ECLI:NL:RBGEL:2026:3441

• Datum uitspraak: 8 april 2026
• Publicatiedatum: 30 april 2026
• Zaaknummer: C/05/434100 / HZ ZA 24-118
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Aangehouden
• Procedures: Tussenuitspraak
• Rechters: M.M.K.J. Steketee
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Tussenuitspraak over taxatie en verdeling perceel grond in nalatenschap met mogelijke bestemmingsplanwijziging

In deze civiele bodemzaak staat de verdeling van een perceel grond centraal, waarop meerdere deelgenoten recht hebben in het kader van een nalatenschap. Partijen zijn het eens over taxatie van het perceel, maar verschillen van mening over de waarde, mede vanwege een mogelijke toekomstige bestemmingsplanwijziging die bebouwing zou toestaan en daarmee de waarde zou verhogen.

De rechtbank benoemde een deskundige die een conceptrapport uitbracht met een taxatiewaarde van €215.000, gebaseerd op de aanname dat geen volledige bestemmingsplanwijziging nodig is. Na reactie van partijen en aanvullende informatie van de gemeente werd het definitieve rapport aangepast met een lagere waarde van €165.000, maar zonder inhoudelijke herziening van de methodiek en motivering.

De eiser in conventie betoogt dat het rapport methodologisch tekortschiet en verzoekt om een integrale herziening of, subsidiair, wijziging van de eis met voorwaarden voor verkoop. De gedaagden onderschrijven het rapport grotendeels maar vinden de lagere waarde onbegrijpelijk en houden zich stil over de meerwaardeclausule en toedeling.

De rechtbank oordeelt dat het deskundigenrapport nadere mondelinge toelichting behoeft en gelast een mondelinge behandeling waarbij de deskundige zal worden gehoord en partijen vragen kunnen stellen. Tevens wordt ruimte geboden voor een minnelijke regeling. De beslissing over de wijziging van eis wordt aangehouden vanwege procedurele vereisten. De zaak wordt verwezen naar de rol voor planning van de mondelinge behandeling.

Uitkomst: Rechtbank gelast nadere mondelinge toelichting van deskundige en houdt verdere beslissing aan.

Uitspraak

RECHTBANK Gelderland

Civiel recht, zittingsplaats Zutphen

Zaaknummer: C/05/434100 / HZ ZA 24-118

Vonnis van 8 april 2026

in de zaak van

1. [naam eiser in conventie / verweerder in reconventie 1] ,

te [woonplaats] ,
2.
[naam eiser in conventie / verweerder in reconventie 2] ,

te [woonplaats] , gemeente [woongemeente] ,

eisende partijen in conventie,

verwerende partijen in reconventie,

hierna samen te noemen: [de eiser in conventie] ,

advocaat: mr. E.J. Moll,

tegen

1. [naam gedaagde in conventie / eiser in reconventie 1] ,

te [woonplaats] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna afzonderlijk te noemen: [de gedaagde in conventie sub. 1]

advocaat: mr. E. van Haasteren,
2.
[naam gedaagde in conventie / eiser in reconventie 2] ,

te [woonplaats] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna afzonderlijk te noemen: [de gedaagde in conventie sub. 2] ,

advocaat: mr. C.A. Spekschoor,
3.
[naam gedaagde in conventie / eiser in reconventie 3] ,

te [woonplaats] ,

gedaagde partij in conventie,

hierna afzonderlijk te noemen: [de gedaagde in conventie sub. 3] ,

niet verschenen,
4.
[naam gedaagde in conventie / eiser in reconventie 4] ,

te [woonplaats] ,

gedaagde partij in conventie,

hierna afzonderlijk te noemen: [de gedaagde in conventie sub. 4] ,

niet verschenen,
5.
[naam gedaagde in conventie / eiser in reconventie 5] ,

te [woonplaats] ,

gedaagde partij in conventie,

hierna afzonderlijk te noemen: [de gedaagde in conventie sub. 5] ,

niet verschenen,

hierna samen te noemen: [de gedaagde in conventie] .

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 19 februari 2025,

- het conceptdeskundigenrapport van 9 juli 2025,

- het deskundigenrapport van 8 januari 2026,
- de conclusie na deskundigenbericht tevens voorwaardelijke conclusie tot wijziging van eis van [de eiser in conventie] ,
- de conclusie na deskundigenbericht tevens houdende antwoordakte wijziging van eis van [de gedaagde in conventie sub. 1] ,

- de conclusie na deskundigenbericht tevens houdende antwoordakte wijziging van eis van [de gedaagde in conventie sub. 2] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De verdere beoordeling

Vooraf

2.1.

De kern van het onderhavige geschil betreft de verdeling van een perceel grond waartoe alle partijen gerechtigd zijn. De verschenen partijen vorderen allen dat de rechtbank de wijze van verdeling van het perceel gelast. De verdeling die [de eiser in conventie] voorstaan, komt er naar de kern op neer dat het perceel getaxeerd wordt en voor de getaxeerde waarde toebedeeld wordt aan een of meer deelgenoten of voor de getaxeerde waarde te koop gezet wordt. [de gedaagde in conventie sub. 1] en [de gedaagde in conventie sub. 2] vorderen in het kader van de verdeling eveneens dat het perceel getaxeerd wordt. Zij vorderen daarnaast dat ingeval het perceel toebedeeld wordt aan een of meer deelgenoten, een meerwaardeclausule opgenomen wordt bij die toedeling. Hieraan hebben zij ten grondslag gelegd dat het bestemmingsplan van het perceel thans de bebouwing van het perceel met een (of meer) woning(en) niet toestaat, maar dat de gemeente in het verleden te kennen heeft gegeven open te staan voor een wijziging van het bestemmingsplan, zodanig dat dit wel toegestaan is. Dit zou leiden tot een waardestijging van het perceel, waarvan alle deelgenoten dienen te profiteren, aldus [de gedaagde in conventie sub. 1] en [de gedaagde in conventie sub. 2] .

2.2.

Tijdens de mondelinge behandelingen hebben partijen de rechtbank verzocht een deskundige te benoemen teneinde het perceel te taxeren, rekening houdend met alle omstandigheden, waaronder de aanwezige kans op een bestemmingsplanwijziging, zodanig dat bebouwing van het perceel met een (of meer) woning(en) mogelijk wordt. [de gedaagde in conventie sub. 1] en [de gedaagde in conventie sub. 2] hebben ter zitting aangegeven dat hun eis voor het opnemen van een meerwaardeclausule komt te vervallen indien de deskundige bij de taxatie deze omstandigheid kan verdisconteren. Partijen zouden vervolgens aan de hand van het deskundigenrapport kunnen bepalen of, en zo ja tegen welke voorwaarden, zij het perceel toebedeeld wensen te krijgen.

2.3.

Bij tussenvonnis van 19 februari 2025 heeft de rechtbank daarom de heer Ben Groot Roessink (hierna: de deskundige) als deskundige benoemd. De deskundige heeft op 8 januari 2026 zijn definitieve rapport opgeleverd en hierin, kort gezegd, het perceel getaxeerd op een marktwaarde van € 165.000,00. Partijen zijn vervolgens in de gelegenheid gesteld bij conclusie te reageren op het deskundigenrapport. In r.o. 4.9. van het tussenvonnis van 11 december 2024 is hieromtrent reeds overwogen dat partijen zich daarbij kunnen uitlaten over de vraag of, en zo ja tegen welke voorwaarden, zij het perceel toebedeeld wensen te krijgen en dat [de gedaagde in conventie sub. 1] en [de gedaagde in conventie sub. 2] dienen aan te geven of zij hun eis voor de meerwaardeclausule al dan niet handhaven.

De reacties van partijen op het deskundigenrapport

2.4.

[de eiser in conventie] hebben in hun conclusie primair de rechtbank verzocht de deskundige te verzoeken het rapport integraal te herzien. Hiertoe voeren zij aan dat de deskundige in zijn conceptrapport ten onrechte als uitgangspunt heeft genomen dat het perceel zich in een nagenoeg bouwrijpe situatie bevindt omdat een wijziging van het omgevingsplan niet noodzakelijk zou zijn voor het bebouwen van het perceel. De deskundige is daarom uitgegaan van de ontwikkelwaarde van het perceel. Volgens [de eiser in conventie] is een wijziging van het omgevingsplan wel noodzakelijk voor de bebouwing van het perceel, zodat uitgegaan moet worden van de verwachtingswaarde van het perceel: de waarde waarin de kans op toekomstige planologische medewerking wordt betrokken. [de eiser in conventie] hebben dit in hun reactie op het conceptrapport voorgehouden aan de deskundige, die naar aanleiding hiervan het rapport heeft aangepast. Volgens [de eiser in conventie] heeft de deskundige in zijn definitieve rapport weliswaar de waarde van het perceel verlaagd, maar heeft hij nagelaten de taxatie integraal te herzien, waardoor deze methodologisch en motiveringsmatig tekortschiet. Voor het geval de rechtbank niet meegaat in het primaire verzoek, wensen [de eiser in conventie] hun eis te wijzigen. In dat geval vorderen [de eiser in conventie] dat bij de verkoop van het perceel partijen medewerking dienen te verlenen bij het tot stand komen van een koopovereenkomst bij een bod dat volgens de door de rechtbank te benoemen makelaar redelijk is. De voorwaarde dat dit bod niet meer dan 25% lager mag zijn dan de door de makelaar geschatte waarde van het perceel vervalt bij de eiswijziging. Voorts hebben zij aangegeven het perceel niet toebedeeld te willen krijgen voor de getaxeerde waarde van € 165.000,00.

2.5.

[de gedaagde in conventie sub. 1] en [de gedaagde in conventie sub. 2] kunnen zich beiden wel vinden in de onderbouwing van het deskundigenrapport. Volgens hen is, kort gezegd, een volledige wijziging van het omgevingsplan niet noodzakelijk voor de bebouwing van het perceel met een (of meer) woning(en). Zij stellen dat middels een BOPA een vergunning kan worden afgegeven waarbij participatie en de EFTAL worden toegepast, welke vergunning vervolgens wordt toegevoegd aan het nieuwe omgevingsplan. Het standpunt van de deskundige naar aanleiding van de reactie van [de eiser in conventie] dat de waarde van het perceel € 165.000,00 bedraagt, vinden [de gedaagde in conventie sub. 1] en [de gedaagde in conventie sub. 2] daarentegen onbegrijpelijk. Zij stellen dat uitgegaan moet worden van de waardering uit het conceptrapport van de deskundige van € 215.000,00. [de gedaagde in conventie sub. 1] en [de gedaagde in conventie sub. 2] hebben zich beiden niet uitgelaten over de vraag of zij het perceel toebedeeld wensen te krijgen en of zij hun eis voor het opnemen van een meerwaardeclausule al dan niet handhaven. De rechtbank overweegt als volgt.

2.6.

De deskundige heeft op 9 juli 2025 zijn conceptrapport opgeleverd, bestaande uit de hoofdstukken 1.1-1.8, 2.1-2.10 en een hoofdstuk 3 met bijlagen. Hierin heeft de deskundige het perceel getaxeerd op een waarde van € 215.000,00. In dit concept merkt de deskundige op dat het perceel de bestemming “Wonen-Tuin” heeft, zodat een wijziging van het bestemmingsplan niet nodig is voor het bouwen van een (of meer) woning(en) op het perceel. Volgens de deskundige kan worden volstaan met een wijziging van het technische gedeelte van de omgevingsvergunning. Bij de waardering van het perceel is in het conceptrapport daarom (alleen) rekening gehouden met de kosten van het woon- en bouwrijp maken van de grond en de kosten van de benodigde onderzoeken voor het verkrijgen van de omgevingsvergunning. ^[1] Voorts wordt opgemerkt dat als het bestemmingsplan wel aangepast had moeten worden, “
de slagingskans 100% is gelet op de ligging van het perceel en de woonvisie van de gemeente [gemeentenaam] ” en dat een koper dan te maken krijgt “
met extra kosten o.a. leges wijziging omgevingsplan, meerdere onderzoeken en tijd c.q. renteverlies alsmede mogelijke bezwaren van derden.” ^[2]

2.7.

In het definitieve rapport van 8 januari 2026 merkt de deskundige in een nieuw toegevoegd hoofdstuk 2.11 op dat de reactie van [de eiser in conventie] en een e-mailbericht van de gemeente [gemeentenaam] aanleiding zijn geweest voor een aanpassing van het conceptrapport, in dier voege dat de marktwaarde nu is gebaseerd op een uitgebreide ruimtelijke procedure in plaats van een beperkte ruimtelijke procedure. De deskundige taxeert het perceel naar aanleiding hiervan op een waarde van € 165.000,00. Door de deskundige zijn echter geen inhoudelijke wijzigingen aangebracht in de voorgaande hoofdstukken, waaronder de uitgangspunten van de taxatie, de methodes en referentiekaders voor de waardebepaling en de toelichting op de waardebepaling. Deze hoofdstukken zijn dus inhoudelijk gelijk gebleven aan het conceptrapport, waarin het uitgangspunt was dat een wijziging van het omgevingsplan niet noodzakelijk is voor het bebouwen van het perceel met een (of meer) woning(en). De deskundige heeft weliswaar in hoofdstuk 2.11 aandacht besteed aan het aspect geluid bij een uitgebreide ruimtelijke procedure en concludeert vervolgens dat de realisatie van woningen op het perceel mogelijk is na een volledige ruimtelijke onderbouwing. De rechtbank kan evenwel aan de hand van het definitieve rapport niet vaststellen of, en zo ja op welke wijze, de deskundige rekening heeft gehouden met de reeds in het conceptrapport door hem aangehaalde punten zoals de extra kosten voor onder andere leges voor de wijziging van het omgevingsplan, de meerdere extra onderzoeken die noodzakelijk zijn, de tijd c.q. het renteverlies en de mogelijke bezwaren van derden. De rechtbank oordeelt daarom dat het deskundigenrapport reeds om deze reden nadere motivering behoeft.

2.8.

Alvorens de rechtbank zal beslissen op het primaire verzoek van [de eiser in conventie] , ziet zij aanleiding om eerst een mondelinge behandeling te gelasten, waarbij de deskundige zal worden verzocht om op de voet van artikel 186 lid 5 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) een nadere mondelinge toelichting op het deskundigenbericht te geven. Tijdens die mondelinge behandeling zullen partijen ook in de gelegenheid worden gesteld zelf vragen aan de deskundige te stellen. Tevens kan de mondelinge behandeling worden benut om een minnelijke regeling tussen partijen te beproeven. De zaak zal hiervoor naar de rol worden verwezen om partijen en de deskundige in de gelegenheid te stellen hun verhinderdata op te geven voor de maanden juni 2026 tot en met oktober 2026.

De voorwaardelijke eiswijziging van [de eiser in conventie]

2.9.

Ten aanzien van de (subsidiaire) voorwaardelijke wijziging van eis van [de eiser in conventie] merkt de rechtbank bij voorbaat op dat de door hen gewenste eiswijziging zou neerkomen op een verandering van eis, als bedoeld in artikel 130 lid 1 Rv. Nu niet alle partijen in de procedure zijn verschenen, is een dergelijke verandering van eis ten aanzien van de niet verschenen partijen uitgesloten, tenzij deze tijdig bij exploot aan hen kenbaar is gemaakt (artikel 130 lid 3 Rv). Omdat het in deze procedure gaat om een ondeelbare rechtsverhouding betekent dit dat de rechtbank op deze eiswijziging niet kan beslissen indien betekening van deze (subsidiaire) voorwaardelijke wijziging van eis aan de niet verschenen gedaagden niet plaatsvindt.

2.10.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

3. De beslissing

3.1.

bepaalt dat partijen in persoon en met hun advocaten op een nader te bepalen datum en tijdstip moeten verschijnen in het gerechtsgebouw te Zutphen, Martinetsingel 2,

3.2.

beveelt daarbij op de voet van artikel 186 lid 5 Rv de verschijning van de bij het tussenvonnis van 18 februari 2025 benoemde deskundige de heer Ben Groot Roessink, teneinde het deskundigenbericht mondeling nader toe te lichten,

3.3.

stelt partijen in de gelegenheid om op de rol van
22 april 2026 hun verhinderdata voor de maanden
juni tot en met
oktober op te geven,

3.4.

stelt de deskundige in de gelegenheid om uiterlijk op
22 april 2026 zijn verhinderdata voor de maanden
juni tot en met
oktober op te geven,

3.5.

bepaalt dat de griffier een afschrift van dit vonnis alsmede van de conclusie na deskundigenbericht tevens voorwaardelijke conclusie tot wijziging van eis van [de eiser in conventie] , de conclusie na deskundigenbericht tevens houdende antwoordakte wijziging van eis van [de gedaagde in conventie sub. 1] en de conclusie na deskundigenbericht tevens houdende antwoordakte wijziging van eis van [de gedaagde in conventie sub. 2] aan de deskundige zal toezenden,

3.6.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.M.K.J. Steketee en in het openbaar uitgesproken op 8 april 2026.

JH/MS

Voetnoten

1. Hoofdstuk 1.8. van het conceptrapport.

2. Hoofdstuk 2.9. van het conceptrapport.