Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zutphen
Zaaknummer: 11899034 \ CV EXPL 25-2654
Vonnis van 25 maart 2026
in de zaak van
STICHTING [naam eisende stichting],
te [vestigingsplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: de Stichting,
gemachtigde: mr. W.B. te Woerd,
tegen
1.[naam gedaagde in conventie / eiser in reconventie 1] ,
te [woonplaats] ,
hierna afzonderlijk: [de gedaagde sub 1] ,
2.
[naam gedaagde in conventie / eiser in reconventie 2],
2.
[naam gedaagde in conventie / eiser in reconventie 2],
te [woonplaats] ,
hierna afzonderlijk: [de gedaagde sub 2] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [de gedaagde] ,
gemachtigde: mr. A.J. Welvering.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 19 november 2025
- productie 5 van [de gedaagde]
- de conclusie van antwoord in reconventie
- de mondelinge behandeling van 19 februari 2026. Door mr. Te Woerd zijn spreekaantekeningen overgelegd en voorgedragen. Van hetgeen verder ter zitting is besproken heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De Stichting is eigenaar van het wooncomplex aan de [adres] in [woonplaats] . Het wooncomplex bestaat uit 141 appartementen. Deze appartementen worden aangeboden aan senioren die daarbij ook gebruik kunnen maken van verschillende faciliteiten.
2.2.
[de gedaagde] huurt vanaf 21 februari 2012 een appartement in het wooncomplex. Vanaf 1 juli 2025 betaalt [de gedaagde] een maandelijkse huurprijs van € 912,36.
2.3.
Op 24 december 2024 heeft [de gedaagde] de Stichting verzocht de huurprijs per
1 maart 2025 te verlagen. De Stichting heeft dit verzoek afgewezen.
2.4.
Op 13 februari 2025 heeft [de gedaagde] een verzoek tot huurverlaging ingediend bij de huurcommissie. In het onderzoeksrapport van 9 mei 2025 van de huurcommissie is, voor zover relevant, het volgende vermeld:
“(…)
OPMERKINGEN ALGMEEEN
Ondanks onderstaande opmerkingen voldoet de woning in de ogen van de onderzoeker aan de eisen van een zorgwoning:
Er zijn een aantal opmerkingen wat betreft de voorzieningen van de woning om te voldoen als zorgwoning.
- De gangen naar de woning zijn breder dan de minimale eis van 1,2m, de voordeur van de woning bevindt zich echter in een soort nis waarvan de doorgang minder is dan 1,2m. De nis is echter dusdanig klein dat dit niets afdoet aan de doorgankelijkheid van de gangen.
- Het balkon is voorzien van tegels om de drempelhoogte te verminderen. Ondanks dat de opstap niet volledig voldoet aan de eis (2cm) is het verschil dusdanig klein dat dit voldoende wordt geacht wat betreft de toegankelijkheid.”
2.5.
Op 24 juli 2025 heeft de huurcommissie uitspraak gedaan. De huurcommissie heeft overwogen dat het gehuurde niet kwalificeert als een zorgwoning omdat de doorgang voor het gehuurde een nis bevat die minder breed is dan 1,2 meter en de drempel naar het balkon van het gehuurde hoger is dan 2 cm, zonder dat er een schuine helling aanwezig is. De huurcommissie heeft het puntenaantal van de woning op 121 vastgesteld en de huurprijs per 1 maart 2025 op € 754,31 per maand.
3.Het geschil in conventie en in reconventie
3.1.
De Stichting vordert primair een verklaring voor recht dat de laatst geldende huurprijs van € 873,07 per maand de geldende huurprijs is en dat dit een redelijke huurprijs is. Subsidiair vordert de Stichting een voorziening te treffen die de kantonrechter in goede justitie juist acht.
3.2.
[de gedaagde] vordert op zijn beurt een verklaring voor recht dat een maandelijkse huurprijs van € 754,31 vanaf 1 maart 2025 een redelijke huurprijs is en dat de Stichting wordt veroordeeld tot betaling van € 1.265,29 plus rente.
3.3.
Partijen voeren verweer tegen elkaars vorderingen. Zij concluderen tot
niet-ontvankelijkheid van de andere partij, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van de wederpartij, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van de wederpartij in de kosten van de procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling in conventie en in reconventie
4.1.
De vorderingen van de Stichting en [de gedaagde] hangen samen, zodat deze gezamenlijk zullen worden behandeld.
4.2.
De stichting is tijdig opgekomen tegen de uitspraak van de huurcommissie.
Dit brengt mee dat de uitspraak is komen te vervallen (artikel 7:262 BW Pro).
4.3.
Ter beoordeling ligt voor of de huurprijs redelijk is. De redelijkheid van de huurprijs wordt getoetst aan de hand van het woningwaarderingsstelsel zoals dat is neergelegd in het Besluit huurprijzen woonruimte (hierna: het Besluit), bijlage I, onder A, inclusief de daarin gegeven toelichting.
4.4.
Het woningwaarderingsstelsel is per 1 oktober 2015 gewijzigd. [1] Eén van die wijzigingen betreft het vervallen van de term ‘serviceflatwoning’ en het introduceren van de term ‘zorgwoning’. Vóór 1 oktober 2015 gold er een opslagpercentage van 35% op het totaal aantal punten als sprake was van een serviceflatwoning. Nu wordt er in de puntentelling op bepaalde onderdelen alleen nog een verhoging van 35% toegepast als sprake is van een zorgwoning. Voor de kwalificatie van een woning als zorgwoning gelden andere vereisten dan voor de kwalificatie van een woning als serviceflatwoning.
4.5.
De Stichting bepleit dat de oude regelgeving ten aanzien van serviceflatwoningen
nog (steeds) op de huurovereenkomst met [de gedaagde] van toepassing is. Hierin wordt zij niet gevolgd.
Het gewijzigde woningwaarderingsstelsel is vanaf 1 oktober 2015 van toepassing op alle huurovereenkomsten, ook de lopende. Het besluit van 8 juli 2015 tot wijziging van het woningwaarderingsstelsel heeft namelijk, door het achterwege laten van overgangsrecht, onmiddellijke werking. Dit volgt ook (impliciet) uit de Nota van Toelichting. De daarin opgenomen passage
‘voor lopende huurcontracten zal dit geen effect hebben, de status bij aanvang van het huurcontract geldt gedurende de gehele looptijd van het contract’, waarnaar de Stichting ter onderbouwing van haar standpunt verwijst, doet aan het voorgaande niet af. Deze passage geeft alleen antwoord op de vraag of de wijzigingen in het puntenstelsel omtrent het opnemen van de WOZ-waarde – en waardoor dus de maximale huurprijs verandert – gevolgen hebben voor de vraag of de huurprijs van een woning is gereguleerd of geliberaliseerd.
‘voor lopende huurcontracten zal dit geen effect hebben, de status bij aanvang van het huurcontract geldt gedurende de gehele looptijd van het contract’, waarnaar de Stichting ter onderbouwing van haar standpunt verwijst, doet aan het voorgaande niet af. Deze passage geeft alleen antwoord op de vraag of de wijzigingen in het puntenstelsel omtrent het opnemen van de WOZ-waarde – en waardoor dus de maximale huurprijs verandert – gevolgen hebben voor de vraag of de huurprijs van een woning is gereguleerd of geliberaliseerd.
4.6.
Centraal staat dan ook de vraag of het gehuurde kwalificeert als een zorgwoning. Volgens de Stichting is dit wel het geval en volgens [de gedaagde] niet.
4.7.
Om een woning als zorgwoning te kunnen kwalificeren in de zin van het Besluit, moet de woning voldoen aan de criteria die zijn opgenomen in de bijlage. De toelichting in bijlage I bij het Besluit onder 12 luidt, voor zover relevant, als volgt:
“Onder zorgwoning wordt voor de toepassing van dit onderdeel van de puntenwaardering verstaan: een in een woongebouw gelegen woonruimte die een zelfstandige woning vormt, waarbij woongebouw en woning geschikt en bestemd zijn voor mensen met een fysieke beperking, hetgeen in ieder geval blijkt uit een drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid, (…)
(…)
De drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid moet in ieder geval blijken uit een minimale breedte van 1,2 meter van alle gangen waar de bewoners doorheen moeten om de eigen woning en andere relevante ruimten in het complex te kunnen bereiken. Ook moeten er voorzieningen zijn (liften of hellingbanen) bij drempels van 0,02 meter of hoger.”
4.8.
De woning van [de gedaagde] voldoet hier niet aan omdat de woning niet geschikt is voor mensen met een fysieke beperking. Uit het bovenstaande volgt dat daarvoor nodig is dat er sprake is van een drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid. Dit betekent concreet dat alle gangen waar [de gedaagde] doorheen moet om de eigen woning te kunnen bereiken een minimale breedte van 1,2 meter moeten hebben. Anders dan de Stichting meent, geldt ook voor de nis in de gang waar [de gedaagde] doorheen moet om de voordeur te bereiken en zijn woning te betreden dat deze die minimale breedte moet hebben. [de gedaagde] heeft door middel van foto’s voldoende aangetoond dat de nis in de gang nog geen één meter breed is. Hierdoor wordt de toegang naar de woning ernstig belemmerd. Als onweersproken gesteld staat vast dat de aanwezigheid van de nis ervoor zorgt dat [de gedaagde sub 2] , die rolstoelgebonden is, (het slot van) de voordeur niet zelf (eenvoudig) kan openen. Dit alleen al maakt dat de woning niet geschikt is voor mensen met een fysieke beperking.
4.9.
Daar komt bij dat de drempel vanaf zowel de woonkamer als de slaapkamer naar het balkon hoger is dan 0,02 meter, zonder dat een (juiste) voorziening is getroffen. [de gedaagde] heeft door middel van foto’s voldoende aangetoond dat de drempelhoogte tussen de woonkamer en het balkon 0,05 meter is en vanaf de slaapkamer naar het balkon 0,135 meter. Dit brengt mee dat er voor dat hoogteverschil een voorziening in de vorm van een lift of hellingsbaan moet worden getroffen. Dit heeft de Stichting niet gedaan.
De Stichting heeft alleen één of meerdere traptreden geplaatst om het hoogteverschil te overbruggen, maar dit is voor mensen met een fysieke beperking onvoldoende om zich vrij naar en vanaf het balkon van de woning te begeven.
4.10.
Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat de woning niet gekwalificeerd kan worden als een zorgwoning volgens het Besluit.
4.11.
In de visie van de Stichting is het echter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar als het opslagpercentage van 35% niet meer bij de berekening van de huurprijs mag worden toegepast. Dit beroep op artikel 6:248 lid 2 BW Pro gaat niet op. Hierna wordt uitgelegd waarom niet.
4.12.
De Stichting heeft ter onderbouwing van haar stelling onder meer aangevoerd dat de afwijkingen dusdanig klein zijn dat deze geen invloed hebben op de doorgankelijkheid en toegankelijkheid van de woning. Maar dit is niet juist. Zoals hiervoor al is komen vast te staan, kan [de gedaagde sub 2] zich in haar rolstoel niet eenvoudig en vrij naar en door het gehuurde bewegen als gevolg van de aanwezigheid van de nis en het hoogteverschil tussen de woon- en slaapkamer en het balkon. Dat [de gedaagde] zich hierover nooit heeft beklaagd doet niet ter zake.
4.13.
Voorts wijst de Stichting op de enorme financiële en bouwkundige gevolgen bij
het wegvallen van het opslagpercentage van 35%. De Stichting heeft het complex in 1975 gebouwd naar de destijds geldende eisen ten aanzien van serviceflatwoningen. Als de woning thans niet voldoet aan de criteria voor een zorgwoning zal de maximale huurprijs
€ 120,00 lager uitvallen. Dit heeft ook gevolgen voor de huurprijs van de andere 104 soortgelijke woningen in het complex. De Stichting krijgt dan te maken met een enorm verlies aan inkomsten. Dit zal op zijn beurt weer (negatieve) consequenties hebben voor de investeringsplannen ten aanzien van de verduurzaming en levensduurverlenging van het complex, waarvan de huurders ook de dupe worden. Ook zullen er aanpassingen moeten worden verricht om de woningen weer te laten kwalificeren als zorgwoning, aldus steeds de Stichting.
4.14.
De door de Stichting genoemde omstandigheden brengen niet mee dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de huurprijs zonder puntentoeslag van 35% wordt vastgesteld. De wetgever heeft er met de wijziging van het woningwaarderingsstelsel en het achterwege laten van overgangsrecht voor gekozen dat een vroegere serviceflatwoning vanaf 1 oktober 2015 geen puntentoeslag van 35% meer krijgt als de woning niet voldoet aan de nieuwe regels die gelden voor een zorgwoning. Deze wijziging is ingegeven doordat de voorwaarden waaraan serviceflats moesten voldoen waren gedateerd. De Stichting ziet zich nu, hoe vervelend voor haar ook, met de financiële en/of bouwkundige gevolgen hiervan geconfronteerd. Maar deze gevolgen komen gelet op de wetssystematiek voor haar rekening en risico. Wil de Stichting het opslagpercentage van 35% van behouden, dan zal zij daarvoor bouwkundige investeringen moeten doen zodat het complex voldoet aan de huidige eisen. Daar komt bij dat de Stichting ook onvoldoende (met stukken) heeft onderbouwd welke concrete gevolgen een lagere maximale huurprijs voor haar financiële situatie en bedrijfsvoering heeft. Het innemen van een algemene stelling op dit punt is onvoldoende.
4.15.
Dit leidt tot de volgende slotsom. Nu er geen sprake is van een zorgwoning en op de andere onderdelen van de uitspraak van de huurcommissie geen verweer is gevoerd, zal het aantal punten van de woning worden vastgesteld op 121. Bij dit puntenaantal hoort een maximaal redelijke huurprijs van € 754,31 per maand. De overeengekomen huurprijs is dus niet redelijk. De kantonrechter stelt de huurprijs met ingang van 1 maart 2025 daarom vast op € 754,31 per maand. Dit brengt mee dat de primaire vordering van de Stichting wordt afgewezen. Ook de subsidiaire vordering, die overigens te onbepaald is, wordt gelet op het voorgaande afgewezen. De vordering in reconventie op dit onderdeel wordt toegewezen.
4.16.
Vaststaat dat [de gedaagde] over de maanden maart 2025 tot en met juni 2025
€ 873,07 per maand heeft betaald en over de maanden juli 2025 tot en met november 2025
€ 912,36 per maand. Dit betekent dat [de gedaagde] vanaf 1 maart 2025 een bedrag van
€ 1.265,29 teveel aan de Stichting heeft betaald. De Stichting moet dit bedrag aan [de gedaagde] terugbetalen. De daartoe strekkende vordering wordt toegewezen.
4.17.
De Stichting is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) in zowel conventie als in reconventie betalen.
De proceskosten van [de gedaagde] in conventie worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
434,00
(2 punten × € 217,00)
- nakosten
€
108,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
542,50
De proceskosten van [de gedaagde] in reconventie worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
21,50
(1 punt × factor 0,5 × € 43,00)
Totaal
€
21,50
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen van de Stichting af,
5.2.
veroordeelt de Stichting in de proceskosten van € 542,50,
in reconventie
5.3.
verklaart voor recht dat met ingang van 1 maart 2025 de redelijke huurprijs voor het gehuurde een bedrag van € 754,31 per maand bedraagt,
5.4.
veroordeelt de Stichting om aan [de gedaagde] te betalen een bedrag van € 1.265,29, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro met ingang van 19 november 2025, tot de dag van volledige betaling,
5.5.
veroordeelt de Stichting in de proceskosten van € 21,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in conventie en in reconventie voorts
5.6.
veroordeelt de Stichting tot betaling van de kosten van betekening,
5.7.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.E. Sijsma en in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2026.
(ldj)