ECLI:NL:RBGEL:2026:2518

• Datum uitspraak: 1 april 2026
• Publicatiedatum: 1 april 2026
• Zaaknummer: 11870889 \ CV EXPL 25-7188
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: M.D.R. Joppe
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beëindiging huurovereenkomst wegens ernstig tekortschieten huurder

De eiser verhuurt sinds 2011 een woning aan de gedaagde, die zich niet als een goed huurder heeft gedragen. De huurder betaalde de huur vaak te laat, was langdurig afwezig, liet ramen openstaan en hield het gehuurde in een verwaarloosde en onbewoonbare staat, wat brand- en ongediertegevaar opleverde.

De verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd met inachtneming van de wettelijke regels en vordert dat de rechter het einde van de huurovereenkomst vaststelt en de ontruiming beveelt. De huurder voert verweer, maar de kantonrechter oordeelt dat het gedrag van de huurder laakbaar is en niet voldoet aan de eisen van goed huurderschap.

De kantonrechter wijst de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toe en bepaalt dat de huurovereenkomst eindigt op 1 mei 2026. De ontruiming wordt bevolen en de huurder wordt veroordeeld in de proceskosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard voor de proceskostenveroordeling, maar niet voor de beëindiging zelf.

Uitkomst: De huurovereenkomst wordt rechtsgeldig opgezegd en eindigt per 1 mei 2026, met veroordeling tot ontruiming en proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK GELDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Arnhem

Zaaknummer: 11870889 \ CV EXPL 25-7188

Vonnis van 1 april 2026

in de zaak van

[naam eisend bedrijf] B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [de eiser]

gemachtigde: mr. S.J. van Susante,

tegen

[naam gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [de gedaagde] ,

gemachtigde: mr. P. Deul.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 8 oktober 2025

- de brief van 19 februari 2026 van de kant van [de eiser] , met producties 9 tot en met 12

- de brief van 27 februari 2026 van de kant van [de gedaagde] , met producties 12 tot en met 23

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 3 maart 2026. Namens [de eiser] is verschenen de heer [bestuurder eisend bedrijf] (indirect bestuurder) [de eiser] is bijgestaan door haar gemachtigde. [de gedaagde] is ook verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. De beide gemachtigden hebben de standpunten van partijen nader toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen. Door de griffier zijn aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken.

1.3.

Daarna is vonnis bepaald op vandaag.

2. De feiten

2.1.

[de eiser] verhuurt met ingang van 1 mei 2011 aan [de gedaagde] de woning aan het adres [adres] in [plaatsnaam] (hierna: het gehuurde). De huur bedraagt € 650,00 per maand en is sinds aanvang van de huurovereenkomst nimmer aangepast.

In de huurovereenkomst is bepaald dat de huur vooruit betaald moet worden (artikel 4.2) en dat de huurder verplicht is de betaling door middel van een automatische overboeking te verrichten (artikel 4.3).

2.2.

Op deze huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden (hierna:
AV) van toepassing, waarin onder meer het volgende is bepaald:

“ Gebruik

1.1

Huurder dient het gehuurde – gedurende de gehele duur van de overeenkomst – daadwerkelijk, behoorlijk en zelf te gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming en met inachtneming van bestaande beperkte rechten en de van overheidswege, brandweer en de nutsbedrijven gestelde of nog te stellen eisen ten aanzien van het gebruik van het gehuurde. (…)

1.2

Huurder zal zich gedragen naar de mondelinge of schriftelijke aanwijzingen door of namens verhuurder gegeven in het belang van een behoorlijk gebruik van het gehuurde en van de ruimten, installaties en voorzieningen van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt.”

2.3.

De gemachtigde van [de eiser] heeft bij e-mail van 11 maart 2025 onder meer het volgende geschreven aan [de gedaagde] :

“The landlord in any case wants to address - in general - your (non) fulfilment of your obligations under the lease agreement including the general conditions, among which:

- Not having and maintaining the appartment in neat and ordered and tidy status. This is not only a severe security risk (fire), but also attracts animals and pests, which is unacceptable;

- your frequent and long lasting absence and thus non-use of the appartment, while it is noted windows remain open (in severe winter);

- Rental payments need to be done duly in time, as per the first of the month (artivcle 4.2 of the agreement). Since last february no payment has been received”

2.4.

De gemachtigde van [de eiser] heeft per aangetekende brief van 8 juli 2025 onder meer het volgende geschreven aan [de gedaagde] :

“Voorts bent u genoegzaam bekend met mijn herhaalde inschakelingen in het verleden, maar ook recent weer na en naar aanleiding van de stadsbrand in het centrum van [plaatsnaam] begin maart 2025. In verband met een gedwongen evacuatie van bewoners zijn in de directe omgeving, zo ook in het pand van cliënte, deuren geforceerd. U bleek - gelukkig - niet aanwezig. Een en ander heeft geleid tot de noodzakelijke vastlegging op foto’s van de feitelijk onbewoonbare toestand van het gehuurde. Niet alleen vanwege de hoeveelheid goederen, afval en rotzooi die u verzameld en opgestapeld heeft waardoor het appartement niet toegankelijk, maar onbewoonbaar en zeker niet bruikbaar is, maar ook vanuit ongedierte- en hygiënische overwegingen een onaanvaardbare situatie.

Ik heb u daarover namens cliënte aangeschreven op 11 maart 2025, u aangesproken op uw diverse en inmiddels ook zeer ernstige tekortkomingen in de nakoming van uw verplichtingen als huurder van het betreffende appartement, en omgaand contact met u verlangt om beëindiging van de geconstateerde (huur)situatie en tekortkomingen te bespreken. Ik verwijs kortheidshalve naar de inhoud van de betreffende mail, die als hier herhaald en ingelast dient te worden beschouwd.

(…)

Wegens het gebrek aan uitzicht op een duidelijke en definitieve oplossing in overleg, noodzaakt u mij namens cliënte bij deze over te gaan tot formele opzegging van de met u gesloten huurovereenkomst. Cliënte hoopt nog steeds met u op korte termijn in goed overleg tot afspraken te komen, tot op heden komt zo’n overleg maar niet tot stand. Met inachtneming van de ter zake geldende wettelijke regels wordt u hierbij dan ook de huurovereenkomst opgezegd met inachtneming van een termijn van 6 maanden, derhalve per 31 januari 2026. De wettelijke opzeggingsgrond die aan de opzegging ten grondslag ligt is dat u zich bij herhaling en in diverse, ernstige opzichten niet gedraagt zoals een goed huurder betaamt . Voor nadere toelichting daarop verwijs ik naar onze eerdere correspondentie, alsook mijn inhoudelijke mail aan mr. Deul d.d. 1 juli 2025.

Kort samengevat, en zeker niet uitputtend, variëren die tekortkomingen van het stelselmatig niet c.q. te laat huur betalen, een feitelijk gebruik dat bewoning al geruime tijd onmogelijk maakt en omgekeerd vanuit (brand)veiligheid en hygiëne grotere risico’s voor de eigendom van cliënte alsook de overige gebruikers/huurders van het pand met zich meebrengt, het oneigenlijk in gebruik nemen van de monumentale zolder alsook de onmogelijkheid op normale wijze met u te communiceren en uw onbereikbaarheid mede gelet op uw veelvuldige afwezigheid.

Zoals meermaals aangegeven komt cliënte graag alsnog met u in constructief overleg om zonder tussenkomst van de rechter tot afspraken te komen. Nu dat vooralsnog niet gelukt is en zelfs een eerste overleg in dat verband nog niet heeft plaatsgevonden verzoek ik u mij uiterlijk binnen 6 weken na dagtekening van deze brief schriftelijk mede te delen of u instemt met deze huurbeëindiging.”

3. Het geschil

3.1.

[de eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. verklaart voor recht dat [de gedaagde] jegens [de eiser] in ernstige mate en toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen als huurder,

II.
primair verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen betreffende het gehuurde door opzegging eindigt per 31 januari 2026, althans per een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum,

subsidiair de huurovereenkomst tussen partijen betreffende het gehuurde ontbindt per 31 januari 2026, althans per een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum,

III. [de gedaagde] veroordeelt het gehuurde, met al degene die en al hetgeen dat zich daarin bevinden respectievelijk bevindt, met uitzondering van de zaken die aan [de eiser] toebehoren, per 31 januari 2026, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen tijdstip, te ontruimen en te verlaten met afgifte van de sleutels en ter vrije en algehele beschikking aan [de eiser] te stellen en vervolgens ontruimd en verlaten te houden, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag, of gedeelte van een dag dat [de gedaagde] in gebreke blijft, met een maximum van € 20.000,00,

IV. [de gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, waaronder de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van het vonnis.

3.2.

[de eiser] legt aan haar vordering ten grondslag dat [de gedaagde] in haar verplichtingen als huurder tekort is geschoten, door zich niet als een goed huurder in de zin van artikel 7:213 BW te gedragen en te handelen in strijd met de artikelen 1.1 en 1.2 AV. [de eiser] stelt, kort samengevat, dat [de gedaagde] :

het gehuurde niet gebruikt als hoofdverblijf, door langdurige en structurele afwezigheid,

zeer veel afval en goederen heeft opgeslagen in en om het gehuurde,

langdurig (meerdere maanden) ramen heeft open laten staan, ook in de winterperiode,

zonder toestemming gebruikt maakt van delen van het pand die die tot het gehuurde behoren (zoals de zolder),

onbereikbaar is voor [de eiser] en

weigert om in overleg te treden en/of de situatie blijvend te herstellen.

[de eiser] stelt dat zij de huurovereenkomst met [de gedaagde] heeft opgezegd op voormelde gronden. Indien wordt geoordeeld dat de vordering tot beëindiging op grond van artikel 7:272 BW niet toewijsbaar is, dan vordert [de eiser] ontbinding van de huurovereenkomst. Volgens [de eiser] rechtvaardigen de tekortkomingen van [de gedaagde] de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.

3.3.

[de gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering van [de eiser] .

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Op grond van artikel 7:271 BW kan een voor onbepaalde tijd aangegane of voor onbepaalde tijd verlengde huur door elk van partijen worden opgezegd (lid 3) en moet de opzegging worden gedaan bij exploot of aangetekende brief (lid 4). In lid 5 is bepaald dat (i) een opzegging door de verhuurder op straffe van nietigheid de gronden moet vermelden die tot de opzegging hebben geleid en (ii) aan de huurder moet worden gevraagd om binnen zes weken aan de verhuurder mee te delen of hij/zij al dan niet toestemt in beëindiging van de huurovereenkomst. Indien die toestemming uitblijft dan kan de verhuurder, op de gronden vermeld in de opzegging, vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen (artikel 7:272 lid 2 BW).

4.2.

Op grond van artikel 7:274 lid 1 onder a BW kan de rechter de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijzen, indien de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt. Het gaat hierbij concreet om de vraag of het gedrag van de huurder laakbaar is. Niet ieder laakbaar handelen van de huurder kan de beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Beëindiging is aan de orde als het handelen van de huurder zodanig laakbaar is dat van de verhuurder niet verlangt kan worden de huurovereenkomst met de huurder voor te zetten. Bij deze beoordeling spelen ook de persoonlijke omstandigheden van de huurder een zekere rol. Ten aanzien van de vraag of [de gedaagde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen, overweegt de kantonrechter het volgende.

4.3.

Uit het betalingsoverzicht van [de eiser] van 17 februari 2026 en de brieven van de gemachtigde van [de eiser] in de periode van 9 december 2011 tot en met 30 augustus 2018 (nagezonden producties 9 en 10) waartegen [de gedaagde] onvoldoende gemotiveerd verweer heeft gevoerd, blijkt een zeer onregelmatig betalingsverloop: [de gedaagde] betaalt vaak te laat en ook vaak pas na aanschrijving door de gemachtigde van [de eiser] . En na haar betaling op 27 november 2025 heeft zij pas weer op 25 en 26 februari 2026 de huur betaald. Dit is in strijd met hetgeen partijen zijn overeenkomen in artikel 4.2 en 4.3 van de huurovereenkomst (zie rov. 2.1). Gezien het structurele karakter van de ondermaatse betalingsdiscipline van [de gedaagde] , is de kantonrechter van oordeel dat dit gedrag laakbaar is.

4.4.

[de gedaagde] is naar eigen zeggen op 22 januari 2025 naar Cyprus vertrokken. Tijdens de stadsbrand in [plaatsnaam] , op 6 maart 2025, werden bewoners in omliggende panden, zoals ook het pand waarin het gehuurde is gelegen, gedwongen geëvacueerd door de brandweer. Daarbij werden meerdere toegangsdeuren geforceerd, waaronder de deur van [de gedaagde] . Omdat bleek dat zij (al geruime tijd) niet in de woning was, is het slot vervangen.

Vervolgens heeft de gemachtigde van [de eiser] op 11 maart 2025 een e-mail gestuurd naar [de gedaagde] , die daarop dezelfde dag heeft geantwoord dat zij tot eind april afwezig zal zijn. [de eiser] heeft onweersproken gesteld dat [de gedaagde] zich pas op 7 juli 205 heeft gemeld bij de boekwinkel die zich onder het gehuurde bevindt – en waarvan de eigenaar ook huurder is van [de eiser] – met het verzoek om afgifte van de vervangende sleutel.

Dat het gehuurde zich ten tijde van de stadsbrand in een ernstig verwaarloosde en vervuilde toestand bevond, is aan de hand van de overgelegde foto’s (productie 3 bij dagvaarding) voldoende onderbouwd door [de eiser] . Dit is verder onvoldoende betwist door [de gedaagde] . Ook is door [de eiser] geconstateerd dat [de gedaagde] het keukenraam niet was afgesloten tijdens haar afwezigheid. Hierdoor hadden weersinvloeden hadden in zekere mate vrij spel en leverde dit een verhoogd inbraakrisico op.

4.5.

Uit het voorgaande leidt de kantonrechter het volgende af. [de gedaagde] is ruim vijf maanden niet in het gehuurde is geweest. Zij erkent ook dat zij regelmatig voor langere tijd niet in het gehuurde verblijft. Naar het oordeel van de kantonrechter is van een
“daadwerkelijk” en
“behoorlijk” gebruik van het gehuurde in de zin van artikel 1.1 AV is zoverre geen sprake. Het had op de weg van [de gedaagde] gelegen om, nadat zij kennis had genomen van het openbreken van haar woning door de brandweer, zich binnen afzienbare tijd bij [de eiser] te melden en niet pas na vier maanden. Dit klemt te meer nu sprake was van een ernstig verwaarloosde en vervuilde woning. Een dergelijke situatie leidt niet alleen tot brandgevaar, maar heeft ook het risico op ongedierte tot gevolg. Bovendien ligt het op haar weg om ervoor te zorgen dat tijdens haar vaak langdurige afwezigheid toezicht wordt gehouden op de woning. De kantonrechter kwalificeert ook dit handelen van [de gedaagde] als laakbaar. Ook in zoverre is sprake dat [de gedaagde] zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt.

4.6.

De hiervoor genoemde gedragingen van [de gedaagde] leiden, in samenhang bezien, dan ook tot de slotsom dat zij zich niet gedraagt zoals een goed huurder betaamt. In zoverre heeft [de eiser] kunnen overgaan tot opzegging van huurovereenkomst. [de gedaagde] heeft verklaard dat een deel van haar handelen het gevolg is van een moeilijke persoonlijke tijd die zij heeft doorgemaakt na haar scheiding. Ook de vervuiling en verwaarlozing van het gehuurde is daarvan een rechtstreeks gevolg. Het gehuurde is sindsdien opgeruimd en wordt door [de gedaagde] goed onderhouden. Hierbij krijgt zij ook enige ondersteuning. Alhoewel die omstandigheden haar handelen en nalaten voor een deel kunnen verklaren, ziet de kantonrechter in deze persoonlijke omstandigheden, hoe vervelend ook, geen reden om tot een ander oordeel te komen. Zeker het lange tijdsverloop en het behoorlijk aantal interventies van (de gemachtigde van) [de eiser] maken dat [de gedaagde] eerder een gedragsverandering in gang had moeten zetten en ondersteuning had moeten zoeken.

4.7.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [de eiser] de huurovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig opgezegd bij aangetekende brief van 8 juli 2025. Immers in deze brief bevat de beëindigingsgrond (geen goed huurderschap), Verder heeft [de eiser] ook voldaan aan de overige formaliteiten voor een rechtsgeldige opzegging. Dit betekent dat vordering II (primair) tot het vaststellen van het einde van de huurovereenkomst wordt toegewezen. De kantonrechter komt bij deze stand van zaken niet toe aan de onder II subsidiair gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst. Ook de vordering tot ontruiming van het gehuurde wordt toegewezen. De kantonrechter stelt de datum waarop de huurovereenkomst eindigt en waarop het gehuurde moet zijn ontruimd op 1 mei 2026. Bij deze stand van zaken heeft [de eiser] onvoldoende belang bij de onder I gevorderde verklaring voor recht. Die zal de kantonrechter daarom niet geven.

4.8.

De gevorderde dwangsom op de ontruiming van het gehuurde wordt afgewezen. Met dit vonnis beschikt [de eiser] immers over een titel om het gehuurde zelf, via de weg van de reële executie, gedwongen te laten ontruimen. Zij heeft onvoldoende onderbouwd waarom zij daarnaast nog belang heeft bij een financiële prikkel voor [de gedaagde] om tot ontruiming over te gaan.

4.9.

[de gedaagde] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [de eiser] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

145,45

- griffierecht

€

135,00

- salaris gemachtigde

€

434,00

(2 punten × € 217,00)

- nakosten

€

108,50

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

822,95

4.10.

[de eiser] vordert dat het vonnis uitvoerbaarheid bij voorraad wordt verklaard.

In artikel 7:272 lid 1 BW is bepaald dat een opgezegde huurovereenkomst van rechtswege van kracht blijft tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst. Dat betekent dat dit vonnis in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard kan worden. Dit kan anders zijn indien bijzondere omstandigheden zijn gesteld of gebleken die rechtvaardigen dat het toewijzend vonnis toch ten uitvoer kan worden gelegd, zoals misbruik van recht door de huurder. De omstandigheid dat [de gedaagde] niet of nauwelijks reageert op berichten van (de gemachtigde van) [de eiser] , maakt nog niet dat misbruik van recht kan worden aangenomen. De gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad wordt dan ook in zoverre afgewezen. De beslissing ten aanzien van de proceskostenveroordeling zal de kantonrechter wel uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen, betreffende het gehuurde aan de [adres] te [plaatsnaam] , rechtsgeldig is opgezegd en bepaalt dat de huurovereenkomst eindigt per 1 mei 2026,

5.2.

veroordeelt [de gedaagde] om vóór 1 mei 2026 het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [de eiser] zijn, en de sleutels af te geven aan [de eiser] ,

5.3.

veroordeelt [de gedaagde] in de proceskosten van € 822,95, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis,

5.4.

verklaart dit vonnis enkel wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.D.R. Joppe en in het openbaar uitgesproken op 1 april 2026.

858 / 51588