenkomst, zodat zij, zo heeft zij betoogd, bij ontstentenis van belang niet ontvankelijk zou moeten worden verklaard. De kantonrechter overweegt daaromtrent nader als volgt.
3.4. Hoewel de B.V. moet worden nagegeven dat haar redenering op zich zelf consistent is, snijdt deze geen hout, nu zij welbeschouwd om een verklaring voor recht vraagt dat de huurovereenkomst van partijen is voortgezet. Artikel 7:230a BW is daarvoor evenwel niet geschreven.
3.5. De kantonrechter zal het verzoek van de B.V. dan ook opvatten als een voorwaardelijk verzoek, een verzoek voor zover later, in een bodemprocedure, mocht blijken dat de huurovereenkomst rechtgeldig is geëindigd middels opzegging. In de onderhavige zaak zal die laatste rechtsvraag derhalve onbesproken blijven.
3.6. Deze benadering laat zich vergelijken met een voorwaardelijk verzoek ex artikel 7:685 BW. Aan dergelijke verzoeken ligt immers ook ten grondslag de fictie dat er nog geen einde is gekomen aan de arbeidsovereenkomst. Alleen voor dat geval wordt ontbinding gevraagd. Ook in die procedure kan de werkgever niet primair met succes zijn niet ontvankelijkheid bepleiten, stellende dat, bijvoorbeeld, het ontslag op staande voet terecht is gegeven en dat de kantonrechter zulks in de voorwaardelijke ontbindingsprocedure dient te toetsen, aangezien die onderliggende vraag in de bodemprocedure aan de orde dient te komen.
3.7. Kortom, in deze procedure zal de kantonrechter hebben te beoordelen of een belangenafweging moet leiden tot verlenging van de ontruimingstermijn, zulks in de wetenschap dat een uitspraak daarover alleen van belang is als in de bodemprocedure komt vast te staan dat de huurovereenkomst is geëindigd. Komt het tegenovergestelde vast te staan dan is de beschikking in dezen uiteraard zonder betekenis.
3.8. Naar het oordeel van de kantonrechter dient bedoelde belangenafweging in dit geval in het voordeel van de B.V. uit te vallen, nu genoegzaam aannemelijk is geworden dat het voor de B.V. buitengewoon lastig is alternatieve opslag voor zijn handelswaar te vinden. De kantonrechter heeft daarbij in aanmerking genomen dat de regelgeving rondom de opslag van munitie aanzienlijk is aangescherpt, althans dat de bevoegde autoriteiten daarop extra scherp toezien na een aantal rampen in de contemporaine geschiedenis. Voorts heeft de kantonrechter steun gevonden voor zijn oordeel in de mededeling van Q. dat de B.V. mogelijkerwijs zou kunnen aankloppen bij collega's of het leger. Ook dat geeft aan dat reële alternatieven schaars zijn. Ten slotte heeft de kantonrechter in aanmerking genomen dat van concrete aankoopplannen van de gemeente niet is gebleken.
3.9. Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen zal het voorwaardelijke verzoek worden toegewezen. De proceskosten zullen worden gecompenseerd.
BESLSSING
De kantonrechter:
Indien en voor zover aan de huurovereenkomst van partijen een rechtsgeldig einde is gekomen:
- verlengt de termijn waarbinnen de ontruiming van de onroerende zaak aan [adres] te Groningen dient plaats te vinden tot 1 mei 2011;
- compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
- wijst af het meer of anders verzochte.
Deze beschikking is gegeven door mr. A. Fokkema, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 september 2010 in aanwezigheid van de griffier.