Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: 11965526 \ CV EXPL 25-9175
Vonnis van 8 juli 2026
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats 1] ,
eisende partij in verzet, gedaagde partij in conventie en eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. B.A.S. van Leeuwen,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [woonplaats 2] ( [land] ),
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [woonplaats 2] ( [land] ),
gedaagde partijen in verzet, eisende partijen in conventie en gedaagde partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
gemachtigde: mr. E. Aartsen
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de verzetdagvaarding van 22 oktober 2025 met een eis in reconventie;
- het tussenvonnis van 24 december 2025;
- de conclusie van antwoord in reconventie;
- de akte overlegging producties van [gedaagden] ;
- de mondelinge behandeling van 26 mei 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Het verzet richt tegen het door de kantonrechter op 17 september 2025 bij verstek uitgesproken vonnis tussen [gedaagden] als eisende partij en [eiser] als gedaagde partij (zaaknummer 11870823 CV EXPL 25-71 87 / 806).
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagden] verhuurt met ingang van 1 oktober 2024 aan [eiser] de bedrijfsruimte aan het adres [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde). De huurprijs bedraagt € 3.500,00 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd.
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro van 19 december 2022’ van toepassing. Daarin staat voor zover van belang:
“28.1De betaling van de huurprijs en al hetgeen verder krachtens de huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldatum in wettig Nederlands betaalmiddel – zonder enige opschorting of verrekening met een vordering die de huurder op de verhuurder heeft of meent te hebben – geschieden (…)”
2.3.
Begin december 2024 meldt [eiser] bij [gedaagden] dat sprake is van lekkage; water, afkomstig uit het appartement boven het gehuurde, stroomt uit het plafond nabij de entree naar beneden (hierna: lekkage 1).
2.4.
Op 5 december 2024 stuurt [gedaagden] een brief naar de huurder van het appartement boven het gehuurde. Daarin staat, voor zover van belang, dat [eiser] al twee weken last heeft van een lekkage die afkomstig is van deze gehuurde woonruimte, [gedaagden] akkoord is gegaan met een voorstel van [eiser] om de heer [loodgieter] (loodgieter) vast tijdelijke noodmaatregelen te laten treffen en dat de heer [klusjesman] (klusjesman [gedaagden] ) hierover contact zal opnemen.
2.5.
Op 8 januari 2025 stuurt [eiser] een e-mailbericht naar [gedaagden] met daarin onder meer dat hij de dag ervoor een lijst met punten heeft gestuurd die gerepareerd moeten worden met betrekking tot de lekkage op de bovenverdieping, dat hij daar nog geen reactie op heeft ontvangen en dat het de achtste dag is dat het restaurant gesloten is vanwege de lekkage.
2.6.
[gedaagden] reageert dezelfde dag bij e-mailbericht op voornoemd
e-mailbericht. Daarin staat onder meer:
“Cliënten hebben – zoals ik u gisteren ook al telefonisch heb medegedeeld – besloten om het definitieve verhelpen van de lekkage zelf ter hand te nemen, dit nadat cliënten u hebben toegestaan om een noodvoorziening aan te brengen om de lekkage op korte termijn te stoppen.
Morgen zal [klusjesman] in dat verband het water afsluiten, zodat u zeker geen lekkage meer zult ondervinden. (…)
Cliënten gaan er overigens van uit dat u de aflopen tijd geen last van lekkages heeft gehad, omdat de woning leeg stond, terwijl de lekkages zich voordeden als de bewoners van de badkamer gebruik maakten. (…)”
2.7.
In april 2025 maakt [eiser] bij [gedaagden] melding van lekkage afkomstig van het appartement boven het gehuurde (hierna: lekkage 2).
2.8.
Op 30 april 2025 stuurt [gedaagden] een e-mailbericht naar [eiser] met daarin onder meer dat zij Aannemersbedrijf [aannemersbedrijf] naar de oorzaak van de lekkage heeft laten kijken en de lekkage heeft laten repareren, dat het gebleken is dat de afvoerleidingen van de badkamer verstopt waren, dat deze verstopping is opgelost en dat de voegen van de tegels in de badkamer opnieuw zijn gekit.
2.9.
[eiser] betaalt (een deel van) de huur niet. [gedaagden] heeft [eiser] diverse keren aangemaand (onder andere op 6 februari, 6 maart, 13 maart, 7 april, 11 april, 16 april, 1 mei, 12 mei en 21 mei 2026) om aan zijn betalingsverplichtingen te voldoen.
2.10.
Bij brief van 3 juni 2025 schort [eiser] onder andere zijn huurbetalingsverplichting op vanwege structurele gebreken aan het gehuurde.
2.11.
Op 14 augustus 2025 legt [gedaagden] conservatoir derdenbeslag op de inventaris van het gehuurde. Daarnaast laat zij op dezelfde dag de deurwaarder de staat van het gehuurde bekijken. De deurwaarder legt zijn bevindingen vast in een akte van constatering van 14 augustus 2025.
2.12.
[eiser] schakelt een deskundige in, [deskundige] van Bouwkundig Adviesbureau [Bouwkundig adviesbureau] te Heerenveen (hierna: deskundige). De deskundige legt zijn bevindingen vast in een rapport van 22 september 2025.
2.13.
Op 5 maart 2026 wordt het gehuurde ontruimd en de inventaris executoriaal verkocht voor een bedrag van € 15.000,-.
3.Het geschil
3.1.
[gedaagden] heeft bij oorspronkelijke dagvaarding gevorderd de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde en betaling van € 18.712,52 aan huurachterstand, met nevenvorderingen.
3.2.
[gedaagden] stelt dat [eiser] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst. [eiser] heeft de huur niet tijdig en volledig betaald waardoor tot en met augustus 2025 een achterstand is ontstaan van
€ 18.712,52. [gedaagden] heeft haar vordering uit handen gegeven. Ondanks sommatie heeft [eiser] voornoemd bedrag niet betaald, reden waarom [gedaagden] conservatoir derdenbeslag heeft gelegd op de inventaris van het gehuurde en ook aanspraak maakt op vergoeding van de beslagkosten van € 1.416,74, de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.466,67 (inclusief btw) en de contractuele rente van 1%, met een minimum van € 300,00 per maand. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt volgens [gedaagden] de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
3.3.
Bij verstekvonnis is de huurovereenkomst ontbonden per 17 september 2025, is [eiser] veroordeeld om het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en te verlaten en is [eiser] veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 18.712,52 aan huurachterstand tot en met augustus 2025, een gebruiksvergoeding van
€ 3.500,00 per maand vanaf 1 september 2025 tot en met de datum van ontruiming van het gehuurde, een schadevergoeding van € 3.500,00 per maand of een gedeelte daarvan vanaf de datum van ontruiming tot aan de dag dat het gehuurde aan een derde is verhuurd tot uiterlijk 30 september 2029, € 1.466,67 aan buitengerechtelijke incassokosten, € 1.728,74 aan beslagkosten, vermeerderd met de proceskosten en contractuele boeterente.
3.4.
[gedaagden] heeft haar eis in conventie verminderd met een bedrag van
€ 15.000,-, waardoor zij aan huurachterstand over de maanden oktober 2024 t/m augustus 2025 nog een bedrag vordert van € 3.712,52. De overige vorderingen blijven in stand.
3.5.
[eiser] heeft verzet ingesteld tegen het verstekvonnis. In conventie vordert hij – samengevat – uitvoerbaar bij voorraad, dat de kantonrechter:
het verstekvonnis vernietigt en de vorderingen afwijst;
[gedaagden] veroordeelt in de kosten van het verzet.
3.6.
[eiser] voert daartoe aan dat hij zijn huurbetalingsverplichting heeft opgeschort vanwege gebreken aan het gehuurde. Er zijn diverse lekkages geweest en deze heeft [gedaagden] niet adequaat opgelost. Door de lekkages zijn onder andere de plafonds doorweekt, is er sprake van schimmelvorming, een penetrante vochtgeur en is er instortingsrisico. Het uitblijven van herstel door [gedaagden] zorgt voor belemmering van de exploitatie van zijn horecabedrijf.
3.7.
In reconventie vordert [eiser] – samengevat – uitvoerbaar bij voorraad, dat de kantonrechter:
1. voor recht verklaart dat het gehuurde lijdt aan ernstige gebreken zoals blijkt uit het onderzoeksrapport, waaronder:
- structurele lekkages aan dak, plafonds en binnenmuren;
- vochtinsijpeling en schimmelvorming in de bedrijfsruimte en technische installaties;
- houtrot en aantasting van bouwkundige elementen;
- defecte elektrische installaties door langdurige blootstelling aan vocht;
- en het ontbreken van tijdig en adequaat herstel door [gedaagden] vanaf aanvang huurovereenkomst tot aan de dagvaarding;
2. voor recht verklaart dat [eiser] gerechtigd was en is tot opschorting van de huurbetalingsverplichting, zolang [gedaagden] nalaat voornoemde gebreken te herstellen, nu sprake is van ernstige tekortkoming in de nakoming van haar onderhouds- en zorgplicht;
3. voor recht verklaart dat [eiser] aanspraak heeft op huurprijsvermindering, wegens het structureel en langdurig ontbreken van normaal huurgenot, met ingang van de datum van de eerste melding van lekkage tot het moment van volledig herstel, waarvan de omvang nader bij staat zal worden opgemaakt;
4. voor recht verklaart dat [gedaagden] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen als verhuurder en derhalve aansprakelijk is voor alle door [eiser] geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat, waaronder begrepen:
- materiële schade aan bedrijfsinventaris, inrichting en apparatuur;
- bedrijfseconomische schade wegens omzetderving en voorraadverlies;
- immateriële schade wegens reputatieverlies en aantasting van de bedrijfscontinuïteit;
- en bijkomende kosten van noodvoorzieningen en tijdelijke bedrijfsstilstand;
5. voor recht verklaart dat [eiser] terecht het recht voorbehoudt om bij voortdurende wanprestatie en het uitblijven van structureel herstel binnen een redelijke termijn, de huurovereenkomst te ontbinden, zonder dat [gedaagden] aanspraak kan maken op enige schadevergoeding uit hoofde van de ontbinding;
6. [gedaagden] veroordeelt in de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met rente.
3.8.
[eiser] legt aan zijn vordering in reconventie ten grondslag dat door de lekkages zijn huurgenot ernstig is aangetast. [gedaagden] laat na om de lekkages en andere gebreken adequaat te herstellen. Hij heeft daarom zijn betalingsverplichting opgeschort en maakt aanspraak op (volledige) huurprijsvermindering en (materiële en immateriële) schadevergoeding.
3.9.
[gedaagden] voert verweer. Zij voert aan dat zij haar verplichtingen uit de huurovereenkomst is nagekomen door adequaat op de door [eiser] gemelde lekkages te reageren en deze te verhelpen. Een melding van een lekkage in het glazen dak aan de achterzijde van het gehuurde (hierna: lekkage 3) heeft zij nooit ontvangen. Daarnaast zijn de lekkages veroorzaakt door de bewoners van het appartement boven het gehuurde en zijn deze geen gevolg van gebrekkig onderhoud, waardoor geen sprake is van een tekortkoming aan haar kant. Verder betwist [gedaagden] dat sprake is van gederfd huurgenot en [eiser] heeft dit ook niet onderbouwd. Bovendien heeft hij zijn huurbetalingsverplichting pas opgeschort op het moment dat de lekkages al verholpen waren. Ook betwist [gedaagden] dat er naast de lekkages sprake is van andere gebreken, zoals schimmel op de muren. Hier heeft zij nooit klachten over ontvangen vanuit [eiser] . [gedaagden] concludeert daarom tot afwijzing van de vorderingen.
3.10.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Rechtsmacht en toepasselijke recht
4.1.
Vooropgesteld wordt dat [gedaagden] haar woonplaats in het buitenland heeft. Daarom moet eerst worden beoordeel of de Nederlandse rechter rechtsmacht heeft en welk recht op het voorliggende geschil van toepassing is. Op grond van artikel 24 lid 1 van Pro de Verordening EU nr. 1215/2012, Brussel I bis, die in deze zaak van toepassing is, is in het geval van huur en verhuur van onroerende goederen bij uitsluiting bevoegd het gerecht van de door dit verdrag gebonden staat waar het onroerend goed is gelegen. Het gehuurde is gelegen in [plaats] . Gelet daarop heeft de Nederlandse rechter rechtsmacht en is de Rechtbank Gelderland, team kanton en handelsrecht, zittingsplaats Arnhem bevoegd van de vordering kennis te nemen.
4.2.
Niet gesteld of gebleken is dat partijen een rechtskeuze hebben gedaan. Nu het gehuurde in Nederland is gelegen, is ingevolge artikel 4 lid 1 sub c van Pro de Rome I-Verordening (593/2008) op de vorderingen het Nederlandse recht van toepassing.
Verzet is tijdig ingediend
4.3.
Uit de overgelegde processtukken blijkt dat het verzet door [eiser] tijdig is ingesteld, zodat hij in zijn verzet kan worden ontvangen.
Geen sprake van gebreken
4.4.
Tussen partijen staat vast dat [eiser] de door [gedaagden] gevorderde huurachterstand van € 18.712,52 niet heeft betaald. Een dergelijke tekortkoming is zodanig ernstig dat deze in beginsel leidt tot ontbinding van de huurovereenkomst, tenzij de tekortkoming gelet op de verdere omstandigheden van het geval de ontbinding en al haar gevolgen niet rechtvaardigt of het beroep van [eiser] op opschorting en/of huurprijsvermindering slaagt. [eiser] voert daartoe onder andere aan dat [gedaagden] aansprakelijk is voor het niet tijdig herstellen van gebreken, waardoor hij schade heeft geleden. Gehele of gedeeltelijke toewijzing van de vordering tot vermindering van de huurprijs betekent dat [eiser] de door [gedaagden] gevorderde bedragen niet of slechts gedeeltelijk verschuldigd is, en hij dit bedrag kan verrekenen met de door hem (nog) verschuldigde huurprijs. Gelet op de samenhang van de vorderingen in conventie en in reconventie, zal de kantonrechter deze hieronder gezamenlijk bespreken
4.5.
Vast staat dat lekkage 1 en 2 hebben plaatsgevonden, maar de vraag is of deze (nog) zijn aan te merken als gebreken in de zin van artikel 7:204 BW Pro, en zo ja, voor wiens risico en rekening deze gebreken komen. Het antwoord op die vraag is van doorslaggevend belang voor de beoordeling van het merendeel van de door partijen ingestelde vorderingen.
4.6.
Op grond van het bepaalde in artikel 7:204 lid 2 BW Pro is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Het derde lid bepaalt evenwel dat een feitelijke stoornis door een derde zonder bewering van recht niet als een zodanig gebrek kwalificeert.
4.7.
[gedaagden] stelt zich op het standpunt dat lekkage 1 en 2 direct en adequaat zijn verholpen. Onweersproken voert zij aan dat deze zijn ontstaan door lekkage in het door haar aan een derde verhuurde appartement boven het gehuurde. Lekkage 1 is ontstaan door het ontbreken van een douchebak in de badkamer en een losgeraakte leiding van de radiator aan de voorzijde van het appartement. Haar klusjesman heeft de hoofdkraan dichtgedraaid en de leiding (provisorisch) vastgemaakt. Lekkage 2 is ontstaan door een verstopping in de afvoer van de badkamer. Deze heeft [aannemersbedrijf] verholpen. Na het verhelpen van beide lekkages heeft zij geen meldingen van lekkages meer ontvangen van [eiser] , aldus [gedaagden] Door [eiser] zijn geen andere oorzaken gesteld van de lekkages. De kantonrechter is daarom van oordeel dat voornoemde lekkages, die zijn ontstaan in het appartement boven het gehuurde, dienen te worden beschouwd als feitelijke stoornissen in de zin van artikel 7:204 lid 3 BW Pro. Dat betekent dat geen sprake is van gebreken als bedoeld in het tweede lid van dat artikel. Geheel ten overvloede geldt ook dat voldoende vast is komen te staan dat [gedaagden] deze direct heeft laten verhelpen. Niet gebleken is dat deze twee lekkages, ondanks de herstelwerkzaamheden die [gedaagden] heeft laten uitvoeren, niet zijn verholpen. Voor een deel heeft [eiser] dat ook bevestigd. Tijdens de mondelinge behandeling voert hij aan dat in de periode januari tot en met maart 2025 geen huurders in het bovengelegen appartement hebben gezeten en dat hij in die periode geen last heeft gehad van lekkages. Dat [eiser] nog telefonisch contact heeft gehad met [gedaagden] over het bestaan van deze lekkages na de herstelwerkzaamheden is, mede gelet op de betwisting van [gedaagden] , niet vast komen te staan. Andere feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat hierover tussen partijen contact is geweest, zijn gesteld noch gebleken.
4.8.
Ten aanzien van lekkage 3 stelt [gedaagden] zich op het standpunt dat [eiser] deze lekkage nooit bij haar gemeld heeft en zij hiermee niet bekend is. De kantonrechter gaat mee in dit standpunt, omdat niet gebleken is dat [eiser] deze lekkage heeft gemeld bij [gedaagden] In artikel 7:207 lid 1 BW Pro is bepaald dat een huurder slechts recht op huurprijsvermindering heeft als er sprake is van vermindering in het huurgenot als gevolg van gebreken, vanaf het moment dat hij de verhuurder daarover behoorlijk heeft geïnformeerd tot het moment dat het gebrek is verholpen. Nu niet is gebleken dat [eiser] de lekkage bij [gedaagden] heeft gemeld, kan hij – als er al sprake zou zijn van een gebrek – geen aanspraak maken op huurprijsvermindering.
4.9.
Dat er naast de besproken lekkages volgens [eiser] nog sprake is van andere gebreken in/aan het gehuurde, wordt wegens onvoldoende onderbouwing verworpen.
Conclusie
4.10.
Nu niet van gebreken kan worden uitgegaan, danwel niet vast is komen te staan dat de gebreken aan [gedaagden] zijn gemeld, is er geen grondslag voor toewijzing van het door [eiser] gevorderde. De vorderingen zullen daarom worden afgewezen en de overige verweren van [eiser] kunnen onbesproken blijven. Ten aanzien van de vorderingen in conventie betekent dit dat vanaf het moment van dagvaarden sprake is van een huurachterstand van meer dan vijf maanden. Dit is, zoals besproken in r.o. 4.4., een zodanig ernstig tekortschieten dat dit de ontbinding en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. De aard en de ernst van de tekortkoming en het belang van [gedaagden] bij beëindiging van de huurovereenkomst, omdat anders haar pensioenvoorziening in gedrang komt, wegen in dit geval zwaarder dan de zakelijke belangen van [eiser] bij het voortzetten van de huurovereenkomst. Bovendien heeft [eiser] tijdens de mondelinge behandeling ook aangevoerd dat het in zijn belang is dat de huurovereenkomst ontbonden wordt, oftewel in dit geval ontbonden blijft.
4.11.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het verzet van [eiser] ongegrond wordt verklaard en de vorderingen in conventie, zoals deze oorspronkelijk zijn ingesteld toewijsbaar zijn. De ingestelde verzetprocedure leidt, ondanks de akte vermindering van eis, er niet toe dat het verstekvonnis moet worden vernietigd, maar dat deze wordt bekrachtigd. Vanzelfsprekend moet [gedaagden] bij de (verdere) tenuitvoerlegging van het vonnis wel rekening houden met de door haar gestelde vermindering van € 15.000,-. Verder is de conclusie dat de vorderingen in reconventie worden afgewezen.
Proceskosten
4.12.
[eiser] is in conventie en in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden in conventie begroot op € 577,00 (1 punten x € 577,00) aan salaris gemachtigde.
In reconventie worden de proceskosten begroot op een bedrag van € 865,50 (1,5 punten x
€ 577,00) aan salaris gemachtigde.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
verklaart het verzet ongegrond;
5.2.
bekrachtigt het door de kantonrechter op 17 september 2025 onder zaaknummer 11870823 CV EXPL 25-71 87 / 806 gewezen verstekvonnis,
5.3.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van de verzetprocedure van € 577,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
5.4.
verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.5.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
5.6.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten in reconventie van € 865,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in conventie en reconventie
5.6.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten van betekening als hij niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.J.P. Lambooij en in het openbaar uitgesproken op 8 juli 2026.
!NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR HANDTEKENING SECRETARIS!
!NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR HANDTEKENING RECHTER!
!NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR STEMPELS!
47414 \ 53331