Uitspraak
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DIAMOND INVEST B.V.,
gevestigd te Elim,
eiseres,
procureur mr. H.J. de Groot,
advocaat mr. E. Heuzeveldt,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
PLANTSOEN AMERSFOORT B.V.,
gevestigd te Amersfoort,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
B.V. AUDIER & CO, h.o.d.n. DEN LINDE VASTGOED B.V.
gevestigd te Oisterwijk,
gedaagden,
advocaat mr. R. Van Kessel.
Eiseres zal Diamond worden genoemd, gedaagde 1 Plantsoen, gedaagde 2 Den Linde en gedaagden gezamenlijk Plantsoen c.s.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling op 13 juni 2006, alwaar namens Diamond aanwezig waren [naam eigenaar Diamond], eigenaar, vergezeld van mr. Heuzeveldt, en, namens Plantsoen c.s. [naam directeur Plantsoen], directeur van Plantsoen, en [naam directeur Den Linde], directeur van Den Linde, vergezeld van mr. Kessel.
- de door partijen overgelegde producties
- de pleitnota’s van partijen
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Diamond heeft via makelaardij Doldersum Vastgoed B.V. te Hoogeveen de onroerende zaak met opstallen te koop aangeboden, staande en gelegen aan de Grotestraat nr. 18-20 te Bedum, kadastraal bekend gemeente Bedum, sectie K, nr. 1494 en nr. 390 (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak bestaat onder meer uit winkelruimte, vergaderruimte, archiefruimte, keukenruimte sanitaire ruimtes, kantoorruimte en woonruimte. De advertentie waarin Doldersum Vastgoed B.V. de onroerende zaak heeft aangeboden, vermeldt dat het een beleggingsobject betreft.
2.2. In februari 2006 heeft Plantsoen c.s. een bod op de onroerende zaak uitgebracht van EUR 900.000,- kosten koper. Plantsoen c.s. heeft Diamond daarbij onder meer geschreven:
“Deze bieding wordt uitgebracht onder het voorbehoud van:
? Een koper conveniërende due diligence, betrekking hebbend op de bodemsituatie, bestemming, gebruiksvergunningen, technisch onderzoek en inspectie van het vastgoed gedurende een periode van drie weken na prijsovereenstemming. Verkoper zal ten behoeve van koper de gevraagde documenten overleggen. Ingeval de resultaten van het due diligence onderzoek niet ten genoegen van koper zijn, kan koper de overeenkomst kosteloos en zonder verdere toelichting ontbinden.
? Een onderzoek naar de gegoedheid van de huurders. Kopers hebben het recht, indien de gegoedheid van de huurders hen niet conveniërend is, de eventuele overeenkomst van koop en verkoop zonder nadere toelichting, kosteloos te ontbinden binnen een periode van drie weken na prijsovereenstemming.
Voor de goede orde delen wij u mede dat wij bovengenoemd voorstel gestand doen tot en met 10 maart 2006.”
2.3. Bij email van 28 februari 2006 heeft Plantsoen c.s. aan A. Doldersum van Doldersum Vastgoed B.V.geschreven:
“In aanvulling op onze biedingsbrief d.d. 16 februari 2006, dient nog als aanvulling bij de ontbindende voorwaardes opgenomen te worden de definitieve goedkeuring van de kredietcommissie van een ons conveniërende bank (FGH of andere).”
2.4. Bij faxbericht van 28 februari 2006 heeft Doldersum Plantsoen c.s. onder meer het volgende geschreven:
“ Verkoper is akkoord met de bieding ad € 900.000,- k.k. en de voorwaarden van Den Linden Vastgoed B.V. en Plantsoen Amersfoort B.V., waarbij de aan u verstrekte gegevens dienaangaande en de inhoud van het emailbericht van verkoper d.d. 17 februari 2006 deel uitmaken van de transactie. Voor alle duidelijkheid melden wij u nogmaals de inhoud van bedoeld emailbericht, welke het antwoord bevat op twee door u gestelde en waarvan de inhoud wij telefonisch reeds hebben besproken:
- de huurbetalingen vinden niet plaats per de eerste van deze maand maar in de loop van de betreffende maandag - er is geen bankgarantie gesteld (staat wel in de huurovereenkomst doch paste achteraf gezien niet in de bedrijfsvoering: er is wel een brief van hun bankinstelling dat men sterk genoeg is om de lasten te dragen).
Met betrekking tot uw bieding: conform het door u gestelde kan de koop door koper(s) worden ontbonden tot 3 weken na dinsdag 27 februari 2006, derhalve tot 21 maart 2006.”
2.5. Bij brief van 14 maart 2006 heeft Plantsoen c.s. aan Doldersum geschreven:
“ Bijgaand kan ik u berichten dat de due diligence met betrekking tot de aankoop van de Grotestraat 18-20 te Bedum ons niet conveniërend is en dat De Linde Vastgoed BV en Plantsoen Amersfoort BV verder afzien van verwerving van dit vastgoed.”
2.6. Bij brief van 27 maart 2006 heeft Diamond aan Plantsoen c.s. geschreven niet akkoord te gaan met het bericht van 14 maart 2006 en heeft Diamond Plantsoen c.s. tot nakoming gesommeerd.
2.7. Bij brief van 31 maart 2006 heeft mr. Kessel namens Plantsoen c.s. een nadere opsomming gegeven van feiten en omstandigheden op grond waarvan Plantsoen c.s. niet langer geïnteresseerd is in aankoop van de onroerende zaak.
3. Het geschil
3.1. Diamond vordert Plantsoen c.s. te veroordelen om binnen 72 uur na betekening van het in deze te wijzen vonnis het in de dagvaarding beschreven object af te nemen van Diamond door medewerking te verlenen aan het verlijden van de notariële transportakte ten overstaan van een door Plantsoen c.s. aan te wijzen notaris op straffe van een dwangsom van EUR 10.000,- voor iedere dag dat Plantsoen c.s. daarmee in gebreke blijft, met veroordeling van Plantsoen c.s. in de transportkosten.
3.2. Diamond legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. Plantsoen c.s. heeft onder het maken van een aantal voorbehouden een bod van EUR 900.000,- gedaan dat door Diamond is aanvaard. Er is derhalve een overeenkomst tussen partijen tot stand gekomen.
Diamond stelt primair dat Plantsoen c.s. geen beroep kan doen op de gemaakte voorbehouden nu deze nietig zijn. Immers, ze zijn zo geredigeerd dat het intreden ervan uitsluitend afhankelijk is gesteld van de wil van Plantsoen c.s.
Subsidiair stelt Diamond dat, indien niettemin dient te worden uitgegaan van de geldigheid van de voorbehouden, het beroep dat Plantsoen c.s. op de voorbehouden heeft gedaan niet kan leiden tot ontbinding van de overeenkomst, nu zij de mededeling in de brief van 14 maart 2006 dat een due diligence onderzoek voor haar niet conveniërend is, niet voor 21 maart 2006 nader heeft onderbouwd. Dit is vereist omdat anders in het geheel niet getoetst kan worden of de gerezen bezwaren ook daadwerkelijk onder de voorbehouden vallen.
Daarnaast zijn de door Plantsoen c.s. aangedragen omstandigheden van dusdanig ondergeschikt belang dat zij in redelijkheid niet een beroep op de voorwaarden rechtvaardigen. Tevens zijn de bezwaren inhoudelijk niet onder de gemaakte voorbehouden te brengen en worden de door Plantsoen c.s. gestelde onvolkomenheden van het pand door Diamond betwist. Voorts betreft het omstandigheden die Plantsoen c.s. bekend waren toen de overeenkomst werd gesloten of die in elk geval bekend hadden kunnen zijn.
Uit het bovenstaande vloeit voort dat het beroep van Plantsoen c.s. op de door haar gemaakte voorbehouden niet kan slagen zodat tussen partijen een perfecte overeenkomst tot stand is gekomen, waarvan Diamond nakoming kan vorderen.
3.3. Plantsoen c.s. heeft het navolgende verweer gevoerd. Plantsoen c.s. heeft interesse getoond in de onroerende zaak als beleggingsobject en handelt als eindbelegger. In dit kader heeft zij bij haar bod enkele voorbehouden gemaakt. Plantsoen c.s. betwist dat deze nietig zouden zijn. De voorbehouden zijn daarnaast zodanig van aard dat het geheel aan de subjectieve beoordeling van Plantsoen c.s. is overgelaten om te bepalen of aan de voorwaarden wordt voldaan. Voor toetsing van de gronden waarop Plantsoen c.s een beroep heeft gedaan, is dan ook geen plaats. Hieruit volgt dat Plantsoen c.s niet gehouden was voor 21 maart 2006 een onderbouwing te geven, hetgeen wordt bevestigd door het feit dat in de voorbehouden nadrukkelijk is opgenomen dat Plantsoen c.s. de overeenkomst kosteloos kan ontbinden zonder daarop een nadere toelichting te geven.
De gevolgde gang van zaken is gebruikelijk in de beleggingswereld. Op basis van de beschikbare informatie vormt een potentiële koper zich vrijblijvend een beeld van het beleggingsobject, waarna een bod wordt uitgebracht en de koper alle mogelijkheden krijgt om van de koop af te zien als na nader onderzoek blijkt dat het beleggingsobject niet beantwoordt aan de verwachtingen van de bieder.
Subsidiair stelt Plantsoen c.s. dat, voor zover de gronden die zij aanvoert wel getoetst zouden moeten worden, deze toetsing slechts zeer marginaal kan zijn: een beroep op de voorbehouden kan alleen dan niet slagen indien blijkt dat er sprake is van misbruik van bevoegdheid. Hier is in casu echter geen sprake van: de in dat kader door Plantsoen c.s. in de brief van 31 maart 2006 opgesomde omstandigheden zijn op zich zowel als in onderling verband beschouwd zodanig dat Plantsoen c.s. mocht afzien van de koop. In dit kader is tevens van belang dat Plantsoen c.s. voorafgaande aan het uitbrengen van het bod het pand niet heeft kunnen inspecteren en dat de huurovereenkomst haar pas op 9 maart 2006 is toegezonden. Plantsoen c.s. was derhalve op het moment dat zij haar bod uitbracht van een groot aantal relevante omstandigheden niet op de hoogte.
4. De beoordeling
4.1. Voorop staat dat het onderhavige geschil betrekking heeft op een onroerende zaak die door Diamond is aangeboden als beleggingsobject. Daarnaast is onvoldoende weersproken dat Plantsoen c.s. in deze als eindbelegger optreedt en als zodanig een bod heeft uitgebracht op de onroerende zaak. De voorzieningenrechter zal er dan ook vanuit gaan dat de transactie tussen partijen een beleggingskarakter heeft.
Partijen twisten voorts niet over het feit dat de in februari 2006 door Plantsoen c.s. gemaakte voorbehouden tussen hen gelden. In tegenstelling tot hetgeen Diamond in haar dagvaarding heeft gesteld, heeft zij ter zitting als uitgangspunt genomen dat ook het financieringsvoorbehoud tussen hen geldt, zodat de voorzieningenrechter er vooralsnog vanuit gaat dat partijen een drietal voorbehouden zijn overeengekomen - die naar het oordeel van de voorzieningenrechter kunnen worden aangemerkt als alternatieve voorwaarden-, te weten een voorbehoud inzake due diligence, de gegoedheid van de huurders en een financieringsvoorbehoud.
Van belang is voorts dat deze voorbehouden zijn gemaakt tegen de achtergrond dat, zoals door Plantsoen c.s. is gesteld en door Diamond niet is weersproken, Plantsoen c.s. pas na het uitgebrachte bod de onroerende zaak heeft bezichtigd en pas op 9 maart 2006 de huurovereenkomst toegezonden heeft gekregen. Plantsoen c.s. beschikte derhalve ten tijde van het uitbrengen van haar bod niet over alle informatie die nodig was om te kunnen beoordelen of deze beleggingstransactie voor haar voldoende interessant was.
4.2. De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat door mee te werken aan de hierboven beschreven gang van zaken Diamond heeft erkend dat de vraag of de onroerende zaak voldoet aan de eisen die Plantsoen c.s. stelt aan een beleggingsobject, een vraag is die ter beantwoording voorligt aan de kopers en dat Diamond hiermee de bevoegdheid heeft prijsgegeven om te beoordelen of de door Plantsoen c.s ingeroepen gronden onder de gemaakte voorbehouden vallen. Het is derhalve aan de subjectieve beoordeling van Plantsoen c.s. overgelaten of zij een beroep kan doen op de gemaakte voorbehouden. Deze conclusie wordt nog gesteund door het feit dat partijen zijn overeengekomen dat, indien Plantsoen c.s. Diamond binnen de gestelde termijn zou mededelen dat de resultaten van de inspectie van het vastgoed en/of het onderzoek naar de gegoedheid van de huurders niet conveniërend zou zijn, Plantsoen c.s. dat zonder nadere toelichting kon doen.
4.3. Het verweer van Diamond dat de gemaakte voorbehouden nietig zijn nu zij enkel afhankelijk zijn gesteld van de wil van Plantsoen c.s. faalt. De bedingen zouden immers slechts door nietigheid kunnen worden getroffen indien het opschortende voorwaarden zouden betreffen waarbij het uitsluitend van de wil of willekeur van de schuldenaar afhankelijk zou zijn of er überhaupt een verbintenis tot stand komt. De voorwaarden die partijen zijn overeengekomen hebben echter een ontbindend karakter, zo blijkt uit de producties en hetgeen partijen ter zitting hebben verklaard. Het intreden van ontbindende voorwaarden brengt slechts de beëindiging van een bestaande verbintenis mee, en is niet bepalend voor het wel of niet ontstaan ervan.
4.4. Gelet op de inhoud van de voorwaarden en de door Plantsoen c.s. daarop gegeven toelichting in onderlinge samenhang bezien met de aard van de overeenkomst en het feit, dat zoals hiervoor is overwogen, de inspectie van de onroerende zaak en de kennisneming door gedaagden van de betreffende huurovereenkomsten na het sluiten van de koopovereenkomst heeft plaatsgevonden, is het naar het oordeel van de voorzieningenrechter aannemelijk geworden dat Plantsoen c.s. heeft beoogd en dat het Diamond duidelijk was dan wel kon zijn dat Plantsoen c.s. zich bij hun aanbod het recht hebben voorbehouden de overeenkomst te ontbinden indien zij, binnen de gestelde termijn, aan Diamond zou meedelen dat de verwerving van de onroerende zaak haar niet convenieert.
4.5. Nu de gemaakte voorbehouden blijkens de brief van Doldersum van 28 februari 2006 door Diamond zijn aanvaard, zodat partijen door de voorbehouden worden gebonden, ligt de vraag voor of Plantsoen c.s. met de enkele mededeling in haar brief van 14 maart 2006 dat de due diligence met betrekking tot de aankoop van het pand haar niet conveniërend is en dat zij derhalve afziet van aankoop van het pand, met succes een beroep heeft gedaan op de gemaakte voorbehouden of dat, zoals Diamond heeft betoogd, daartoe binnen de gestelde termijn tevens een nadere onderbouwing was vereist.
4.6. De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat, gegeven de tekst van de voorwaarden en de daaraan, gelet op de aard van de overeenkomst en de feiten en omstandigheden te geven uitleg (zie ook hiervoor onder 4.2), er in het onderhavige geval geen ruimte is voor toetsing van de resultaten van het door Plantsoen c.s. geëntameerde onderzoek aan de maatstaven van redelijkheid en billijkheid of aan artikel 3:13 BW.
In dit licht is de stelling van Diamond dat een kale mededeling onvoldoende is om het voorbehoud in te roepen niet houdbaar, zodat dient te worden aangenomen dat het beroep dat Plantsoen c.s. bij brief van 14 maart 2006 binnen de overeengekomen termijn op de gemaakte voorbehouden heeft gedaan, het door haar beoogde gevolg heeft, namelijk de ontbinding van de tussen partijen bestaande overeenkomst.
4.7. Uit het bovenstaande vloeit voort dat de vordering zal worden afgewezen, waarbij Diamond als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten zal worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Plantsoen c.s. worden begroot op:
- vast recht 248,00
- salaris procureur 816,00
Totaal EUR 1.064,00
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. wijst het gevorderde af,
5.2. veroordeelt Diamond in de proceskosten, aan de zijde van Plantsoen c.s. tot op heden begroot op EUR 1.064,00,
5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.J.W.M. Vermeulen en in het openbaar uitgesproken op 23 juni 2006.?