Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Zaaknummer: AWB 05/1270
Uitspraakdatum: 13 juli 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Menterwolde, verweerder,
gemachtigde: R.R. Brandes.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres], te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 286.796,-- In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen en rioolrecht voor 2005 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 24 augustus 2005 de waarde verminderd tot een bedrag van € 265.000,-- en aangegeven dat de gemeentelijke belastingaanslag 2005 op de nieuwe waarde zal worden aangepast.
Eiser heeft daartegen bij brief van 30 september 2005, ontvangen bij de rechtbank op 4 oktober 2005, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft bij brief van 19 februari 2006 gereageerd op het gestelde in het verweerschrift, waarop verweerder vervolgens bij brief van 21 maart 2006 zijn visie heeft ingebracht.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 juli 2006 te Groningen.
Eiser is aldaar in persoon verschenen.
Verweerder heeft zich doen vertegenwoordigen door zijn gemachtigde voornoemd en taxateur P.A. van Walsem.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning. De inhoud van de woning is 532 m³ en de oppervlakte van het perceel is 350 m². De woning is gebouwd in het jaar 1990.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 240.000,-- dan wel een lagere waarde.
Eiser heeft - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat bij het bepalen van de waarde van de woning de zogenoemde vergelijkingsmethode niet juist is toegepast, nu aan andere woningen van hetzelfde type lagere waarden zijn toegekend.
Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatieverslag. In dit taxatieverslag is de waarde van de woning getaxeerd op € 265.000,--. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling WOZ, wordt de waarde, bedoeld in voornoemd artikel 17, tweede lid, van de WOZ, onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met vergelijkingsobjecten.
Verweerder, op wie de bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde rust, beroept zich op het door hem overgelegde taxatieverslag.
Met het hiervoor vermelde taxatieverslag heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 265.000,--.
De rechtbank overweegt daartoe als volgt.
Eiser heeft aangevoerd dat verweerder aan meerdere met zijn woning vergelijkbare objecten lagere waarden heeft toegekend dan aan zijn woning. Eiser heeft hiermee een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel.
Dienaangaande overweegt de rechtbank dat het gelijkheidsbeginsel niet met zich mee brengt dat verweerder gehouden is een incidenteel gemaakte fout te blijven herhalen.
Uit hetgeen door partijen over en weer is gesteld is aannemelijk is geworden dat door verweerder in een aantal gevallen een te lage waardering is vastgesteld. In de bezwaarfase heeft eiser gewezen op de waardevaststelling van een aantal vergelijkbare panden. Verweerder heeft hieromtrent in de thans bestreden uitspraak op bezwaar het volgende overwogen: "Uit onderzoek is gebleken dat de waarde van de meerderheid van de objecten waarmee u de waarde van uw object vergelijkt te laag is vastgesteld". Naar het oordeel van de rechtbank blijkt hieruit dat niet gesproken kan worden van een incidenteel gemaakte fout, doch dat in meerdere met dit geval vergelijkbare gevallen een juiste waardering achterwege is gebleven.
Daarmee is sprake van een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder in de uitspraak op bezwaar hier onvoldoende aan tegemoetgekomen.
Met eiser is de rechtbank van oordeel dat in het bijzonder het object [adres] te [woonplaats] is aan te merken als een gelijksoortig object. Blijkens zijn brief van 21 maart 2006 is ook verweerder die mening toegedaan. Het betreft een qua bouwtype en uitstraling vergelijkbare woning, waarvan de waarde zeker niet lager is dan van de woning van eiser.
De rechtbank ziet gelet op het bovenstaande en het verhandelde ter zitting reden de waarde in goede justitie vast te stellen op een bedrag van € 239.238,--, zijnde het bedrag waarop de waarde van genoemd object [adres] te [woonplaats] is bepaald.
Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat het beroep van eiser gegrond is.
Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
5. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de waarde van woning [adres] te [woonplaats] per waardepeildatum 1 januari 2003 tot een bedrag van € 239.238,--;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser (reiskosten), welke zijn vastgesteld op € 6,88 en bepaalt dat de gemeente Menterwolde eiser deze kosten moet betalen;
- wijst de gemeente Menterwolde aan als rechtspersoon die het door eiser betaalde griffierecht ad € 37,-- aan eiser vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 17 juli 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. H.J. Bastin, in tegenwoordigheid van M. Lammerts-Rannenburg, griffier.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.
AWB 05/1270 blad 4
uitspraak