Uitspraak
RECHTBANK Gelderland
Civiel recht
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: C/05/458947 / HA ZA 25-460
Vonnis van 17 juni 2026
in de zaak van
1.[naam eiser 1] ,
2.
[naam eiser 2],
[naam eiser 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna samen in mannelijk enkelvoud te noemen: [de eiser] ,
advocaat: mr. R. Bagasrawalla,
tegen
[naam gedaagde],
wonende te [woonplaats] , gemeente [woongemeente] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [de gedaagde] ,
advocaat: mr. M. van Lith.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 18 maart 2026
- het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 30 april 2026.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[de eiser] is eigenaar van de panden aan de [adres 1] te [woongemeente] .
[de gedaagde] is eigenaresse van het pand aan de [adres 2] te [woongemeente] .
De panden aan de [adres 3] en [huisnummer 2] zijn op de begane grond gescheiden door een gang met een poort aan de straatkant en vanaf de eerste verdieping bouwkundig met elkaar verbonden. De panden dateren uit rond 1648 en zijn monumenten.
2.2.
[de eiser] en [de gedaagde] wonen niet zelf in hun respectievelijk panden, maar verhuren deze. [de eiser] verhuurt de begane grond van het pand op nummer [huisnummer 1] als winkel. [de gedaagde] verhuurt het pand op nummer [huisnummer 2] aan een gezin.
2.3.
[de eiser] werd vanaf 2021 geconfronteerd met lekkages in de panden op de nummers [huisnummer 3] en [huisnummer 1] . In 2021 heeft hij maatregelen genomen ten aanzien van het dak van beide panden. Daarbij is waterdichte folie aangebracht en zijn de nokvorsten en de aansluitingen van het dak met het pand op nummer [huisnummer 2] verbeterd. Ook zijn de zij- en achtergevel opnieuw gevoegd. De lekkages in het pand op nummer [huisnummer 3] waren daarmee verholpen.
In het pand op nummer [huisnummer 1] bleven zich op de begane grond lekkages voordoen.
2.4.
[de eiser] heeft in oktober 2021 onderzoek laten doen naar de oorzaak van de lekkages door Lekdetectie. Er is, met uitzondering van de dakgoot, geen oorzaak van de lekkages gevonden. In de conclusie in het van het onderzoek opgemaakte (ongedateerde) rapport is vermeld:
afvoer en waterleiding lekkage uitgesloten. De oorzaak ligt bij de dak goot, deze gaat binnenkort aangepakt worden dan zou de lekkage moeten stoppen beneden.
2.5.
[de eiser] heeft in juli 2024 [de gedaagde] benaderd met het verzoek om na te gaan of er (water)lekkage was in haar pand.
2.6.
[de gedaagde] heeft lekdetectiebedrijf Trition ingeschakeld. Deze heeft op 26 juli 2024 onderzoek gedaan en een rapport opgesteld. In de conclusie en advies in het rapport is onder meer vermeld:
Op basis van de gegevens uit het onderzoek concluderen wij dat er tijdens het onderzoek geen sprake is van een leiding technische lekkage. De cv-, water- en afvoerleidingen vertonen geen lekkage en/of drukverlies. (…) Tijdens de rioolinspectie zijn geen visuele afwijkingen (scheuren en/of gaten) zichtbaar. (…) Mogelijk is hier sprake van een bouwkundig gebrek.
2.7.
[de gedaagde] heeft het door Trition van het onderzoek opgemaakte rapport ter inzage beschikbaar gesteld aan [de eiser] , die zijn aannemer het rapport heeft laten bestuderen.
2.8.
Ook de loodgieter van [de gedaagde] genaamd [loodgieter] heeft onderzoek gedaan naar de vraag of er lekkage in het pand op nummer [huisnummer 2] was, daarvan is hem niet gebleken.
2.9.
Op verzoek van [de eiser] heeft zijn loodgieter genaamd [loodgieter 2] ook in het pand van [de gedaagde] op nummer [huisnummer 2] onderzoek gedaan naar de oorzaak van de lekkage in het pand van [de eiser] . Deze heeft daartoe drie maal het pand van [de gedaagde] bezocht. Onder meer op 6 september 2024 heeft hij het pand van [de gedaagde] geïnspecteerd. Deze loodgieter heeft een aantal kitranden in de douchebak op nummer [huisnummer 2] vervangen. Dit heeft niet geleid toch afname van de lekkages in het pand van [de eiser] . Een oorzaak voor de lekkage in het pand van [de eiser] heeft de loodgieter niet gevonden.
2.10.
In december 2024 heeft [de eiser] opnieuw Lekdetectie ingeschakeld. In het van het onderzoek opgesteld rapport is bij de conclusie vermeld:
Zichtbare lekkage in de muur en het plafond aan de binnenkant van de winkel waargenomen, in de winkel is het aan het schimmelen.
Zichtbaar lekkage spoor aan de muur in de steeg, de muur in de steeg is van boven tot beneden nat.
Onder het bad is het droog op de vloer, de spouw muur van het pand nummer [huisnummer 1] is droog.
Aan de zijde van het pand nummer [huisnummer 1] is geen lekkage spoor zichtbaar aan de muur/vloer op de zolder.
We hebben een gat geboord in de muur van de badkamer, de spouwmuur is droog.
Buiten de steeg hebben we een gat geboord en hierbij is zichtbaar dat het hout rondom de afvoer nat is.
Bewoner zijn ramen zijn vochtig en de ramen van andere panden droog.
2.11.
Bij brief van 17 juli 2025 heeft de advocaat van [de eiser] [de gedaagde] aansprakelijk gesteld voor geleden en te lijden schade op grond van onrechtmatige daad, te weten het niet meewerken aan een onderzoek in haar pand om de oorzaak van de lekkage in het pand van [de eiser] op te sporen.
2.12.
[de gedaagde] heeft bij brief van 5 augustus 2025 aansprakelijkheid van de hand gewezen en erop gewezen dat zij meermaals volledige medewerking heeft verleend om de oorzaak van de problemen van [de eiser] te achterhalen, maar dat uit elk onderzoek is gebleken dat er geen lekkage afkomstig is vanuit haar pand.
2.13.
In een email van [de gedaagde] van 30 oktober 2025 aan [de eiser] is vermeld:
[eiser 1] , ik heb je dagvaarding ontvangen. Je vraagt daarin ook een dwangsom op te leggen indien ik geen gespecialiseerd bedrijf toegang verleen en een onderzoek laat verrichten. Ik sta er voor open om komende week nogmaals een onafhankelijk lekdetectiebureau een onderzoek te laten doen. Ik heb zelf Ultrice Lekdetectie in gedachten, zij hebben ervaring met monumenten en kunnen al as maandag, is dat ook akkoord voor jou?
2.14.
[de eiser] reageert per e-mail op diezelfde datum als volgt:
Hoi [de gedaagde] , fijn dat je meewerkt. Wij hebben gevraagd om het onderzoek te doen met het bedrijf lekdetectie waar ook onze vooronderzoeken door zijn uitgevoerd om die kennis ook nader te gebruiken. (…)
2.15.
[de gedaagde] antwoordt daarop ook op 30 oktober 2025:
We hechten eraan om een nieuwe partij in te zetten, waar we allebei vertrouwen in kunnen hebben. We willen graag een volledig onafhankelijke rapportage. Die nieuwe partij zou wellicht wel gebruik kunnen maken van jullie rapporten van Lekdetectie (…) evenals de bevindingen van Trition en jouw eigen aannemer die bij zijn laatste uitgebreide bezoek/onderzoek met uitzondering van wat matige kitnaadjes, niets bijzonders gevonden heeft.
2.16.
In daarop volgende mailcorrespondentie heeft [de gedaagde] twee gespecialiseerde bedrijven op het gebied van lekdetectie aangedragen. [de eiser] heeft daarop afwijzend gereageerd en vastgehouden aan zijn eigen deskundige Lekdetectie.
2.17.
[de gedaagde] heeft nogmaals een onderzoek laten uitvoeren door een lekdetectiebedrijf genaamd [naam bedrijf] Lekdetectie. Deze heeft het pand op nummer [huisnummer 2] op 5 november 2025 onderzocht. In het van dit onderzoek opgemaakt rapport is bij de conclusie en analyse van de schadeoorzaken vermeld:
Op basis van de beschikbare gegevens kan ik geen concrete conclusie trekken over de exacte oorzaak van het vochtprobleem. Omdat het gebouw dateert uit 1648 en behoort tot de categorie monumentale gebouwen, is aanvullend onderzoek door een bouwkundig expert met ervaring in historische constructies noodzakelijk. Dergelijke panden zijn door hun ouderdom en de aard van de gebruikte materialen gevoeliger voor vochtschade dan moderne woningen en vereisen een specialistische beoordeling.
De mogelijke oorzaken kunnen verschillend zijn:
- Optrekkend vocht: Grondwater stijgt via capillaire werking omhoog in muren en fundering. Door het ontbreken of falen van een waterkerende laag kan vocht zich ophopen, wat leidt tot schimmel, zoutuitbloei en afbladderende verf.
- Doorslaand vocht: Regenwater dringt via poreus metselwerk naar binnen, vooral bij slecht onderhouden gevels of beschadigde voegen. Dit effect wordt versterkt door onvoldoende gevelbescherming.
- Condensatie: Onvoldoende ventilatie veroorzaakt dat vochtige binnenlucht condenseert op koude oppervlakken, wat schimmelvorming en muffe lucht tot gevolg heeft.
- Verkeerde eerdere reparaties: Moderne, niet-ademende materialen zoals cementmortel of synthetische verf sluiten vocht op in de muur, waardoor schade versneld optreedt.
In dit rapport worden verder advies- en verbetermaatregelen gegeven om de vochtproblemen te verhelpen.
2.18.
[de gedaagde] heeft ook Monumentenwacht ingeschakeld om inspectie in haar pand te doen. Deze heeft het pand op 14 januari 2026 geïnspecteerd en daarvan een rapport opgesteld.
3.Het geschil
3.1.
[de eiser] vordert [de gedaagde] te veroordelen binnen twee dagen na betekening van dit vonnis mee te werken aan het laten verrichten van een (bouwkundig) onderzoek aan en in het pand gelegen aan de [adres 2] door Lekdetectie of een ander daartoe gespecialiseerd bedrijf, teneinde de oorzaak van de lekkages in de panden [adres 1] te achterhalen en de deskundige(n) ongehinderd toegang te verlenen tot de [adres 2] en onderzoek te laten verrichten en geen enkel beletsel van welke aard dan ook op te werpen om het onderzoek te frustreren, bij gebreke waarvan [de gedaagde] een dwangsom verbeurt van € 300 per dag met een maximum van € 30.000 voor iedere dag of gedeelte van een dag dat zij zich niet houdt aan dit vonnis, alsmede om [de gedaagde] te veroordelen om een bedrag van € 1 .099,59 aan hem te betalen, met veroordeling van [de gedaagde] in de kosten van de procedure.
3.2.
[de eiser] voert ter onderbouwing van zijn vordering aan dat er voldoende indicaties zijn die erop wijzen dat de oorzaak van de lekkage in zijn pand zich in het pand van [de gedaagde] bevindt. Dat is voldoende aanleiding om in het pand van [de gedaagde] een onderzoek te laten doen naar de oorzaak van lekkages in zijn pand op nummer [huisnummer 1] . Door haar medewerking aan een dergelijk onderzoek te weigeren pleegt [de gedaagde] een onrechtmatige daad jegens hem. Zijn belang bij het onderzoek is groter dan het belang van [de gedaagde] bij weigering van een onderzoek. Zijn pand lijdt namelijk schade door de lekkages, omdat de waarde van het pand door de lekkages kan dalen, en zijn huurder minder huur betaalt dan voorheen in verband met verminderd huurgenot. [de eiser] vordert schadevergoeding in natura door de medewerking van [de gedaagde] te vorderen aan het laten verrichten van een onderzoek. [de eiser] voert voorts aan dat de weigering om het onderzoek te laten verrichten hinder in de zin van artikel 5 :37 BW oplevert. Ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid is [de gedaagde] gehouden mee te werken aan het onderzoek. Bij akte wijziging van eis heeft [de eiser] zich ten slotte aanvullend nog beroepen op het ladderrecht van artikel 5 :56 BW.
[de eiser] vordert verder een bedrag van € 1 .099,59 bij wijze van vergoeding van vermogensschade wegens gemaakte kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid (artikel 6:96 lid 2 sub b BW Pro). Het gevorderde bedrag ziet op de kosten van twee onderzoeken door Lekdetectie.
3.3.
[de gedaagde] voert gemotiveerd verweer. [de gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [de eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [de eiser] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[de eiser] stelt dat hij last heeft van lekkages in zijn pand op nummer [huisnummer 1] . Door hem ingeschakelde deskundigen hebben de oorzaak daarvan niet in zijn pand op nummer [huisnummer 1] kunnen vaststellen. Daarom vermoedt hij dat de oorzaak van de lekkages ligt in het belendende pand van [de gedaagde] op nummer [huisnummer 2] . Hij stelt dat zijn loodgieter [loodgieter 2] en Lekdetectie tot de conclusie komen dat de oorzaak van de lekkages zeer waarschijnlijk is te herleiden tot de [adres 2] , waar waarschijnlijk een probleem met de afvoer van vuil water uit de douchebak, toilet of keuken zit. Ook lijkt het erop dat de afvoerleiding gedeeltelijk in de tussenmuur tussen de [adres 3] en de [adres 2] ingekapseld zit.
4.2.
[de gedaagde] heeft gemotiveerd weersproken dat de oorzaak van lekkages in het pand van [de eiser] in haar pand te vinden is. Uit de rapporten van Lekdetectie volgt die conclusie niet, en uit de onderzoeken die zij zelf heeft laten verrichten blijkt evenmin dat de oorzaak zich in haar pand bevindt.
4.3.
De rechtbank overweegt als volgt. De stelling van [de eiser] dat loodgieter [loodgieter 2] en Lekdetectie concluderen dat de oorzaak van de lekkage waarschijnlijk in het pand van [de gedaagde] zit, is niet feitelijk onderbouwd. In de rapporten van Lekdetectie is die conclusie niet getrokken. Integendeel, in het eerste rapport wordt als de oorzaak van het probleem de dakgoot van [de eiser] aangewezen. In het tweede rapport van Lekdetectie zijn evenmin aanwijzingen te vinden dat de oorzaak van de lekkages in het pand van [de gedaagde] te vinden is. De bevindingen van loodgieter [loodgieter 2] zijn niet met stukken onderbouwd, zodat dit evenmin vaststaat. Voor zover [de eiser] ook heeft gesteld dat de loodgieter van [de gedaagde] tegen de loodgieter van [de eiser] heeft gezegd dat de installaties in het pand van [de gedaagde] niet op degelijke wijze door vakmensen zijn aangelegd, is dat door [de gedaagde] gemotiveerd betwist. Sterker nog, haar loodgieter [loodgieter] heeft tegen haar gezegd dat hij loodgieter [loodgieter 2] nog nooit gesproken heeft. Dat de installaties in het pand van [de gedaagde] een mogelijke oorzaak voor de lekkage kunnen zijn, is dus niet komen vast te staan. Uit de rapporten die [de gedaagde] heeft overgelegd blijkt daarentegen juist dat er bij de cv, water- en afvoerleidingen in haar pand geen lekkages zijn vastgesteld. Op de mondelinge behandeling heeft [de eiser] verklaard dat hij denkt dat het probleem zich bevindt in de muur die meer dan 10 jaar geleden is gemetseld om de doorgang tussen de beide panden op de nummers [huisnummer 1] en [huisnummer 2] dicht te maken, naar de rechtbank begrijpt op de eerste verdieping van beide panden. In die muur zouden leidingen lopen. [de eiser] heeft dit vermoeden niet met stukken onderbouwd, zodat het hier bij een vermoeden blijft. Zonder nadere toelichting, die niet is gegeven, is er geen concrete aanwijzing dat zich in die muur leidingen van [de gedaagde] bevinden die lekkage bij [de eiser] veroorzaken. Integendeel, zoals hiervoor is vermeld heeft Trition de leidingen in het pand van [de gedaagde] onderzocht en van lekkage is niet gebleken.
4.4.
Uit de stukken kan wel worden opgemaakt dat beide panden een vochtprobleem hebben. Volgens [de gedaagde] kampen meer huizen in [woongemeente] met vochtproblemen en heeft ook de buurman aan de andere kant van het pand van [de eiser] vochtproblemen in zijn pand. Dat is door [de eiser] niet weersproken. Zowel [de eiser] als [de gedaagde] hebben onderzoek laten doen naar de mogelijke oorzaken van lekkage in het pand op nummer [huisnummer 1] van [de eiser] . In de van die onderzoeken opgemaakte rapporten is echter geen enkele concrete aanwijzing te vinden dat de oorzaak van lekkages in het pand van [de eiser] zich in het pand van [de gedaagde] bevindt. De loodgieter van [de eiser] heeft drie maal het pand van [de gedaagde] bekeken om die oorzaak te vinden. Lekdetectie heeft twee maal onderzoek in het pand van [de eiser] gedaan. Daar is niets uitgekomen. Omdat in zijn eigen pand geen oorzaak voor de lekkages is aan te wijzen, is dat volgens [de eiser] een aanwijzing dat de oorzaak in het pand van [de gedaagde] zit. De vraag is of dat vermoeden reëel is enkel op grond van de omstandigheid dat de oorzaak niet in zijn eigen pand te vinden is. Deze vraag hoeft evenwel niet te worden beantwoord, omdat [de eiser] zijn stelling dat de oorzaak waarschijnlijk in het pand van [de gedaagde] zit, tegenover het gemotiveerde verweer van [de gedaagde] onvoldoende heeft onderbouwd. [de gedaagde] heeft drie onderzoeken laten doen waarvan rapporten zijn opgemaakt en ook daarin is geen enkele aanwijzing te vinden dat zich in haar pand de oorzaak bevindt van lekkage in het pand van [de eiser] . Ook haar eigen loodgieter heeft niets kunnen vinden dat daarop wijst. [de eiser] heeft ook op de mondelinge behandeling nog aangegeven dat het giswerk blijft waar de oorzaak van de lekkages zit. De conclusie is dan ook dat het vermoeden van [de eiser] dat de oorzaak van lekkages in zijn pand in het pand van [de gedaagde] zit, onvoldoende gefundeerd is.
4.5.
Er is dan ook geen sprake van een onrechtmatige daad van [de gedaagde] jegens [de eiser] door haar medewerking aan een nieuw onderzoek te weigeren. Niet valt in te zien op welke grond zij die medewerking zou moeten verlenen, nu er geen enkele aanwijzing is dat de oorzaak van de problemen in het pand van [de eiser] in haar pand gelegen is. Anders dan [de eiser] aanvoert, heeft [de gedaagde] bovendien wel degelijk meegewerkt aan zijn verzoeken om de oorzaak van de lekkages te achterhalen. Zij heeft de loodgieter/aannemer van [de eiser] tot drie keer toe toegang tot haar woning verleend om een en ander te onderzoeken. Telkens werd geen oorzaak gevonden. Zij heeft bovendien zelf drie deskundigenonderzoeken laten doen en uit geen van die onderzoeken is een concrete aanwijzing gekomen dat er een oorzaak te vinden is in het pand van [de gedaagde] . Als laatste heeft [de gedaagde] aan [de eiser] voorgesteld om gezamenlijk onderzoek te laten doen door een onafhankelijke deskundige, gespecialiseerd in monumentale panden. Dat heeft [de eiser] echter van de hand gewezen, omdat hij alleen zijn eigen deskundige Lekdetectie wilde laten onderzoeken. Een gebrek aan medewerking kan [de gedaagde] zeker niet worden verweten.
4.6.
Gelet op wat hiervoor is overwogen is van hinder in de zin van artikel 5 :37 BW evenmin sprake. Uit het voorgaande volgt eveneens dat er geen grond is om [de gedaagde] op grond van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid te veroordelen om mee te werken aan het laten verrichten van een onderzoek in haar pand.
4.7.
[de eiser] heeft ten slotte de vordering gebaseerd op het ladderrecht van artikel 5 :56 BW, dat voorschrijft dat, wanneer het voor het verrichten van werkzaamheden ten behoeve van een onroerende zaak noodzakelijk is van een andere onroerende zaak tijdelijk gebruik te maken, de eigenaar van de andere zaak gehouden is dit toe te staan. Ook deze grondslag kan niet leiden tot toewijzing van de vordering. Niet alleen is maar zeer de vraag of het verrichten van onderzoek in de woning van [de gedaagde] kan worden geacht te vallen onder het verrichten van werkzaamheden ten behoeve van het pand van [de eiser] , met name is doorslaggevend dat er voor [de gedaagde] gewichtige redenen zijn om onderzoek in haar pand te weigeren. Hiervoor is immers al geoordeeld dat er onvoldoende grond is om [de gedaagde] tot medewerking aan een dergelijk onderzoek te verplichten.
4.8.
[de eiser] heeft geen feiten en omstandigheden gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. Aan bewijslevering wordt daarom niet toegekomen.
4.9.
De vordering van [de eiser] tot betaling door [de gedaagde] van de kosten van de onderzoeken van Lekdetectie moet ook worden afgewezen. Voor deze vordering bestaat geen grondslag.
4.10.
[de eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [de gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht
€
1 .374,00
- salaris advocaat
€
1 .306,00
(2 punten × € 653,00)
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.869,00
4.11.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van [de eiser] af,
5.2.
veroordeelt [de eiser] in de proceskosten van € 2.869,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [de eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [de eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door D. Rijpma en in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2026.