Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
Sector kanton
Locatie Groningen
Zaak\rolnummer: 389527 \ CV EXPL 08-18336
Vonnis d.d. 4 november 2009
inzake
A.,
wonende te Groningen,
eiser, hierna de verhuurder te noemen,
gemachtigde mr. S. Wiersma, advocaat te Groningen,
tegen
B.,
en
C.,
beiden wonende te [adres],
gedaagden, hierna de huurder te noemen,
gemachtigde mr. N. Hollander, advocaat te Groningen.
PROCESGANG
Bij dagvaarding heeft de verhuurder gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, primair het tijdstip vast te stellen waarop de tussen partijen aangegane huurovereenkomst betreffende de bedrijfsruimte aan [adres] zal eindigen met vaststelling van het tijdstip van de ontruiming en subsidiair, de tussen partijen gesloten huurovereenkomst te ontbinden met, zowel primair als subsidiair ontruiming van dat pand door de huurder en voorts, zowel bij primair als subsidiair, de huurder hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van de schade die de verhuurder heeft geleden, lijdt en nog zal lijden door en als gevolg van toedoen van de huurder, en veroordeling van de huurder in de kosten van de procedure.
De huurder heeft schriftelijk geantwoord. Vervolgens heeft ingevolge het tussenvonnis van 11 februari 2009 op 28 april 2009 een comparitie van partijen plaatsgevonden.
Die comparitie heeft niet tot een regeling geleid. Partijen hebben nadien nader geconcludeerd. De verhuurder heeft zich bij akte uitgelaten over door de huurder overgelegde producties. Vonnis is nader bepaald op heden.
OVERWEGINGEN
1 De vaststaande feiten
1.1 Als gesteld en niet, althans onvoldoende weersproken en op grond van de overgelegde stukken voor zover niet betwist, staat het volgende vast.
1.2 De verhuurder, als eigenaar/verhuurder, is op 1 januari 1999 met de heer en mevrouw X. als huurders een huurovereenkomst aangegaan voor de duur van vijf jaren voor bedrijfsruimte plaatselijk bekend als Hotel Café Restaurant Q., gelegen aan [adres].
In de huurovereenkomst is onder meer vermeld dat het gehuurde met uitzondering van het woongedeelte, uitsluitend mag worden gebruikt als Hotel Café Restaurant.
1.3 De huurder is op 1 juli 2000 in de plaats gesteld van de voorgaande huurders.
De huurovereenkomst is na het verstrijken van de eerste termijn op 1 januari 2004 verlengd tot 1 januari 2009.
1.4 De Nederlandse Hotel Classificatie (verder: NHC) heeft de huurder bij brief van 14 augustus 2006 bericht dat voor de gewenste categorie 1 ster nog aan de volgende basisnorm moet worden voldaan: “2801. De slaapkamer, het sanitair en de gemeenschappelijke ruimten in het hotel verkeren in voldoende staat van onderhoud.
Zoals met u besproken gaat het daarbij om het buitenaanzicht van uw hotel (bijvoorbeeld het houtwerk (deur/ sponningen), het beton/metselwerk van de luifel etc.). Ten aanzien van het interieur gaat het om de urinoirs (ouderdom/verkalking).”
Bij brief van 21 november 2007 heeft de NHC de huurder bericht dat bij een herhaald bezoek gebleken is dat wederom niet is voldaan aan norm 2801. Daarbij is ten aanzien van het interieur aangegeven dat het naast voormelde punten, tevens gaat om: ”de zwaar beschadigde en lekkende radiatoren, de schade door lekkage aan vloer en vloerbedekking in de ontbijtruimte en het ontbreken van plafondplaten (isolatieplaten) waardoor deze ruimte ook niet meer te verwarmen is”.
De NHC geeft aan dat nu geen aanpassingen zijn verricht een indeling van het hotel in categorie 2-sterren niet te realiseren is en dat de onderneming in het hotelclassificatieregister is ingeschreven zonder categorieaanduiding.
1.5 De huurder heeft, na voorafgaande sommaties, in kort geding gevorderd de verhuurder te veroordelen om op straffe van een dwangsom de in de dagvaarding omschreven werkzaamheden te doen uitvoeren. Bij vonnis d.d. 30 mei 2008 heeft de voorzieningenrechter de verhuurder veroordeeld om op straffe van een dwangsom de in het vonnis omschreven werkzaamheden uit te voeren.
1.6 De verhuurder heeft bij aangetekende brief van 14 december 2007 de huurovereenkomst aan de huurder opgezegd tegen 1 januari 2009. In die brief is onder meer aangegeven: “De eerste grond van de opzegging is dat naar mijn oordeel de bedrijfsvoering van u als huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt. De tweede opzeggingsgrond is de belangenafweging, waarbij ik na afweging van zowel u als mijn belangen tot de conclusie kom dat van mij niet langer gevergd kan worden dat ik het pand ook na 1 januari 2009 nog langer aan u verhuur.”
De verhuurder heeft tevens medegedeeld dat de huurder heeft nagelaten gebruik te maken van het gebruik van eerste koop zodat de verhuurder thans voornemens is het pand aan derden te verkopen.
2 Het standpunt van de verhuurder
2.1 De verhuurder vordert primair beëindiging van de huur. Hij stelt daartoe bij dagvaarding dat de huurder zich niet houdt aan zijn verplichtingen als goed huurder uit de huurovereenkomst. De huurder is vrijwel voortdurend (veel) te laat met het betalen van de maandelijkse huur. De bovenwoning wordt niet bewoond. Het bedrijf is een groot deel van de dag gesloten, er is dan niemand aanwezig. Hotelgasten moeten zelf hun ontbijt verzorgen. De kamers en andere ruimten in het gehuurde worden slecht verzorgd. Dat geldt ook voor het erf en het buitenaanzicht. De goede naam die het bedrijf had is verdwenen. De NHC heeft de 2-sterrenclassificatie ingetrokken.
De verhuurder heeft de huurder daar meermalen op aangesproken. De huurprijs is in vergelijking tot vergelijkbare bedrijfsruimte aan de lage kant.
De verhuurder wil verdere teloorgang van het gehuurde voorkomen.
2.2 Het niet in stand houden van de bestemming en vooral het voortdurend te laat betalen van de huur, zijn tevens reden voor de verhuurder om wegens toerekenbare tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen.
2.3 De verhuurder heeft door het toerekenbaar tekortschieten van de huurder schade. De vaststelling van de schade zal eerst goed mogelijk zijn nadat de verhuurder de beschikking over het gehuurde heeft gekregen.
2.4 Bij repliek is nader aangegeven dat de huurder en zijn echtgenote C. zich hoofdelijk verbonden hebben tot naleving van de huurovereenkomst. Daaraan zou niet afdoen dat de echtgenote de onderneming thans als eenmanszaak drijft.
2.5 De huur dient maandelijks per de eerste van de maand te worden betaald. De huur voor de maanden december 2003 en januari 2004 is met de waarborgsom verrekend. Vanaf april 2004 zijn de huurbetalingen, met uitzondering van augustus en september, steeds te laat, 4 tot 24 dagen, betaald.
In 2005 zijn de maanden oktober tot en met december tijdig betaald, de overige maanden niet. Er is zelfs tot meer dan een maand te laat betaald.
In 2006 is de huur over april tot en met september en november en december te laat, 2 tot 14 dagen, betaald.
In 2007 is de huur over januari tot en met mei en juli tot een halve maand te laat betaald en over maart een maand.
In 2008 is, met uitzondering van juni, 7 tot 22 dagen te laat betaald.
Over 2009 is de tijdsduur van de betalingen verder opgelopen. Ten tijde van de comparitie was er sprake van een huurachterstand van € 2.595,41 bij een huur van € 1.461,47.
De verhuurder heeft in gesprekken maar ook schriftelijk bij herhaling op tijdige betaling aangedrongen. Betwist wordt dat de late betalingen in overleg met de verhuurder zouden zijn geweest.
Een beroep op achterstallig onderhoud waardoor gasten zouden zijn weggebleven gaat niet op. Indien de huurder al beoogt zich op opschorting te beroepen gaat dat evenmin op. De huurder is daartoe op grond van de huurovereenkomst niet gerechtigd.
De verhuurder heeft na het kort geding de werkzaamheden waartoe hij veroordeeld was uitgevoerd. Hij heeft ook geen aanschrijving van de deurwaarder ontvangen ter zake van verbeurde dwangsommen.
2.6 In de huurovereenkomst is weliswaar niet letterlijk aangegeven dat de huurder de bovenwoning moet bewonen, zoals de verhuurder en de voorgaand eigenaar ook deden, maar dat volgt wel uit de overeenkomst. De verhuurder blijft er bij dat de huurder de bedrijfsvoering heeft gewijzigd, hij heeft er een soort pension van gemaakt. Het verlies van de sterrenclassificatie is niet veroorzaakt door achterblijvend buitenonderhoud maar is het gevolg van de bedrijfsvoering van de huurder. Veel oude klanten blijven door die bedrijfsvoering weg. Het bedrijf was beslist niet aan te merken als”ordinaire kroeg”.
De schade laat zich pas opmaken na beëindiging, zodat de verhuurder daarover niet of nauwelijks concreet kan zijn.
3 Het standpunt van de huurder
De huurder voert verweer dat, voor zover van belang, onderstaand zal worden besproken.
4 Beoordeling
4.1 De huurder en zijn echtgenote hebben zich als huurder hoofdelijk verbonden voor wat betreft de naleving van de huurovereenkomst. De kantonrechter zal van dat uitgangspunt dan ook uitgaan nu niet gesteld of gebleken is dat de verhuurder de huurder uit die hoofdelijkheid heeft ontslagen.
4.2 De verhuurder heeft bij aangetekende brief van 14 december 2007 de huurovereenkomst aan de huurder opgezegd tegen 1 januari 2009. De verhuurder heeft van de huurder binnen zes weken na die opzegging geen schriftelijke mededeling ontvangen dat de huurder in die beëindiging toestemde. De verhuurder vordert primair op grond van artikel 7:295 tweede lid BW dat de kantonrechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst eindigt omdat, de eerste opzeggingsgrond, de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest als een goed huurder betaamt en als tweede grond dat bij een afweging van belangen van de verhuurder niet langer gevergd kan worden dat de verhuurder aan de huurder het pand verhuurt.
De verhuurder vordert subsidiair ontbinding van de huurovereenkomst omdat de huurder tekort zou schieten in de nakoming van de huurovereenkomst.
Onderstaand zullen de gronden voor die vorderingen en het door de huurder gevoerde verweer worden besproken.
>> “onbetamelijke” bedrijfsvoering <<
-(veel)te late huurbetalingen
4.3 De huurder heeft bij antwoord betwist dat sprake zou zijn van veelvuldig te laat betalen. De verhuurder is tekortgeschoten in zijn onderhoudsverplichting waardoor de huurder minder huurinkomsten ontving. Daardoor kon het gebeuren dat er kleine achterstanden zijn ontstaan. De huurder heeft bij dupliek ter zake van de huurbetalingen aangegeven dat er ten tijde van de indiening van de conclusie van dupliek sprake is van een huurachterstand van 2 maanden. De huurder ondervindt veel hinder van de financiële crisis en de daardoor veroorzaakte terugloop van boekingen in de hotelbranche. Er wordt door gasten veel op rekening betaald. Verwacht wordt dat de huurder één deze dagen de achterstand grotendeels kan inlopen. De huurachterstand rechtvaardigt geen beëindiging van de huurovereenkomst.
4.4 Overwogen wordt als volgt.
De huur dient ingevolge de huurovereenkomst bij vooruitbetaling per de eerste van de maand te worden betaald. De verhuurder heeft bij repliek een uiteenzetting gegegeven omtrent de tijdstippen waarop betaald had moeten zijn en de data waarop tijdens de huurperiode betaald is.
De huurder heeft de juistheid van dat overzicht niet, althans niet voldoende concreet, betwist. De huurder heeft niet meer herhaald, en daarmee kennelijk niet gehandhaafd, dat de keren dat te laat werd betaald dit met toestemming van de verhuurder plaatsvond.
Daarmee dient als vaststaand te worden aangemerkt dat de huurder zonder instemming van de verhuurder regelmatig later, enkele dagen tot enkele weken, dan het daarvoor bepaalde tijdstip de huur heeft betaald.
4.5 De kantonrechter acht die tekortkoming echter in het onderhavige geval van onvoldoende gewicht om dit aan te merken als “onbetamelijke bedrijfsvoering”.
Bij dit oordeel weegt mee dat de verhuurder van zijn kant kennelijk zijn onderhoudsverplichtingen heeft verzaakt. Na herhaalde sommatie heeft de huurder zich tot de voorzieningenrechter moeten wenden. Bij vonnis in kort geding van 30 mei 2008 is de verhuurder veroordeeld de in dat vonnis omschreven, werkzaamheden uit te voeren.
In de hiervoor vermelde brieven van de NHC is omschreven welke punten van de staat van onderhoud tot het gegeven oordeel over de sterrenclassificatie hebben geleid. Die punten betreffen voor een belangrijk deel onderhoudstekortkomingen die voor rekening van de verhuurder zijn. Een sterrenclassificatie is voor de bedrijfsvoering van een horecabedrijf, en dus ook voor de huurder, van belang.
De kantonrechter laat onbesproken de vraag of thans nog sprake is van achterstallig onderhoud voor rekening van de verhuurder nu de huurder ter zake geen vorderingen heeft ingesteld en ook geen beroep op opschorting heeft gedaan.
4.6 Tijdens de procedure is blijkbaar een huurachterstand ontstaan. De verhuurder heeft zijn vordering niet gewijzigd. Ook bij een huurachterstand van twee maanden zou een vordering als de onderhavige niet zonder meer zijn toegewezen en zou er in dit geval een terme de grace zijn verleend.
4.7 De huurder zal zich echter wel hebben te realiseren dat een huurachterstand in die zin niet door de verhuurder behoeft te worden geaccepteerd. Zou die huurachterstand blijven bestaan dan zou op dat onderdeel later tot een ander oordeel kunnen worden gekomen.
- bovenwoning
4.8 De huurder heeft betwist contractueel gehouden te zijn tot bewoning van de bovenwoning. De bestemming is, aldus de huurder, “Hotel (Café) Restaurant”en niet “woonruimte”. De bovenwoning is ook geen woning maar een voormalige hotelkamer zonder bijvoorbeeld een keuken. De huurder gebruikt die ruimte als kantoor, linnenkamer en was- en strijkruimte.
4.9 Overwogen wordt als volgt. In de huurovereenkomst noch in de akte indeplaatsstelling is vermeld dat de huurder gehouden zou zijn de bovenruimte als bovenwoning te gebruiken. De verhuurder heeft erkend dat de bovenruimte geen keuken heeft doch stelt dat men voor de keukenvoorziening is aangewezen op de bedrijfskeuken. Niet valt echter in te zien dat de huurder er in de onderlinge partijverhouding zonder nadere afspraken, van uit had moeten gaan dat verwacht werd dat de bovenruimte als woonruimte werd gebruikt.
- gebruik “als pension”
4.10 De huurder heeft aangegeven dat het gaat om een klein plattelandshotel. De gasten kunnen tussen 05.00 en 12.00 uur gebruik maken van een ontbijtbuffet. Er is onbeperkt verse koffie en thee, melk, jus d’orange, yoghurt, muesli, cruesli, eieren, fruit, broodjes en beleg. Van de kant van de huurder is veelvuldig iemand aanwezig en er is geen sprake van dat het bedrijf een groot deel van de dag gesloten is.
4.11 Overwogen wordt dat niet valt in te zien dat sprake is van een ongeoorloofde wijziging van de bestemming indien bij dit hotel een ontbijtbuffet gereed staat voor de gasten. De verhuurder heeft ook onvoldoende gesteld om er van uit te gaan dat die aangeboden mogelijkheid relevant verschil maakt bij de classificatie van de NHC en dat daardoor al niet meer een hotelschild zou mogen worden gevoerd. Evenmin valt in te zien dat daarmee sprake is van een bedrijfsvoering waardoor het vermogensbestanddeel, het verhuurde, in waarde afneemt.
4.12 Partijen geven voorts onder verwijzing naar klantwaarderingen, een uiteenlopende lezing over de wijze waarop het bedrijf en de geboden voorzieningen, door de klanten worden gewaardeerd.
4.13 Overwogen wordt dat het enkele feit van een andere invulling van de bedrijfsvoering door de huurder uiteraard nog niet betekent dat sprake is van een slechte bedrijfsvoering door de huurder. Voorts mag het een feit van algemene bekendheid worden genoemd dat de waardering van aangeboden horecafaciliteiten in hoge mate subjectief is en zeer uiteenlopend kan zijn. Hetgeen in dat opzicht door partijen naar voren gebracht is daarop geen uitzondering. Het gestelde is voorts weinig concreet en objectief en in ieder geval onvoldoende onderbouwd zodat de kantonrechter ook geen aanleiding ziet de verhuurder toe te laten tot bewijslevering.
4.14 De stelling als zou het bedrijf voor “een groot deel van de dag gesloten zijn” is door de huurder gemotiveerd betwist. De verhuurder heeft die stelling naast een enkele verklaring over een incident, onvoldoende feitelijk onderbouwd zodat ook op dit onderdeel niet aan bewijslevering wordt toegekomen. Ook hierbij geldt overigens de kanttekening in rov.4.13.
- belangenafweging
4.15 De huurovereenkomst is al eerder verlengd. Op grond van het bepaalde in artikel 7: 296 derde lid BW kan de rechter de vordering tot beëindiging toewijzen op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging en de huurder bij verlenging van de overeenkomst. De vordering wordt in ieder geval afgewezen indien van de huurder niet kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt.
De verhuurder heeft naar voren gebracht dat hij er met name belang bij heeft dat zijn vermogensbestanddeel niet verder afkalft door de bedrijfsvoering van de huurder.
De huurder heeft aangevoerd dat het gehuurde is omgebouwd van een “ordinaire kroeg”tot een mooi, gezellig, net en knus hotel. De huurder heeft daarvoor investeringen moeten doen. Het hotel is de enige bron van inkomsten. Er bestaan plannen om tegenover het hotel een groot winkelcentrum te laten verrijzen waardoor de verwachting is dat het hotel vaker zal worden bezocht. In 2010 zal de huurder vrij zijn van langdurige, contractuele verplichtingen jegens leveranciers. Daardoor zal de inkoop goedkoper worden en de winst toenemen. Te zijner tijd wil de jongste dochter het hotel overnemen.
4.16 Overwogen wordt als volgt. Het belang van de verhuurder zit er blijkbaar met name in dat voorkomen wordt dat de waarde van vermogensobject, of dat nu al wel of niet wordt verkocht, afneemt door de wijze van bedrijfsvoering van de huurder.
Uit de voorgaande rechtsoverwegingen blijkt echter al dat de opvatting van de verhuurder dat daarvan, thans, sprake is, niet wordt onderschreven.
De door de huurder gestelde belangen hebben om die reden al zwaarder te wegen dan het door de verhuurder gestelde belang. De vordering tot beëindiging op grond van de belangenafweging valt derhalve niet in het voordeel van de verhuurder uit.
4.17 Op grond van vorenstaande overwegingen wordt het verzoek om het tijdstip vast te stellen waarop de huur eindigt, afgewezen.
>> wanprestatie <<
4.18 De gevorderde ontbinding met annexe vorderingen wordt eveneens afgewezen. Verwezen wordt naar hetgeen bovenstaand onder “te late huurbetalingen”, rov. 4.5, is overwogen.
In dit geval zijn gelet op alle omstandigheden de te late betalingen en de recentelijk ontstane achterstand, onvoldoende ernstig om de, subsidiair, gevorderde ontbinding te rechtvaardigen.
>> de gevorderde schade <<
4.19 De verhuurder heeft gesteld dat die schade zich eerst laat vaststellen na beëindiging van de huur. Nu de vorderingen tot beëindiging en ontbinding van de huurovereenkomst zijn afgewezen komt al om die reden ook deze vordering niet voor toewijzing in aanmerking.
5 Proceskosten
De verhuurder wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.
Beslissing:
De kantonrechter:
wijst de vorderingen van de verhuurder af;
veroordeelt de verhuurder in de kosten van het geding, aan de zijde van de huurder tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 450,00 voor salaris van de gemachtigde te voldoen aan de griffier van dit gerecht;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. van den Bosch, kantonrechter, en op 4 november 2009 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.
typ: BvdB