Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Zaaknummer: AWB 06/236
Uitspraakdatum: 31 oktober 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zuidhorn, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 221.000,-.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 28 december 2005 de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 4 februari 2006, ontvangen bij de rechtbank op 7 februari 2006, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 oktober 2006 te Groningen.
Namens eiser zijn de heer [naam1] en mevrouw [naam2] als gemachtigden verschenen. Namens verweerder is verschenen de heer W. van Nispen, taxateur.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning met garage. De inhoud van de woning is ongeveer 520 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 357 m².
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet Woz, wordt de in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van vergelijking met vergelijkingsobjecten.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 27 maart -naar de rechtbank leest- 2006 door taxateur Van Nispen. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 221.000,-, de waarde zoals die ook bij de uitspraak op bezwaar is vastgesteld. Naast gegevens van de woning bevat dit taxatierapport gegevens van vier vergelijkingsobjecten.
De rechtbank overweegt dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Hieronder zal besproken worden of met de verschillen met de woning voldoende rekening is gehouden.
Eiser heeft aangevoerd dat er een waardedrukkend effect optreedt door de omvang en de locatie van de door de buren geplaatste schutting. De rechtbank overweegt dat de taxateur bij de voorbereiding van genoemd rapport de woning uitpandig heeft bezichtigd. Uit het fotomateriaal in het rapport blijkt dat de taxateur uitdrukkelijk nota heeft genomen van de schutting. Om die reden staat naar het oordeel van de rechtbank voldoende vast dat de feitelijke situatie, inclusief de door eiser gewraakte schutting, is betrokken bij de vaststelling van de waarde.
Voorts heeft eiser gewezen op kadastrale MIL-aantekeningen in verband met bodemverontreiniging. De rechtbank overweegt dat niet gebleken is dat de vervuiling die resteert na de sanering die voorafgaand aan de bouw heeft plaatsgevonden, een beperking oplevert voor het gebruik van de woning en van het perceel voor zover het woondoeleinden betreft. Evenmin is anderszins gebleken dat van de aantekeningen in kwestie een waardedrukkend effect uitgaat.
Als beroepsgrond heeft eiser tevens aangevoerd dat door het hoge grondwaterpeil er in de kruipruimte permanent water staat. De taxateur heeft opgemerkt dat dit ondervangen is door te vergelijken met nabijgelegen panden. Naar het oordeel van de rechtbank is dit echter onvoldoende grond om te veronderstellen dat de situatie van de vergelijkingspanden op dit punt gelijk is aan de situatie van de woning. Uit het taxatierapport blijkt niet dat het aspect van de grondwaterstand betrokken is bij de waardebepaling.
Naar het oordeel van de rechtbank vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met uitzondering van het aspect van de grondwaterstand, voldoende rekening is gehouden. Van belang is dat uit de door verweerder eveneens overgelegde matrix blijkt dat de voor de woning gehanteerde prijzen per kubieke meter lager zijn dan de prijzen die uit de analyse van de genoemde transacties naar voren komen.
De rechtbank ziet in de omissie aan de zijde van verweerder op het punt van de grondwaterstand aanleiding de waarde van de woning in goede justitie vast te stellen op € 210.000,-.
Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld en dient het beroep gegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
In de omstandigheden van het geval vindt de rechtbank aanleiding op grond van artikel 8:75 van Pro de Awb verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. In casu betreft het de reiskosten van de gemachtigden van eisers.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 210.000,- en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten ten bedrage van € 10,32, onder aanwijzing van de gemeente Zuidhorn als de rechtspersoon die deze kosten dient te vergoeden;
- gelast dat de gemeente Zuidhorn het door eiser betaalde griffierecht van € 37,- vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 31 oktober 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. M.P. den Hollander, in tegenwoordigheid van mr.drs. H.A. Hulst, griffier.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.