ECLI:NL:RBGEL:2026:5026 - Rechtbank Gelderland - Nakoming eerste recht van koop en ontbinding samenwerking...

Uitspraak

RECHTBANK Gelderland

Civiel recht

Zittingsplaats Zutphen

Zaaknummer: C/05/456017 / HZ ZA 25-242

Vonnis van 24 juni 2026

in de zaak van

ONTWIKKELINGSMAATSCHAPPIJ APELDOORN B.V.,

te Apeldoorn,

eisende partij,

hierna te noemen: OMA,

advocaat: mr. T.E.P.A. Lam,

tegen

[gedaagde],

te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. E.J. Loor.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 7 januari 2026,

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 2 april 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de akte houdende vermeerdering van eis (in reconventie) van [gedaagde] ,

- de akte van OMA.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

OMA is gespecialiseerd in projectontwikkeling, projectmanagement en stedenbouwkundig ontwerp. [gedaagde] is eigenaar van drie percelen aan de [adres] in [plaats] , kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie [sectie 1] , nummers [nummer 1] , [nummer 2] en sectie [sectie 2] , nummer [nummer 3] (hierna: de onroerende zaak). In de directe nabijheid van de onroerende zaak bevinden zich hoogspanningslijnen en de snelweg A50. Aan de onroerende zaak is in het bestemmingsplan [bestemmingsplan] in 2006 de bestemming “woondoeleinden – uit te werken” toegekend. Op de onroerende zaak is momenteel een vijvercentrum gevestigd.

2.2.

OMA en [gedaagde] zijn begin 2020 met elkaar in contact gekomen over een mogelijke samenwerking voor de ontwikkeling van de onroerende zaak van [gedaagde] , waarvoor OMA een eerste recht van koop op de onroerende zaak zou krijgen. [gedaagde] had in de jaren daarvoor tevergeefs geprobeerd een vergunning te verkrijgen van de gemeente voor de bouw van een nieuw tuincentrum. Deze gesprekken hebben geleid tot een concept samenwerkingsovereenkomst (productie 9 van [gedaagde] ). In dit concept is, kort gezegd, opgenomen dat OMA voor eigen rekening en risico werkzaamheden zal verrichten om tot een plan te komen voor een optimale ontwikkeling en waarde van de onroerende zaak. Verder is opgenomen dat OMA een eerste recht van koop krijgt op de onroerende zaak, waarbij de koopprijs 90% van de taxatiewaarde van de onroerende zaak per aanbiedingsdatum bedraagt.

2.3.

Bij e-mailbericht van 8 april 2021 (productie 8 van [gedaagde] ) reageert [gedaagde] , voor zover relevant, als volgt op deze concept samenwerkingsovereenkomst:

“
Ik mis een ontsnapping clausule voor als OMA een Plan ontwikkeld die voor mij niet gunstig/ acceptabel is en het dan ook moeilijk is of wordt om bezwaar aan te tekenen tegen het plan/ van aanpalende ontwikkelaar(s) of te lang duurt en het voor mij beter is wat er is/ kan.”

2.4.

Naar aanleiding van de reactie van [gedaagde] heeft OMA het eerste recht van koop aangepast, in die zin dat [gedaagde] de onroerende zaak eveneens kan aanbieden voor 100% van de taxatiewaarde per aanbiedingsdatum op basis van de alsdan toegestane bedrijfsmatige bestemming en gebruik. Op 15 april 2021 hebben OMA en [gedaagde] de definitieve samenwerkingsovereenkomst gesloten (productie 2 van OMA). Hierin is, voor zover relevant, het volgende opgenomen:

“
overwegende dat:

1.
[gedaagde] eigenaar is van de gronden met opstallen plaatselijk bekend [adres] te [plaats] , kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie [sectie 1] nummers [nummer 1] , [nummer 2] , [nummer 3] , tezamen groot 15.248 m2 (3.190 m2, 11.780 m2, 278 m2), zoals nader aangeduid inBijlage 1, hierna tezamen te noemen: ‘het Perceel’;

2.
OMA, een vastgoedontwikkelbedrijf uit [plaats] , het ‘aanliggende’ en daarnaast liggende perceel in ontwikkeling heeft, waarover zij in gesprek is met de gemeente [plaats] ;

3.
[gedaagde] zijn Perceel tot ontwikkeling wenst te (laten) brengen om het te verkopen, op termijn en met een optimale opbrengst;

4.
OMA geïnteresseerd is aankoop van het Perceel, op termijn en tegen een marktconforme prijs;

5.
OMA en [gedaagde] een samenwerking wensen aan te gaan, met als doel om middels een gezamenlijk plan (hierna: ‘het Plan’) tot een optimale ontwikkeling en waarde voor het Perceel te komen;

komen overeen dat:

1.
OMA voor eigen rekening en risico de werkzaamheden zal verrichten die nodig zijn om tot het bij overweging 5. beschreven Plan te komen, waaronder het voeren van overleggen, het (laten) uitvoeren van onderzoeken, het (laten) maken van stedenbouwkundige plannen, et cetera;

2.
OMA, als tegenprestatie, voor de door haar te verrichten werkzaamheden, een eerste recht van koop krijgt op het Perceel, met inachtneming van de volgende globale afspraken:

a.
Aanbieding: [gedaagde] bepaalt wanneer het Perceel te koop aangeboden wordt aan OMA;

b.
Koopprijs: De koopprijs waarvoor het Perceel door [gedaagde] aan OMA aangeboden zal worden bedraagt het hoogste van:

i.
90% van de taxatiewaarde per aanbiedingsdatum op basis van een woningbouwontwikkeling;

ii.
100% van de taxatiewaarde per aanbiedingsdatum op basis van de alsdan toegestane bedrijfsmatige bestemming en gebruik;

zoals bepaald door een te zijner tijd door Partijen gezamenlijk aan te wijzen, gekwalificeerde onafhankelijke taxateur;

c.
Acceptatie: OMA dient acceptatie van een aanbieding tot koop van [gedaagde] binnen 25 werkdagen schriftelijk mede te delen aan [gedaagde] ;

d.
Derde(n):

i.
Indien OMA een aanbod van [gedaagde] niet binnen de hiervoor onder 2.c. gestelde termijn accepteert, is [gedaagde] vrij om het Perceel tegen gelijke condities aan (een) derde(n) aan te bieden/te verkopen, tot 3 maanden na het verstrijken van de acceptatietermijn van OMA;

ii.
[gedaagde] zal het Perceel niet aan (een) derde(n) aanbieden/verkopen tegen condities die anders zijn dan de condities waartegen het Perceel voordien aan OMA aangeboden is;

3.
OMA [gedaagde] periodiek zal informeren over de voortgang van de planvorming met betrekking tot het Plan;”

2.5.

De gemeente [plaats] heeft in het kader van de ontwikkeling van het plangebied waarvan de onroerende zaak van [gedaagde] onderdeel uitmaakt (hierna: het plangebied) twee onderzoeken laten verrichten: een magneetveldzone-onderzoek om de invloed van de magneetvelden rondom de hoogspanningslijnen voor de te bouwen woningen in kaart te brengen en een geluidsonderzoek naar het verkeerslawaai afkomstig van de snelweg A50. De rapporten van deze onderzoeken zijn in maart 2022, respectievelijk april 2022 opgeleverd. Uit deze onderzoeken blijkt dat woningbouw in het plangebied alleen mogelijk is als er een geluidswal wordt geplaatst en als de bovengrondse hoogspanningslijnen ondergronds worden gebracht.

2.6.

OMA werkt als gedelegeerd ontwikkelaar samen met Nijhuis Bouw B.V. (hierna: Nijhuis ) voor de ontwikkeling van, onder meer, het plangebied. In dit kader heeft Nijhuis samen met GGNet, die indertijd een ander stuk grond van het plangebied in eigendom had, op 7 september 2022 een intentieovereenkomst gesloten met de gemeente [plaats] (productie 27 van OMA). Hierin hebben Nijhuis en GGNet zich bereid getoond de grond benodigd voor de aanleg van een ontsluitingsweg voor het plangebied aan de gemeente [plaats] te verkopen. Verder is overeengekomen dat zij een onderzoek zullen verrichten naar de (financiële) haalbaarheid van woningbouw in het plangebied, waarvoor de gemeente [plaats] de door haar uitgevoerde onderzoeken ter beschikking stelt, en dat zij een ontwerp van een stedenbouwkundig plan zullen vervaardingen. Hiertegenover staat dat de gemeente [plaats] zich op grond van deze intentieovereenkomst zal inspannen om woningbouw in het plangebied planologisch mogelijk te maken, mits de belemmeringen voor woningbouw, zoals de aanwezige hoogspanningslijnen en het geluidshinder van de snelweg, kunnen worden opgeheven.

2.7.

Ter uitvoering van de verplichtingen uit de intentieovereenkomst zijn Nijhuis en GGNet op 8 september 2022 een afsprakenkader overeengekomen (productie 26 van OMA). De daarin vastgelegde afspraken zien op het uitvoeren van een haalbaarheidsonderzoek en het toewerken naar een verkoop van de percelen van GGNet aan Nijhuis /OMA. De percelen van GGNet zijn uiteindelijk via een openbare biedingsprocedure in eigendom verkregen door [bedrijf] .

2.8.

Eind 2022 en begin 2023 hebben de bij het plangebied betrokken partijen een stikstof- en exploitatieberekening en een stedenbouwkundige verkaveling laten maken.

2.9.

In oktober 2023 heeft Nijhuis een koopovereenkomst gesloten met de heer [naam] voor een ander perceel in het plangebied, dat in november 2024 is geleverd.

2.10.

Op 14 december 2023 hebben partijen een fysiek overleg gehad en gesproken over de onroerende zaak. In maart, juni en oktober 2024 hebben partijen contact gehad, onder meer, over de mogelijke verkoop van de onroerende zaak buiten het eerste recht van koop uit de samenwerkingsovereenkomst om. Partijen hebben geen overeenstemming bereikt.

2.11.

Bij e-mailbericht van 23 mei 2025 (productie 6 van OMA) heeft [gedaagde] de onroerende zaak aan OMA aangeboden voor een bedrag van € 1.675.000,00, onder overlegging van een taxatie die in zijn opdracht was verricht. [gedaagde] schrijft in dit e-mailbericht, voor zover relevant, het volgende:

“
Via deze weg ontvangt u van mij de taxatie welke wij recent hebben laten uitvoeren ten aanzien van de aanbiedingsverplichting welke ik volgens bijgevoegd document heb. Wij hebben een lokale deskundige taxateur ingeschakeld welke tot een waardering van het geheel is gekomen van € 1.675.000,- kosten koper.

Via deze weg laat ik u weten dat uw acceptatie termijn is gestart op 23 mei 2025 conform artikel 2.c van deze overeenkomst onder ‘komen overeen dat’.

Graag ontvangen wij van u voor het verstrijken van de acceptatietermijn de ontwikkelovereenkomsten met de gemeente [plaats] welke gesloten zijn voor 15 april 2021 ‘aanliggende en daarnaast liggende perceel’, het een en ander in overeenstemming met de door u opgesteld overeenkomst in artikel 2 onder Pro ‘overwegende dat’.”

2.12.

Bij e-mailbericht van 20 mei 2025 (productie 7 van OMA) heeft OMA zich op het standpunt gesteld dat het aanbod van [gedaagde] niet kwalificeert als aanbieding zoals bedoeld in de samenwerkingsovereenkomst. Bij e-mailbericht van 23 juni 2025 (productie 8 van OMA) heeft [gedaagde] bevestigd dat het aanbod niet kwalificeert als aanbieding in de zin van de samenwerkingsovereenkomst. Verder stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat OMA te weinig werkzaamheden heeft verricht, waardoor het eerste recht van koop niet meer geldt en verzoekt [gedaagde] om toezending van het ontwikkelplan van OMA. Bij e-mailbericht van 25 juni 2025 (productie 9 van OMA) stelt OMA zich op het standpunt dat zij wel heeft voldaan aan haar verplichtingen uit de overeenkomst, maar dat woningbouwontwikkeling lang duurt en dat het eerste recht van koop geldt.

2.13.

Bij brief van 23 juli 2025 (productie 12 van OMA) heeft (de advocaat van) [gedaagde] per direct de ontbinding van de samenwerkingsovereenkomst ingeroepen. Bij brief van 12 augustus 2025 heeft (de advocaat van) [gedaagde] OMA gesommeerd om binnen tien dagen het ontwikkelplan toe te zenden, bij gebreke waarvan [gedaagde] de samenwerkingsovereenkomst ontbindt.

2.14.

OMA heeft op 13 augustus 2025 conservatoir leveringsbeslag gelegd op de onroerende zaak van [gedaagde] .

3.Het geschil

in conventie

3.1.

OMA vordert bij vonnis, voor zover mogelijk, uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht te verklaren dat het eerste recht van koop van de onroerende zaak (kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie [sectie 1] , nummers [nummer 2] en [nummer 1] en sectie [sectie 2] , nummer [nummer 3] ) zoals bedoeld in artikel 2 van Pro de samenwerkingsovereenkomst van 15 april 2021 tussen partijen geldt;

II. [gedaagde] (wat betreft de wijze van aanbieding van de onroerende zaak aan OMA) te veroordelen tot nakoming van artikel 2 van Pro de samenwerkingsovereenkomst, op straffe van een dwangsom van € 20.000,00 per dag of dagdeel, met een maximum van € 2.000.000,00, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] in verzuim daartoe is;

III. [gedaagde] te verbieden om de onroerende zaak aan derden te koop aan te bieden en/of daarover met derden te spreken, te verkopen en/of anderszins in eigendom over te dragen, zonder dat de onroerende zaak voorafgaand conform artikel 2 van Pro de samenwerkingsovereenkomst aan OMA is aangeboden, op straffe van een dwangsom van € 4.000.000,00, althans een in goede justitie te bepalen bedrag;

IV. een zodanige beslissing te nemen als uw rechtbank in goede justitie vermeent te behoren en die in het belang is van OMA;

V. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder de kosten vanwege het conservatoir beslag(rekest), te vermeerderen met de wettelijke rente indien het toegewezen bedrag niet binnen veertien dagen na aanschrijving is voldaan.

3.2.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van OMA, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van OMA, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van OMA in de kosten van deze procedure.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

3.4.

[gedaagde] vordert – na vermeerdering van eis – bij vonnis, voor zover mogelijk, uitvoerbaar bij voorraad:

I. het door OMA gelegde beslag op te heffen, als ook een verbod voor OMA om opnieuw enig beslag te leggen;

II. voor recht te verklaren dat, in het geval de rechtbank oordeelt dat OMA aanspraak kan maken op het voorkeursrecht, dit voorkeursrecht inhoudt dat – na aanbieding door [gedaagde] conform artikel 2 sub a en Pro b van de SOK – [gedaagde] binnen veertien (14) dagen na ontvangst van het taxatierapport aan OMA schriftelijk dient te berichten of hij zijn aanbod tegen de door de onafhankelijke taxateur vastgestelde waarde gestand doet én dat [gedaagde] niet kan worden verplicht te verkopen of te leveren tegen de getaxeerde waarde;

III. OMA te veroordelen tot betaling van de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de nakosten, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en – voor het geval voldoening van de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.

3.5.

OMA voert verweer. OMA concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

in conventie en reconventie

De kern van de zaak

4.1.

De kern van het geschil in conventie betreft de vraag of [gedaagde] gebonden is aan het in artikel 2 van Pro de samenwerkingsovereenkomst overeengekomen eerste recht van koop op de onroerende zaak ten behoeve van OMA. De vraag die partijen in dit kader verdeeld houdt, is of [gedaagde] – zoals hij stelt – de samenwerkingsovereenkomst rechtsgeldig buiten rechte heeft ontbonden. Hiertoe heeft [gedaagde] aangevoerd dat OMA tekort is geschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichtingen uit de samenwerkingsovereenkomst, zodat hij over mocht gaan tot ontbinding van de overeenkomst (artikel 6:265 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW)). Voor zover dit verweer niet opgaat, verzoekt [gedaagde] de rechtbank de samenwerkingsovereenkomst te vernietigen op grond van dwaling (artikel 6:228 BW Pro). Ingeval ook dit verweer niet slaagt, doet [gedaagde] een beroep op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 1 BW Pro). In reconventie is de vraag aan de orde of [gedaagde] na de taxatie van de onroerende zaak verplicht is de onroerende zaak aan OMA te verkopen voor de door de taxateur vastgestelde waarde. Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie zullen deze hierna gezamenlijk behandeld worden.

Ontbinding

4.2.

Partijen zijn in artikel 1, in samenhang met de considerans, van de samenwerkingsovereenkomst overeengekomen dat OMA voor eigen rekening en risico werkzaamheden dient te verrichten om te komen tot een plan voor de optimale ontwikkeling en waarde voor de onroerende zaak (hierna: het ontwikkelplan), waaronder het voeren van overleggen, het (laten) uitvoeren van onderzoeken en het (laten) maken van stedenbouwkundige plannen. Voorts zijn partijen in artikel 3 overeengekomen Pro dat OMA [gedaagde] periodiek dient te informeren over de voortgang van de planvorming (zie. r.o. 2.4.).

4.3.

[gedaagde] heeft aanvankelijk in zijn conclusie van antwoord het standpunt ingenomen dat de verplichting van OMA om tot een ontwikkelplan te komen (meer) het karakter heeft van een resultaatsverbintenis, in die zin dat zij binnen drie tot vier jaar een bestemmingsplanwijziging en een verhoging van de waarde van de onroerende zaak dient te bewerkstelligen. Omdat dit niet is gelukt, komt volgens [gedaagde] aan OMA geen beroep toe op het eerste recht van koop en mocht hij de samenwerkingsovereenkomst ontbinden. Ter zitting heeft [gedaagde] dit standpunt niet langer herhaald maar betoogd dat op OMA een verzwaarde inspanningsverplichting rust waarbij resultaat verwacht mag worden, dat niet is geleverd. [gedaagde] stelt dat de inspanningen van OMA sinds het aangaan van de samenwerkingsovereenkomst vrijwel uitsluitend waren gericht op (de ontwikkeling van) aanpalende percelen in het plangebied. Ten aanzien van de onroerende zaak van [gedaagde] heeft zij tot op heden niets concreet bereikt. Daarmee is OMA tekortgeschoten in de nakoming van de samenwerkingsovereenkomst, althans heeft zij niet gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend ontwikkelaar mag worden verwacht (artikel 7:401 BW Pro). Ook heeft OMA structureel niet voldaan aan haar informatieverplichting uit artikel 3 van Pro de samenwerkingsovereenkomst. Gelet op deze tekortkomingen mocht [gedaagde] overgaan tot de ontbinding van de samenwerkingsovereenkomst, alles aldus [gedaagde] . De rechtbank overweegt als volgt.

4.4.

Vooropgesteld wordt dat de (tekst van de) samenwerkingsovereenkomst geen steun biedt voor het (aanvankelijk) door [gedaagde] ingenomen standpunt dat OMA alleen dan een beroep op het eerste recht van koop toekomt indien zij binnen een termijn van drie tot vier jaar een bestemmingsplanwijziging en verhoging van de waarde van de onroerende zaak bewerkstelligt. Integendeel, in de considerans van de samenwerkingsovereenkomst is slechts opgenomen dat [gedaagde] zijn onroerende zaak tot ontwikkeling wenst te (laten) brengen om deze
“op termijn”te verkopen en dat OMA “
op termijn”de onroerende zaak wenst te kopen. Deze termijn wordt vervolgens niet nader gespecificeerd. Bovendien voorziet het eerste recht van koop expliciet in een mogelijkheid voor [gedaagde] om de onroerende zaak met de huidige bestemming aan te bieden aan OMA, welke mogelijkheid is opgenomen naar aanleiding van de mail van [gedaagde] dat hij een ontsnappingsclausule wil, onder meer, voor het geval het ontwikkelplan te lang duurt (zie r.o. 2.3.). Dat, zoals [gedaagde] stelt, OMA voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst een beeld zou hebben geschetst dat de ontwikkeling van de onroerende zaak binnen drie tot vier jaar mogelijk zou zijn – OMA betwist dit overigens – maakt dit niet anders. Het plangebied heeft al sinds 2006 een uit te werken woonbestemming. [gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat hij zelf reeds vele jaren zonder succes heeft geprobeerd om tot ontwikkeling van de onroerende zaak te komen en dat hij bekend was met de belemmering van de hoogspanningslijnen voor woningbouw in het gebied. [gedaagde] wist derhalve dat het proces om tot ontwikkeling van de onroerende zaak te komen lang kan duren.

4.5.

[gedaagde] wordt evenmin gevolgd in zijn stelling dat OMA onvoldoende inspanningen heeft verricht om tot de ontwikkeling van de onroerende zaak te komen, althans dat zij niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend ontwikkelaar verwacht mag worden. Ter zitting heeft OMA onweersproken toegelicht dat de onroerende zaak van [gedaagde] deel uitmaakt van een groter plangebied en dat de onroerende zaak niet op zichzelf ontwikkeld kan worden, onder meer omdat een ontsluitingsweg ontbreekt. De werkzaamheden van OMA, die zij grotendeels heeft uitbesteed aan Nijhuis , waren daarom gericht op de ontwikkeling van het plangebied als geheel en waren daarmee mede in het belang van (de ontwikkeling van) de onroerende zaak van [gedaagde] . In dit kader heeft Nijhuis allereerst samen met GGNet de intentieovereenkomst gesloten met de gemeente [plaats] (zie r.o. 2.6.), die onder andere tot doel had een ontsluitingsweg voor het plangebied te realiseren en de belemmeringen voor woningbouw weg te nemen. Hierin is overeengekomen dat Nijhuis en GGNet een onderzoek zullen laten verrichten naar de (financiële) haalbaarheid van woningbouw in het plangebied en dat zij een ontwerp van een stedenbouwkundig plan zullen vervaardingen. Om uitvoering te geven aan hun verplichtingen uit de intentieovereenkomst zijn Nijhuis en GGNet op 8 september 2022 een afsprakenkader overeengekomen (zie r.o. 2.7.). Vervolgens heeft een combinatie van partijen die de overige percelen van het plangebied in eigendom hebben een onderzoek verricht naar de financiële haalbaarheid van woningbouw in het gehele plangebied, waaronder dus de onroerende zaak van [gedaagde] . Voorts is er in het kader van stikstof onderzoek gedaan naar de mogelijkheden voor saldering onder meer ten aanzien van woningbouw in het plangebied en heeft OMA, mede op basis van het magneetveldonderzoek en het geluidsonderzoek van de gemeente [plaats] , een schetsontwerp gemaakt voor woningbouw in het plangebied. Dat deze werkzaamheden door, dan wel namens, OMA zijn verricht, heeft [gedaagde] niet gemotiveerd weersproken. Volgens OMA kwalificeren deze werkzaamheden tezamen als (de werkzaamheden om te komen tot) een ontwikkelplan, zoals bedoeld in artikel 1 van Pro de samenwerkingsovereenkomst. [gedaagde] betwist dit, maar heeft nagelaten te onderbouwen wat volgens hem kwalificeert als ontwikkelplan. Omdat [gedaagde] zich beroept op de rechtsgevolgen van ontbinding, had dit gelet op het bepaalde in artikel 150 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) wel op zijn weg gelegen. Dat het tot slot tot op heden nog niet is gelukt om daadwerkelijk tot ontwikkeling van de onroerende zaak te komen, ligt volgens OMA aan het feit dat zij en de andere eigenaren in het plangebied afhankelijk zijn van de medewerking van TenneT en het Rijk voor de bouw van een geluidswal en het onder de grond brengen van de hoogspanningslijnen in het plangebied. Ook dit heeft [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd weersproken. Daarmee valt zonder nadere motivering – die ontbreekt – niet in te zien dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van artikel 1 van Pro de samenwerkingsovereenkomst.

4.6.

Voor wat betreft de verplichting voor OMA om [gedaagde] periodiek te informeren over de voortgang van de planvorming geldt dat ter zitting naar voren is gekomen dat partijen driemaal een fysiek gesprek hebben gehad over de onroerende zaak en dat zij meerdere telefoongesprekken hebben gevoerd. [gedaagde] verwijt OMA dat zij bij deze besprekingen heeft nagelaten om alle ontwikkelingen en onderzoeken die zijn verricht voor de ontwikkeling van het plangebied met hem te delen. Hierover heeft OMA echter ter zitting toegelicht dat bij veel ontwikkelingen en onderzoeken meerdere partijen betrokken waren en dat het haar daarom niet vrij stond om deze te delen. Nu artikel 3 van Pro de samenwerkingsovereenkomst geen nadere eisen stelt aan de wijze waarop invulling gegeven moet worden aan de informatieverplichting, terwijl niet is gebleken van schriftelijke verzoeken van [gedaagde] om informatie, heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd dat OMA tekort is geschoten in de nakoming van haar informatieverplichting.

4.7.

Het voorgaande leidt tot het oordeel dat OMA niet tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de samenwerkingsovereenkomst. Het beroep op ontbinding van [gedaagde] slaagt daarom niet.

Dwaling

4.8.

[gedaagde] heeft subsidiair aangevoerd dat de samenwerkingsovereenkomst vernietigbaar is op grond van dwaling (artikel 6:228 BW Pro). [gedaagde] heeft (ook) in dit kader aangevoerd dat OMA voorafgaand aan het sluiten van de samenwerkingsovereenkomst het beeld heeft geschetst dat een bestemmingsplanwijziging en een waardevermeerdering van de onroerende zaak binnen drie tot vier jaar gerealiseerd zou worden. Daarmee heeft OMA volgens [gedaagde] een onjuist beeld geschetst over de planologische mogelijkheden van de onroerende zaak, mede omdat zij hem niet heeft geïnformeerd over (vermeende) vermoeilijkende factoren zoals geluidshinder en milieuzones. [gedaagde] stelt dat als hij had geweten dat de ontwikkeling van de onroerende zaak jarenlang kon duren of niet het beoogde effect had, hij de samenwerkingsovereenkomst niet was aangegaan.

4.9.

Dit verweer slaagt niet. Voor een geslaagd beroep op dwaling is vereist dat [gedaagde] de overeenkomst is aangegaan door de afwezigheid van een juiste voorstelling van zaken. Niet alleen heeft OMA betwist dat zij het beeld heeft geschetst dat de ontwikkeling van de onroerende zaak binnen drie tot vier jaar gerealiseerd zou zijn, [gedaagde] was er bovendien bekend mee dat het proces om tot ontwikkeling van de onroerende zaak te komen lang kan duren. Zoals hiervoor al overwogen, heeft [gedaagde] volgens zijn eigen stellingen zelf voorafgaand aan het sluiten van de samenwerkingsovereenkomst vele jaren tevergeefs geprobeerd om tot ontwikkeling van de onroerende zaak te komen. Ter zitting heeft [gedaagde] bovendien erkend dat hij bekend was met de belemmering van de hoogspanningslijnen voor woningbouw in het plangebied. Dat [gedaagde] bij het sluiten van de samenwerkingsovereenkomst bekend was met de mogelijkheid dat de ontwikkeling van de onroerende zaak lang zou kunnen duren, althans dat hij hier rekening mee hield, volgt ook uit zijn e-mailbericht van 8 april 2021 (zie r.o. 2.3.). Hierin vraagt [gedaagde] immers om een ontsnappingsclausule in het eerste recht van koop, onder meer, voor het geval het ontwikkelplan te lang duurt. Dit heeft geleid tot het opnemen van de aanvullende mogelijkheid voor [gedaagde] om de onroerende zaak in de huidige bestemming aan te bieden. [gedaagde] wordt daarom niet gevolgd in zijn stelling dat hij de samenwerkingsovereenkomst is aangegaan onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken.

Redelijkheid en billijkheid

4.10.

[gedaagde] heeft tot slot aangevoerd dat hij niet aan het eerste recht van koop gehouden kan worden op grond van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 1 BW Pro). Hiertoe heeft [gedaagde] aangevoerd dat OMA zich te afhoudend en weinig meedenkend heeft opgesteld bij het wijzigen van de bestemming van de onroerende zaak, terwijl [gedaagde] al deze tijd gegijzeld is door het eerste recht van koop.

4.11.

De rechtbank stelt voorop dat de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid niet kan leiden tot het buiten toepassing laten van het eerste recht van koop. Vast staat dat partijen in artikel 2 van Pro de samenwerkingsovereenkomst het eerste recht van koop overeengekomen zijn. Een tussen partijen overeengekomen beding kan slechts (geheel) buiten werking gelaten worden indien een beroep op het beding in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 6:248 lid 2 BW Pro). Voor zover [gedaagde] tevens een beroep heeft willen doen op artikel 6:248 lid 2 BW Pro, geldt dat dit beroep hem evenmin baat. Zoals hiervoor geoordeeld, is het niet zo dat OMA zich onvoldoende heeft ingespannen om tot de ontwikkeling van de onroerende zaak van [gedaagde] te komen. Daarnaast voorziet het eerste recht van koop in een mogelijkheid voor [gedaagde] om de onroerende zaak aan te bieden voordat die is ontwikkeld voor 100% van de taxatiewaarde op basis van de huidige bestemming. Onder deze omstandigheden is het eerste recht van koop niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

4.12.

Al het voorgaande leidt tot het oordeel dat [gedaagde] gebonden is aan het in artikel 2 van Pro de samenwerkingsovereenkomst opgenomen eerste recht van koop. De vordering van OMA tot nakoming, voor wat betreft de wijze van aanbieding, van artikel 2 van Pro de samenwerkingsovereenkomst (vordering onder II.) is daarmee toewijsbaar. Hierbij zij opgemerkt dat het [gedaagde] nog steeds vrij staat om te bepalen wanneer hij de onroerende zaak aanbiedt aan OMA, zoals OMA ter zitting heeft bevestigd. Uit de verplichting op grond van het eerste recht van koop voor [gedaagde] om de onroerende zaak eerst aan OMA aan te bieden, vloeit voort dat het [gedaagde] niet is toegestaan de onroerende zaak aan te bieden of te verkopen aan een derde zonder voorafgaande aanbieding aan OMA conform artikel 2 van Pro de samenwerkingsovereenkomst. Het door OMA onder III. gevorderde verbod van die strekking is daarmee eveneens toewijsbaar.

4.13.

De door OMA onder II. gevorderde dwangsommen zullen worden afgewezen. Op [gedaagde] rust immers op dit moment nog niet de verplichting om de onroerende zaak aan te bieden aan OMA, zodat het opleggen van een dwangsom ten aanzien van de wijze van aanbieding te voorbarig is. De door OMA onder III. gevorderde dwangsommen zullen wel worden toegewezen, aangezien het [gedaagde] op dit moment al niet is toegestaan om de onroerende zaak – zonder deze eerst aan OMA aan te bieden – aan een derde aan te bieden. Daarnaast is in deze procedure komen vast te staan dat [gedaagde] heeft gesproken met [bedrijf] naar aanleiding van een bod dat zij heeft uitgebracht op de onroerende zaak van [gedaagde] . OMA heeft daarom ook belang bij deze door haar gevorderde dwangsom. De dwangsom zal worden toegewezen met dien verstande dat, conform artikel 611a lid 3 Rv, in de beslissing bepaald zal worden dat de dwangsommen slechts kunnen verbeuren na betekening van dit vonnis.

4.14.

Door OMA is niet onderbouwd wat haar belang is bij de door haar onder I. gevorderde verklaring voor recht naast haar vorderingen onder II. en III. Deze vordering zal daarom wegens gebrek aan belang (artikel 3:303 BW Pro) afgewezen zal worden.

Reconventie inclusief eisvermeerdering

Inhoud van het eerste recht van koop

4.15.

Tussen partijen is in geschil wat de inhoud van het eerste recht van koop is. [gedaagde] stelt in reconventie dat het eerste recht van koop zo uitgelegd moet worden dat hij binnen een redelijke termijn, van bijvoorbeeld veertien dagen, na ontvangst van het taxatierapport aan OMA schriftelijk dient te berichten of hij zijn aanbod tegen de vastgestelde waarde gestand doet en dat hij niet kan worden verplicht de onroerende zaak te verkopen of te leveren tegen de getaxeerde waarde. Volgens [gedaagde] moet de in het eerste recht van koop opgenomen taxatie, in het licht van het feit dat artikel 2 van Pro de samenwerkingsovereenkomst slechts globale afspraken bevat, worden begrepen als een voorbereidend instrument om een mogelijke koopprijs tussen partijen vast te stellen. Het in gang zetten van de taxatie kwalificeert daarom als een uitnodiging tot het doen van een aanbod, dan wel een vrijblijvend aanbod en niet als een onherroepelijk aanbod, aldus [gedaagde] . OMA betwist dit. Zij betoogt dat [gedaagde] op grond van het eerste recht van koop wel verplicht is om de onroerende zaak op basis van de getaxeerde waarde te verkopen aan OMA.

4.16.

Nu partijen verschillen over de strekking van het eerste recht van koop, dient deze uitgelegd te worden. Bij die uitleg komt het niet alleen aan op de taalkundige betekenis van de bewoordingen die bij het maken van de afspraken zijn gebruikt. Daarbij is ook van belang de zin die partijen in de gegeven omstandigheden aan de bewoording redelijkerwijs mochten toekennen en hetgeen partijen daarover redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

4.17.

Naar het oordeel van de rechtbank biedt de tekst van artikel 2 van Pro de samenwerkingsovereenkomst geen steun voor de door [gedaagde] bepleite uitleg. In artikel 2 onder Pro a is allereerst opgenomen dat [gedaagde] bepaalt
wanneerhij de onroerende zaak te koop aanbiedt aan OMA. Áls [gedaagde] de onroerende zaak aanbiedt aan OMA, is vervolgens onder b opgenomen dat partijen dan gezamenlijk een taxateur dienen aan te wijzen en dat “
de koopprijs waarvoor het perceel door [gedaagde] aan OMAaangeboden zal worden” (onderstreping door de rechtbank) een percentage van de door de taxateur bepaalde waarde bedraagt. Uit deze gekozen bewoordingen volgt dat [gedaagde] de onroerende zaak aan OMA dient aan te bieden tegen de door de taxateur vastgestelde waarde en niet dat de taxatie slechts een voorbereidend instrument is om een mogelijke koopprijs tussen partijen vast te stellen. Vervolgens is onder c. bepaald dat OMA een termijn van 25 dagen heeft om dat aanbod van [gedaagde] te accepteren. Een dergelijke bedenktermijn na de taxatie is niet opgenomen voor [gedaagde] . Door [gedaagde] zijn verder geen feiten of omstandigheden gesteld die kunnen leiden tot de door hem bepleite uitleg van het eerste recht van koop.

4.18.

Nu er voor OMA een termijn voor acceptatie van het aanbod van [gedaagde] is opgenomen, is het aanbod van [gedaagde] op grond van artikel 6:219 BW Pro onherroepelijk. Zodoende is hij gehouden de onroerende zaak aan OMA te verkopen voor (het onder b sub i. of ii. genoemde percentage van) de door de taxateur bepaalde waarde, indien OMA dit aanbod binnen 25 dagen accepteert.

4.19.

Anders dan [gedaagde] verder betoogt, is deze uitleg van het eerste recht van koop niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar als bedoeld in artikel 6:248 lid 2 BW Pro. Vast staat immers dat het eerste recht van koop is opgenomen als tegenprestatie voor de door OMA geleverde werkzaamheden, waarvoor zij verder geen vergoeding ontvangt. In dat licht is het niet onredelijk dat het eerste recht van koop meer in het voordeel is van OMA. Bovendien mag [gedaagde] zelf bepalen wanneer hij de onroerende zaak aanbiedt aan OMA. Daarbij staat het [gedaagde] vrij om zich, voorafgaand aan een eventueel aanbod, te laten informeren over de waarde van de onroerende zaak door een taxateur, waarna hij kan bepalen of hij de onroerende zaak al dan niet wenst aan te bieden aan OMA. De mogelijkheid dat [gedaagde] op grond van het eerste recht van koop gehouden is de onroerende zaak aan OMA te verkopen voor een prijs die lager is dan hij zelf zou willen of lager is dan een bod dat hij van een derde heeft gekregen, is daarmee niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

4.20.

Het voorgaande leidt ertoe dat de door [gedaagde] in reconventie gevorderde verklaring voor recht afgewezen zal worden.

Opheffing beslag en beslagkosten

4.21.

[gedaagde] vordert in reconventie voorts opheffing van het door OMA op de onroerende zaak gelegde beslag en een verbod voor OMA om enig nieuw beslag te leggen. Het door OMA gelegde beslag betreft een beslag tot verkrijging van levering van een goed. Op grond van artikel 735 Rv Pro blijft een dergelijk beslag als uitgangspunt van kracht totdat hetzij de levering heeft plaatsgevonden, hetzij zes maanden zijn verstreken nadat in de hoofdzaak een beslissing is verkregen die een executoriale titel oplevert en die in kracht van gewijsde is gegaan. Het beslag vervalt verder van rechtswege als de vordering in de hoofdzaak wordt afgewezen en deze in kracht van gewijsde is gegaan (artikel 704 Rv Pro). Geen van deze omstandigheden doet zich voor. Het beslag kan desondanks opgeheven worden indien op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen zijn verzuimd, summierlijk blijkt van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht of van het onnodige van het beslag, of, als het beslag is gelegd voor een geldvordering, indien voor deze vordering voldoende zekerheid is gesteld.

4.22.

Aan zijn vordering tot opheffing van het beslag en een verbod voor OMA om enig nieuw beslag te leggen, heeft [gedaagde] ten grondslag gelegd dat er geen rechtsgrond bestaat voor het gelegde beslag. Hiervoor is echter reeds geoordeeld dat de vorderingen onder II. en III. van [gedaagde] toegewezen zullen worden, omdat vast staat dat OMA een eerste recht van koop heeft op de onroerende zaak van [gedaagde] , hetgeen [gedaagde] buiten rechte heeft betwist. [gedaagde] wordt daarom niet gevolgd in zijn stelling dat een rechtsgrond ontbreekt voor het gelegde beslag. Door [gedaagde] zijn verder geen feiten of omstandigheden aangedragen die kunnen leiden tot de opheffing van het beslag of een verbod voor OMA om opnieuw enig beslag te leggen. Deze vordering zal daarom afgewezen worden.

4.23.

De vordering van OMA tot vergoeding van haar beslagkosten is op de voet artikel 706 Rv Pro toewijsbaar. De beslagkosten worden vastgesteld op € 380,66 voor kosten deurwaardersexploten, € 714,00 voor griffierecht en € 653,00 voor salaris advocaat (1,0 punt(en) × € 653,00), totaal € 1.747,66. De gevorderde wettelijke rente over de beslagkosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

Proceskosten

4.24.

[gedaagde] is in conventie grotendeels en in reconventie geheel in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van OMA in conventie en reconventie worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

120,21

- griffierecht

€

0,00

- salaris advocaat

€

2.285,50

(3,5 punten × € 653,00)

- nakosten

€

296,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.701,71

4.25.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

veroordeelt [gedaagde] (wat betreft de wijze van aanbieding van de onroerende zaak aan OMA) tot nakoming van artikel 2 van Pro de samenwerkingsovereenkomst,

5.2.

verbiedt [gedaagde] om de onroerende zaak aan derden te koop aan te bieden en/of daarover met derden te spreken, te verkopen en/of anderszins in eigendom over te dragen, zonder dat de onroerende zaak voorafgaand conform artikel 2 van Pro de samenwerkingsovereenkomst aan OMA is aangeboden, op straffe van een dwangsom van € 4.000.000,00 als [gedaagde] na betekening van dit vonnis in verzuim daartoe is,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in de beslagkosten, tot op heden vastgesteld op € 1.747,66, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag als dit niet binnen veertien dagen na aanschrijving is betaald,

in reconventie

5.4.

wijst de vorderingen van [gedaagde] af,

in conventie en reconventie

5.5.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.701,71, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.6.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.7.

verklaart de beslissingen onder 5.1., 5.2., 5.3., 5.5. en 5.6. uitvoerbaar bij voorraad,

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.H.A. Heenk en in het openbaar uitgesproken op 24 juni 2026.

JH/KH