Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
Sector kanton
Locatie
Zaak\rolnummer: 338255/07-10785
Vonnis d.d. 7 mei 2008
inzake
Stichting De Huismeesters, gevestigd en kantoorhoudende te Groningen,
eiseres, hierna te noemen De Huismeesters,
gemachtigde mr. L.A.M. Barendregt, advocaat te Groningen,
tegen
[gedaagde], wonende te [postcode] Groningen, [adres],
gedaagde, hierna te noemen [gedaagde],
in persoon procederende.
PROCESGANG
Bij dagvaarding heeft De Huismeesters een vordering ingesteld als daarin nader omschreven.
[gedaagde] heeft de vordering bestreden.
Partijen hebben respectievelijk gerepliceerd en gedupliceerd.
Vervolgens is vonnis bepaald op heden.
OVERWEGINGEN
De feiten
1. Als gesteld en erkend, dan wel niet (gemotiveerd) weersproken, alsmede op grond van de in zoverre onbetwiste inhoud van de overgelegde producties staat het volgende vast.
1.2. Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de woning staande en gelegen aan de [adres] te Groningen. De woonruimte is gesitueerd op de tweede etage van een flatgebouw met in totaal 61 woningen. De betalingsverplichting van [gedaagde] bestaat naast een bedrag aan huur tevens uit een bedrag aan servicekosten. Een van de servicekostenposten betreft het elektriciteitsverbruik van de mechanische ventilatoren en het verbruik van de individuele bergingen, de zogenaamde energiekosten algemeen.
1.3. In de jaren voor 2002 bedroegen deze kosten om en nabij € 60,-- per woning. In 2002, 2003 en 2004 is aan kosten respectievelijk € 68,92, € 116,84 en € 191,84 in rekening gebracht.
In het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2005 bedroegen de kosten € 57,35 per woning.
1.4. [gedaagde] heeft in juni 2003 bij De Huismeesters opheldering gevraagd over de grote stijging van deze energiekosten en daarbij gewezen op een mogelijke illegale kwekerij in een schuurtje.
1.5. In reactie daarop heeft De Huismeesters aangegeven dat de grote stijging te wijten was aan het niet goed schatten van het jaarverbruik in het verleden. Zij heeft daarbij aangegeven dat niet is gebleken dat er illegaal stroom is afgetapt.
1.6. In maart 2005 is in het complex een hennepkwekerij opgerold.
1.7. [gedaagde] heeft zich tot de huurcommissie gewend met het verzoek een uitspraak te doen over zijn betalingsverplichting inzake de servicekosten, meer specifiek de kosten voor "energie algemeen", over het tijdvak 1 januari 2004 tot en met 31 december 2004. De huurcommissie heeft bij beslissing van 7 november 2006, aan partijen verzonden op 24 juli 2007, de betalingsverplichting over het jaar 2004 vastgesteld op € 146,34.
Het standpunt van De Huismeesters
2. De Huismeesters kan zich niet verenigen met de uitspraak van de huurcommissie.
2.1. Over het jaar 2004 heeft zij aan [gedaagde] in rekening gebracht de maandelijkse voorschotten die Essent bij haar in rekening heeft gebracht, plus de afrekening van Essent die in het jaar 2004 bij haar binnen kwam en de periode 1 april 2003 tot 1 april 2004 betrof.
2.2. In het kader van de behandeling van het verzoek van [gedaagde] heeft de huurcommissie haar verzocht om een afrekening van de servicekosten over de periode 1 april 2004 tot 11 januari 2005 van het energiebedrijf over te leggen opdat het verschuldigde bedrag aan servicekosten over 2004 kon worden vastgesteld. Na overlegging van de afrekening van het energiebedrijf heeft de huurcommissie geconstateerd dat de verbruiksperiode op de nota van 1 april 2003 tot 1 april 2004 niet overeenkwam met de periode waarover [gedaagde] een uitspraak heeft gevraagd. De huurcommissie heeft vervolgens in strijd met het gestelde in artikel 7:259 lid 2 BW de zogenoemde seizoen-patroonpercentage methode toegepast, om van elke nota een deel ten laste van 2004 te brengen.
2.3. Als gevolg van deze berekeningswijze kan zij de werkelijke energiekosten over het jaar 2003 niet meer bij [gedaagde] in rekening brengen. Zij heeft geen mogelijkheid meer om nabetaling hiervan in rechte te vorderen nu zij niet meer kan beschikken over een over het jaar 2003 betrekking hebbende inhoudelijke beslissing van de huurcommissie dan wel de kantonrechter.
2.4. De Huismeesters vordert op grond hiervan de vernietiging van de uitspraak van de huurcommissie, bepaling van de servicekosten over 2004 op een bedrag van € 191,84 met veroordeling van [gedaagde] tot betaling van dit bedrag, alsmede zijn veroordeling in de kosten van de procedure.
Het standpunt van [gedaagde]
3. Hij heeft dezelfde service afgenomen als voorgaande jaren en de installatie is niet veranderd, toch is er in vergelijking met andere jaren sprake van een extreem hoog elektriciteitsverbruik. De door De Huismeesters gegeven overzichten zijn twijfelachtig en geven niet ondubbelzinnig het gebruik van [gedaagde] weer.
3.1. Het is onredelijk dat het extreme verbruik uitsluitend aan de huurders wordt doorberekend. Hij kan en mag geen controle uitoefenen over de gebruikte installatie en hij heeft geen ook inzicht in het elektriciteitsverbruik daarvan. Door de aard van de installatie is het in veel gevallen onmogelijk de oorzaak van een eventueel hoger verbruik aan te tonen.
3.2. De Huismeesters telt in de afrekening ten onrechte de facturen en de in rekening gebrachte voorschotten bij elkaar op.
De beoordeling
4. In artikel 7:259 Burgerlijk Wetboek wordt een regeling gegeven voor het afrekenen van de servicekosten. Dit artikel schrijft voor dat de verhuurder uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar een naar soort uitgesplitst overzicht dient te verstrekken van de in rekening gebrachte servicekosten. Servicekostenposten die niet over een kalenderjaar worden afgerekend, maar wel over een periode van een jaar moeten worden opgenomen in het overzicht voor het kalenderjaar waarin de afrekenperiode voor die kosten is geëindigd.
4.1. Toepassing van deze bepaling op de onderhavige casus betekent dat de verbruiksperiode 1 april 2003 tot 1 april 2004 wordt meegenomen in de afrekening servicekosten over het jaar 2004. Er bestaat dan ook geen aanleiding om de zogenaamde seizoen-patroonpercentage methode toe te passen zoals de huurcommissie heeft gedaan.
4.2. In het rapport van voorbereidend onderzoek heeft de rapporteur de servicekosten voor het jaar 2004 op basis van de door De Huismeesters overgelegde rekening en onder toepassing van de in artikel 7:259 BW gegeven berekeningswijze, in eerste instantie vastgesteld op € 191,84. Nu de juistheid van de door De Huismeesters overgelegde rekening en de berekening van de rapporteur niet is betwist zou het aandeel van [gedaagde] in de servicekosten voor 2004 in beginsel kunnen worden vastgesteld op dit bedrag.
4.3. De kantonrechter zal het aandeel van [gedaagde] echter niet op dit bedrag vaststellen en overweegt daartoe het volgende. Op grond van artikel 7:259 lid 1 jo 12 Huurprijzenwet dient op basis van de werkelijk gemaakte kosten te worden afgerekend. De werkelijk gemaakte kosten kunnen op grond van de redelijkheid wel gematigd worden.
4.4. Uitgaande van de werkelijk gemaakte kosten zou de bijdrage van [gedaagde] leiden tot een bedrag als onder overweging 4.2. vermeld. Dit bedrag is echter in vergelijking met voorgaande jaren, alsmede de afrekening van het jaar 2005 onverklaarbaar hoog. Waar de huurcommissie oordeelt dat [gedaagde] niet aannemelijk heeft gemaakt wat de oorzaak van het extreem hoge energieverbruik is, is de kantonrechter van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat de extreme toename van het elektriciteitsverbruik en dus de energiekosten algemeen, samenhangt met de in maart 2005 in het complex opgerolde hennepplantage. De in augustus 2003 gegeven verklaring dat de stijging te maken heeft met een verkeerde schatting in het verleden is immers niet plausibel gebleken aangezien de kosten in 2004 nog meer zijn toegenomen en pas over het jaar 2005, na verwijdering van de hennepplantage, weer op het "normale" niveau zitten. Ook de mededeling dat van het illegaal aftappen van stroom niet is gebleken overtuigt de kantonrechter niet nu algemeen bekend is dat het illegaal aftappen van stroom vóór de elektriciteitsmeter gebeurd en hier juist sprake is van een extreem toegenomen gemeten elektriciteitsverbruik.
4.5. Aangezien [gedaagde] reeds in juni 2003 aandacht heeft gevraagd voor de extreme toename van het gebruik en ook toen reeds heeft gewezen op de mogelijkheid van een hennepkwekerij, alsmede het feit dat hij geen controle kan uitoefenen op de installatie en een mogelijke extreme toename van het elektriciteitsverbruik niet kan waarnemen, acht de kantonrechter het niet redelijk om de toename van de kosten geheel aan [gedaagde] door te berekenen. De kantonrechter zal de buitensporige verhoging in het verbruik evenredig ten laste van partijen brengen in die zin dat de kosten "energie algemeen" worden gematigd tot een bedrag van € 95,90.
4.6. Gelet op de uitkomst van de procedure acht de kantonrechter termen aanwezig de proceskosten te compenseren in die zin dat partijen de eigen kosten dragen.
BESLISSING
De kantonrechter:
stelt de betalingsverplichting van [gedaagde] inzake de energiekosten algemeen over het jaar 2004 vast op een bedrag van € 95,90, met veroordeling van [gedaagde] tot betaling van dit bedrag;
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.J.J. Smits, kantonrechter, en op 7 mei 2008 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.
typ: mmv