ECLI:NL:RBGEL:2026:5160

• Datum uitspraak: 24 juni 2026
• Publicatiedatum: 30 juni 2026
• Zaaknummer: 12018926
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Aangehouden
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: I.C.J.I.M. van Dorp
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over vochtproblemen en herstel kelder bedrijfsruimte tandartspraktijk

De eiser huurt sinds 1 januari 2024 een bedrijfsruimte met kelder van de gedaagde, die is verbouwd tot tandartspraktijk. Kort na aanvang van de huur ontstond wateroverlast in de kelder, waarna herstelwerkzaamheden werden uitgevoerd. De eiser stelt dat er sprake is van gebreken door lekkages en vochtproblemen, onderbouwd met een rapport van Bureau voor Bouwpathologie uit november 2024.

De gedaagde betwist deze gebreken en voert aan dat de vochtproblemen het gevolg zijn van onvoldoende ventilatie en verwarming door de huurder, ondersteund door een contra-expertise van een vochtweringsbedrijf uit april 2025. De kantonrechter oordeelt dat de gedaagde de bevindingen van de eiser voldoende heeft weersproken en dat het bewijs van lekkages en optrekkend vocht niet zonder meer is geleverd.

Gezien de aard van het geschil wordt besloten een onafhankelijke deskundige te benoemen om vast te stellen of er gebreken zijn, de oorzaak daarvan en de herstelkosten. De zaak wordt aangehouden en partijen krijgen gelegenheid zich uit te laten over het deskundigenonderzoek en de te benoemen deskundige.

Uitkomst: De rechtbank wijst aan tot benoeming van een onafhankelijke deskundige en houdt verdere beslissing aan.

Uitspraak

RECHTBANK GELDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zutphen

Zaaknummer: 12018926 \ CV EXPL 25-3465

Vonnis van 24 juni 2026

in de zaak van

[naam eiser] ,

te [woonplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [de eiser] ,

gemachtigde: mr. K. Colakoglu,

tegen

[naam gedaagde] ,

te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [de gedaagde] ,

gemachtigde: mr. M.H. Hogeman.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 4 maart 2026,

- de voorafgaand aan de mondelinge behandeling door mr. Hogeman overgelegde aanvullende productie,

- de mondelinge behandeling van 26 mei 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[de gedaagde] is eigenaar van een bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] . [de gedaagde] heeft in het verleden een winkel in deze bedrijfsruimte geëxploiteerd.

2.2.

Partijen hebben een huurovereenkomst met elkaar gesloten op grond waarvan [de gedaagde] met ingang van 1 januari 2024 voormelde bedrijfsruimte (hierna: het gehuurde) casco verhuurt aan [de eiser] voor een periode van tien jaar voor een huurprijs van € 15.000,00 per jaar.

2.3.

Op de huurovereenkomst zijn de ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing. Artikel 13.3 van de algemene bepalingen luidt als volgt:

“Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade als gevolg van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek.”

2.4.

Het gehuurde heeft een kelder onder de gehele begane grond. De kelder bestaat uit twee ruimtes, een grote ruimte waar de trap op uitkomt en een kleine ruimte. In de kleine ruimte staat een compressor voor de waterafvalscheiding en is een professionele afzuiginstallatie aanwezig.

2.5.

Op 2 of 3 januari 2024 is de kelder onder water komen te staan. Kort hierna heeft [vochtweringsbedrijf] Vochtbestrijding B.V. (hierna: [vochtweringsbedrijf] ) in opdracht van [de gedaagde] de kelder met een waterstofzuiger en bouwdrogers droog gemaakt.

2.6.

Begin 2024 heeft [de gedaagde] het gehuurde met toestemming van [de eiser] verbouwd tot een tandartspraktijk.

2.7.

In maart 2024 heeft [vochtweringsbedrijf] de kelder gesaneerd. Daarbij heeft zij een bekuiping, vochtwerende mortel, aquastuc op de wanden en een vloeistofdichte vloer in de kelder aangebracht.

2.8.

In april en mei 2024 is tussen partijen discussie ontstaan over de uitvoering van de verdere herstelwerkzaamheden in de kelder, bestaande uit het sauzen, het aanleggen van extra ventilatie en het aanbrengen van twee radiatoren in de kelder. [de eiser] heeft aangegeven eerst de kelder te willen laten beoordelen door een deskundige voordat in deze ruimte verdere werkzaamheden worden verricht.

2.9.

Op 1 oktober 2024 heeft Bureau voor Bouwpathologie in opdracht van [de eiser] de kelder van het gehuurde onderzocht. In de daarvan opgestelde rapportage van 27 november 2024 is onder meer het volgende vermeld:

“(…)

WAARNEMINGEN

(…)

Kleine kelderruimte

6. De vloer is zichtbaar verkleurd door vocht (…)

7. De wanden hebben vochtschade (…)

8. De wanden zijn over verschillende plekken aan de onderzijde nat gemeten (…)

9. De vloer is nat gemeten (…)

10. Aan de bovenzijde is zichtbaar dat de aangebrachte stuclaag stopt (…)

11. De aangebrachte stuclaag is ook niet aangebracht bij de riolerings- en verwarmingsbuizen (…)

12. De wand waar geen laag stucwerk is aangebracht meet nat tot zeer nat (…)

(…)

14. De relatieve luchtvochtigheid in de kleine ruimte is 84,8 % gemeten (…)

(…)

Grote kelderruimte

18. De wanden hebben vochtschade (…)

19. De vloer heeft zoutuitslag (…)

(…)

21. De wanden zijn over verschillende plekken aan de onderzijde vochtig tot nat gemeten en verder naar boven droog tot vochtig (…)

22. Het kalkzandsteen buitenspouwblad is nat (…)

24. Er zijn voldoende ventilatieopeningen in de gevel (…)

25. Aan de bovenzijde is zichtbaar dat de aangebrachte stuclaag stopt (…)

26. De relatieve luchtvochtigheid in de grote ruimte is 84,0% gemeten (…)

Buitenzijde

27. Aan de buitenzijde zijn de ventilatieopeningen van de kelder zichtbaar afgedekt met een rooster (…)

VRAAGBEANTWOORDING

(…)

Vraag 1:

Waardoor is de waterschade ontstaan, waardoor er lekkages zijn en er zich ook vocht en schimmel vorm?

Antwoord:

Uit de bouwaanvraag d.d. 13 april 1987 blijkt dat er oorspronkelijk geen kelder onder de winkelruimte was bedoelt. Er zijn geen gegevens over de kelder op de bouwaanvraagtekeningen bekent. In Advies konstructie van [naam] d.d. 2 maart 1987 staat een doorsnede en berekening van de kelder (bijlage 2). Tijdens het onderzoek was zichtbaar dat de kelderwand opgebouwd is uit twee kalkzandsteenwanden met een ps isolatie strak ertussen. Uit de doorsnede is op te maken dat de kelder gebouwd is op een betonnen plaat met massief gemetselde wanden tot een bepaalde hoogte, wat overgaat in een spouwmuurconstructie. Op het binnenspouwblad ligt de begane grond vloer. Het grondwater zit op 1,6 meter onder maaiveld. De kelderwanden zijn aan de binnenzijde waterdicht gemaakt met cementstuc.

Er zijn op twee plekken lekkages te herleiden in de kelder:

Op maaiveldhoogte zijn er aan de buitenzijde gevelopeningen welke uitkomen in de spouw en bij openingen in het binnenspouwblad welke zorgen voor de ventilatie in de kelder. Op de ontvangen foto’s is de toestand te zien voor de werkzaamheden. Hierop is duidelijk een lijn te zien met natte wanden onder de lijn en droge wanden boven de lijn. De lijn is de overgang van de massief gemetselde wand op de spouwconstructie. Het hemelwater kan via de ventilatieopeningen de spouwconstructie in, maar ook door vochtdoorslag. Het hemelwater kan niet de spouw uit en hoopt zich aan de onderzijde op in de spouw. Het hemelwater trekt in en door het massief gemetselde wanden als een spons. De cementstuc moet voor de waterdichting zorgen. Dit functioneert niet naar behoren, waardoor de kelderwanden vochtig zijn en er schimmel kan ontstaan. Tijdens de herstelwerkzaamheden is AquaStuc gipspleister op de cementstuc aangebracht. AquaStuc pleister is speciaal voor natte ruimtes en is waterafstotend, maar zorgt niet voor de waterdichting.

De kim is niet waterdicht, waardoor het grondwater tussen de kelderplaat en de massief gemetselde wand door kan. Dit zorgt voor de natte kelderplaat tegen en rondom de wanden en de zoutafzetting op de kelderplaat.

Vraag 2:

Wat zijn de kosten voor herstel en/ of eventueel hersteladvies is?

Antwoord:

Door de aanwezige PS isolatie in de spouw kan er geen waterdichte kering en spouwlood op maaiveldhoogte gemaakt worden. Een vlakafdichting aan de buitenzijde is niet mogelijk, omdat de kelder niet volledig vrij gegraven kan worden. Daarom is de mogelijke hersteloptie alleen een gietafdichting aan de binnenzijde. Deze methode wordt gekozen bij kalkzandsteen. Kalkzandsteen is niet of nauwelijks geschikt om een afdichtingslaag op aan te brengen. Deze steen accepteert geen primers. Er wordt bij deze methode een muur aan de binnenzijde tegen de wand gemetseld. De ruimte tussen de twee muren wordt gevuld met waterdichte gietmortel. De kelderruimte wordt hierdoor welk kleiner. De nieuwe kelderwanden moeten na de werkzaamheden worden gestuct en gesausd.

De kosten voor bovenstaande werkzaamheden worden geraamd op € 73.500,- excl. B.T.W..

2.10.

In maart 2025 hebben [vochtweringsbedrijf] en [bedrijf] B.V. (hierna: [bedrijf] ) een onderzoek uitgevoerd naar de door [de eiser] gestelde vochtproblemen in de kelder. Bij brief van 10 april 2025 heeft [vochtweringsbedrijf] daarover aan [de gedaagde] bericht:

“(…)

1. Algemeen

(…) De kelder is in mei 2024 opgeleverd zonder vochtproblemen. Tijdens dit onderzoek zijn uitgebreide vochtmetingen en thermografische inspecties verricht. De toegestane vochtwaarde van 12,8% is alleen overschreden in de kleine ruimte waar tandarts apparatuur staat die veel vocht uitstoot.

2. Bevindingen


Kimnaden zijn visueel onderzocht en met thermovisuele apparatuur. Er is géén lekkage waargenomen. De kimnaden zijn droog.


De muren zijn blok voor blok gemeten met een vochtmeter en gescand met thermovisuele apparatuur. Ook hier is géén vocht vastgesteld. De muren zijn droog en daarmee is de conclusie dat de schimmelvorming het gevolg zou zijn van optrekkend vocht niet houdbaar.


Vloer is eveneens over een langere periode middels een datalog stabiel gemeten, zonder signalen van optrekkend vocht.


Ventilatie en verwarming zijn cruciale factoren: meetapparatuur (…) registreerde tussen 3 en 17 maart een gemiddelde temperatuur van 14,8 °C en een relatieve luchtvochtigheid van ca. 65%. Dit zijn suboptimale waarden voor een kelderruimte. Volgens de richtlijnen dient de temperatuur minimaal 18°C à 19°C te bedragen, ook is de luchtvochtigheid te hoog, deze zou rond de 50 tot max 55% mogen liggen.


De vloerverwarming is aanwezig, maar wordt niet gebruikt door de huurder.


De professionele ventilatie is uitgeschakeld door huurder. Hierdoor kan vochtige lucht niet worden afgevoerd, wat schimmelgroei in de hand werkt.


In de ruimte met de tandartsmachine stijgt de luchtvochtigheid bij gebruik zelfs naar 74% (…) – wederom zonder afvoermechanisme vanwege de niet-functionerende ventilatie.

3. Toelichting op de conclusies in het rapport het rapport van Bureau voor Bouwpathologie, toevoeging kantonrechter]

Het rapport stelt dat de kelderwand vocht doorlaat vanwege een gebrekkige binnenafdichting. Echter:


Er is geen sprake van lekkage of optrekkend vocht zoals het rapport beweert.


De schade die zichtbaar is, is veroorzaakt door interne factoren zoals onvoldoende ventilatie en verwarming.


De aangebracht stuclaag en kitnaden zijn correct uitgevoerd en functioneren naar behoren. Er is geen visuele of meetbare schade aan deze afdichting.


Het loslatende schilderwerk wordt veroorzaakt door schimmelvorming. Deze is mogelijk door de lage temperatuur, gebrekkige ventilatie en hoge luchtvochtigheid.

4. Verantwoording en hersteladvies

De huidige situatie is het gevolg van het gedrag van de huurder:


Het uitzetten van de ventilatie


Het niet activeren van de vloerverwarming


Het structureel niet openen van de trapdeur, waardoor luchtcirculatie wordt belemmerd

Onder de huidige omstandigheden is sprake van gebruiksschade en achterstallig onderhoud door de huurder. Er is geen sprake van constructieve gebreken of gebrekkige waterafdichting.

(…)”

3. Het geschil

3.1.

[de eiser] vordert, samengevat, dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

1. [de gedaagde] zal veroordelen om de gebreken aan/in het gehuurde zoals omschreven in het rapport van Bureau voor Bouwpathologie d.d. 27 november 2024 volledig en duurzaam te herstellen, uiterlijk binnen een termijn van één maand na betekening van het in deze te wijzen vonnis,

2. de huurprijs van het gehuurde met ingang van 1 januari 2024, of een nader door de kantonrechter te bepalen datum, te verminderen met 25% of een nader door de kantonrechter vast te stellen percentage, tot en met het daadwerkelijk herstel van de genoemde gebreken,

3. [de gedaagde] zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 7.524,62, vermeerderd met de wettelijk rente vanaf de respectievelijke vervaldata,
4. [de gedaagde] zal veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente.

3.2.

[de gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [de eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [de eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [de eiser] in de kosten van deze procedure.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

[de eiser] stelt zich op het standpunt dat het gehuurde diverse gebreken heeft en vordert in deze procedure herstel van die gebreken (artikel 7:206 BW), een vermindering van de huurprijs tot het moment dat de gestelde gebreken door [de gedaagde] zijn verholpen (artikel 7:207 BW) en vergoeding van de schade die [de eiser] stelt te hebben geleden (7:208 BW).

4.2.

Allereerst moet worden beoordeeld of sprake is van één of meerdere gebreken aan het gehuurde als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. In dit artikel is een gebrek omschreven als een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. De vraag of sprake is van een gebrek moet aan de hand van objectieve verifieerbare feitelijke gegevens worden vastgesteld.

4.3.

[de eiser] stelt dat de kelder van het gehuurde ernstige gebreken heeft, namelijk vochtproblemen, lekkages en schimmelvorming. [de gedaagde] betwist dit en voert daartoe aan dat de muren van de kelder droog zijn en dat de hoge luchtvochtigheid in de kelder wordt veroorzaakt omdat [de eiser] het gehuurde onvoldoende verwarmt en ventileert.

4.4.

De stelplicht en bewijslast van de stelling dat sprake is van lekkages en optrekkend vocht in de kelder, rusten op [de eiser] omdat zij zich op de rechtsgevolgen van die stelling beroept. [de eiser] heeft ter onderbouwing van de gestelde gebreken de rapportage van 27 november 2024 van Bureau voor Bouwpathologie (zie hiervoor 2.9.) overgelegd. Daarin is, kort gezegd, vermeld dat tijdens het onderzoek ter plaatse op 1 oktober 2024 de wanden en vloer in de kelder vochtig tot nat zijn gemeten en dat waterschade in de kelder is ontstaan omdat enerzijds hemelwater via de ventilatieopeningen in de spouwconstructie van de kelder terechtkomt en anderzijds hemelwater door de buitenmuren naar binnen trekt (optrekkend vocht).

4.5.

[de gedaagde] betwist de juistheid van de bevindingen van Bureau voor Bouwpathologie. Ter onderbouwing van die betwisting verwijst zij naar de brief van 10 april 2025 van [vochtweringsbedrijf] (zie hiervoor 2.10.). In deze brief is, kort gezegd, vermeld dat [vochtweringsbedrijf] en [bedrijf] tijdens een verrichte contra-expertise in maart 2025 geen lekkages en vocht in de wanden of vloer hebben waargenomen en dat de zichtbare waterschade in de kelder wordt veroorzaakt door onvoldoende ventilatie en verwarming door [de eiser] .

4.6.

De kantonrechter is van oordeel dat [de gedaagde] de juistheid van de bevindingen van Bureau voor Bouwpathologie voldoende gemotiveerd heeft weersproken door het laten uitvoeren van een contra-expertise door [vochtweringsbedrijf] en [bedrijf] . Het bewijs van de stelling dat in de kelder van het gehuurde sprake is van lekkages en optrekkend vocht, is daarom niet reeds op voorhand geleverd op grond van de door [de eiser] overgelegde rapportage van Bureau voor Bouwpathologie. Omdat evenmin uit de overige door [de eiser] overgelegde stukken voldoende bewijs is te putten, zal zij conform het door haar gedane aanbod tot bewijslevering worden toegelaten van haar stelling dat sprake is van lekkages en optrekkend vocht in de kelder.

4.7.

Het ligt in de rede dat, gelet op de aard van het door [de eiser] te leveren bewijs, een deskundigenbericht wordt ingewonnen. Een onafhankelijke deskundige kan beoordelen of en in hoeverre sprake is van lekkages en optrekkend vocht in de kelder en zo ja, op welke wijze en tegen welke kosten deze gebreken hersteld kunnen worden. Alvorens tot benoeming van een deskundige wordt overgegaan, zal de kantonrechter de zaak naar de hierna te melden rol verwijzen opdat partijen zich kunnen uitlaten over de wenselijkheid van het deskundigenonderzoek, de persoon/personen van de te benoemen deskundige(n) en de aan deze voor te leggen vragen. Indien partijen zich wensen uit te laten over de persoon/personen van de te benoemen deskundige(n), wordt van partijen verwacht dat zij daarover met elkaar zullen overleggen en dat zij zoveel mogelijk een met elkaar overeenstemmend voorstel zullen voorleggen.

4.8.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

verwijst de zaak naar de rolzitting van
woensdag 22 juli 2026 voor het nemen van een akte door beide partijen als bedoeld in r.o. 4.7.,

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.C.J.I.M. van Dorp en in het openbaar uitgesproken op 24 juni 2026.

lt