Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
Sector kanton
Locatie Groningen
Zaak\rolnummer: 368530 EJ VERZ 08-314
beschikking d.d. 17 september 2008
inzake
[A.],
wonende te [adres]
verzoekende partij,
gemachtigde mr. G.J. Niezink, advocaat te Groningen (postbus 7015, 9701 JA),
tegen
de gezamenlijke erven van wijlen [B.], overleden op 19 september 2007,
destijds wonende te [adres]
verwerende partij, gemachtigde mr. A.A. Westers, advocaat te Groningen (postbus 1280, 9701 BG).
OVERWEGINGEN
De procedure
1. Verzoeker, hierna te noemen [A.], heeft bij verzoekschrift, binnengekomen ter griffie op 24 juni 2008 verzocht hem als vervanging voor de toestemming van de geïntimeerden, hierna te noemen de erven [B.], te machtigen om overeenkomstig de akte van 26 mei 2008 van notaris mr. H. Huitsing te Middelstum, het litigieuze recht van erfpacht te verkopen en te leveren aan het echtpaar [Q.] te [adres], met veroordeling van de erven [B.] in de kosten van het geding.
De erven [B.] hebben bij verweerschrift, binnengekomen ter griffie op 1 augustus 2008, verzocht het verzoek af te wijzen met veroordeling van [A.] in de kosten van het geding.
De zaak is behandeld ter terechtzitting van 2 september 2008 in aanwezigheid van [A.], de erven mevrouw [C.] en mevrouw [D.] en hun gemachtigden. Nadat partijen hun stellingen hadden toegelicht aan de hand van pleitnotities is de behandeling gesloten en uitspraak bepaald.
De feiten
2. Als gesteld en niet, althans onvoldoende gemotiveerd betwist, kan van het volgende worden uitgegaan.
Bij akte van mr. H. Huitsing van 20 december 1991 is tussen wijlen [B.] als grondeigenaar en [A.] als erfpachter een overeenkomst van erfpacht tot stand gekomen. Voor de vestiging van dit recht - met een looptijd van 40 jaar vanaf 1 januari 1992 - is door [A.] aan [B.] een koopsom voldaan van fl. 488.750,00 waarnaast hij een jaarlijkse canon verschuldigd is van fl. 750,00 per hectare. Ten aanzien van de canon is overeengekomen dat deze telkens na het verstrijken van een periode van 6 jaar wordt gewijzigd met een gelijk percentage als waarmee het laatstbekende (gewijzigde) Pachtnormenbesluit is gewijzigd. De canon bedraagt op dit moment € 20.000,00 in totaal.
In artikel 7 van Pro de akte is bepaald dat het de erfpachter verboden is om het erfpachtsrecht geheel of gedeeltelijk te vervreemden, anders dan aan zijn wettelijke nakomelingen, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de grondeigenaar.
Omdat [A.] binnenkort de 65-jarige leeftijd zal bereiken en zijn dochters het bedrijf niet willen voortzetten heeft hij met [B.] overlegd over verkoop en overdracht van het erfpachtsrecht. Daarbij heeft [B.] te kennen gegeven dat hij wenste dat [A.] tot zaken zou komen met [Q.]. Zoals blijkt uit de akte van notaris Huitsing van 26 mei 2008 is [A.] met het echtpaar [Q.] tot overeenstemming gekomen, daarbij is het erfpachtsrecht verkocht voor € 580.000,--. Levering dient plaats te vinden uiterlijk 1 oktober 2008.
Ook tussen het echtpaar [Q.] en de erven [B.] is met betrekking tot deze transactie overeenstemming bereikt over de randvoorwaarden die het echtpaar [Q.] aan de erven stelde.
Het geschil
3. Het enige geschilpunt dat tussen [A.] en de erven [B.] nog bestaat is dat de erven voor hun medewerking aan de overdracht van het erfpachtsrecht een "medewerkingsvergoeding" verlangen van € 150.000,00 bij gebreke waarvan zij geen toestemming willen geven voor de verkoop van het recht. Deze kwestie is het onderwerp van deze procedure.
Hoewel door de erven [B.] aanvankelijk is gesteld dat [A.] geen spoedeisend belang had, hebben zij ter gelegenheid van de mondelinge behandeling erkend dat dit i.c. niet relevant is, zodat de kantonrechter hierop niet verder in zal gaan.
De standpunten van partijen
4. [A.] stelt - samengevat - dat de door de erven [B.] gestelde voorwaarde niet op de wet is gebaseerd en evenmin op de overeenkomst van erfpacht. De waarde van de erfpacht komt enkel en alleen aan hem toe. De voorwaarde is volgens hem daarnaast in strijd met de redelijkheid en billijkheid die partijen ten opzichte van elkaar in acht hebben te nemen en eveneens in strijd met de goede zeden en de openbare orde.
Door de blokkade die de erven [B.] opwerpen lijdt hij ernstige schade omdat hij ook de boerderij die hij op dit moment bewoont in het kader van de verkoop en overdracht van het erfpachtsrecht had verkocht aan het echtpaar [Q.], terwijl hij daarnaast verplichtingen is aangegaan in verband met de aankoop van een woning elders, waarheen hij zal verhuizen.
5. Volgens de erven [B.] mogen zij aan het verlenen van toestemming voor de overdracht van het erfpachtsrecht een financiële voorwaarde verbinden. Deze voorwaarde is niet in strijd met de overeenkomst of de wet en evenmin onredelijk.
[A.] behaalt bij de verkoop van het erfpachtsrecht een winst van € 358.214,92. (Een deel van) deze meerwaarde komt aan hen toe omdat de meerwaarde van het erfpachtsrecht is gebaseerd op de waardevermeerdering van de percelen landbouwgrond waarop het erfpachtsrecht van [A.] rust. Het is niet de resultante van zijn bedrijf en evenmin een natuurlijke vrucht van zijn genotsrecht. Volgens hen moet de meerwaarde worden beschouwd als een voordeel van onroerende aard die op grond van artikel 5:90 BW Pro toekomt aan de eigenaar van de grond.
Ook uit de vestigingsakte blijkt dat zij als eigenaar delen in de waarde van de grond. De canon wordt immers verhoogd dan wel verminderd met een percentage gelijk aan de wijzigingen in het Pachtnormenbesluit. Eveneens blijkt uit de jurisprudentie en literatuur dat wijziging van de waarde van de grond reden kan zijn om een vergoeding, bijvoorbeeld in de verandering van de canon, te rechtvaardigen. Daarbij komt dat de potentiële kopers van het erfpachtsrecht toestemming hebben gevraagd om ten behoeve van de koop van het erfpachtsrecht de in de akte genoemde hypotheeksom te verhogen van fl. 500.000,00 naar € 500.000,00. Daarmee accepteren zij een verzwaring van het door hen gevestigd recht.
Tenslotte stellen de erven [B.] dat de door hen gestelde voorwaarde redelijk is. Zij verlangen niet de hele winst maar slechts een gedeelte: aanvankelijk € 200.000,--, en nu € 150.000, --.
De beoordeling van het geschil
6. De wet gaat er van uit dat de erfpachter zijn recht vrijelijk kan vervreemden en bezwaren, maar geeft in artikel 5:91 BW Pro een mogelijkheid tot beperking. Conform dat artikel is bij de vestiging van het erfpachtrecht bedongen dat [A.] voor de vervreemding toestemming nodig heeft. Niet in geschil is dat aan het verlenen van een dergelijke toestemming een voorwaarde kan worden verbonden. Uit de tekst van artikel 5:91 lid 4 volgt Pro dat de voorwaarde redelijk moet zijn, bij gebreke waarvan de kantonrechter vervangende toestemming kan geven.
7. De erven [B.] beroepen zich ter onderbouwing van hun stelling, dat de door hen gestelde voorwaarde redelijk is, primair op de wet: zij stellen dat de winst die [A.] bij de verkoop van het erfpachtsrecht maakt, wordt veroorzaakt door de waardevermeerdering van de grond en dat die meerwaarde een onroerend voordeel is dat op grond van artikel 5:90 BW Pro (waarin is bepaald dat de vruchten van roerende aard aan de erfpachter en de voordelen van onroerende aard aan de eigenaar toekomen) aan hen en dus niet aan [A.] toekomt.
Naar het oordeel van de kantonrechter is de verwijzing naar artikel 5:90 BW Pro onjuist. Dat artikel ziet op vruchttrekking, waarbij in het geval van onroerende voordelen in de parlementaire geschiedenis als voorbeeld wordt genoemd de landaanwas. Het zelfde artikel bepaalt overigens ook dat die voordelen van onroerende aard aan het erfpachtsrecht onderworpen zijn, zodat zij zijn genot vermeerderen.
In deze zaak gaat het echter niet om vruchttrekking, maar om waardevermeerdering. De waarde van een zaak is onderdeel van de zaak zelf en kan daar niet los van worden gezien. In tegenstelling tot vruchten, die als het ware geoogst kunnen worden zonder dat de eigendom van de zaak verandert, wordt een waardevermeerdering pas in de vorm van winst gerealiseerd op het moment dat de zaak (of het recht daarop) wordt vervreemd.
De waarde (en de vermeerdering of vermindering daarvan) komt als onderdeel van de betreffende zaak toe aan de rechthebbenden, al naar gelang het recht dat zij op die zaak hebben. In het geval van [A.] geldt dat hij als erfpachter gedurende de duur van de erfpacht het genot heeft van de onroerende zaken - en dus ook van de waarde daarvan - waarop zijn recht gevestigd is. Als hij bij verkoop van zijn recht winst kan maken komt die winst aan hem toe en niet aan de erven. Overigens kan ook de eigenaar in een dergelijk geval winst maken door de blote eigendom te verkopen. De kantonrechter merkt hierbij nog op dat de volledige waardevermeerdering aan de erven [B.] toekomt op het moment dat zij na afloop van de erfpacht weer over de volle eigendom zullen beschikken.
8. De erven [B.] hebben daarnaast gesteld dat uit de overeenkomst blijkt dat het de bedoeling van partijen was, dat zij zouden delen in de waardevermeerdering van de grond. Die stelling is weliswaar juist, maar daaruit volgt niet dat zij recht hebben op de door hen gevraagde medewerkingsvergoeding. In de overeenkomst is immers alleen een periodieke herziening van de canon in geval van wijziging van de grondprijs overeengekomen. Het kan zo zijn, dat de canon, doordat er een aantal jaren geen pachtprijsverhogingen zijn afgekondigd, geen gelijke tred heeft gehouden met de waardevermeerdering van de grond, maar dat is het gevolg van de door partijen overeengekomen wijze van indexering. Een tussentijdse herziening van de canon in geval van vervreemding is echter in de overeenkomst niet opgenomen, laat staan een verplichting tot betaling van (een deel van) de door erfpachter gerealiseerde winst.
9. De erven [B.] hebben daarnaast nog aangevoerd dat het accepteren van de verhoging van de hypotheeksom door de potentiële kopers van fl. 500.000,00 naar € 500.000,00 een bezwaring van het gevestigd recht voor hen meebrengt. De kantonrechter ziet niet in waarom deze kwestie, die kennelijk onderwerp van onderhandeling is geweest tussen de erven en [Q.] en waarover zij kennelijk overeenstemming hebben bereikt, financiële consequenties voor [A.] zou moeten hebben.
10. Ook de verwijzing van de erven [B.] naar jurisprudentie en literatuur kan hen niet baten. In de door hen genoemde gevallen was in de akte (in tegenstelling tot de onderhavige overeenkomst) uitdrukkelijk voorzien in de mogelijkheid dat in geval van vervreemding de canon zou kunnen worden herzien.
11. In het licht van hetgeen hierboven is overwogen maakt het feit dat de erven [B.] niet de gehele winst van [A.] verlangen maar slechts een deel ervan hun voorwaarde niet redelijk.
12. De kantonrechter is gezien het bovenstaande van oordeel dat de weigering van de erven [B.] om toestemming voor de overdracht te verlenen niet gebaseerd is op redelijke gronden zodat zij [A.] zal machtigen zijn erfpachtsrecht aan het echtpaar [Q.] over te dragen.
13. De erven [B.] zullen, als in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
BESLISSING
De kantonrechter:
machtigt [A.] om, overeenkomstig de akte d.d. 28 mei 2008 van notaris mr. H. Huitsing te Middelstum, het litigieuze recht van erfpacht te verkopen en leveren aan het echtpaar [Q.] te [adres];
veroordeelt de erven [B.] in de kosten van deze procedure die tot aan de dag van deze uitspraak aan de zijde van [A.] worden vastgesteld op € 107,00 aan vastrecht en € 300,00 aan salaris van de gemachtigde.
verklaart deze uitspraak uitvoerbaar bij voorraad;
Deze beschikking is gegeven door mr. G.R. van Baak-Klijnsma, kantonrechter, en op 17 september 2008 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.
Typ: ev