Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
Sector bestuursrecht, enkelvoudige
belastingkamer
Zaaknummer: AWB 05/1459 WOZ HOB HUA
Uitspraakdatum: 12 april 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Groningen, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres], te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op 112.000,-.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 24 oktober 2005 de waarde verminderd tot € 90.000,-.
Eiser heeft daartegen bij brief van 5 november 2005, ontvangen bij de rechtbank op 8 november 2005, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 april 2006 te Groningen. Eiser is niet verschenen. Namens verweerder zijn verschenen mr.drs. A. Hummel en de heer J. ten Berg, taxateur.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
Eiser is gebruiker van de woning. De woning is een benedenwoning met berging. De vloeroppervlakte van de woning is ongeveer 72 m².
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 45.000,-.
Eiser heeft - zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd.
De vastgestelde waarde van € 90.000,- is te hoog omdat de huur € 118,- per maand bedraagt, er geen centrale verwarming noch gas is, er geen douche is, er geen dubbele ramen zijn enzovoort. Een neutrale taxatie zou op zijn plaats zijn omdat de woning niet te vergelijken is met enige andere woning in de buurt.
Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 6 januari 2006 door H.D. Kroon, taxateur te Groningen. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 90.000,-. Naast gegevens van de woning bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet Woz, wordt de in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met vergelijkingsobjecten.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
In het hiervoor vermelde taxatierapport worden verkoopcijfers gegeven van andere benedenwoningen in de [straat] te [woonplaats]. Het betreft [straat] [nummer] met een vloeroppervlakte van 67 m², verkocht op 14 maart 2002 voor € 102.100,-, en [straat] [nummer] met een vloeroppervlakte van 69 m², verkocht op 29 maart 2002 voor
€ 135.227,-. Voorts betreft het [straat] [nummer] met een vloeroppervlakte van 66 m². Die woning is op 3 oktober 2003 verkocht voor € 87.500,- en op 2 april 2004 voor € 125.000,-. De taxateur licht toe dat de eerste transactie is verricht voorafgaand aan renovatie en dat [straat] [nummer] toen in een vergelijkbare staat was als de woning van eiser. Bij de tweede transactie licht de taxateur toe dat de woning in gerenoveerde staat verkocht is.
Verweerder heeft aan het taxatierapport een zogeheten specificatie taxatie en vergelijking toegevoegd. Hieruit blijkt dat aan de woning een prijs per m² toegekend is van € 861,- en aan [straat] [nummer], voorafgaand aan de renovatie, een prijs per m² van € 846,-. De voor de andere vergelijkingsobjecten, waaronder [straat] [nummer] na de renovatie, berekende prijzen per m² zijn aanmerkelijk hoger. De rechtbank merkt daarbij op dat ook indien uitgegaan zou worden van dezelfde prijs per m² als de [straat] [nummer], voorafgaand aan de renovatie (€ 846,- in plaats van € 861,-) dit niet leidt tot een ander oordeel omdat in dat geval de zogeheten bezwaardrempel als bedoeld in artikel 26a Wet WOZ niet wordt overschreden.
Eiser heeft gesteld dat de woning onder meer niet over centrale verwarming, gas, een douche en dubbele ramen beschikt. In het taxatierapport wordt ten aanzien van de nutsvoorzieningen het volgende vermeld: "Alle water, gas en electriciteit zijn aanwezig. Volgens de verhuurder is er in 1991 een gasleiding afgedopt, wat duidt op het feit dat er een gasleiding aanwezig is." De rechtbank leidt hier uit af dat de woning over de normale nutsvoorzieningen beschikt. In hoeverre eiser daadwerkelijk van deze voorzieningen gebruik maakt, is niet van belang bij het bepalen van de waarde in het kader van de Wet WOZ.
Ook voor het overige is niet gebleken dat het niveau van de voorzieningen van de woning lager is dan dat van [straat] [nummer], voorafgaand aan de renovatie.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder middels het taxatierapport en de specificatie aannemelijk gemaakt dat met de verschillen met de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten.
Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 12 april 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. M.P. den Hollander, in tegenwoordigheid van mr.drs. H.A. Hulst, griffier.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.
AWB 05/1459 WOZ HOB HUA blad 4
uitspraak