Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Zaaknummer: AWB 06/194
Uitspraakdatum: 15 september 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiser], wonende te [woonplaats] eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zuidhorn, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum
1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 336.000,-.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 21 december 2005 de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 30 januari 2006, ontvangen bij de rechtbank op 31 januari 2006, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 september 2006 te Groningen.
Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder zijn verschenen drs. L. Smook en de heer W. van Nispen, taxateur.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom van de woning. De woning is een vrijstaande woning met garage. De inhoud van de woning is ongeveer 680 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 956 m².
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 296.000,-. In het verweerschrift heeft verweerder geconcludeerd dat de waarde van de woning verlaagd dient te worden tot € 319.000,-.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet Woz, wordt de in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met vergelijkingsobjecten.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
Verweerder heeft verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 5 mei 2006 door W. van Nispen, makelaar. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 319.000,-. Naast gegevens van de woning bevat dit taxatierapport gegevens van drie vergelijkingsobjecten.
De rechtbank neemt in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de grootte, voldoende rekening is gehouden. Dit blijkt ook uit de door de taxateur gehanteerde prijzen per kubieke meter en per vierkante meter zoals deze zijn opgenomen in de door verweerder eveneens overgelegde matrix. Bij de vaststelling van deze prijzen zijn staffels toegepast waarbij de waarde per m² en per m³ afneemt naarmate de oppervlakte respectievelijk de inhoud toeneemt.
Van de vergelijkingsobjecten is alleen [adres1] te [woonplaats] rond de waardepeildatum verkocht. De andere twee objecten zijn ruim anderhalf jaar vóór of na de waardepeildatum verkocht. Ter zitting heeft de taxateur toegelicht dat hij niet meer geschikte verkoopcijfers heeft kunnen vinden. Naar het oordeel van de rechtbank leent het object [[adres1] te [woonplaats] zich goed voor vergelijking. De uitkomst van deze vergelijking wordt voldoende ondersteund door de vergelijking met de andere twee objecten.
Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder dan ook aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 319.000,-.
Eiser heeft aangevoerd dat er nimmer een bezichtiging, althans inpandig, van de woning heeft plaatsgevonden. De rechtbank merkt op dat tussen partijen geen verschil van mening bestaat over aspecten die middels een inpandige bezichtiging onderzocht kunnen worden. Dat de taxateur hiertoe niet is overgegaan, leidt dan ook niet tot de conclusie dat de taxatie onvoldoende zorgvuldig is verricht.
Eiser heeft aangevoerd dat door verweerder aan één of meer met de woning vergelijkbare objecten lagere waarden zijn toegekend dan aan de woning.
In bovengenoemd taxatierapport merkt de taxateur op dat het naastgelegen object [adres13] incidenteel te laag is getaxeerd op € 282.000,- en dat de waarde van dit object € 302.048,- had moeten zijn. De taxateur heeft in een bijlage een overzicht gegeven betreffende de woningen [adres2], [adres3], [adres4], [adres5], [adres6], [adres7], [adres8], [adres9], [adres10], [adres11], [adres12], [adres13] en [adres].
Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit dit overzicht dat de waardevaststelling voor de woning op € 319.000,- zich, gezien de onderlinge verschillen, goed verhoudt tot de waarden die zijn vastgesteld voor de andere genoemde woningen gelegen aan [straat]. Van belang is dat de taxateur ook hier staffels heeft toegepast voor de bepaling van de waarde per m² en per m³. Verder heeft eiser terecht opgemerkt dat enkele jaartallen in het overzicht onjuist zijn, maar deze zijn van ondergeschikt belang en het gaat bovendien om kennelijke verschrijvingen.
Uitsluitend voor de woning [adres13] geldt dat de vastgestelde waarde naar verhouding te laag is. De stelling van verweerder dat dit een incidenteel te lage taxatie betreft, is daarom aannemelijk. Voor zover eiser zich wenst te beroepen op het gelijkheidbeginsel, faalt dit beroep om die reden. Het is niet aannemelijk geworden dat door verweerder jegens één of meer belanghebbenden of groepen van belanghebbenden een begunstigend beleid zou worden gevoerd of dat in een meerderheid van de met dit geval vergelijkbare gevallen een juiste waardering achterwege zou zijn gebleven.
Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld en dient het beroep gegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
In de omstandigheden van het geval vindt de rechtbank aanleiding op grond van artikel 8:75 van Pro de Awb verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. In casu betreft het reiskosten.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 319.000,- en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten ten bedrage van € 5,16, onder aanwijzing van de gemeente Zuidhorn als de rechtspersoon die deze kosten dient te vergoeden;
- gelast dat de gemeente Zuidhorn het door eiser betaalde griffierecht van € 37,- vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 15 september 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. M.P. den Hollander, in tegenwoordigheid van mr.drs. H.A. Hulst, griffier.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.
AWB 06/194 blad 4
uitspraak