Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
Sector bestuursrecht, belastingkamer
procedurenummer: AWB 07/2320
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 juni 2008 als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
in het geding tussen
[A],
wonende te Groningen,
eiseres,
gemachtigden M.A. Wachter AA en J. Elting-Ausma,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Groningen,
verweerder,
gemachtigde mr. drs. A. Hummel.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres], te Groningen (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2005, vastgesteld voor het kalenderjaar 2007 op € 97.000,--.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 17 augustus 2007 de waarde gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen tijdig beroep ingesteld bij de rechtbank.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 april 2008 te Groningen.
Daar zijn gelijktijdig behandeld de zaken: AWB 07/2133, AWB 07/2217, AWB 07/2221, AWB 07/2233, AWB 07/2307, AWB 07/2308, AWB 07/2309, AWB 07/2315,
AWB 07/2319, AWB 07/2320, AWB 07/2327, AWB 07/2332, AWB 07/2337,
AWB 07/2338, AWB 07/2341, ABW 07/2342, AWB 07/2345, AWB 07/2349,
AWB 07/2375, AWB 07/2383, AWB 07/2386, AWB 07/2393 en AWB 07/2394.
Eiseres is vertegenwoordigd door haar gemachtigden. Verweerder is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde en M.C.H. van der Steeg, taxateur.
Eén der gemachtigden van eiseres heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan verweerder.
Verweerder heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen overlegging van de bij deze pleitnota behorende bijlagen.
Motivering
Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
1.1 Eiseres is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een appartement uit 1971 van de serviceflat [serviceflat] Het vloeroppervlak van het appartement bedraagt ongeveer 62m².
1.2 Eiseres is verplicht tot betaling van een maandelijkse bijdrage ten behoeve van een zogenoemd servicepakket. Deze bijdrage bedraagt in 2007: € 540,-- per maand.
1.3 Ten aanzien van nieuwe bewoners van de appartementen in de [serviceflat] gelden ballotagenormen, die zien op leeftijd en gezondheid.
1.4 De verkoopprijzen van de twee-kamer-appartementen uit de [serviceflat] bedragen gemiddeld € 50.000,--.
Geschil
2.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
2.2 Eiseres stelt dat de waarde van haar onroerende zaak € 50.000,-- bedraagt. Eiseres heeft - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak de zogenaamde vergelijkingsmethode niet juist is toegepast.
2.3 Verweerder heeft onder meer verwezen naar het overgelegde taxatierapport, dat naast de gegevens van de onroerende zaak, gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten bevatten. Aan de hand daarvan heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 97.000,--.
Beoordeling van het geschil
3.1 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
3.2 De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
3.3 Verweerder heeft de onroerende zaak blijkens het taxatierapport getaxeerd aan de hand van een methode van vergelijking met referentieobjecten, zoals genoemd in artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ.
3.4 In zijn algemeenheid overweegt de rechtbank hierbij, dat de vergelijkingspanden niet identiek aan de onroerende zaak behoeven te zijn, maar voldoende vergelijkbaar. In dit geval zijn er verschillen tussen de vergelijkingspercelen en de onroerende zaak.
Zo bestaan onder meer de vergelijkingsobjecten aan de [adres] en de [adres] slechts uit twee woonlagen en wordt de hoofdingang met hooguit vier bewoners gedeeld. Het vergelijkingsobject aan de [adres] verschilt van eiseres' appartement wat betreft de staat van onderhoud.
3.5 Volgens vaste jurisprudentie, onder meer Hoge Raad 23 februari 2000, nr. 34 900 (Belastingblad 2000/251) moet aan de verplichte afname van een servicepakket met de daarbij horende betaling van de servicekosten, ongeacht of deze zien op kosten ten behoeve van de onroerende zaak of ten behoeve van de bewoner, geen waardedrukkende factor worden toegerekend, omdat sprake is van persoonlijke rechten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder om die reden terecht eiseres' appartement vergeleken met een onroerende zaak, waarbij geen sprake is van betaling van servicekosten. Eiseres' stelling dat appartementen uit de [serviceflat] ter vergelijking zouden moeten dienen faalt om die reden. Datzelfde geldt voor de stelling dat sprake zou zijn van zakelijke rechten, omdat het merendeel van de kosten ten behoeve van de onroerende zaak wordt gemaakt.
3.6 De rechtbank oordeelt voorts dat nu eiseres de door verweerder gestelde waarde betwist, op verweerder de bewijslast rust aannemelijk te maken dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en wat de omvang van de invloed van de servicekosten bedraagt. De rechtbank oordeelt dat verweerder hierin niet is geslaagd. De enkele verwijzing naar verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten, waarbij geen of in mindere mate sprake is van de verplichting tot betaling van servicekosten verklaart naar het oordeel van de rechtbank niet het verschil van de door verweerder gestelde waarde van € 97.000,-- en de verkoopprijzen van de twee-kamer-appartementen uit de [serviceflat], die gemiddeld € 50.000,-- bedragen. Ook verweerders conclusie op pagina 11 van het taxatierapport: "De servicekosten voor een 2-kamer appartement in de [serviceflat] zijn € 540,- per maand. Aan de [adres] waren de servicekosten in 2004 € 586,- per kwartaal, dit is € 195,33 per maand. Het effect van de servicekosten op de koopprijzen is dus heel duidelijk.", ziet de rechtbank niet door feiten of omstandigheden onderbouwd.
3.7 Eiseres onderbouwt evenmin de door haar voorgestane waarde van € 50.000,--, door slechts naar de verkoopprijzen van de appartementen uit de [serviceflat] te verwijzen.
3.8 Ter zitting is komen vast te staan dat sommige bewoners van de appartementen in de [serviceflat] de beschikking hebben over een berging en anderen niet. Er is een tekort aan bergingen en bij de overdracht van appartementsrechten krijgt een verkrijger van een appartementsrecht niet automatisch de beschikking over een berging, ook niet wanneer de vorige bewoner van het appartement wel de beschikking kon hebben over een berging. Omgekeerd geldt ook dat een verkrijger van een appartementsrecht, waarvan de vorige bewoner geen berging tot zijn beschikking had, soms wel de beschikking over een berging kan krijgen. De rechtbank oordeelt dat in een dergelijke situatie bij de waardering van de onroerende zaak hiermee rekening moet worden gehouden. Uit het taxatierapport en overige stukken van verweerder is niet duidelijk in welke mate verweerder hiermee rekening heeft gehouden.
3.9 Van eiseres' stelling dat er ballotagenormen gelden (leeftijd en gezondheid) kan bezwaarlijk worden gezegd dat deze de groep van gegadigden voor de onroerende zaak dermate klein maakt dat de waarde daarvan in betekenende mate invloed zal ondervinden.
3.10 Nu geen der partijen zijn stellingen voldoende aannemelijk heeft gemaakt stelt de rechtbank de waarde zoals bedoeld in de Wet WOZ van eiseres' appartement in goede justitie vast op € 70.000,--, waarbij € 5.000,-- wordt toegerekend aan de hiervoor vermelde (kans op de beschikking over een) berging.
3.11 Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
Proceskosten
De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 69,-- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 322,-- en een wegingsfactor 1, nu sprake is van meer dan vier samenhangende zaken, waarvoor gemachtigden als vertegenwoordiger op treden, in casu voor de zaken met nummers 07/2233, 07/2217, 07/2309, 07/2307, 07/2315, 07/2337, 07/2342, 07/2319, 07/2320, 07/2349, 07/2345, 07/2375, 07/2386 en 07/2394, zal de rechtbank in deze zaak verweerder veroordelen tot betaling van 1/14 deel van voormelde kosten ad € 644,-- vermenigvuldigd met factor 1,5 is € 69,--).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 70.000,-- en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 69,-- de gemeente Groningen aan dit bedrag aan eiseres te voldoen;
- gelast dat de gemeente Groningen het door eiseres betaalde griffierecht van € 39,-- vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 24 juni 2008 door mr. U. van Houten, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. H.J. Haanstra, griffier.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.