Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
Sector kanton
Locatie Groningen
Zaak\rolnummer: 446300 EJ VERZ 10-112
Beschikking ex artikel 7:230a BW d.d. 23 april 2010
inzake
Q.,
handelend onder de naam "Airbrush & Tattooshop […]”,
wonende te [adres],
verzoeker in conventie, tevens verweerder in reconventie, hierna Q. te noemen,
gemachtigde mr. J.H. Zuidema, advocaat te Groningen,
tegen
de stichting Stichting Wold & Waard,
gevestigd en kantoorhoudende te Leek,
verweerster in conventie, tevens verzoekster in reconventie, hierna Wold & Waard te noemen,
gemachtigde mr. A.L. Verhoog, advocaat te Haren.
PROCESGANG
Q. heeft bij verzoekschrift primair verzocht om hem niet-ontvankelijk te verklaren in zijn verzoek en subsidiair om de termijn waarbinnen hij het door hem van Wold & Waard gehuurde, gelegen te [adres], dient te ontruimen te verlengen met één jaar althans een door de kantonrechter te bepalen termijn, een en ander met veroordeling van Wold & Waard in de proceskosten.
Wold & Waard heeft een verweerschrift ingediend. Samengevat concludeert zij tot toewijzing van het primair door Q. verzochte dan wel tot afwijzing van het verzoek. Voor het geval het verzoek niet-ontvankelijk wordt verklaard vordert zij de veroordeling van Q. tot ontruiming van het gehuurde (met nevenvorderingen). Voor het geval de kantonrechter van oordeel mocht zijn dat er sprake is van bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW Pro of dat de huurovereenkomst anderszins nog voortduurt, verzoekt zij de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling van Q. tot ontruiming van het gehuurde (met nevenvorderingen).
De mondelinge behandeling heeft in aanwezigheid van partijen (Wold & Waard deugdelijk vertegenwoordigd) en hun gemachtigden plaatsgevonden op 13 april 2010. Van het verhandelde is door de griffier aantekening gehouden.
De beschikking is bepaald op heden.
OVERWEGINGEN in conventie en in reconventie
De feiten
1. Als gesteld en erkend, dan wel niet (gemotiveerd) weersproken, alsmede op grond van de in zoverre onbetwiste inhoud van de overgelegde producties staat het volgende vast.
1.1. Partijen (Wold & Waard als verhuurder, Q. als huurder) hebben met ingang van 1 maart 2005 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een loods met omliggende grond staande en gelegen aan [adres] (hierna de onroerende zaak te noemen). De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaren en eindigde derhalve op 1 maart 2010.
1.2. Artikel 5 van Pro de huurovereenkomst luidt: "Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als atelier en het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven".
1.3. Bij de aanvang van de huurovereenkomst gebruikte Q. de onroerende zaak voor "airbrush- en paintwerkzaamheden". Sinds eind 2007 exploiteert Q. in de onroerende zaak tevens een tattooshop.
1.4. Wold & Waard heeft de huurovereenkomst met Q. op 13 januari 2008 opgezegd per 1 maart 2010, de datum waarop de overeenkomst sowieso expireerde. Bij brief van 22 juni 2009 heeft de gemachtigde van Wold & Waard de ontruiming aangezegd per 1 maart 2010. Q. heeft niet met de ontruiming ingestemd.
Het standpunt van Q.
2. Het standpunt van Q. laat zich als volgt samenvatten.
2.1. Q. stelt zich primair op het standpunt dat er sprake is van bedrijfsruimte ex artikel 7:290 lid 2 BW Pro. Hij stelt in dit verband dat hij de tattooshop is begonnen met toestemming van Wold & Waard. Hij zal daarom niet-ontvankelijk moeten worden verklaard in zijn verzoek.
2.2. Voor het geval de kantonrechter zal oordelen dat er sprake is van een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:230a BW is hij van mening dat zijn belangen boven die van Wold & Waard dienen te prevaleren.
Het standpunt van Wold & Waard
3. Het standpunt van Wold & Waard komt op het volgende neer.
3.1. Volgens Wold & Waard betreft het hier een huurovereenkomst ex artikel 7:230a BW. Dit is de overeengekomen bestemming en zij heeft nimmer ingestemd met wijziging daarvan middels het vestigen van een tattooshop.
3.2. Q. gedraagt zich niet als een goed huurder. In weerwil van de overeenkomst exploiteert hij namelijk niet alleen de tattooshop, ook woont hij zonder toestemming in een caravan naast de gehuurde loods. Het verzoek van Q. zal daarom moeten worden afgewezen.
De beoordeling
4. Gezien de samenhang zullen de conventie en reconventie gezamenlijk worden behandeld.
5. Over de vraag welk huurregime van toepassing is, overweegt de kantonrechter als volgt.
5.1. Aanvankelijk verrichtte Q. in het gehuurde alleen airbrush- en paintwerkzaamheden. Op de vraag wat daaronder moet worden verstaan, heeft Q. ter zitting verklaard dat dit destijds schadeherstel betrof, eventueel met een speciaal effect. Omdat er geen aanwijzingen zijn dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst een andere bestemming voor ogen hadden, moet er daarom in rechte van worden uitgegaan dat partijen de in artikel 7:230a BW bestemming zijn overeengekomen.
5.2. De enkele omstandigheid dat tijdens de loop van de huurovereenkomst de inrichting van het gehuurde en/of het gebruik ervan wordt gewijzigd, betekent naar het oordeel van de kantonrechter niet dat daarmee het toepasselijke huurregime verandert. Wel kunnen partijen tussentijds een wijziging van de gebruiksbestemming overeenkomen. Q. stelt dat dit het geval is en dat Wold & Waard bij monde van V.(coördinator woondiensten) heeft ingestemd met het exploiteren van de tattooshop. Visser heeft dit ter zitting echter met klem ontkend. Omdat Q. deze stelling verder geen handen en voeten heeft gegeven, moet aan die stelling voorbij worden gegaan.
5.3. Q. stelt voorts dat Wold & Waard wist, althans kon weten dat hij de tattooshop is gaan exploiteren. Als dat al zo zou zijn (Wold & Waard betwist dat), leidt dat naar het oordeel van de kantonrechter niet zondermeer tot het door Q. gewenste resultaat. In een geval als het onderhavige is op grond van het bepaalde in artikel 3:35 BW Pro van stilzwijgende instemming namelijk alleen sprake wanneer bij de huurder het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de verhuurder door diens gedraging of verklaring met de bestemmingswijziging heeft ingestemd. Als Wold & Waard daarom al wist van het bestaan van de tattooshop, brengt - gezien de verstrekkende gevolgen van een bestemmingswijziging én de bepaling in de huurovereenkomst dat Q. alleen met (schriftelijke) toestemming een andere bestemming aan het gehuurde mag geven - de enkele wetenschap van Wold & Waard dat het verhuurde feitelijk anders wordt gebruikt dan in de overeenkomst voorzien, dan ook niet mee dat zij moet worden geacht met een bestemmingswijziging te hebben ingestemd. De toestemming zal daarom onmiskenbaar moeten blijken uit schriftelijke uitlatingen door of gedragingen van Wold & Waard. Daarvan is echter niet gebleken.
5.4. Op grond van het voorgaande is hier naar het oordeel van de kantonrechter (nog steeds) sprake van een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:230a BW. De huurovereenkomst is volgens de regelen der kunst opgezegd, zodat deze per 1 maart 2010 rechtsgeldig is beëindigd. Omdat Q. zijn verzoek bovendien tijdig heeft ingediend, kan hij daarin dan ook worden ontvangen.
6. De kantonrechter komt toe aan de belangenafweging als bedoeld in artikel 7:230a lid 4 BW, tenzij (zo is daarin bepaald) er sprake is van onbehoorlijk gebruik van de onroerende zaak, ernstige overlast of wanbetaling. Hiervan is naar het oordeel van de kantonrechter op grond van het navolgende geen sprake.
6.1. Van ernstige overlast of wanbetaling is niet gebleken. Wel is er naar de mening van Wold & Waard sprake van onbehoorlijk gebruik omdat Q. zonder haar toestemming de tattooshop is gaan exploiteren en in een caravan (naast de loods) is gaan wonen. De kantonrechter is met Wold & Waard van oordeel dat dit in strijd is met de overeengekomen bestemming. Daar staat tegenover dat Wold & Waard zich vrij vertaald op het standpunt stelt dat de tattooshop gezien de gegenereerde omzet amper bestaansrecht heeft. Verder heeft Wold & Waard al op 22 juni 2009 aangekondigd dat zij rechtsmaatregelen zal nemen wanneer Q. het exploiteren van de tattooshop en het bewonen van de caravan niet zal staken, maar heeft zij bedoelde rechtsmaatregelen kennelijk nog niet genomen. Evenmin is gesteld of gebleken dat zij voornemens is om dat te gaan doen. In het licht van een en ander komt de kantonrechter tot de conclusie dat het op zich terechte verwijt aan het adres van Q. met betrekking tot de tattooshop en de caravan (nog) niet als zodanig onbehoorlijk gebruik kan worden gekwalificeerd dat Q. hiermee zijn recht op ontruimingsbescherming heeft verspeeld (de situatie als bedoeld in de laatste volzin van artikel 7:230a lid 4 BW).
6.2. Het belang van Q. om nog langer van de onroerende zaak gebruik te kunnen maken is naar het oordeel van de kantonrechter evident: tegen een relatief lage vergoeding per maand probeert hij in zijn eigen inkomen te voorzien en uitgaande van de juistheid van zijn stellingen is hij daarmee op de goede weg. Verder zal het voor Q. niet eenvoudig zijn om een alternatieve locatie te vinden met ongeveer dezelfde maandlasten. Los van de bestemming (de tattooshop en de caravan), waarover de kantonrechter hiervoor al heeft geoordeeld, heeft Wold & Waard niets aangevoerd over haar belang bij het zo spoedig mogelijk beschikken over de onroerende zaak. In de opzeggingsbrief staat wel een grond genoemd, namelijk dorps- en wijkontwikkeling op termijn. Dat Wold & Waard daarvoor op afzienbare tijd over de onroerende zaak dient te beschikken is gesteld noch gebleken. De belangenafweging dient daarom in het voordeel van Q. uit te pakken.
7. Alle feiten en omstandigheden in ogenschouw genomen ziet de kantonrechter aanleiding om de ontruimingstermijn te verlengen met de maximale termijn van één jaar.
8. Op grond van artikel 7:230a lid 6 BW moet de kantonrechter een vergoeding voor het voortgezette gebruik vaststellen. De kantonrechter zal deze vergoeding bepalen op hetzelfde bedrag als de meest recente huurprijs. Volgens Wold & Waard is dat € 242,30 per maand. Omdat Q. de juistheid daarvan niet heeft weersproken, zal de gebruiksvergoeding op dat bedrag worden vastgesteld.
9. Omdat aan de daaraan gestelde voorwaarden (niet-ontvankelijkheid of artikel 7:290 BW Pro bedrijfsruimte) niet is voldaan, komen de reconventionele vorderingen niet voor toewijzing in aanmerking.
10. Gezien de uitkomst van de procedure zullen de proceskosten aldus worden gecompenseerd dat iedere partij de eigen kosten draagt.
BESLISSING in conventie en in reconventie
De kantonrechter:
verlengt de termijn waarbinnen de ontruiming van de onroerende zaak aan [adres] dient plaats te vinden tot 1 maart 2011;
stelt de vergoeding die Q. voor het voortgezette gebruik van de onroerende zaak verschuldigd is vast op € 242,30 per maand;
compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
wijst af het meer of anders verzochte.
Deze beschikking is gegeven door mr. A. Fokkema, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 april 2010 in aanwezigheid van de griffier.
typ: MH