Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
Sector kanton
Locatie Groningen
Zaak\rolnummer: 305720 \ CV EXPL 06-10600
Vonnis d.d. 19 november 2009
inzake
1. de naamloze vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Schuitema N.V.,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Schuitema Vastgoed B.V.,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Schuitema Groothandel B.V.,
4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Schuitema Filialen B.V.,
5. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Schuitema Winkelbedrijf B.V.,
allen gevestigd te Amersfoort, Databankweg 26,
eiseressen, gezamenlijk in enkelvoud te noemen Schuitema,
gemachtigde: mr. B.T. Craemer, werkzaam bij Lexence N.V. te Amsterdam,
tegen
1. de Stichting Trust Vastgoedmaatschap VII Autorama,
hierna de Stichting te noemen,
2. de Maatschap Trust Vastgoedmaatschap VII,
hierna de Maatschap te noemen,
beide statutair gevestigd te Leeuwarden en kantoorhoudende te Groningen,
gedaagden, hierna gezamenlijk in enkelvoud te noemen TVM VII,
gemachtigde: mw. mr. M.E. Hamminga, advocaat te Groningen.
en
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid BUN Vastgoed B.V.,
gevestigd te Almere,
gevoegde partij, hierna Bun te noemen,
gemachtigde: mr. J.P.A.M. van Balen, advocaat te Amsterdam.
PROCESGANG
IN CONVENTIE EN RECONVENTIE
Bij vonnis van 18 december 2008 is een comparitie van partijen bepaald. Ter zitting van 22 oktober 2009 waren aanwezig Schuitema c.s. vertegenwoordigd door H.T. Hamer, bijgestaan door haar gemachtigde mr. B.T Craemer, TVM VII, vertegenwoordigd door H. J. Gorter, J.P. Roordink en bijgestaan door mr. P.E. Mazel en de gemachtigde van Bun mr. J.P.A.M. van Balen. Van het verhandelde ter zitting is proces-verbaal opgemaakt door de griffier.
OVERWEGINGEN
De kantonrechter neemt hier over wat is overwogen en beslist in voormeld tussenvonnis van 18 december 2008.
IN CONVENTIE EN IN RECONVENTIE
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
1.Bevoegdheid
1.1 Naast een viertal primaire vorderingen gegrond op huur van bedrijfsruimte omvat de dagvaarding subsidiair een eis tot schadevergoeding tot een bedrag van in hoofdsom € 4.000.000,-, welke eis geen rechtstreeks verband houdt met de (omstreden) huurovereenkomst maar is gegrond op gesteld onrechtmatig handelen van TVM VII jegens Schuitema.
1.2 Ingevolge artikel 94 lid 2 Rechtsvordering Pro wordt een zaak met meerdere vorderingen door de kantonrechter behandeld en beslist indien een der vorderingen een aardvordering behelst die onder artikel 9 c of d Rechtsvordering valt. Nu het nieuwe procesrecht beoogt verwijzing van zaken te beperken en partijen uitdrukkelijk geen verwijzing hebben verzocht (Schuitema gaat uit van de bevoegdheid van de kantonrechter voor alle ingestelde vorderingen en TVM VII ziet om praktische redenen af om een verzoek tot verwijzing) wordt de zaak niet verwezen naar de sector civiel maar zal door de kantonrechter in alle vorderingen in conventie en reconventie een beslissing worden gegeven.
IN CONVENTIE
2. Totstandkoming huurovereenkomst
2.1 De kantonrechter ziet zich eerst gesteld voor de vraag of tussen TVM VII en Schuitema een definitieve huurovereenkomst is tot stand gekomen, zoals Schuitema primair stelt.
2.2 Naar het oordeel van de kantonrechter was dit niet het geval. De uiteindelijke wilsovereenstemming tussen genoemde partijen kan niet worden vastgesteld aan de hand van de feiten.
2.3 Naar aanleiding van de huuraanbieding zijdens Hanzevast van 20 september 2004 (in vervolg op het aanbod 18 juni 2003) wordt bij schrijven door Schuitema Vastgoed van 28 oktober 2004 (in vervolg op de voorwaarden die waren gesteld op 13 augustus 2003), onder voorbehoud dat zij overeenstemming verkrijgt met haar onderhuurder, uitdrukkelijk nog een wijzigingsvoorstel met betrekking tot de huur gedaan. Bovendien staat tussen partijen vast dat aan de totstandkoming van de huurovereenkomst een aantal voorwaarden verbonden waren onder andere het voorbehoud van Hanzevast, dat met alle betrokken partijen, waaronder de eigenaresse van Autorama, overeenstemming zou worden bereikt.
2.4 Op het schrijven van 28 oktober 2004 is echter geen vervolg gekomen zodat moet worden geconcludeerd dat deze intentie tot het aangaan van een huurovereenkomst nog ver was verwijderd van daadwerkelijke overeenstemming over alle wezenlijke elementen van een huurovereenkomst. Er waren nog meerdere belangrijke hindernissen te nemen.
3. Onrechtmatig handelen
3.1 Vervolgens staat ter beoordeling of de wijze waarop TVM VII de onderhandelingen met Schuitema heeft beëindigd haar aansprakelijk maakt voor de schade die Schuitema stelt te hebben geleden. Uitgangspunt bij de beoordeling is het bestaan van contractvrijheid. Het aanknopen van onderhandelingen brengt in deze vrijheid in beginsel geen verandering. Partijen onderhandelen voor eigen rekening en risico.
3.2 Onderhandelingen over een overeenkomst kunnen echter in een zodanig stadium raken, dat, gelet op de bereikte mate van overeenstemming, het afbreken van de onderhandelingen op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van Schuitema in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zijn. Hierbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop TVM VII tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met haar eigen gerechtvaardigde belangen. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan.
3.3 Gelet op het feit dat de gevoerde besprekingen enkele jaren in beslag hebben genomen, moet het ervoor worden gehouden dat er sprake was van een rechtens relevante precontractuele fase en dat het beëindigen van de besprekingen dient te worden getoetst aan bovengenoemde maatstaf.
3.4 Relevant acht de kantonrechter in dit verband wederom dat van meet af aan door Hanzevast tegenover Schuitema duidelijk het voorbehoud is gemaakt dat over het in de onderhandelingen bereikte resultaat met alle betrokken partijen, waaronder het verkrijgen van goedkeuring van de eigenaresse van Autorama, overeenstemming zou worden bereikt. Schuitema ontkent dit ook niet. Zij erkent dat er nog problemen waren met de locatie van Vogele en de brandweervoorschriften en dat toestemming van Laurus was vereist, doch tekent hierbij aan dat het beroep van TVM VII op de opschortende voorwaarde oneigenlijk is gedaan. Niet de ontbindende voorwaarden zouden de vestiging van een C1000 hebben tegengehouden, maar de wensen van (potentiële) koper Bun die in de aan Schuitema beloofde ruimte zelf een supermarkt wilde vestigen.
3.5 Naar het oordeel van de kantonrechter gaat Schuitema hier echter voorbij aan het feit, dat bij goedkeuringsprocedures als de onderhavige een in beginsel aanwezige toestemming van de eigenaresse redelijkerwijs toch nog tot op het moment van de definitieve beoordeling moet kunnen worden getoetst aan de laatst verkregen gegevens en recente ontwikkelingen en inzichten. Wellicht dat Schuitema’s betoog kans van slagen zou hebben gehad indien zich het geval had voorgedaan dat tot goedkeuring bevoegde partijen zelf kon worden verweten dat bij Schuitema een gerechtvaardigd vertrouwen was opgewekt dat de goedkeuring louter een formaliteit was. Dit is echter door Schuitema niet gesteld noch uit de vaststaande feiten gebleken.
3.6 In casu heeft TVM VII genoegzaam de noodzaak tot vergaande herontwikkeling van Autorama onderbouwd. Deze problematiek was ook tussen TVM VII en Schuitema al onderwerp van bespreking. Schuitema heeft immers reeds bij schrijven van 9 december 2002 aangegeven uitsluitend bereid te zijn om een C1000 supermarkt in Autorama te willen vestigen indien het winkelcentrum sterk gerevitaliseerd zou worden. Het centrum voldeed niet aan de brandpreventie-eisen en ook niet aan de eisen die het winkelend publiek aan een winkelcentrum stelt. TVM VII heeft gesteld en Schuitema heeft dit niet weersproken, dat Autorama met een aanzienlijke leegstand kampte en de kosten van herontwikkeling werden eind 2004 geschat op om en nabij 4,5 miljoen euro waarover TVM VII (beleggers) niet beschikte. TVM VII kwam, mede op grond van haar doelomschrijving en de fiscale consequenties, vervolgens tot het inzicht dat zij niet langer eigenaresse van Autorama kon blijven.
3.7 Het stond TVM VII vervolgens naar het oordeel van de kantonrechter vrij de onderhandelingen eenzijdig te beëindigen. Van misbruik van enig voorbehoud is daarbij niet gebleken. Schuitema die betoogt dat aan die vrijheid inmiddels een einde was gekomen, miskent de betekenis van de voorbehouden die zijn gemaakt.
3.8 Nu de door Schuitema aangevoerde grondslagen de vorderingen niet kunnen dragen, zullen alle vorderingen in conventie worden afgewezen. De vraag welke eiseressen als partij kunnen worden aangemerkt, kan daarbij in het midden blijven.
IN RECONVENTIE
4. Vermeerdering van eis
4.1 Bij akte van 22 september 2009 is de vordering in reconventie verhoogd met een bedrag van € 300.000,- te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 6 juli 2006, alsmede met de arbitrale kosten ad € 20.450,60, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 16 september 2009.
4.2 Schuitema heeft geen bezwaar gemaakt tegen de wijziging van eis in reconventie zoals verwoord in voornoemde akte van 22 september 2009. De kantonrechter zal aldus recht doen op de eis zoals deze na voormelde wijzigingen is komen te luiden.
5. Beoordeling in reconventie
5.1 Tussen partijen is primair in geschil of de door Schuitema op 29 juni 2006 gelegde conservatoire beslagen, in verband met het zekerstellen van vermeende vervangende schadevergoeding, onrechtmatig zijn. De kantonrechter overweegt hieromtrent als volgt.
5.2 Vooropgesteld dient te worden, naar vaste jurisprudentie, dat bijzondere omstandigheden daargelaten degene, die een beslag legt, handelt op eigen risico. Indien het beslag ten onrechte blijkt te zijn gelegd, dient de door het beslag geleden schade vergoed te worden. Ook degene, die niet lichtvaardig heeft gehandeld, en op verdedigbare gronden, overtuigd is van zijn of haar vorderingsrecht, dient de schade te vergoeden. Beslissend is derhalve of er in casu bijzondere omstandigheden aanwezig zijn op grond waarvan geoordeeld moet worden dat de onrechtmatige daad niet aan Schuitema toegerekend dient te worden.
5.3 Schuitema heeft aangevoerd dat het onrechtmatig beslag veroorzaakt door het ondoorzichtig handelen van Hanzevast, aan TVM VII toegerekend moet worden. Ter onderbouwing verwijst zij naar hetgeen in de procedure in conventie is gesteld. Deze stellingen komen er - kort gezegd - op neer dat TVM VII bij haar de schijn heeft gewekt dat met haar een huurovereenkomst was of zou worden aangegaan en vervolgens zich in verontrustend stilzwijgen heeft gehuld.
5.4 TVM VII had naar het oordeel van de kantonrechter, zeker nadat Schuitema eind 2004 en begin 2005 pogingen deed om tot daadwerkelijke overeenstemming over de huur te komen, begrepen of behoren te begrijpen dat Schuitema in de veronderstelling verkeerde dat partijen nog tot een huurovereenkomst zouden komen. Ook was te verwachten dat Schuitema maatregelen zou treffen om nakoming van de overeenkomst, die zij meende te zijn aangegaan, af te dwingen. Pas na een procedure (dagvaarding van 19 juli 2005 en comparitie d.d. 22 maart 2006) heeft Hanzevast zich jegens Schuitema in een vaststellingsovereenkomst verbonden om voor 22 april 2006 nadere informatie te verstrekken. Nadat vervolgens Schuitema in kort geding nakoming verzocht, is op 23 juli 2006, de dag waarop Autorama aan Bun werd verkocht, (gedeeltelijk) voldaan aan voornoemde vaststellingsovereenkomst, een dag voordat de zitting in kort geding zou plaatsvinden. Pas in de definitieve versie van de koopakte is een opdracht tot inschrijving in het kadaster opgenomen. Tot die tijd was uitdrukkelijk aan de notaris opdracht verstrekt de koopakte niet in te laten schrijven zodat daadwerkelijke inschrijving pas op 27 juni 2006 plaatsvond.
5.5 Hoewel TVM VII vrij was de onderhandelingen af te breken, brachten de eisen van redelijkheid en billijkheid naar het oordeel van de kantonrechter wel met zich mee, dat gelet op de reeds gezette stappen en de verhouding tussen partijen, dat TVM VII aan Schuitema kenbaar had moeten maken, dat zij van koers was gewijzigd. Of dat TVM VII de onderhandelingen wilde afbreken. In plaats van openheid van zaken te geven jegens Schuitema heeft TVM VII bewust alle informatie voor Schuitema achtergehouden. Naar het oordeel van de kantonrechter is het gewicht van de aan TVM VII toe te rekenen omstandigheid, dat nagelaten is Schuitema te informeren over haar besluit tot verkoop aan Bun zozeer prevalerend boven de bijdrage van Schuitema in het verloop van de gebeurtenissen, die tot de schade hebben geleid, dat het achterwege laten van deze belangrijke informatie, als enige rechtens relevante oorzaak van de schade dient te gelden.
5.6 Op grond van voorgaande overwegingen zal TVM VII de schade zelf hebben te dragen en zal de vordering in reconventie eveneens worden afgewezen bij gebreke van deugdelijke rechtsgrond.
IN CONVENTIE EN RECONVENTIE
De kantonrechter acht termen aanwezig de proceskosten te compenseren in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.
BESLISSING
De kantonrechter:
IN CONVENTIE
wijst de vorderingen af;
IN RECONVENTIE
wijst de vorderingen af;
IN CONVENTIE EN RECONVENTIE
compenseert de proceskosten in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.B. Böttcher, kantonrechter, en op 19 november 2009 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.
typ: FB