ECLI:NL:RBGEL:2026:2643

• Datum uitspraak: 3 maart 2026
• Publicatiedatum: 8 april 2026
• Zaaknummer: 11916352
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Beschikking
• Rechters: M.J.C. van Leeuwen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Benoeming deskundige bij staking stemmen in VvE over onderhoud en geschilpunten

In deze VvE-zaak met twee leden ontstond een geschil over besluiten betreffende onderhoud en andere aangelegenheden binnen de Vereniging van Eigenaars. De akte van splitsing bevat een artikel 37a dat voorziet in de benoeming van een deskundige bij staking van stemmen. De verzoekers vroegen de kantonrechter om een deskundige te benoemen die bindend advies kan geven over diverse onderhoudsvoorstellen en geschilpunten.

De verweerders voerden aan dat artikel 37a niet van toepassing zou zijn op onderhoudsbesluiten, maar de kantonrechter verwierp dit en oordeelde dat artikel 37a geldt bij staking van stemmen over alle besluiten waarvoor geen bijzondere stemverhouding geldt. Ook stelde de kantonrechter vast dat eerdere besluiten die door verweerders werden aangevoerd nietig waren omdat zij afweken van de breukdelen in de splitsingsakte.

De kantonrechter benoemde de door verzoekers voorgestelde deskundige en legde partijen op om medewerking te verlenen en toegang te verlenen tot relevante ruimten en documenten. De kosten van de deskundige worden gelijkelijk verdeeld, waarbij verweerders worden veroordeeld tot betaling van hun helft. Verzoeken van verweerders tot vergoeding van kosten en andere geboden werden afgewezen. Proceskosten werden gecompenseerd en verweerders veroordeeld tot betaling van hun proceskosten.

Uitkomst: De kantonrechter benoemt een onafhankelijke deskundige om bindend te adviseren over geschilpunten binnen de VvE en veroordeelt de verweerders tot betaling van de helft van de kosten.

Uitspraak

RECHTBANK GELDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Nijmegen

Zaaknummer / rekestnummer: 11916352 \ AZ VERZ 25-15

Beschikking van 3 maart 2026

in de zaak van

1. [naam verzoeker / verweerder in tegenverzoek 1] ,

te [woonplaats] ,
2.
[naam verzoeker / verweerder in tegenverzoek 2] ,

te [woonplaats] ,

verzoekende partijen,

verwerende partijen in het tegenverzoek,

hierna samen te noemen: [de verzoekers] ,

gemachtigde: mr. J.G.C.M. Croonen-van der Linden (DAS Rechtsbijstand),

tegen

1. [naam verweerder / verzoeker in tegenverzoek 1] ,

te [woonplaats] ,
2.
[naam verweerder / verzoeker in tegenverzoek 2] ,

te [woonplaats] ,

verwerende partijen,

verzoekende partijen in het tegenverzoek,

hierna samen te noemen: [de verweerders] ,

gemachtigde: mr. A.M. Smetsers.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verzoekschrift met producties,

- het verweerschrift, met een tegenverzoek, met producties,

- het verweerschrift op het tegenverzoek, met producties,

- de mondelinge behandeling van 13 januari 2026, waar [verzoeker 1] , [verzoeker 2] en [verweerder 1] zijn verschenen met de gemachtigden, waar beide gemachtigden een pleitnota hebben overgelegd en voorgedragen en waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Na de mondelinge behandeling is de zaak aangehouden voor schikkingsonderhandelingen. Na een uitstelverzoek is ontvangen:

- de e-mail van mr. Croonen-van der Linden van 9 februari 2026,

- de brief van mr. Smetsers van 10 februari 2026 met een bijlage,

- de brief van mr. Croonen-van der Linden van 12 februari 2026 met een bijlage.

1.3.

Uit de berichten van partijen volgt dat zij geen overeenstemming hebben bereikt. De beschikking is vervolgens bepaald op vandaag.

2. De feiten

2.1.

Het pand aan de [adres] in [plaatsnaam] is bij akte van splitsing van

12 december 2003 (hierna: de akte van splitsing) gesplitst in twee appartementsrechten. Het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten, versie januari 1992 (hierna: het reglement van splitsing) is van toepassing verklaard. Er is in de akte een Vereniging van Eigenaars opgericht (hierna: de VvE).

2.2.

De eigenaar van het appartementsrecht met index 1 (nummer [huisnummer 1] ) is in de gemeenschap gerechtigd voor een 65/100ste aandeel. De eigenaar van het appartementsrecht index 2 (nummer [huisnummer 2] ) voor een 35/100ste aandeel.

2.3.

De artikelen 37 en 38 van het reglement van splitsing, waarop geen wijzigingen zijn aangebracht in de akte van splitsing, luiden, voor zover hier van belang, als volgt:

Artikel 37

1. Alle besluiten waarvoor in dit reglement of krachtens de wet geen afwijkende regeling is voorgeschreven worden genomen met volstrekte meerderheid der uitgebrachte stemmen.

2. Bij staking van stemmen over zaken wordt het voorstel geacht te zijn verworpen.

Artikel 38

1. De vergadering beslist over het beheer van de gemeenschappelijk gedeelten en de gemeenschappelijke zaken en rechten, voor zover de beslissing hierover niet aan het bestuur toekomt.

2. De beslissing over het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken berust bij het bestuur. Het bestuur kan geen onderhoudswerkzaamheden opdragen die een bedrag dat door de vergadering zal worden vastgesteld te boven gaan, tenzij het daartoe vooraf door de vergadering is gemachtigd.

(…)

5. Besluiten door de vergadering tot het doen van buiten het onderhoud vallende uitgaven die een totaal door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaan, kunnen slechts worden genomen met een meerderheid van tenminste twee/derde van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering, waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is, dat tenminste twee/derde van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen. (…)

2.4.

In de akte van splitsing is het volgende opgenomen:

Artikel 37a

Tussen de artikelen 37 en 38 van het modelreglement wordt ingevoegd een artikel 37a luidende:

“Een voorstel dat overeenkomstig het bepaalde in artikel 37 lid 2 is verworpen, zal niettemin geacht worden te zijn aangenomen op die vergadering, indien een deskundige beslist dat het desbetreffende voorstel in het belang van de gemeenschap dan wel de vereniging is. De deskundige zal worden aangewezen door de eigenaars in onderling overleg of door de Kantonrechter te Nijmegen op eerste verzoek van één van de eigenaars indien voormelde aanwijzing niet heeft plaats gevonden binnen één maand na de desbetreffende vergadering.

De op vorenbedoelde beslissing van de deskundige vallende kosten en de kosten verbonden aan de eventuele aanwijzing van die deskundige door de Kantonrechter komen ten laste van de eigenaren, ieder voor een gelijk deel.

De begrote kosten die in verband met vorenbedoelde beslissing zullen zijn, dienen bij vooruitbetaling aan de desbetreffende deskundige te worden voldaan”.

2.5.

[de verzoekers] zijn sinds 2021 eigenaar van het appartementsrecht aan de [straatnaam] [huisnummer 2] in [plaatsnaam] , [de verweerders] sinds 2017 van het appartementsrecht met nummer [huisnummer 1] . Zij zijn van rechtswege lid van de VvE. Het appartement van [de verzoekers] wordt bewoond door hun dochter.

3. Het verzoek, het tegenverzoek en het verweer

3.1.

[de verzoekers] verzoeken om bij beschikking, uitvoerbaar bij voorraad:

I. de heer Paul Smeets (Bureau Bouwconflict) dan wel een door de kantonrechter voorgestelde deskundige te benoemen als onafhankelijk deskundige;

II. de deskundige opdracht te geven om een bindend antwoord te geven op de voorstellen waarover een geschil bestaat binnen de VvE zijnde:

a. vervanging van de voordeur op kosten van de VvE;

b. plaatsing van HR++ glas in het bovenlicht voordeur nummer [huisnummer 2] , dakkapel voorzijde nummer [huisnummer 2] en kozijnen kleine kamertje achterzijde nummer [huisnummer 2] op kosten van de VvE;

c. verhelpen van lekkages aan het schuine dak op kosten van de VvE;

d. een onafhankelijke expert inschakelen voor het opstellen van een MJOP op kosten van de VvE;

e. illegale plaatsing van een stalen pui en kachel door de andere eigenaar;

f. strijdig gebruik van de bedrijfsruimte als woonruimte;

III. een bevel te geven aan beide appartementseigenaars en de VvE om toegang te verlenen tot alle relevante ruimten, daken en bescheiden (notulen, tekeningen, offertes), op door de deskundige te bepalen data;

IV. [de verweerders] te veroordelen tot betaling van de helft van de kosten van de deskundige;

V. [de verweerders] te veroordelen in de proceskosten.

3.2.

[de verweerders] voeren gemotiveerd verweer en concluderen tot afwijzing van de verzoeken van [de verzoekers] , met veroordeling van hen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 dagen na de datum van deze beschikking.

3.3.

[de verweerders] verzoeken om bij beschikking, uitvoerbaar bij voorraad:

I. [de verzoekers] te veroordelen tot vergoeding aan [verweerder 1] van de kosten die [verweerder 1] maakte ter afwending van direct dreigend gevaar, in totaal tot een beloop van € 1.511,29, te vermeerderen met de wettelijke rente, te rekenen vanaf 14 dagen na deze beschikking;

II. [de verzoekers] te gebieden mee te werken met het opstellen van een MJOP;

III. [de verzoekers] te gebieden te bevestigen dat zij zullen bijdragen aan de kosten van het impregneren van de buitengevel (incidentele bijdrage, nog nader op te maken na offerte);

IV. [de verzoekers] op te dragen dat zij zorgdragen voor herstel van de beschadigingen aan het schuine pannendak, veroorzaakt door derden die in opdracht van (enkel) [verzoeker 1] het dak betreden hebben, op kosten van (uitsluitend) [de verzoekers] ;

V. [de verzoekers] op te dragen een gebruikersverklaring te verkrijgen van de personen die met goedvinden van [de verzoekers] in zijn appartement wonen;

VI. [de verzoekers] te gebieden een einde te maken aan de geluidsoverlast vanwege het aanbrengen van harde vloerbedekking en het verwijderen van de loper op de trap;

VII. [de verzoekers] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 dagen na de datum van deze beschikking.

3.4.

[de verzoekers] voeren gemotiveerd verweer en concluderen tot het niet-ontvankelijk verklaren van [de verweerders] in hun verzoeken, althans tot afwijzing daarvan, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [de verweerders] in de proceskosten.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, waar nodig voor de beoordeling, nader ingegaan.

4. De beoordeling

van het verzoek

Artikel 37a van de splitsingsakte geldt in dit geval

4.1.

[de verzoekers] gronden hun verzoek op artikel 37a van de splitsingsakte. Het eerste door [de verweerders] hiertegen gevoerde verweer is dat volgens hen artikel 37a van de splitsingsakte niet geldt voor de onderwerpen a. tot en met e. Volgens [de verweerders] is dit artikel alleen van toepassing op besluiten binnen de VvE als bedoeld in artikel 37 van het reglement van splitsing, terwijl besluiten over onderhoud specifiek zijn geregeld in artikel 38 van het reglement van splitsing.

4.2.

De kantonrechter verwerpt dit verweer. Artikel 37a van de splitsingsakte, dat voorziet in benoeming van een deskundige als door [de verzoekers] verzocht, is, zo volgt uit de tekst, van toepassing wanneer de situatie van artikel 37 lid 2 van het splitsingsreglement zich voordoet. Daarmee is bedoeld het staken van de stemmen over een voorstel, hetgeen geldt als verwerping van het voorstel. Dit wijst terug naar artikel 37 lid 1, waar is bepaald dat dit artikel geldt voor alle besluiten die binnen de VvE worden genomen, tenzij een andere stemverhouding geldt dan een volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen.

4.3.

Het is dus naar het oordeel van de kantonrechter niet zo, anders dan [de verweerders] betogen, dat het onderwerp waarover wordt gestemd de toepasselijkheid van artikel 37 en (dus) artikel 37a bepaalt. Dat artikel 38 van het splitsingsreglement een bepaling geeft die specifiek toeziet op onderhoud van de gemeenschappelijke zaak, doet dus niet ter zake. Waar het om gaat is of een bijzondere stemverhouding is voorgeschreven. In de akte van splitsing dan wel het reglement van splitsing is dat niet het geval en evenmin is gesteld of gebleken dat [de verzoekers] beslissingen vragen over aangelegenheden waarvoor op grond van de wet een bijzondere stemverhouding geldt.

4.4.

Enige uitzondering hierop is artikel 38 lid 5 van het reglement van splitsing. Hier is een afwijkende stemverhouding opgenomen ter zake ‘buiten het onderhoud vallende uitgaven’. Voor zover [de verweerders] stellen dat de onderwerpen waarover door [de verzoekers] een deskundigenoordeel wordt verzocht hieronder vallen, is dit standpunt onvoldoende onderbouwd. [de verweerders] stellen dat [de verzoekers] willen verduurzamen, hetgeen volgens hen geen regulier onderhoud betreft. De kantonrechter volgt echter het standpunt van [de verzoekers] dat vervanging van materialen in het kader van onderhoud door eigentijdse materialen geen buiten het onderhoud vallende uitgave betreft.

4.5.

Slotsom is dat [de verzoekers] een beroep kunnen doen op artikel 37a van de splitsingsakte.

Er zijn geen eerdere (geldige) besluiten

4.6.

Het volgende verweer van [de verweerders] is dat er al besluiten zijn genomen op de door [de verzoekers] aangesneden punten. Ook dit verweer wordt verworpen.

4.7.

Wat betreft het vervangen van de voordeur en het plaatsen van HR++ glas zijn in vergaderingen van respectievelijk 23 februari 2024 en 21 oktober 2022 inderdaad beslissingen genomen, hoewel volgens [de verzoekers] het wat betreft het vervangen van glas over andere ramen gaat dan waar in deze procedure een deskundigenoordeel wordt gevraagd. Hoe dat ook zij, de genomen besluiten zijn nietig. Immers is besloten dat [de verzoekers] alle kosten van de vervanging van voordeur en glas moeten dragen. Dit wijkt af van de in de splitsingsakte opgenomen breukdelen en navenante bijdrageplicht.

4.8.

Ten aanzien van het verhelpen van lekkages en het opstellen van de meerjarenonderhoudsplan (hierna: MJOP) zijn naar het oordeel van de kantonrechter in de vergadering van 21 oktober 2022 geen (voldoende duidelijke) besluiten genomen. Wat betreft het dak zijn partijen het erover eens dat de lekkages moeten worden verholpen, maar niet over de wijze waarop dat moet gebeuren. Partijen zijn het er voorts over eens dat een MJOP moet worden opgesteld, maar niet over wie dat gaat doen. Een MJOP is er nog altijd niet.

4.9.

Volgens [de verweerders] is binnen de VvE besloten over de door hen geplaatste pui en kachel en over het gebruik van de bedrijfsruimte als woonruimte. Dit zou blijken uit het feit dat de voormalige eigenaar van nummer [huisnummer 2] nooit bezwaar heeft gemaakt tegen de door [de verweerders] aangebrachte veranderingen en wijziging van het gebruik. Het betreft echter onderwerpen waarvoor in het splitsingsreglement (respectievelijk in artikel 14 en 17 lid 4) expliciet is bepaald dat de vergadering van de VvE daarvoor toestemming moet geven. Hiervan is niets gebleken. Sterker, uit de verklaring van de voormalige eigenaar ^[1] van nummer [huisnummer 2] volgt dat [de verweerders] dit nooit hebben voorgelegd aan de andere eigenaar en (dus) de VvE. Ten aanzien van het gebruik van de bedrijfsruimte in afwijking van de splitsingsakte geldt daarbij nog dat de vergadering de toestemming daartoe kan intrekken, voor zover deze al is verleend. Aangenomen mag worden dat de stemmen daarover zullen staken.

4.10.

Er zijn dus geen eerdere rechtsgeldige besluiten die aan het vragen van een deskundigenoordeel in de weg staan.

De deskundige wordt benoemd

4.11.

Gelet op het voorgaande kan tot benoeming van de deskundige worden overgegaan. Tegen de door [de verzoekers] genoemde persoon van de deskundige is geen bezwaar gemaakt. De kantonrechter zal de benoeming toewijzen als hierna bepaald. De deskundige is vrij een eigen oordeel te vormen over wat in het belang van de gemeenschap is en dat betekent niet, zoals [de verweerders] terecht aanvoeren, dat de deskundige zal (moeten) oordelen als door [de verzoekers] voorgestaan.

4.12.

Conform artikel 37a van de akte van splitsing moeten partijen voor gelijke delen bijdragen aan de kosten van de deskundige. Het verzoek [de verweerders] ertoe te veroordelen hun deel van de kosten te dragen is onweersproken en wordt toegewezen, evenals het eveneens onweersproken verzoek beide eigenaars te gelasten de deskundige te voorzien van stukken en toegang te verlenen.

De proceskosten worden gecompenseerd

4.13.

Partijen hebben over en weer veroordeling van de ander in de proceskosten verzocht. In artikel 37a van de splitsingsakte is bepaald dat partijen voor een gelijk deel moeten bijdragen in de kosten die verbonden zijn aan het benoeming van deskundige. Nu beide partijen proceskosten hebben gemaakt, ziet de kantonrechter in deze bepaling aanleiding de kosten wat betreft het verzoek te compenseren.

van het tegenverzoek

Verzoek I is onvoldoende onderbouwd

4.14.

Het door [de verweerders] gevorderde bedrag van € 1.511,29 ziet, zo begrijpt de kantonrechter, op kosten voor het aanbrengen van een regenpijp. Volgens [de verweerders] moeten [de verzoekers] deze kosten dragen, waarbij zij een beroep doen op artikel 13 lid 4 van het splitsingsreglement, dat als volgt luidt:

Iedere eigenaar en gebruiker is te allen tijde bevoegd en verplicht tot het nemen van maatregelen, die strekken tot het afwenden van een voor de gemeenschappelijke gedeelten of de gemeenschappelijke zaken onmiddellijk dreigend gevaar. (…)

4.15.

De kantonrechter begrijpt het standpunt van [de verweerders] zo dat zij menen dat [de verzoekers] de dakgoten moesten schoonhouden, dat zij dat hebben nagelaten, dat dit overstroming van de goten tot gevolg heeft gehad en dat daardoor wateroverlast ontstond die dringend moest worden bestreden hetgeen [de verweerders] hebben gedaan door het aanbrengen van de regenpijp. [de verzoekers] moeten de kosten daarvoor betalen, aldus [de verweerders] .

4.16.

Dit standpunt is om meerdere redenen onjuist. [de verweerders] hanteren om te beginnen een verkeerd uitgangspunt. Niet [de verzoekers] moeten het onderhoud aan de dakgoot verrichten, maar de VvE, dus de gezamenlijke eigenaren. De hiermee gepaard gaande kosten zijn (dus) ook niet voor rekening van [de verzoekers] , maar moeten volgens de breukdelen worden gedragen door de eigenaren, in het geval van [de verweerders] voor 65%.

4.17.

Daarnaast hebben [de verweerders] niet als beweerdelijk dringende maatregel de goten laten leegmaken, maar hebben zij een regenpijp aangebracht, zonder te stellen of te onderbouwen dat deze (veel) verder strekkende maatregel noodzakelijk was en dat hiervoor geen alternatief bestond. De regenpijp is ook nog eens aan de straatzijde van het pand aangebracht, pal naast de voordeur. Voor een dergelijke wijziging van het aangezicht van het pand is geen toestemming aan de VvE gevraagd en deze is dus ook niet verleend.

4.18.

Bij al het voorgaande komt nog dat de factuur die – en dan nog door [de verzoekers] – is overgelegd op naam is gesteld van ene [naam] . Dat [de verweerders] deze kosten hebben gedragen, staat dus niet vast.

4.19.

Dit alles leidt tot afwijzing van dit deel van het verzoek.

Voor de verzoeken II tot en met VI voldoet de gestelde grondslag niet

4.20.

Namens [de verweerders] is tijdens de mondelinge behandeling desgevraagd verklaard dat ook voor de verzoeken II tot en met VI artikel 13 lid 4 van het splitsingsreglement als grondslag geldt. Bedoeld is, zo is verder verklaard, [de verzoekers] te gelasten de volgens [de verweerders] benodigde werkzaamheden en handelingen te gehengen en te gedogen.

4.21.

De verzoeken zijn in het tegenverzoek echter heel anders geformuleerd. Wat daar verder van zij, van geen van de onderwerpen is gesteld of gebleken dat sprake is van een onmiddellijk dreigend gevaar dat moet worden afgewend zodat op grond van artikel 13 lid 4 van het splitsingsreglement kan (of moet) worden gehandeld. Dit leidt reeds tot afwijzing van deze verzoeken.

4.22.

Met betrekking tot de gebruikersverklaring geldt nog dat deze (uiteindelijk) is overgelegd bij de laatste brief van [de verzoekers] in deze procedure. Bij het verzoek daartoe bestaat dus geen belang meer.

4.23.

Ook deze verzoeken worden daarom afgewezen.

[de verweerders] moeten de proceskosten dragen

4.24.

Omdat [de verweerders] in het ongelijk worden gesteld, moeten zij de proceskosten dragen die zijn gemaakt in verband met het tegenverzoek.

5. De beslissing

De kantonrechter

op het verzoek

5.1.

benoemt de heer Paul Smeets (Bureau Bouwconflict, Plein 1992 nummer 6B,

6221 JP Maastricht) als onafhankelijke deskundige als bedoeld in artikel 37a van de splitsingsakte om te beslissen of de voorstellen waarover een geschil bestaat binnen de VvE in het belang van de VvE moeten worden genomen, zijnde:

- vervanging van de voordeur op kosten van de VvE;

- plaatsing van HR++ glas in het bovenlicht voordeur nummer [huisnummer 2] , dakkapel voorzijde nummer [huisnummer 2] en kozijnen kleine kamertje achterzijde nummer [huisnummer 2] op kosten van de VvE;

- verhelpen van lekkages aan het schuine dak op kosten van de VvE;

- een onafhankelijke expert inschakelen voor het opstellen van een MJOP op kosten van de VvE;

- het (alsnog) toestaan (of verbieden) van plaatsing van een stalen pui en kachel door [de verweerders] ;

- het (alsnog) toestaan (of verbieden) van het gebruik door [de verweerders] van bedrijfsruimte als woonruimte,

5.2.

beveelt beide appartementseigenaars en de VvE om de deskundige toegang te verlenen tot alle relevante ruimten, daken en bescheiden (notulen, tekeningen, offertes), op door de deskundige te bepalen data,

5.3.

veroordeelt [de verweerders] tot betaling van de helft van de kosten van de deskundige,

5.4.

verklaart het voorgaande uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijs het meer of anders verzochte af,

5.6.

compenseert de proceskosten zo dat ieder van partijen de eigen kosten draagt,

op het tegenverzoek

5.7.

wijst het verzoek af,

5.8.

veroordeelt [de verweerders] in de proceskosten, aan de zijde van [de verzoekers] begroot op € 865,00 aan salaris gemachtigde,

5.9.

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mr. M.J.C. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken op

3 maart 2026.

560

Voetnoten

1. Productie 9 bij het verzoekschrift