Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: 11700154 \ CV EXPL 25-4072
Vonnis van 24 juni 2026
in de zaak van
[naam eiser in conventie / verweerder in reconventie] h.o.d.n. [naam bedrijf eiser in conventie],
te [woonplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [de eiser in conventie] ,
gemachtigde: mr. F.M.L. Dekkers,
tegen
[naam gedaagde in conventie / eiser in reconventie],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [de gedaagde in conventie] ,
gemachtigde: mr. J.W.H. Raadgever en mr. J. Post.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 18 juni 2025
- de conclusie van antwoord in reconventie met productie 10 en 11
- de akte overleggen aanvullende productie 2 van [de gedaagde in conventie] .
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 28 november 2025. [de eiser in conventie] was hierbij aanwezig, bijgestaan door zijn gemachtigde. Ook [de gedaagde in conventie] was aanwezig, bijgestaan door zijn gemachtigden. Door beide partijen zijn spreekaantekeningen overgelegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat verder aan de orde kwam.
1.3.
Daarna heeft de kantonrechter bepaald dat er een vonnis wordt gewezen.
2.De feiten
2.1.
[naam holding eiser in conventie] B.V. (hierna: de Holding) is eigenaar geweest van een bedrijfspand met naastgelegen woonruimte en onder meer diverse opstallen aan [adres] (hierna: het bedrijfspand en de woning). [de eiser in conventie] was eigenaar van de Holding en hij bewoonde een gedeelte van de woning.
2.2.
De Holding heeft het bedrijfspand en de woning op 27 december 2012 geleverd aan [holding gedaagde in conventie] B.V. Op 7 december 2015 heeft [holding gedaagde in conventie] B.V. het bedrijfspand en de woning geleverd aan [de gedaagde in conventie] (in privé). [de gedaagde in conventie] is zo eigenaar geworden.
2.3.
Vanaf 1 januari 2018 heeft [de eiser in conventie] van [de gedaagde in conventie] het bedrijfspand gehuurd. Hij exploiteert er een kringloopwinkel. Hij heeft ook op dat moment het door hem bewoonde gedeelte van de woning verlaten. [de gedaagde in conventie] heeft de woning aan verschillende derden verhuurd.
2.4.
Op 1 januari 2023 is de huurovereenkomst tussen [de eiser in conventie] en [de gedaagde in conventie] verlengd voor (nog eens) vijf jaar.
2.5.
[de eiser in conventie] heeft [de gedaagde in conventie] op 19 maart 2025 het volgende bericht:
“
(…)
(…)
De huurovereenkomst is mondeling tot stand gekomen na een periode van bruikleen. De huurprijs bedraagt € 1075,-- per maand. Er is geen indexering afgesproken. Uw voorstel om alsnog (met terugwerkende kracht) de huurprijs te indexeren wordt niet geaccepteerd.
[de eiser in conventie] heeft vanaf oktober 2024 betaling van de huurprijs opgeschort in verband met een openstaande afrekening van elektra en water. Ondanks herhaalde verzoeken van [de eiser in conventie] weigert u deze afrekening te voldoen.
De afrekening ziet op een elektriciteitsaansluiting in het complex waartoe het gehuurde behoort. [de eiser in conventie] maakt geen gebruik van deze levering. De betreffende aansluiting voorziet de naastgelegen woning – die u verhuurt aan derden – van elektriciteit. Mijn cliënt gebruikt niets hiervan. (…). U heeft voor dit verbruik nimmer betaald vanaf 1 oktober 2018 tot en met heden. De totale werkelijke kosten zijn in de loop der jaren enorm opgelopen tot inmiddels€ 26.276,27(afrekening tot en met 7 oktober 2024). Het nieuwe termijnbedrag vanaf 7 oktober 2024 bedraagt € 224,-- per maand.
(…)
Het waterverbruik over de periode 2018-2025 (tot heden) bedraagt 3052 m³. Daarvoor betaalt [de eiser in conventie] een voorschot van € 26,-- per maand. In 7 jaar tijd is dat€ 2.184,--. [de eiser in conventie] gebruikt geen water via deze aansluiting, al het water wordt verbruikt door uw huurders (…).
[de eiser in conventie] verrekent voormelde vordering op u met de huurachterstand ad € 6.450,-- (tot en met maart 2025) en vordert van u betaling van het restant (…), te voldoen binnen 14 dagen na heden.
(…)”
2.6.
Op 26 maart 2025 heeft [de gedaagde in conventie] afwijzend gereageerd op het bericht van [de eiser in conventie] . [de gedaagde in conventie] heeft [de eiser in conventie] verzocht, en voor zover nodig gesommeerd, om binnen vijf dagen de huurachterstand te voldoen.
2.7.
[de gedaagde in conventie] heeft op 22 april 2025 de huurovereenkomst met [de eiser in conventie] opgezegd per 1 augustus 2025, omdat [de eiser in conventie] de huurachterstand (nog) niet had voldaan.
2.8.
Op 28 november 2025 heeft [de eiser in conventie] verklaard dat hij de huur tot en met november 2025 verrekent.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[de eiser in conventie] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
een verklaring voor recht dat het bedrijfspand kwalificeert als middenstandsbedrijfs-ruimte in de zin van art. 7:290 lid 1 BW Pro, zodat [de eiser in conventie] aanspraak heeft op de huur(prijs) beschermingsbepalingen die gelden voor deze categorie bedrijfsruimte;
een verklaring voor recht dat [de eiser in conventie] gerechtigd was de betaling van de maandelijkse huur vanaf oktober 2024 op te schorten, en dat de vordering van [de eiser in conventie] op [de gedaagde in conventie] wegens ongerechtvaardigde verrijking rechtsgeldig is verrekend met de opgeschorte huurbetalingen, alsmede te bepalen dat toekomstige huurpenningen mogen worden verrekend met de onder E toewijsbare vorderingen;
[de gedaagde in conventie] te veroordelen tot medewerking aan overdracht van de lopende contracten met energieleverancier Vattenfall met betrekking tot de aansluiting(en) die uitsluitend de naastgelegen woning op [adres] van elektriciteit en water voorzien, op naam van [de gedaagde in conventie] of de feitelijke gebruiker(s) van die voorzieningen;
[de gedaagde in conventie] te bevelen binnen veertien dagen na betekening van het vonnis aan [de eiser in conventie] een afschrift te verstrekken van de huurovereenkomst, correspondentie, facturen, servicekostenafrekeningen en nadere prijs- en servicekosten afspraken tussen [de gedaagde in conventie] en de huurders c.q. gebruikers van de naastgelegen woning op [adres] vanaf 1 januari 2018;
[de gedaagde in conventie] te veroordelen tot betaling van € 26.596,16, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, ter zake van onverschuldigde betaling, althans ongerechtvaardigde verrijking, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 maart 2025 tot aan de dag van volledige betaling;
met veroordeling van [de gedaagde in conventie] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
[de eiser in conventie] legt aan de vorderingen het volgende ten grondslag. Hij exploiteert in het bedrijfspand een kringloopwinkel. Vanuit de winkel worden goederen rechtstreeks aan het publiek verkocht. De onderneming richt zich op detailhandel, internet- en ambulante verkoop van onder meer kleding, gereedschappen, huishoudelijke artikelen en consumentenelektronica. Het betreft een voor publiek toegankelijke ruimte waarin roerende zaken worden verkocht en geleverd. Het is een kleinhandelsbedrijf met rechtstreekse levering aan klanten vanuit een fysiek verkooppunt. Vanwege dit alles is sprake van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW Pro. Verder stelt [de eiser in conventie] dat hij ten onrechte jarenlang heeft betaald voor de elektriciteitskosten en waterkosten van de woning. In de huurovereenkomst is daarover niets afgesproken. Er is enkel afgesproken dat een huurprijs van € 1.075,00 per maand voor het bedrijfspand betaald zou worden. De kosten voor elektriciteit en water van de woning zijn dus door hem onverschuldigd betaald, dan wel geldt dat [de gedaagde in conventie] door die betalingen ongerechtvaardigd is verrijkt. [de eiser in conventie] heeft daarom, zo stelt hij, terecht de maandelijkse huurbetaling vanaf oktober 2024 opgeschort en verrekend en wil dat in de toekomst blijven doen. Hij wil ook alles wat hij teveel betaald heeft van [de gedaagde in conventie] (terug)ontvangen. Tot nu toe heeft [de eiser in conventie] een contractuele relatie met de energieleverancier (Vattenfall) van de woning. Om verdere onterechte lasten voor hem te voorkomen, vordert hij medewerking van [de gedaagde in conventie] aan de overdracht van deze contracten aan [de gedaagde in conventie] of de feitelijke gebruikers. Verder vordert [de eiser in conventie] op grond van art. 194 Rv Pro, art. 195a Rv, art. 21 Rv Pro of art. 22 Rv Pro inzage in de relevante huurovereenkomst(en), correspondentie, facturen, servicekostenafrekeningen en betalingsafspraken tussen [de gedaagde in conventie] en de huurder(s)/bewoner(s)/gebruiker(s) van de woning. Als [de eiser in conventie] over die stukken beschikt, kan hij zijn vordering op basis van ongerechtvaardigde verrijking (nader) onderbouwen. Tot slot vordert [de eiser in conventie] de wettelijke rente, omdat [de gedaagde in conventie] te laat betaalt.
3.3.
[de gedaagde in conventie] voert verweer. Hij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [de eiser in conventie] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [de eiser in conventie] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [de eiser in conventie] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.5.
[de gedaagde in conventie] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
[de eiser in conventie] te veroordelen tot betaling aan [de gedaagde in conventie] van € 1.075,00 per maand, vanaf 1 oktober 2024 tot aan het moment dat de huurovereenkomst is ontbonden en het bedrijfspand door [de eiser in conventie] geheel is ontruimd, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de momenten dat [de eiser in conventie] in gebreke is, of was, die maandtermijnen tijdig te voldoen, althans tot betaling van dat bedrag met die rente zoals de kantonrechter in goede justitie vermeend te behoren;
de huurovereenkomst met [de eiser in conventie] te ontbinden op zo kort mogelijke termijn, met veroordeling van [de eiser in conventie] tot ontruiming van het bedrijfspand uiterlijk per de datum van ontbinding van de huurovereenkomst, met machtiging aan [de gedaagde in conventie] om de ontruiming zo nodig zelf te laten uitvoeren, desnoods met behulp van een deurwaarder en politie, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 voor iedere dag dat [de eiser in conventie] na betekening van het vonnis in gebreke is om aan de veroordeling tot ontruiming te voldoen;
[de eiser in conventie] te veroordelen om binnen zeven dagen na de datum van het vonnis aan [de gedaagde in conventie] € 19.396,20 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de respectievelijke facturen, althans tot betaling van dat bedrag en die rente als de kantonrechter in goede justitie vermeend te behoren;
met veroordeling van [de eiser in conventie] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.6.
[de gedaagde in conventie] legt aan de vorderingen ten grondslag dat hij met [de eiser in conventie] , in de huurovereenkomst, heeft afgesproken dat [de eiser in conventie] voor het bedrijfspand een huurprijs van € 1.075,00 per maand zou betalen én de kosten voor water en elektriciteit (kosten nutsvoorzieningen) van de woning zou voldoen. Dat tezamen betrof de tegenprestatie, in de zin van art. 7:201 lid 1 BW Pro, waartoe [de eiser in conventie] zich heeft verbonden. [de eiser in conventie] voldoet al sinds oktober 2024 de huurprijs van € 1.075,00 per maand niet (hij voldoet wel de kosten voor water en elektriciteit van de woning). Daarom vordert [de gedaagde in conventie] allereerst nakoming. [de eiser in conventie] moet alsnog de achterstallige maandtermijnen betalen. Daarnaast vordert [de gedaagde in conventie] ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het bedrijfspand op grond van art. 7:231 jo Pro. art 6:265 BW Pro. [de eiser in conventie] schiet namelijk tekort in de nakoming van zijn verbintenis tot betaling van de (volledige) huurprijs. Verder vordert [de gedaagde in conventie] veroordeling van [de eiser in conventie] tot betaling van € 19.396,20. Dit bedrag is [de eiser in conventie] verschuldigd aan eindafrekeningen gas/elektra voor het bedrijfspand. In de periode 2013 tot en met 2018 heeft [de eiser in conventie] daar niet voor betaald en heeft [de gedaagde in conventie] onverplicht de kosten gedragen. Tot slot vordert [de gedaagde in conventie] wettelijke (handels)rente, omdat [de eiser in conventie] te laat betaalt.
3.7.
[de eiser in conventie] voert verweer. [de eiser in conventie] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [de gedaagde in conventie] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [de gedaagde in conventie] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [de gedaagde in conventie] in de kosten van deze procedure.
3.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling in conventie en in reconventie
4.1.
Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de kantonrechter deze gezamenlijk.
Rechtsverwerking
4.2.
Het eerste en meest verstrekkende verweer van [de gedaagde in conventie] tegen de vorderingen van [de eiser in conventie] , is dat bij [de eiser in conventie] sprake is van rechtsverwerking. Volgens [de gedaagde in conventie] heeft [de eiser in conventie] zijn recht verwerkt om de vorderingen in de stellen. [de eiser in conventie] betaalt namelijk al sinds 2018 de elektriciteits- en waterkosten van de woning en hij heeft tot oktober 2024 daar bij [de gedaagde in conventie] niet over geklaagd, aldus [de gedaagde in conventie] .
4.3.
Om rechtsverwerking te kunnen aannemen is nodig dat de rechthebbende zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van zijn recht of bevoegdheid. Naar vaste rechtspraak van de Hoge Raad is enkel tijdsverloop daarvoor onvoldoende. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij de wederpartij gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de rechthebbende zijn aanspraak niet meer geldend zal maken, of waardoor de positie van de wederpartij onredelijk verzwaard of benadeeld zou worden indien het recht of de bevoegdheid alsnog geldend wordt gemaakt (vergelijk onder meer HR 24 april 1998,
NJ1998, 621 en HR 18 januari 2013,
NJ2013, 317). Tijdsverloop kan wel als een van de relevante omstandigheden meewegen bij beoordeling van de vraag of de rechthebbende zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van zijn recht of bevoegdheid (HR 11 november 2016, NJ 2017, 75). Een beroep op rechtsverwerking komt neer op een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (vergelijk art. 6:2 BW Pro en art. 6:248 BW Pro).
NJ1998, 621 en HR 18 januari 2013,
NJ2013, 317). Tijdsverloop kan wel als een van de relevante omstandigheden meewegen bij beoordeling van de vraag of de rechthebbende zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van zijn recht of bevoegdheid (HR 11 november 2016, NJ 2017, 75). Een beroep op rechtsverwerking komt neer op een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (vergelijk art. 6:2 BW Pro en art. 6:248 BW Pro).
4.4.
De kantonrechter is van oordeel dat [de gedaagde in conventie] onvoldoende heeft gesteld om tot rechtsverwerking te kunnen concluderen. [de eiser in conventie] heeft betwist dat hij nooit over de onterechte doorberekening van water en elektra heeft geklaagd. Volgens hem heeft hij diverse keren mondeling bij [de gedaagde in conventie] verzocht om afrekening. Dat betekent dat enkel het argument van [de gedaagde in conventie] overblijft dat [de eiser in conventie] sinds 2018 de elektriciteits- en waterkosten van de woning betaalt. Die enkele omstandigheid (tijdsverloop) is onvoldoende. Van rechtsverwerking is dan ook geen sprake.
Van wat voor soort bedrijfsruimte is sprake?
4.5.
[de eiser in conventie] heeft een verklaring voor recht gevorderd dat sprake is van 290-bedrijfsruimte (en niet 230a-bedrijfsruimte). Hoewel uit de conclusie van antwoord (randnummer 3.51) lijkt te volgen dat [de gedaagde in conventie] niet langer betwist dat sprake is van 290-bedrijfsruimte, zal de kantonrechter de huurovereenkomst kwalificeren.
4.6.
Er is sprake van een gebouwde onroerende zaak. [de eiser in conventie] exploiteert in het bedrijfspand een kringloopwinkel. Dat is een kleinhandelsbedrijf. Verder is sprake van een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken. De kringloopwinkel is immers op vrijdag en zaterdag open en buiten staan spullen om klanten aan te trekken. Dit werd tijdens de mondelinge behandeling verduidelijkt. Daarmee voldoet het bedrijfspand aan de omschrijving van art. 7:290 BW Pro, zodat het als 290-bedrijfsruimte kwalificeert. Daarom zal de kantonrechter verklaren voor recht dat de bedrijfsruimte kwalificeert als middenstandsbedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 lid 1 BW Pro. Voor toewijzing van de rest van de verklaring voor recht is geen grondslag gesteld of gebleken, zodat dat deel van de vordering wordt afgewezen.
Dwingend recht
4.7.
Een belangrijk geschilpunt tussen partijen gaat over de inhoud van de overeenkomst. De overeenkomst is mondeling tot stand gekomen. Daarover is tijdens de mondelinge behandeling duidelijkheid gekomen. [de eiser in conventie] heeft wat volgens hem afgesproken is op een papiertje geschreven, maar dat papiertje is niet meer dan dat. Het betreft niet een schriftelijke vastlegging van de huurovereenkomst. Partijen twisten daarom over de vraag of de huurovereenkomst (enkel) inhoudt dat [de eiser in conventie] € 1.075,00 aan huur per maand betaalt aan [de gedaagde in conventie] (stelling [de eiser in conventie] ) óf dat de huurovereenkomst inhoudt dat [de eiser in conventie] € 1.075,00 aan huur betaalt plus de elektriciteits- en waterkosten van de woning (stelling [de gedaagde in conventie] ). Bij deze stand van zaken zou de kantonrechter kunnen toekomen aan het bepalen van de inhoud van de overeenkomst (bijvoorbeeld door uitleg en/of het horen van getuigen). Echter, in dit geval wordt daar niet aan toegekomen, vanwege het volgende.
4.8.
Omdat sprake is van 290-bedrijfsruimte, zijn de bepalingen uit de afdeling van het BW die gaat over dit type bedrijfsruimte van dwingend recht. Dat betekent dat niet ten nadele van de huurder van die bepalingen mag worden afgeweken (art. 7:291 BW Pro). Als blijkt dat de afspraak om elektriciteits- en waterkosten te betalen (als die gemaakt is), strijdig is met bepalingen van dwingend recht, had die afspraak niet gemaakt mogen worden, met alle gevolgen van dien. Daarom zal de kantonrechter eerst beoordelen of sprake is van een eventuele afspraak in strijd met dwingend recht.
4.9.
Als een van partijen van mening is dat, kort gezegd, de huurprijs niet overeenstemt met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, kan die partij (huurder of verhuurder) vorderen dat de rechter de huurprijs nader vaststelt (art. 3:303 BW Pro). Wanneer er van wordt uitgegaan dat afgesproken is dat [de eiser in conventie] de kosten voor water en elektriciteit van de woning betaalt, betekent dat dat de huurprijs van het bedrijfspand op een voor [de eiser in conventie] willekeurige manier gewijzigd kan worden. Dit terwijl tussen partijen, dat staat vast, geen huurprijs(wijzigings)beding is afgesproken. De verhoging van de huurprijs is dan in de eerste plaats afhankelijk van de energieprijzen, waarop geen invloed kan worden uitgeoefend op individueel niveau en die, gezien de op dit moment gevoerde oorlogen, steeds stijgen. In de tweede plaats is de verhoging van de huurprijs dan afhankelijk van het elektriciteits- en waterverbruik van de (bewoner(s) van de) woning. Daarop heeft [de eiser in conventie] ook geen enkele invloed. Dit systeem, als het zo is afgesproken, is een niet toelaatbare afwijking van het wettelijke systeem dat een verhuurder, als hij de huurprijs wil wijzigen, die huurprijs nader kan laten vaststellen. Daarmee is sprake van een ontoelaatbare afwijking van een bepaling van dwingend recht, die vernietigbaar is. Uiteraard had [de gedaagde in conventie] voor deze afwijking, op grond van art. 7:291 lid 2 BW Pro, de kantonrechter kunnen verzoeken ten nadele van [de eiser in conventie] af te mogen wijken van art. 3:303 BW Pro, maar niet gesteld of gebleken is dat hij dat heeft gedaan (en/of dat die toestemming verkregen is). Daarom was [de eiser in conventie] bevoegd dit afwijkende beding te vernietigen.
4.10.
[de gedaagde in conventie] heeft nog gesteld dat de rechtsvordering tot vernietiging van een rechtshandeling verjaart, drie jaar nadat de bevoegdheid om deze vernietigingsgrond in te roepen aan degene aan wie deze bevoegdheid toekomt ten dienste is komen te staan (art. 3:52 lid 1 aanhef Pro en onder a BW) en dat de vordering [de eiser in conventie] tot vernietiging van het eventuele afwijkende beding daarom is verjaard. Dit gaat niet op. [de eiser in conventie] komt altijd een beroep op vernietiging toe, ter afwering van een op de rechtshandeling steunende vordering. Nu [de gedaagde in conventie] , in reconventie, veroordeling van [de gedaagde in conventie] vordert tot betaling van een bedrag van € 1.075,00 per maand, kan [de eiser in conventie] ter afwering van die vordering een beroep doen op de vernietigingsgrond. Immers, als het beroep op die vernietigingsgrond slaagt, wat het geval is, hoefde [de eiser in conventie] de elektriciteits- en waterkosten niet te betalen en kunnen die betalingen gezien worden als betalingen van de huurprijs van € 1.075,00 per maand (verrekening).
Welke huurprijs is verschuldigd?
4.11.
De vervolgvraag is nu welke partij, voor wat betreft de huurprijs, nog iets aan de ander verschuldigd is. [de eiser in conventie] vordert een verklaring voor recht dat hij, kort gezegd, de huurbetalingen rechtsgeldig heeft verrekend en/of nog mag verrekenen met wat hij aan elektriciteit en water voor de woning betaald heeft en hij vordert van [de gedaagde in conventie] € 26.596,16. [de gedaagde in conventie] vordert betaling van de huurprijs van € 1.075,00 per maand vanaf oktober 2024.
4.12.
In het voorgaande is geoordeeld dat [de eiser in conventie] niet voor elektriciteit en water van de woning hoefde te betalen. Hij heeft voldoende gemotiveerd gesteld dat hij vanaf 24 september 2019 tot en met 7 oktober 2024 € 22.620,16 aan elektriciteit voor de woning betaald heeft en € 2.184,00 aan water. Samen maakt dat € 24.804,16. De huurprijs die [de eiser in conventie] tot en met juni 2026 moest betalen bedroeg € 22.575,00. Dat betekent dat, vanwege verrekening, de huur tot en met november 2025, door [de eiser in conventie] voldaan is.
4.13.
De vraag is wel hoe partijen met elkaar verder kunnen. Inmiddels zullen de kosten voor elektriciteit van de woning zijn opgelopen. [de eiser in conventie] heeft gesteld dat hij een voorschot van € 224,00 per maand betaalde vanaf oktober 2024 tot en met mei 2025, maar onduidelijk is wat de werkelijke elektriciteitskosten zijn geweest in die periode en in de periode erna. Ook over de kosten met betrekking tot het waterverbruik heeft de kantonrechter onvoldoende recente informatie. De kantonrechter zal de zaak daarom naar de rol verwijzen voor het nemen van een akte door [de eiser in conventie] , waarna [de gedaagde in conventie] daarop bij antwoordakte mag reageren. Daarop wordt hieronder (4.22) nader ingegaan.
Overdracht contracten
4.14.
[de eiser in conventie] betaalt (elektriciteits- en water)kosten voor de woning. De reden waarom hij daar niet mee stopt, kwam op de mondelinge behandeling aan de orde. De huurders van de woning raken dan (mogelijk) gedupeerd. De kantonrechter begrijpt dat daarom van belang kan zijn dat [de gedaagde in conventie] meewerkt aan overdracht van de contracten voor elektriciteit en water. Zoals de vordering echter nu voorligt, zal hij niet worden toegewezen. Dit omdat geen grondslag is gesteld en gebleken voor de door [de eiser in conventie] gevorderde veroordeling tot medewerking. Dat de situatie zoals die nu tussen partijen aan de orde is, voor beide partijen niet goed uitvoerbaar is, is onvoldoende.
Kosten nutsvoorzieningen bedrijfspand
4.15.
Ten behoeve van het bedrijfspand betaalt [de gedaagde in conventie] kosten voor gas- en elektra. Hij heeft niet gesteld waarom hij die kosten voldoet, maar [de eiser in conventie] erkent dat hij deze kosten niet draagt en dat ze wel gemaakt worden, omdat hij in het bedrijfspand verlichting gebruikt en bijvoorbeeld een koffieautomaat van stroom wordt voorzien. Hij erkent (en onderbouwt) ook dat hij in 2015 en 2016 deze kosten aan [de gedaagde in conventie] heeft vergoed. Dat ging om een totaalbedrag van € 11.042,81 (€ 4.551,28 voor 2015 en € 6.491,53 voor 2016). De kantonrechter gaat er daarom van uit dat [de eiser in conventie] en [de gedaagde in conventie] hebben afgesproken dat [de eiser in conventie] aan [de gedaagde in conventie] de kosten voor gas- en elektra vergoedt. Op basis van deze afspraak zou [de eiser in conventie] aan [de gedaagde in conventie] (€ 19.396,20 - € 11.042,81 =) nog € 8.353,39 moeten betalen.
4.16.
[de eiser in conventie] stelt dat hij, naast het bedrag van in totaal € 11.042,81, ook € 150,00 per maand als voorschot aan [de gedaagde in conventie] heeft betaald, maar daarvan legt hij slechts één enkele afschrijving over van 12 augustus 2013. De kantonrechter is van oordeel dat [de eiser in conventie] voor het resterende gedeelte van de reconventionele vordering onvoldoende heeft onderbouwd wat hij daarvan reeds heeft voldaan. Omdat [de eiser in conventie] van dit verweer de bewijslast draagt, zal hij in de gelegenheid worden gesteld om te bewijzen welk gedeelte van het resterende bedrag van € 8.353,29 door hem reeds is voldaan via de gestelde voorschotbetalingen van € 150,00 per maand.
4.17.
[de eiser in conventie] heeft overigens nog aangevoerd dat een groot gedeelte van de reconventionele vordering van [de gedaagde in conventie] is verjaard. Dat verweer zal worden beoordeeld zodra duidelijk is welk bedrag van de reconventionele vordering toewijsbaar is. Als dat bedrag immers lager is dan het bedrag dat [de gedaagde in conventie] aan [de eiser in conventie] moet betalen uit hoofde van de conventionele vordering van [de eiser in conventie] , dan is [de gedaagde in conventie] - ongeacht een eventuele verjaring - bevoegd om die betalingsverbintenis te verrekenen met het bedrag dat hij te vorderen heeft van [de eiser in conventie] .
Vordering tot inzage / afschrift
4.18.
Voor de vordering van [de eiser in conventie] tot inzage in of afschrift van onder meer de huurovereenkomst(en) en servicekostenafrekening(en) die gelden tussen [de gedaagde in conventie] en de huurders/gebruikers van de woning geldt het volgende. Het belang dat [de eiser in conventie] heeft bij die vordering is onderbouwen dat [de gedaagde in conventie] in wezen twee keer voor hetzelfde “betaald” wordt. Enerzijds voldoet [de eiser in conventie] de kosten voor elektriciteit en water van de woning, maar wellicht betalen de huurders (aan [de gedaagde in conventie] ) ook wel voor diezelfde elektriciteit en datzelfde water. In dat geval krijgt [de gedaagde in conventie] twee keer betaald.
4.19.
In het voorgaande is al geoordeeld dat [de eiser in conventie] zijn vordering niet hoeft te gronden op ongerechtvaardigde verrijking, omdat de afspraak om elektriciteit en water van de woning te betalen in strijd is met dwingendrechtelijke bepalingen. Die afspraak is daarom, als die afspraak is gemaakt, vernietigd. Dat betekent dat zijn vordering op grond van onverschuldigde betaling wordt toegewezen en de vordering tot openlegging van stukken niet (meer) beoordeeld hoeft te worden. Deze vordering zal dus bij eindvonnis worden afgewezen.
Vordering tot ontbinding en ontruiming
4.20.
De kantonrechter is op dit moment niet in staat de precieze veroordelingen over en weer te bepalen. Daarom is de nadere aktewisseling nodig. Dat betekent dat nog geen oordeel gegeven kan worden over de door [de gedaagde in conventie] gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het bedrijfspand. Op dit moment, met de informatie die de kantonrechter nu heeft, is door [de gedaagde in conventie] onvoldoende onderbouwd dat sprake is van een tekortkoming van [de eiser in conventie] in de nakoming van een van haar verbintenissen en dat [de gedaagde in conventie] (dus) de bevoegdheid heeft om de huurovereenkomst te (laten) ontbinden.
4.21.
Voor de goede orde merkt de kantonrechter nog op dat [de gedaagde in conventie] terecht geen gevolgen verbindt aan zijn opzegging van de huurovereenkomst van 22 april 2025. [de eiser in conventie] geniet namelijk de huurbescherming die geldt voor 290-bedrijfsruimte.
Aktewisseling
4.22.
De kantonrechter zal de zaak naar de rol verwijzen, zodat [de eiser in conventie] zich bij akte over het volgende kan uitlaten.
4.23.
In conventie zal [de eiser in conventie] bij akte moeten specificeren welke bedragen hij vanaf 7 oktober 2024 tot en met de datum van zijn te nemen akte aan elektriciteit en water voor de woning heeft gemaakt. Daarbij moet hij de kosten van elektriciteit zoveel mogelijk met jaarafrekeningen onderbouwen en waar dat niet mogelijk is, de aan hem in rekening gebrachte voorschotten onderbouwen. De kantonrechter wil ook weten of de voorschotten voor water, die, zo begrijpt de kantonrechter, € 26,00 per maand bedroegen, nog steeds op dat bedrag zijn vastgesteld, en zo nee, wat het (nieuwe) voorschotbedrag is.
4.24.
In reconventie zal [de eiser in conventie] bij akte moeten specificeren welk gedeelte van het resterende bedrag van € 8.353,29 door hem reeds is voldaan via de gestelde voorschotbetalingen van € 150,00 per maand.
4.25.
[de gedaagde in conventie] krijgt de gelegenheid bij antwoordakte op de aktes van [de eiser in conventie] te reageren.
4.26.
Als partijen naar aanleiding van dit tussenvonnis met elkaar in overleg willen gaan over een minnelijke regeling, zullen (gezamenlijke) uitstelverzoeken door de kantonrechter worden ingewilligd.
Tot slot
4.27.
Iedere verdere beslissing in conventie en in reconventie wordt aangehouden.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie en in reconventie
5.1.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 22 juli 2026 voor het nemen van aktes door [de eiser in conventie] over wat is vermeld onder 4.23 en 4.24, waarna [de gedaagde in conventie] op de rol van vier weken daarna een antwoordakte kan nemen,
5.2.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. W. van der Boon en in het openbaar uitgesproken op 24 juni 2026.
40141/53854