Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
DE VOORZIENINGENRECHTER IN KORT GEDING
Reg.nr.: 59340 KGZA 02-250
Datum uitspraak: 1 oktober 2002
V O N N I S
in de zaak van:
1. [eiser 1],
2. [eiseres 2],
3. [eiser 3],
allen wonende te [woonplaats],
eisers,
eisers sub 1 en 2 verder mede te noemen [eisers 1 en 2], eiser sub 3 mede te noemen [eiser 3],
procureur mr. J.J. van der Molen,
advocaat mr. R. Glas,
en
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid BOS GERECHTSDEURWAARDERSKANTOOR B.V. ,
gevestigd te Groningen,
gedaagde,
procureur mr. J.P. van Stempvoort.
PROCESVERLOOP
Eisers hebben gedaagde doen dagvaarden in kort geding.
De vordering strekt ertoe gedaagde bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de reclamezuil van 2.50 m x 2.50 m breed en 6.40 m hoog, staande op het dak van het appartementencomplex "Esperanto" aan de Verlengde Lodewijkstraat te Groningen te verwijderen en het dak ter plaatse op deugdelijke wijze in de oorspronkelijke staat te brengen, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,-- per dag of deel van een dag dat gedaagde hiermee in gebreke blijft.
Op de voor de behandeling bepaalde dag, 12 augustus 2002, zijn eisers verschenen, vergezeld van mr. Glas.
Gedaagde is verschenen in de persoon van H.A. Bos, vergezeld van mrs. Van Stempvoort en E. Hardenberg.
Gedaagde heeft aangevoerd dat de verkeerde rechtspersoon is gedagvaard, nu Bos Incasso BV te Groningen appartementsgerechtigde, houder van de lichtreclame en opdrachtgever tot het plaatsen daarvan is. Gedaagde heeft verder aangevoerd bereid te zijn de dagvaarding in die zin te lezen dat als gedaagde Bos Incasso BV is opgeroepen, onder de voorwaarde dat eisers, ook bij toewijzing van de vordering, 1 punt van het liquidatietarief en het door gedaagde voldane griffierecht aan haar zou moeten voldoen. Daarmee hebben eisers na een korte schorsing van de behandeling ingestemd.
Eisers hebben conform de dagvaarding voor eis geconcludeerd, waarbij zij producties in het geding hebben gebracht.
Gedaagde heeft verweer gevoerd tegen de vordering en geconcludeerd eisers hierin niet-ontvankelijk te verklaren, dan wel deze af te wijzen, met veroordeling van eisers in de kosten van de procedure.
Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en pleitnotities overgelegd.
Teneinde partijen in de gelegenheid te stellen in der minne tot beëindiging van hun geschil te geraken, is de behandeling pro forma aangehouden tot 30 september 2002.
Eisers hebben aan de voorzieningenrechter doen weten dat de schikkingsonderhandelingen niet tot resultaat hebben geleid en hebben ten slotte vonnis gevraagd.
De uitspraak is bepaald op heden.
RECHTSOVERWEGINGEN
1. Vaststaande feiten:
1.1. Partijen hebben allen appartementsrechten aangaande delen van het "Esperanto'-complex staande en gelegen aan de Verlengde Lodewijkstraat te Groningen. [eisers 1 en 2] heeft het appartementsrecht betreffende de wooneenheid nummer 27 (gelegen op de bovenste verdieping), [eiser 3] betreffende de wooneenheid nummer 14 (gelegen op de begane grond en de eerste verdieping). Gedaagde heeft het appartementsrecht betreffende de bedrijfsruimten op de eerste, tweede en derde verdieping (nummer 37).
1.2. In de akte van splitsing d.d. 14 oktober 1999 is in artikel 13 lid 1 het Pro volgende bepaald:
'De eigenaar van appartementsindex 37 is gerechtigd tot het hebben en houden van een lichtreclame, over een strook gelegen anderhalve meter evenwijdig langs de gevel, tot een maximale hoogte van maximaal 2.50 meter, onder welk recht met name ook is begrepen het hebben en houden van steunen en verankeringen, dienstbaar aan voormelde lichtreclame, een en ander op de minst belemmerende wijze voor de andere appartementsindices. De kosten van onderhoud, reparatie en vernieuwing van de lichtbak en voorzieningen komen voor rekening van appartementsindex 37.
Het onderhavige recht kan niet worden verdeeld in een ondersplitsing.
met uitzondering van het in de vorige zin bepaalde is iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering verboden.'
1.3. Gedaagde heeft op 25 april 2001 een vierkante reclamezuil op de liftschacht laten plaatsen, waarvan de lengte en breedte 2.50 meter beslaan en de hoogte, met inbegrip van de ombouw en met uitzondering van de liftschacht, 4.60 meter.
1.4. Bij brief van 26 april 2001 heeft [eisers 1 en 2] bij gedaagde bezwaar gemaakt tegen de plaatsing van die reclamezuil.
1.5. Gedaagde heeft daarop bij brief van 27 april 2001, na verwijzing naar artikel 13 van Pro de splitsingsakte, onder meer het volgende geantwoord:
'Aangezien de te plaatsen reclame qua locatie en afmeting zou afwijken van het vermelde in de splitsingsakte zijn alle bewoners middels een rondschrijven d.d. 22 december 2000, waarvan bijgaand nogmaals een afschrift, hierover ingelicht.
Daarbij bent u voldoende in de gelegenheid gesteld nadere informatie in te winnen alsmede eventueel bezwaar aan te tekenen.
Nu u van deze gelegenheid geen gebruik heeft gemaakt gaat het niet aan thans alsnog bezwaar te maken.
2. Beoordeling van het geschil:
2.1. De spoedeisendheid van de gevraagde voorziening is met de aard van het gevorderde gegeven.
De voorzieningenrechter acht het geenszins ongerechtvaardigd dat eisers - alvorens zelf actie te ondernemen - eerst hebben afgewacht welke acties de VVE (vereniging van eigenaren) jegens gedaagde zou ondernemen en nadat was gebleken dat de rechtsbijstandverzekering van de VVE de kosten van juridische bijstand voor het geschil tussen de VVE en gedaagde niet dekte en de VVE mede daarom ter vergadering van 29 november 2001 had besloten de kosten van een procedure jegens gedaagde niet op zich te nemen, eisers pogingen in het werk hebben gesteld de verzekeraar van de VVE te bewegen tot een ander standpunt. Dat met een en ander enige tijd gemoeid is geweest kan aan de spoedeisendheid naar voorlopig oordeel niet afdoen.
Daar komt bij dat niet onaannemelijk is dat de gestelde overlast naarmate die situatie langer duurt, in toenemende mate het woongenot aan eisers ontneemt.
2.2. Terzake van de hoogte van de onderhavige lichtreclame heeft gedaagde gesteld dat deze niet hoger is dan 2.47, nu naar de stelling van gedaagde bij de bepaling van de hoogte slechts de zichtbare - en daarmee ook de lichtgevende - elementen moeten worden meegerekend.
2.3. Naar voorlopig oordeel dient bij de bepaling van de hoogte van de reclame-uiting echter het geheel te worden bezien. Dat tussen de diverse onderdelen - zijnde van beneden direct op de liftschacht gerekend: de letters "INCASSO", "BOS" en de daarboven geplaatste Franse lelie - enige ruimte is vrijgelaten brengt naar voorlopig oordeel niet met zich dat die tussenruimte bij die bepaling niet moet worden meegerekend. Een ander oordeel zou immers betekenen dat aan de hoogte van de desbetreffende object geen eisen zouden kunnen worden gesteld voor zover tussen de samenstellende - gezichtsbepalende - delen tussenruimte zou worden gelaten.
2.4. Mede in achtgenomen dat naar voorlopig oordeel een redelijke uitleg van artikel 13 van Pro de splitsingsakte in ieder geval medebepalend dient te zijn dat de reclame-uiting op de voor de andere appartementseigenaren minst belemmerende wijze zou dienen plaats te vinden, is de voorzieningenrechter van oordeel dat de stelling van gedaagde wat betreft de hoogte van de reclame-uiting geen stand houdt.
2.5. Zoals vorenoverwogen dient bij de bepaling van de hoogte het geheel te worden bezien. Gelet op het bepaalde in artikel 13 van Pro de splitsingsakte moet de gevel het beginpunt zijn bij meting van de hoogte. Nu een liftschacht - gelet op het algemeen taalgebruik - niet te beschouwen is als een deel van de gevel, moet de hoogte van de liftschacht bij bepaling van de hoogte van de lichtreclame eveneens worden meegeteld.
2.6. Gelet op het vorenstaande is de voorzieningenrechter derhalve van oordeel dat de reclame-uiting zoals deze op 25 april 2001 tot stand gekomen is, in ieder geval wat betreft de hoogte in strijd is met het bepaalde in artikel 13 van Pro de splitsingsakte. Ook indien de liftschacht beschouwd moet worden als een deel van de gevel, is de reclame-uiting hoger dan de in dat artikel bepaalde maximale hoogte. Afgezien van de hoogte van de liftschacht is de hoogte van de reclame immers 4.60 meter. Hiervoor is reeds overwogen dat het niet aangaat het gedeelte waarop geen belettering dan wel een teken is aangebracht, bij bepaling van de hoogte niet mee te rekenen.
2.7. Gedaagde heeft bovendien gesteld dat zij voor de van artikel 13 van Pro de splitsingsakte afwijkende locatie en maatvoering van het desbetreffende object toestemming heeft verkregen van de VVE, nu geen van de leden daartegen bezwaar heeft gemaakt naar aanleiding van de door het bestuur van de VVE rondgezonden nieuwsbrief d.d. 22 december 2000.
Dienaangaande overweegt de voorzieningenrechter het volgende.
2.8. De goederenrechtelijke situatie van het desbetreffende gebouw moet voor de appartementseigenaren - alsook latere verkrijgers van appartementsrechten - bepaald kunnen worden aan de hand van de splitsingsakte en de daarbij behorende reglementen. Indien - zoals in het onderhavige geval wat betreft de hoogtemaat - wordt afgeweken van het bepaalde in de splitsingsakte dient die akte ingevolge artikel 5: 139 BW met medewerking van alle appartementseigenaren te worden gewijzigd. Die wijziging moet blijkens het derde lid van evengenoemd artikel bij notariële akte te geschieden.
2.9. Teneinde een dergelijke gewichtige wijziging van de splitsingsakte te bewerkstelligen moet daartoe naar voorlopig oordeel in een vergadering van de appartementseigenaren worden besloten. De in het onderhavige geval door het bestuur van de VVE gekozen methode - door een rondschrijven aan de leden van de VVE waarin werd vermeld dat die leden tot 1 januari 2001 bezwaren konden indienen tegen de van artikel 13 van Pro de akte afwijkende locatie en afmeting van de te plaatsen lichtreclame en dat bij gebreke van bezwaren na 1 januari 2001 zou worden overgegaan tot plaatsing daarvan - vindt naar voorlopig oordeel, in het licht van het bepaalde in artikel 5: 139 BW, mede gelet op de daarbij betrokken belangen, geen genade.
Daarbij komt dat de afwijkende locatie en maatvoering van het object niet is neergelegd in een nadere notariële akte.
2.10. Een en ander heeft derhalve naar voorlopig oordeel niet plaatsgevonden overeenkomstig de daarvoor geldende, vorenaangehaalde, wettelijke bepalingen.
2.11. Voor zover gedaagde meent dat de VVE - impliciet - heeft ingestemd met de geplande afwijkende locatie en afmeting doordat geen van de leden naar aanleiding van het rondschrijven van 19 december 2000 daartegen bezwaren heeft geuit, acht de voorzieningenrechter dat, gelet op de van toepassing zijnde vorengenoemde wettelijke bepalingen berustend op een onjuiste veronderstelling. Dat het bestuur van de VVE, onder hantering van de niet op een wettelijke basis gegronde methode, daarmee heeft ingestemd, doet aan het vorenstaande niet af.
2.12. Daarenboven wordt overwogen dat ingevolge artikel 13 van Pro de splitsingsakte de lichtreclame
op de voor de appartementseigenaren minst belemmerende wijze diende plaats te vinden. Gelet op de overgelegde stukken en het verhandelde ter zitting acht de voorzieningenrechter voldoende aannemelijk geworden dat voor [eisers 1 en 2] lichtoverlast wordt veroorzaakt door de reclame-uiting. Door gedaagde is niet aannemelijk gemaakt dat geen andere althans voor [eisers 1 en 2] minder belemmerende lichtreclame mogelijk was. Weliswaar is de architect van het 'Esperanto'-gebouw na een afwijzing van een eerder ontwerp akkoord gegaan met de thans totstandgekomen lichtreclame en heeft gedaagde van burgemeester en wethouders van de gemeente Groningen een vergunning verkregen voor het hebben van reclame-uitingen op dat gebouw, doch dat doet aan het vorenstaande oordeel niet af.
2.13. Gelet op het vorenoverwogene wordt de gevraagde voorziening toegewezen. De dwangsom zal worden beperkt en gemaximeerd.
2.14. Gedaagde wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het geding verwezen. Betreffende de stelling van gedaagde bereid te zijn de dagvaarding in die zin te lezen dat als gedaagde Bos Incasso BV is opgeroepen, onder de voorwaarde dat eisers, ook bij toewijzing van de vordering, 1 punt van het liquidatietarief en het door gedaagde voldane griffierecht aan haar zou moeten voldoen, wordt overwogen, dat nu eisers daarmee na een korte schorsing van de behandeling hebben ingestemd, eisers deels op de in het dictum vermelde wijze in de kosten van gedaagde zullen worden verwezen.
BESLISSING
De voorzieningenrechter:
1. veroordeelt gedaagde om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de reclamezuil van 2.50 m x 2.50 m breed en 6.40 m hoog, staande op het dak van het appartementencomplex "Esperanto" aan de Verlengde Lodewijkstraat te Groningen te verwijderen en het dak ter plaatse op deugdelijke wijze in de oorspronkelijke staat te brengen;
2. veroordeelt gedaagde tot betaling aan eisers van een dwangsom groot € 5.000,-- (zegge: vijfduizend euro) voor iedere dag dat niet aan voormelde veroordeling wordt voldaan, met dien verstande dat maximaal € 100.000,-- (zegge: honderdduizend euro) aan dwangsommen verbeurd zal kunnen worden;
3. veroordeelt gedaagde in de kosten van de procedure, tot op deze uitspraak aan de zijde van eisers begroot op € 270,56 aan verschotten eventueel vermeerderd met de niet voor verrekening vatbare omzetbelasting en op € 372,10 aan salaris van de procureur;
4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5. wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. W. Duitemeijer, voorzieningenrechter en door deze uitgesproken ter openbare terechtzitting van 1 oktober 2002, in tegenwoordigheid van de griffier.
js