Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
Sector kanton
Locatie Winschoten
Zaak\rolnummer: 271635/05-4009
vonnis d.d. 8 augustus 2006
inzake
de stichting Stichting Trust Vastgoedmaatschap VII,
gevestigd te Leeuwarden,
eiseres in conventie, verweerder in reconventie,
hierna te noemen Trust,
gemachtigde mr. J.A. Bal, advocaat te Groningen (postbus 1105, 9701 BC),
en
[gedaagde]
gedaagden in conventie, eisers in reconventie,
hierna te noemen [gedaagden],
gemachtigde mr. M.R. Holthinrichs, advocaat te Veendam (postbus 125, 9640 AC).
PROCESGANG
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de navolgende processtukken:
- dagvaarding met producties
- conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met producties
- akte vermeerdering van eis in conventie met producties
- conclusie van antwoord in reconventie met producties
- conclusie van repliek in conventie
- conclusie van dupliek in conventie, tevens repliek in reconventie met producties
- conclusie van dupliek in conventie met producties
Krachtens rolbeschikking van de kantonrechter d.d. 20 december 2005 heeft op 25 januari 2006 een comparitie van partijen plaatsgevonden. Daarvan heeft de griffier aantekening gehouden.
Vonnis is nader bepaald op heden.
OVERWEGINGEN
in conventie en in reconventie
1. de feiten
1.1 Teneinde een [winkel] te exploiteren hebben [gedaagden] in 1989 winkelruimte in winkelcentrum [Autorama]] gehuurd van Autorama Noord B.V. Sedert 2002 treedt Trust, die het winkelcentrum heeft overgenomen, op als verhuurder. De huurprijs bedroeg laatstelijk € 807,83 per maand. In 2005 hebben [gedaagden] geen huur betaald. Met ingang van 1 januari 2006 hebben zij de helft van de overeengekomen huurpenningen voldaan.
1.2 Artikel 4 van Pro de huurovereenkomst luidt aldus:
Gebruiker verklaart bekend te zijn met de in het Autorama Center te exploiteren formule en zich bij zijn exploitatie te richten op instandhouding van deze formule, welke luidt als volgt:
Autorama Center is een bundeling van winkelformules tot een overdekt koopcentrum. Deze formules, allen concessionairs van Autorama Center, zijn veelal onderdeel van landelijk opererende winkelketens. De kracht van Autorama Center is onder andere gelegen in het feit dat de consument een ruim aanbod wordt gedaan in food en non-food (en diensten) tegen aantrekkelijke prijzen. Zonder de identiteit van de diverse concessionairs aan te tasten kan Autorama Center ook communicatief worden benut door als zodanig naar buiten te treden.
1.3 Bij brief van 30 juni 2003 heeft Trust, middels haar beheerder Hanzevast Beheer, met betrekking tot uit te voeren werkzaamheden het navolgende aan de winkeliers van het centrum, waaronder [gedaagden], bericht:
In de met u gevoerde gesprekken inzake de toekomst van Autorama kwamen een aantal belangrijke zaken aan de orde, te weten de wijziging in de verhuur, opvulling van de leegstand en het upgraden/renoveren van de binnen- en buitenzijde van het complex.
(...)
Er is inmiddels definitieve duidelijkheid over de wijze waarop dit wordt aangepakt en de opdrachtverstrekking voor het werk is gaande.
Het werk bevat vooreerst het volgende:
- de gehele bovenzijde van de buitenkant (gevelbeplating) zal integraal worden vernieuwd en voorzien van moderne structuurbeplating;
- de verouderde reclame-uitingen en de naamgeving Autorama worden verwijderd c.q. vervangen;
- het gebouw zal worden aangelicht;
- de muurdelen aan de voor- en zijkant worden voorzien van hoogwaardige betegeling in een moderne vorm- en kleurstelling;
- de luifels zullen worden vernieuwd, aan de onderzijde komen de nodige lichtspots;
- de diverse entrees worden geheel gereinigd, gestript en opnieuw in passende kleuren geschilderd en gerenoveerd;
- het parkeerterrein wordt opgefrist en voorzien van nieuwe beplanting en ornamenten;
- er zal een nieuwe aanduiding Autorama aan de straatzijde worden aangebracht;
2. de vorderingen
2.1 Trust heeft in conventie gevorderd om [gedaagden] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, hoofdelijk te veroordelen aan haar te zake van achterstallige huur te betalen een bedrag van
€ 9.283,44 met de wettelijke rente over een bedrag van € 9624,60 sedert de dag der dagvaarding tot de voldoening, alsmede tot betaling van een bedrag van zoveel maal
€ 807,83 als er maanden zijn verstreken of zullen verstrijken na 30 september 2005, een en ander kosten rechtens, waaronder de kosten van het doen leggen van de conservatoire beslagen.
2.2 In reconventie hebben [gedaagden] gevorderd de door haar verschuldigde huurprijs van € 807,83 met ingang van 1 januari 2003 te verminderen tot 15%, althans tot een zodanig bedrag met ingang van een zodanige datum als de kantonrechter in goede justitie zal vermenen te behoren, alsmede Trust te veroordelen om aan haar ter zake van schadevergoeding een bedrag van € 20.000,00 te voldoen vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan die der algehele voldoening, een en ander kosten rechtens.
3. Het standpunt van partijen
3.1 Trust heeft in essentie betoogd dat [gedaagden] geen redenen hebben om de overeengekomen huurbetalingsverplichting op te schorten, waar van gebreken aan het gehuurde als bedoeld in de wet geen sprake is. Om die reden kunnen zij ook geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en schadevergoeding.
3.2 [gedaagden] hebben zakelijk weergegeven aangevoerd dat er sprake is van gebreken als bedoeld in de wet, welke opschorting van de huurbetalingsverplichting rechtvaardigen en die een substantiële vermindering van het huurgenot opleveren hetgeen tot huurvermindering dient te leiden en op grond waarvan zij tevens aanspraak kunnen maken op de schade die zij hebben geleden als gevolg van omzetderving.
3.3 Zo nodig zal de kantonrechter de standpunten van partijen nader bespreken bij de beoordeling.
4. De beoordeling
4.1 Waar [gedaagden] geen bezwaar hebben gemaakt tegen de vermeerdering van eis en deze ook overigens niet in strijd is met de goede procesorde zal de kantonrechter van de vermeerderde eis uitgaan.
4.2 Gelet op de onderlinge samenhang zal de kantonrechter de vorderingen in conventie en in reconventie gezamenlijk behandelen.
4.3 Bij de beoordeling van die vorderingen hebben ingevolge de wetsgeschiedenis, de literatuur en de heersende jurisprudentie de volgende uitgangspunten te gelden.
4.4 Voor zover het gehuurde deel uitmaakt van een groter geheel, zoals in het onderhavige geval een winkelcentrum, zullen ook negatieve eigenschappen of omstandigheden betrekking hebbende op andere gedeelten van dat grotere geheel dan het gehuurde object zelf, een gebrek in de zin van artikel 7: 204 van het Burgerlijk Wetboek kunnen opleveren.
4.5 Voorts kunnen tegenvallende bezoekersaantallen en leegstand op zichzelf in beginsel niet worden aangemerkt als een gebrek in vorenbedoelde zin en de gevolgen daarvan kunnen niet op de verhuurder worden afgewenteld. Dat kan alleen anders zijn indien de achterblijvende bezoekersaantallen en de leegstand het gevolg zijn van concrete gebreken in het gehuurde object zelf of het grotere geheel waarvan het deel uitmaakt, waarop de huurder niet bedacht had hoeven zijn, waaronder mede moet worden verstaan het niet nakomen van garanties c.q. toezeggingen met betrekking tot de inrichting of het onderhoud van het gehuurde en/of het winkelcomplex.
4.6 [gedaagden] hebben ter concretisering van de door haar gestelde gebreken aangevoerd dat Trust de toezeggingen om renovatie te plegen als bedoeld in de brief van 30 juni 2003 niet gestand heeft gedaan.
4.7 Zij heeft volgens [gedaagden] verder nagelaten overeenkomstig de in artikel 4 van Pro de huurovereenkomst neergelegde garantie te zorgen voor een goede mix van food en non-food. Als gevolg daarvan is er leegstand ontstaan, die onder de gegeven omstandigheden als gebrek kan worden aangemerkt. Bovendien heeft zij, aldus [gedaagden] verzuimd de leegstaande units aan te kleden, hetgeen het aanzien van het winkelcentrum schaadt.
4.8 Ten slotte hebben [gedaagden] betoogd dat Trust de aanduiding Autorama op het dak van het winkelcentrum heeft verwijderd zodat een willekeurige voorbijganger niet aan de buitenkant kan zien met welk soort winkelformule hij te maken heeft.
4.9 In de visie van [gedaagden] is er als gevolg van de deze gebreken sprake van aanzienlijk verminderd huurgenot, ernstig tegenvallende bezoekersaantallen en daarmee samenhangende omzetderving.
4.10 Naar het oordeel van de kantonrechter dient de brief van Trust van 30 juni 2003, anders dan Trust heeft doen betogen, te worden opgevat als een toezegging aan de winkeliers, waaronder [gedaagden], dat de daarin concreet benoemde verbouwingen c.q. aanpassingen aan de buitenzijde van het winkelcomplex zouden worden gerealiseerd. Voorts wordt in dat schrijven tot uitdrukking gebracht dat ook de binnenzijde van het winkelcomplex op termijn een upgrading zou ondergaan.
4.11 In het licht van hetgeen hiervoor ter zake van de uitgangspunten onder 4.5 is overwogen, kan het niet uitvoeren van dergelijke toezegging in beginsel een gebrek opleveren in de zin van de wet. Zulks kan [gedaagden] onder de gegeven omstandigheden evenwel niet baten.
4.12 Ter gelegenheid van de comparitie van partijen en bij conclusie van antwoord in reconventie heeft Trust uitvoerig betoogd dat de eerste fase van de renovatie inmiddels heeft plaatsgevonden en dat de tweede fase is uitgesteld in verband met de verkoopplannen van het winkelcomplex. Bij conclusie van dupliek in conventie, tevens repliek in reconventie zijn [gedaagden] niet op deze kwestie teruggekomen, zodat het ervoor moet worden gehouden dat de werkzaamheden, zoals concreet omschreven in voormeld schrijven (grotendeels) zijn uitgevoerd. De kantonrechter vindt steun voor die conclusie in de producties die Trust bij conclusie van dupliek in conventie heeft overgelegd.
4.13 Ook waar de weren en vorderingen van [gedaagden] hun grondslag vinden in de toezegging met betrekking tot de voorgenomen interne upgrading, gaat de kantonrechter daaraan voorbij, nu uit de desbetreffende brief niet valt af te leiden wat die upgrading zou inhouden, terwijl ook [gedaagden] niet concreet hebben aangegeven waaruit die upgrading concreet zou moeten bestaan. In dat opzicht hebben [gedaagden] derhalve niet aan de op hen rustende stelplicht voldaan.
4.14 Zoals onder 4.5 overwogen komen de gevolgen van leegstand eerst voor rekening en risico van de verhuurder als deze samenhangen met een gebrek in de zin van de wet. Hoewel Trust moet worden nagegeven dat artikel 4 van Pro de huurovereenkomst als een doelomschrijving moet worden aangemerkt en niet, gelijk [gedaagden] hebben gesteld, als een garantiebepaling, brengt zulks, anders dan Trust heeft betoogd, niet per definitie met zich dat [gedaagden] daaraan hoe dan ook geen rechten kunnen ontlenen.
4.15 De kantonrechter is van oordeel dat mede tegen de achtergrond van die doelomschrijving ingevolge het bepaalde in artikel 6: 248 lid 1 BW op Trust een inspanningsverplichting rust om de voorgenomen mix van food en non-food te realiseren en aldus leegstand te voorkomen. Het is in het kader van de op hen rustende stelplicht evenwel aan [gedaagden] om aan de hand van feiten en omstandigheden te concretiseren waar Trust, die op zichzelf een commercieel belang heeft bij een zo hoog mogelijke, gevarieerde bezettingsgraad, (toerekenbaar) te kort is geschoten in de nakoming van die inspanningsverplichting. [gedaagden] hebben naar het oordeel van de kantonrechter echter geen, althans onvoldoende inhoud gegeven aan bedoelde stelplicht zodat aan hun stellingen ter zake voorbij wordt gegaan.
Het door partijen gevoerde debat over de huidige bezetting van het winkelcentrum - [gedaagden] hebben gesteld dat 19 van de 32 units zijn verhuurd, terwijl Trust het houdt op 26 van de 32 met een oppervlaktedekking van 85% - doet aan dit oordeel niet af.
4.16 Voorts mag in het kader van het eerder onder 4.4 geformuleerde uitgangspunt met betrekking tot de omgeving waarin het gehuurde zich bevindt van Trust worden verlangd dat zij leegstaande panden niet laat verpauperen of anderszins ernstig laat verwaarlozen. Het doen gebruiken van (enkele) units als (tijdelijke) opslagruimte staat evenwel, anders dan [gedaagden] menen, niet op gespannen voet met dat uitgangspunt. Nu [gedaagden] hun kritiek op de invulling van de leegstaande units voor het overige in algemene termen hebben gegoten ( geen gezicht, geen uitstraling, een zooitje etc ) en derhalve geen, althans onvoldoende, handen en voeten hebben gegeven, dienen ook hun stellingen daaromtrent af te stuiten op eerder opgeworpen steldrempel.
4.17 De stelling van [gedaagden] dat het Autorama niet vrijstond de (neon)aanduiding Autorama van het winkelcomplex te verwijderen, snijdt naar het oordeel van de kantonrechter hout. Hoewel in de huurovereenkomst omtrent het aanbrengen en handhaven van die aanduiding (expliciet) niets is bepaald, moet de huurovereenkomst in het licht van de doelomschrijving, de redelijkheid en de billijkheid en de jarenlange praktijk zo worden uitgelegd dat Trust voor bedoelde exposure heeft zorg te dragen. Zonder nadere toelichting van [gedaagden], welke toelichting ontbreekt – de blote stelling dat een willekeurige burger aan de buitenkant niet kan zien dat hij met een Autorama Center te maken heeft kan die gevolgtrekking in ieder geval niet dragen – valt niet in te zien dat dit gebrek als zodanig van dien aard is dat dit een vermindering van de huurprijs dan wel de toekenning van schadevergoeding kan rechtvaardigen. Waar [gedaagden] ter zake geen vordering tot herstel hebben ingesteld, kunnen in het kader van deze procedure geen gevolgen worden verbonden aan de aanwezigheid van voormeld gebrek.
4.18 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zal de vordering in conventie worden toegewezen. Daarbij zal worden uitgaan van de opgave van [gedaagden], nu Trust deze bij conclusie van dupliek niet heeft betwist. Aldus bedraagt de huurachterstand tot en met juli 2006 € 12.521,36. De vorderingen in reconventie zullen worden afgewezen.
4.19 Als in het ongelijk gestelde partij zullen [gedaagden] worden veroordeeld in de kosten van de procedure in conventie en in reconventie.
BESLISSING
De kantonrechter:
in conventie
1. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, des dat de één hebbende betaald de ander zal zijn bevrijd, om ter zake van achterstallige huur over de periode 2005 tot en met juli 2006 tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Trust te betalen de somma van € 12.521,36, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de respectievelijke vervaldagen tot aan de dag der algehele voldoening;
2. veroordeelt [gedaagden], des dat de één hebbende betaald de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van de procedure aan de zijde van Trust gevallen, welke kosten tot aan deze procedure worden vastgesteld op € 85,60 aan explootkosten, € 192,00 aan vast recht en
€ 750,00 aan salaris van de gemachtigde;
in reconventie
3. wijst af de vorderingen van [gedaagden]
4. veroordeelt [gedaagden], des dat de één hebbende betaald de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van de procedure aan de zijde van Trust gevallen, welke kosten tot aan deze procedure worden vastgesteld op € 450,00 aan salaris van de gemachtigde;
in conventie en in reconventie
5. verklaart de veroordelingen sub 1,2 en 4 uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Fokkema, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 augustus 2006 in tegenwoordigheid van de griffier.
Coll:
Typ: mck