ECLI:NL:RBGEL:2026:1905

• Datum uitspraak: 11 maart 2026
• Publicatiedatum: 11 maart 2026
• Zaaknummer: C/05/451561 / HA ZA 25-201
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: S.A.L. van de Sande
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geen vervreemdingsvrijheid erfpachtrecht door misbruik bevoegdheid Wet voorkeursrecht gemeenten

De Stichting Zorgwonen Bronbeek vordert onder meer een verklaring voor recht dat zij vrij is om het erfpachtrecht te vervreemden en dat de Gemeente Arnhem onrechtmatig handelt door dit te betwisten. De Stichting baseert dit op het niet tijdig starten van een rechterlijke prijsbepalingsprocedure door de Gemeente na haar verzoek van 21 november 2023, zoals bedoeld in artikel 13 lid 1 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg).

De rechtbank stelt vast dat aan het onderhandelingsvereiste van artikel 13 lid 1 Wvg is voldaan, maar concludeert dat de Stichting misbruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid door het verzoek bewust zo in te dienen dat de Gemeente niet tijdig kon reageren. De Stichting hield het verzoek uit het zicht van de relevante ambtenaren en communiceerde onvoldoende over haar standpunten, waardoor de Gemeente niet tijdig een verzoekschrift kon indienen.

De rechtbank oordeelt dat dit misbruik van bevoegdheid het rechtsgevolg van vervreemdingsvrijheid niet doet intreden. Ook is geen sprake van onrechtmatige daad van de Gemeente. De Stichting heeft bovendien eigen schuld aan de ontstane schade, omdat zij onvoldoende transparant was en garanties gaf aan de koper zonder zekerheid te hebben over de vervreemdingsvrijheid.

De vorderingen van de Stichting worden daarom afgewezen en zij wordt veroordeeld in de proceskosten. Ook de provisionele vorderingen in het incident worden afgewezen wegens gebrek aan belang.

Uitkomst: De rechtbank wijst de vorderingen van de Stichting af wegens misbruik van bevoegdheid en bevestigt dat het voorkeursrecht van de Gemeente blijft gelden.

Uitspraak

RECHTBANK Gelderland

Civiel recht

Zittingsplaats Arnhem

Zaaknummer: C/05/451561 / HA ZA 25-201

Vonnis van 11 maart 2026

in de zaak van

de stichting

STICHTING ZORGWONEN BRONBEEK ,

gevestigd te Gilze,

eisende partij in de hoofdzaak,

eisende partij in het incident,

hierna te noemen: de Stichting,

advocaten: mr. E.W.J. van Dijk en mr. T.D. Rijs,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE ARNHEM ,

zetelend te Arnhem,

gedaagde partij in de hoofdzaak,

gedaagde partij in het incident,

hierna te noemen: de Gemeente,

advocaten: mr. A.M.E. van Wijk-Driessen en mr. T.E.P.A. Lam.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 10 september 2025

- het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 26 januari 2026.

1.2.

Ten slotte is bepaald dat de rechtbank vandaag vonnis wijst in de hoofdzaak en in het incident ex artikel 223 Rv.

2. De zaak in het kort

2.1.

De Gemeente is eigenaar van een perceel aan [adres] . Op dit perceel is sinds 1968 een recht van erfpacht gevestigd. Dit recht van erfpacht is in 2018 overgedragen aan de Stichting. Na een voorlopige aanwijzing door het college van burgemeester en wethouders bij besluit van 23 november 2021 heeft de gemeenteraad op 16 februari 2022 een voorkeursrecht als bedoeld in de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) gevestigd op het perceel. Dit is nu een voorkeursrecht op grond van de Omgevingswet.

2.2.

Deze zaak gaat over de vraag of dit voorkeursrecht in de weg staat aan vervreemding van het erfpachtrecht aan derden. De Stichting heeft namelijk bij brief van 21 november 2023 aan het college gevraagd om binnen vier weken de rechter te verzoeken om een oordeel over de prijs te geven, een en ander als bedoeld in artikel 13 lid 1 Wvg. Het college heeft geen verzoekschrift ingediend bij de rechtbank. Volgens de Stichting heeft zij daarom, gezien artikel 13 lid 3 Wvg, de vrijheid om het perceel te vervreemden aan derden.

2.3.

De Stichting heeft het erfpachtrecht eind januari 2024 verkocht aan Stichtse Advies B.V. voor € 9.300.000,00. De levering, die in februari 2024 zou plaatsvinden, is echter niet doorgegaan. Dit na een e-mail van de advocaat van de Gemeente aan de notaris waarin staat dat de Stichting niet vrij is om het erfpachtrecht te verkopen. Op 23 oktober 2025 heeft de Stichting een koopovereenkomst gesloten met REB Projects B.V. voor € 6.525.000,00. De overeenkomst bevat een ontbindende voorwaarde in verband met het voorkeursrecht die tot 1 mei 2026 kan worden ingeroepen. De voorgenomen leveringsdatum is 1 juni 2026.

2.4.

In de hoofdzaak vordert de Stichting – kort samengevat – verklaringen voor recht dat zij gedurende drie jaar na 22 december 2023 vrij is om het erfpachtrecht te vervreemden en dat de Gemeente onrechtmatig handelt door te stellen dat dit niet zo is en aldus de verkoop daarvan tegen te houden. Zij vordert ook een verklaring voor recht dat de Gemeente aansprakelijk is voor de schade die de Stichting lijdt en een veroordeling om die schade te vergoeden, op te maken bij staat. Zij vordert verder een bevel dat de Gemeente zich onthoudt van handelen dat de verkoop van het perceel belemmert of frustreert.

2.5.

De Stichting heeft, tot slot, een provisionele vordering ingesteld, mede met het oog op de verkoop van het erfpachtrecht aan REB Projects (zie hierna in 4.1-4.3).

2.6.

De Gemeente vindt dat alle vorderingen moeten worden afgewezen.

2.7.

De rechtbank is van oordeel dat de Stichting niet vrij is om het erfpachtrecht aan derden te vervreemden en geen recht heeft op schadevergoeding. Zij legt hierna uit waarom.

3. De beoordeling in de hoofdzaak

3.1.

De rechtbank moet eerst beoordelen of de brief van de Stichting van 21 november 2023 kan worden aangemerkt als een verzoek aan het college als bedoeld in artikel 13 lid 1 van de Wvg. Ten tijde hier van belang luidde dit artikellid als volgt: “Indien burgemeester en wethouders en de vervreemder in onderhandeling zijn getreden ter bepaling van de vervreemdingsvoorwaarden en gehandeld is overeenkomstig de artikelen 11 en 12, eerste lid, kan de vervreemder aan burgemeester en wethouders verzoeken om binnen vier weken de rechter te verzoeken een oordeel over de prijs te geven.”

Aan de eisen van artikel 13 lid 1 Wvg, inclusief het onderhandelingsvereiste, is voldaan

3.2.

Partijen zijn het erover eens dat is gehandeld overeenkomstig artikel 11 en 12 lid 1 Wvg. De Stichting heeft namelijk op 17 oktober 2023 aan het college laten weten dat zij bereid is het pand te verkopen tegen nader overeen te komen voorwaarden. Het college heeft vervolgens op 6 november 2023 aan de Stichting geschreven dat de Gemeente in beginsel bereid is het perceel aan te kopen tegen nader overeen te komen voorwaarden.

3.3.

Vast staat ook dat de brief van de Stichting van 21 november 2023 tekstueel gezien een verzoek aan het college als bedoeld in artikel 13 lid 1 Wvg bevat. In deze brief staat:

“
Op 16 oktober jl. hebben wij als eigenaar van een pand aan [adres] , kadastraal bekend [gegevens kadaster] , door middel van aangehecht schrijven tot u gericht.

In het schrijven hebben wij aangegeven bereid te zijn voornoemde goed aan de gemeente te verkopen tegen nader overeen te komen voorwaarden. Echter hebben tot heden geen besluit ontvangen.

Derhalve verzoeken wij, ingevolge art. 13 Wvg, om binnen vier(4) weken de rechter te verzoeken een oordeel over de prijs te geven .”

3.4.

De Stichting stelt dat deze brief op 22 november 2023 is verzonden en op
24 november 2023 is bezorgd. De Gemeente betwist de ontvangst hiervan niet. Ook in zoverre is dus voldaan aan de ingangseisen van artikel 13 lid 1 Wvg.

3.5.

Volgens de Gemeente was de Stichting echter op 21 november 2023 (nog) niet gerechtigd om een verzoek als bedoeld in artikel 13 lid 1 Wvg te doen, omdat niet aan het onderhandelingsvereiste werd voldaan. Hierover overweegt de rechtbank het volgende.

3.6.

Uit de parlementaire geschiedenis van de oorspronkelijke aanbiedingsprocedure van de Wvg, zoals die tot 1 juli 2010 luidde, volgt dat de formele en procedurele voorschriften van de Wvg de vrijheid van partijen onverlet laten om de onderhandelingen te voeren naar eigen inzicht en op meer informele wijze. De wijze waarop partijen de onderhandelingen voeren, moet in beginsel aan hen worden overgelaten. Waar de wet termijnen noemt waarbinnen verzoeken moeten worden gedaan, hebben die termijnen de strekking in het belang van de verkoper een zo vlot mogelijk verloop van de voorkeursprocedure te waarborgen. In de artikelsgewijze toelichting staat verder dat de verkoper, als degene die uit eigen beweging tot vervreemding heeft besloten, ook zelf de voortgang van de onderhandelingen met de gemeente moet kunnen bepalen, aldus de memorie van toelichting. ^[1] In de memorie van antwoord staat dat de woorden ‘in onderhandeling zijn getreden’ niet bedoelen dat al brieven zijn gewisseld of gesprekken zijn gevoerd. Zij duiden alleen aan dat partijen verkeren in een stadium van onderhandelen. ^[2] Per 1 juli 2010 is de aanbiedingsprocedure vereenvoudigd. Uit de parlementaire geschiedenis hiervan volgt, deels in afwijking van voornoemde memorie van toelichting, het volgende. De wetgever is ervan uitgegaan dat partijen in beginsel door het voeren van onderhandelingen tot vaststelling van de vervreemdingsvoorwaarden komen. Daarom is in artikel 13 lid 1 Wvg vastgelegd dat partijen voorafgaand aan een eventuele rechterlijke procedure dienen te onderhandelen (brieven wisselen of gesprek(ken) voeren). De vervreemder kan een rechterlijke prijsbepalingsprocedure aanvragen wanneer partijen er gezamenlijk niet uitkomen, dat wil zeggen, als de onderhandelingen zonder resultaat blijven. Het uitgangspunt dat de vervreemder de voortgang van de onderhandelingen bepaalt, is gehandhaafd. ^[3]

3.7.

Tegen deze achtergrond en gelet op het navolgende is de rechtbank van oordeel dat wel degelijk aan het onderhandelingsvereiste is voldaan.

3.8.

Na het beginselbesluit van 6 november 2023 verkeerden partijen in het stadium van onderhandelingen over de vervreemdingsvoorwaarden. In het beginselbesluit staat dat door de mededeling dat de Gemeente in beginsel bereid is het perceel aan te kopen tegen nader overeen te komen voorwaarden, de onderhandelingen formeel zijn gestart. De Gemeente betwist dat de Stichting de brief van 21 november 2023 heeft geschreven naar aanleiding van dit beginselbesluit, omdat in die brief staat “echter hebben tot op heden geen besluit ontvangen”. Daargelaten of het moment van het nemen van het beginselbesluit dan wel het moment van het bekendmaken van het beginselbesluit hier bepalend is, heeft de Stichting echter gesteld dat zij bedoelde dat het beginselbesluit niet formeel bij haar zelf was bezorgd. Het beginselbesluit was evenwel niet alleen per aangetekende brief aan de Stichting maar ook per e-mail aan mr. Rijs verzonden, zoals de Gemeente ter zitting heeft erkend. De Stichting stelt dat mr. Rijs deze e-mail met het beginselbesluit direct heeft doorgestuurd aan de Stichting, zodat de Stichting hiervan ten tijde van de verzending van de brief van 21 november 2023 op de hoogte was. De Gemeente heeft dit niet betwist. Vast staat dan ook dat partijen na 6 november 2023 in de fase van onderhandelingen verkeerden.

3.9.

Het standpunt van de Gemeente dat partijen niet daadwerkelijk hebben onderhandeld, wordt verworpen. Bij brief van 3 juli 2023 heeft de Gemeente een aanbod van € 3.683.000,00 gedaan. Bij e-mail van 6 november 2023 heeft de Gemeente dit aanbod (samen met het beginselbesluit) opnieuw toegestuurd aan de advocaat en adviseur van de Stichting en schrijft zij dat zij dit aanbod tot 27 november 2023 gestand kan doen. Ter zitting is besproken dat de Stichting op enig moment heeft gezegd dat zij € 9.000.000,00 wilde, maar wanneer dit precies zou zijn gezegd, kon de Stichting niet aangeven. De heer [ambtenaar 3] van de Gemeente heeft verklaard dat de Stichting vóór 6 november 2023 mondeling zal hebben laten weten dat het aanbod van € 3.683.000,00 niet akkoord was, maar was hier niet zeker van. Wat hier ook van zij, vast staat dat er op 6 november 2023 een aanbod is gedaan door de Gemeente dat kennelijk niet aanvaardbaar was voor de Stichting. Dit moest de Gemeente redelijkerwijs afleiden uit de brief van 21 november 2023, ook al staat dat er niet met zoveel woorden in. De Gemeente wijst erop dat de Stichting voorafgaand aan de brief van 21 november 2023 niet (schriftelijk) aan de Gemeente heeft laten weten dat zij het aanbod van de Gemeente verwerpt en partijen dus niet op basis van die reactie in onderhandeling zijn getreden. Dat is echter geen vereiste voor het kunnen doen van een verzoek als bedoeld in artikel 13 lid 1 Wvg. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt immers dat de vervreemder degene is die de voortgang van de onderhandelingen bepaalt. De vervreemder bepaalt dus ook wanneer de voortgang van de onderhandelingen voor hem aanleiding vormt voor het indienen van een verzoek als bedoeld in artikel 13 lid 1 Wvg.

De Stichting heeft misbruik van haar bevoegdheid gemaakt

3.10.

Het voorgaande betekent dat de rechtbank toekomt aan de beoordeling van het subsidiaire verweer van de Gemeente, namelijk dat het verzoek tot het starten van een prijsbepalingsprocedure is ingetrokken. In de conclusie van antwoord stelt de Gemeente dat op 28 november 2023 een bespreking plaatsvond waaruit zij mocht afleiden dat het verzoek was ingetrokken. Ter zitting heeft zij hieraan toegevoegd dat de Gemeente er niet op bedacht had hoeven zijn dat de Stichting een verzoek had ingediend, omdat daarna op
28 november 2023 is gesproken over het inschakelen van taxateurs. De Gemeente denkt dat het een bewuste strategie is dat de bestuurder van de Stichting, [bestuurder] , een brief stuurt aan een antwoordnummer die daardoor te laat aankomt bij de juiste personen binnen de Gemeente terwijl de Gemeente ondertussen alleen contact heeft met de adviseur van de Stichting, [adviseur] , die tijdens de bespreking op 28 november 2023 geen melding maakt van het verzoek dat de bestuurder heeft gedaan. Volgens de Gemeente werpt de Stichting rookgordijnen op, zodat zij net aan de wet voldoet en de Gemeente om de tuin kan leiden.

3.11.

Onder aanvulling van rechtsgronden (artikel 25 Rv) moet dit verweer mede worden aangemerkt als een beroep op misbruik van bevoegdheid. Dit verweer slaagt.

3.12.

In artikel 3:13 lid 1 BW is bepaald dat degene aan wie een bevoegdheid toekomt, haar niet kan inroepen voor zover hij haar misbruikt. In lid 2 staat dat een bevoegdheid onder meer kan worden misbruikt door haar uit te oefenen met geen ander doel dan een ander te schaden of met een ander doel dan waarvoor zij is verleend of in geval men, in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad, naar redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen. In artikel 3:15 BW is bepaald dat artikel 3:13 BW toepassing vindt buiten het vermogensrecht, voor zover de aard van de rechtsbetrekking zich daartegen niet verzet.

3.13.

Ten eerste blijkt uit niets dat de intentie van de Stichting erop was gericht het erfpachtrecht daadwerkelijk aan de Gemeente te verkopen, noch op het bereiken van overeenstemming over de vervreemdingsvoorwaarden door middel van serieuze onderhandelingen. De in 3.2 genoemde brief van 17 oktober 2023 bevat slechts de mededeling dat de Stichting het pand wil verkopen tegen nader overeen te komen voorwaarden en bevat geen reactie op het aanbod van de Gemeente van 3 juli 2023 noch een indicatie van de voorwaarden waaronder de Stichting het erfpachtrecht wél zou willen verkopen. Op het aanbod van 3 juli 2023 is nooit schriftelijk gereageerd. Hier komt bij dat de Gemeente onbetwist heeft gesteld dat de Stichting de brief van 17 oktober 2023 heeft afgegeven aan het Loket Zuid van de Gemeente, waar alleen paspoorten kunnen worden aangevraagd. Gelet op deze wijze van afgifte lijkt het erop dat de Stichting beoogde dat het college niet binnen de zeswekentermijn een beginselbesluit zou nemen, zodat zij vervreemdingsvrijheid zou verkrijgen (artikel 12 lid 1 en 3 Wvg).

3.14.

De Gemeente heeft het aanbod van 3 juli 2023 herhaald op 6 november 2023. In de betreffende e-mail schrijft [ambtenaar 1] van de Gemeente dat zij meerdere keren heeft aangeboden de aanbieding van 4 juli 2023, die was gebaseerd op een taxatie, in een gesprek toe te lichten en dat zij dit aanbod opnieuw wil doen. De Stichting heeft het verzoek ingediend op 21 november 2023. Deze brief bevat geen inhoudelijke reactie op het herhaalde aanbod van 6 november 2023 noch enige uitleg waarom een prijsvaststellingsprocedure volgens de Stichting opportuun is. In de dagvaarding staat dat het aanbod voor de Stichting niet acceptabel was en wat de Stichting betreft nooit tot overeenstemming zou kunnen leiden. Tijdens de zitting heeft de Stichting verklaard dat niet met de Gemeente is gecommuniceerd dat het aanbod van 6 november 2023 niet aanvaardbaar was voor de Stichting. Volgens de Stichting ligt dit besloten in de brief van 21 november 2023. Op zichzelf is dit juist (zie hiervoor in 3.9), maar het ontbreken van een inhoudelijke reactie maakt dat het college te minder bedacht hoeft te zijn op het verzoek tot het indienen van een verzoekschrift én stelt het college buiten staat om geïnformeerd te beslissen of het een verzoekschrift indient.

3.15.

Hier komt bij dat het verzoek – in tegenstelling tot de brief van 17 oktober 2023 – is geadresseerd aan een antwoordnummer. Op de vraag waarom deze brief is geadresseerd aan een antwoordnummer heeft de Stichting ter zitting geantwoord dat de bestuurder het antwoordnummer kende en dacht “het is makkelijk zo.” Ter zitting heeft de Gemeente toegelicht dat de post aan het antwoordnummer wel op het stadhuis binnenkomt, maar dat de postkamer vervolgens moet uitzoeken waar de brief naartoe moet. Het verzoek van 21 november 2023 bevat hiertoe weinig aanknopingspunten. Zo stond op het verzoek geen kenmerk, contactpersoon of verwijzing naar het beginselbesluit. De Stichting moet hebben beseft dat zij de tijdige en zorgvuldige afhandeling van haar verzoek aldus bemoeilijkte en de kans dat het college niet op tijd een verzoekschrift zou indienen, zou vergroten. Dit wekt bij de rechtbank de indruk dat het doel van de Stichting was dat het college niet tijdig een verzoekschrift zou indienen, zodat zij vervreemdingsvrijheid zou verkrijgen (artikel 13 lid 3 Wvg). De Stichting heeft die indruk niet met een toereikende verklaring kunnen wegnemen.

3.16.

Vast staat dat het verzoek pas na afloop van de vierwekentermijn van artikel
13 Wvg op het bureau van de behandelend ambtenaren, [ambtenaar 1] en [ambtenaar 2] , is terechtgekomen. Gedurende deze vier weken is verder geen melding gemaakt van het bestaan van het verzoek door de Stichting. Dit terwijl in de tussentijd wel een bespreking heeft plaatsgevonden tussen deze ambtenaren en de adviseur van de Stichting, [adviseur] , op 28 november 2023. Vast staat dat de ambtenaren van de Gemeente tijdens deze bespreking niet op de hoogte waren van het bestaan van het verzoek en dat [adviseur] hiervan geen melding heeft gemaakt. In het licht van het feit dat het verzoek op dat moment niet bekend was bij de relevante personen binnen de Gemeente en niet is besproken op 28 november 2023 heeft de Gemeente onvoldoende gemotiveerd gesteld waarom zij uit die bespreking redelijkerwijs heeft mogen afleiden dat de Stichting het verzoek van 21 november 2023 introk. Uit wat zij stelt over het onderwerp van deze bespreking (zie hierna in 3.17), kan dit niet worden afgeleid. Dit standpunt wordt derhalve in zoverre verworpen.

3.17.

Partijen verschillen van mening over de vraag wat er tijdens die bespreking op 28 november 2023 is besproken dan wel is afgesproken. Volgens de Stichting was zij slechts geïnteresseerd in de onderbouwing van het aanbod van de Gemeente van 6 november 2023, is er niet onderhandeld en zijn er geen afspraken gemaakt. Volgens de Gemeente hebben partijen concrete afspraken gemaakt over de wijze waarop zij gezamenlijk tot een prijs van het erfpachtrecht wilden komen. Er zou een vervolgafspraak gepland worden waarbij de taxateurs van de Stichting en de Gemeente zouden aanschuiven en de [gebouwnaam] zou gezamenlijk bezichtigd worden. Op dit punt wijst de Gemeente op de e-mail van [ambtenaar 2] aan [adviseur] van 1 december 2023. Hierin staat dat [adviseur] tijdens de bespreking heeft aangegeven dat hij eerst met de bestuurder van de Stichting in overleg wilde gaan of hij akkoord is met de bezichtiging van de [gebouwnaam] door de taxateurs van de Stichting en de Gemeente en dat is afgesproken dat de Gemeente de reactie van [adviseur] afwacht.

3.18.

De rechtbank stelt vast dat de vierwekentermijn nog niet was verstreken op het moment van verzending van deze e-mail. De Stichting althans haar adviseur hebben niet gereageerd op deze e-mail. Volgens de Stichting was dat omdat zij na de bespreking van 28 november 2023 de taxatie van de Stichting ontving, die hoger uitkwam dan de taxatie van de Gemeente. Maar (ook) dat heeft zij niet aan de Gemeente laten weten. Ter zitting heeft de Stichting verklaard dat de taxatie van de Stichting pas later, in het kader van een procedure over de opzegging van het erfpachtrecht, is gedeeld met de Gemeente. Weliswaar heeft de Stichting onder verwijzing naar een verklaring van [adviseur] naar voren gebracht dat hij niet over een mandaat beschikte, maar zij heeft de stelling van de Gemeente dat de Gemeente nog nooit iemand van de Stichting heeft gesproken (zoals haar bestuurder) en dat [adviseur] in de gesprekken naar voren werd geschoven als degene die sprak namens de Stichting niet betwist. Dit staat dus vast: de Gemeente sprak met [adviseur] en [adviseur] heeft na 28 november 2023 niet gecommuniceerd met de Gemeente.

3.19.

De rechtbank acht ook feiten en omstandigheden van na het verstrijken van de vierwekentermijn relevant. Bij e-mail van 30 januari 2024 schrijft [ambtenaar 2] aan [adviseur] dat zij helaas niets meer van hem heeft vernomen, en graag van hem verneemt wat de status is. Ter zitting heeft de Stichting verklaard dat er in de tussentijd – dus tussen 1 december 2023 en 30 januari 2024 – geen contact is geweest tussen de Stichting en de Gemeente. Op de e-mail van 30 januari 2024 heeft de Stichting, althans haar adviseur, evenmin gereageerd. Hiermee staat vast dat de Stichting de Gemeente – los van het verzoek van 21 november 2023 zelf – niet alleen tijdens de vierwekentermijn niet op de hoogte heeft gesteld van het indienen van dit verzoek maar zich ook na het verstrijken hiervan niet direct op het standpunt heeft gesteld ten opzichte van de Gemeente dat die termijn was verstreken en zij dus (in haar ogen) vrij was om het erfpachtrecht aan derden te verkopen.

3.20.

Eind januari 2024 heeft de Stichting het erfpachtrecht verkocht aan Stichtse Advies. In het dossier bevinden zich e-mails van Apollo Investments B.V. namens Stichtse Advies en [bestuurder] van de Stichting. In een e-mail van 19 februari 2024 schrijft Apollo dat [bestuurder] heeft aangegeven dat “het Wet Voorkeursrecht Gemeente dat op het object rustte er van af was”. Op dezelfde dag antwoordt [bestuurder] : “Dit staat bij kadaster nog wel geregistreerd maar wij zijn vrij om te verkopen. Dit is dus niet meer van toepassing.” En ook schrijft [bestuurder] : “De afgesproken leverdatum was 7 februari, ik wil niet langer meer wachten. Kun jij bevestigen dat de overdracht zal plaatsvinden uiterlijk 28 februari 2024?”

3.21.

Ter zitting heeft de advocaat van de Gemeente toegelicht dat zij op 22 februari 2024 werd gebeld door notaris mr. [notaris] . Hij wilde met spoed weten of de Stichting mocht verkopen vanwege de levering de dag erna. De Stichting had tegen hem gezegd dat er geen voorkeursrecht meer gold, maar de notaris zag in de registers dat dit er wel nog was en hij wilde weten of het voorkeursrecht nog gold. De advocaat van de Gemeente heeft de notaris gevraagd om zijn vraag per e-mail te stellen. Er is niet gesproken over het niet tijdig indienen van een verzoekschrift door de Gemeente, aldus de Gemeente. De Stichting heeft dit niet betwist. Ter zitting heeft de advocaat van de Gemeente gezegd dat zij niet weet of zij zelf tegen de notaris heeft gezegd dat het verzoekschrift niet tijdig is ingediend.

3.22.

In de e-mail van de notaris aan de advocaat van de Gemeente van 22 februari 2024 staat het volgende: “Op dit moment ben ik bezig te onderzoeken of het mogelijk zou zijn voor Stichting Zorgwonen Bronbeek om het recht van erfpacht over te dragen aan een andere partij. Gesteld wordt van de kant van Stichting Zorgwonen Bronbeek dat zij inmiddels vrij zouden zijn om het recht van erfpacht te verkopen. Zou u dat namens de gemeente kunnen bevestigen?” De advocaat van de gemeente antwoordt op 23 februari 2024: “de stelling van Stichting Zorgwonen Bronbeek dat zij inmiddels vrij zou zijn om het recht van erfpacht te verkopen is onjuist. De Wet Voorkeursrecht Gemeente is nog altijd van toepassing en de gemeente stemt niet in met verkoop van het recht van erfpacht.”

3.23.

Tijdens de zitting heeft mr. Van Wijk-Driessen eerst gezegd dat zij er vrij zeker van was dat zij het verzoek van 21 november 2023 kende ten tijde van haar telefoongesprek en correspondentie van de notaris. Aan het einde van de zitting heeft mr. Lam echter naar voren gebracht dat zij pas bij e-mail van 15 maart 2024 door [ambtenaar 1] van de Gemeente op de hoogte is gebracht van het verzoek van 21 november 2023 en heeft hij uit deze e-mail, waarbij het verzoek zou zijn gevoegd, geciteerd. De Stichting wijst er terecht op dat een en ander niet met elkaar te rijmen is en dat de e-mail van 15 maart 2024 niet in het geding is gebracht. Het laatste standpunt van de Gemeente strookt echter wel daarmee dat eerst na februari 2024 is gecorrespondeerd tussen partijen over de stelling van de Stichting dat de Gemeente niet tijdig een verzoekschrift heeft ingediend. De rechtbank zal er dan ook van uitgaan dat de advocaat van de Gemeente in februari 2024 nog niet op de hoogte was van het verzoek van 21 november 2023.

3.24.

De notaris schrijft op 23 februari 2024 aan Apollo en [bestuurder] dat er nu nog niet gepasseerd kan worden en ook niet op 28 februari 2024. Op 23 februari 2024 schrijft Apollo aan [bestuurder] dat hij telkenmale heeft aangegeven dat het voorkeursrecht eraf was en dat er zo spoedig mogelijk getransporteerd kan/moet worden. De notaris geeft aan dat er niet getransporteerd kan worden. Hierdoor lijdt de koper schade, geeft zij de vordering uit handen en stelt de Stichting in gebreke. Onder verwijzing naar artikel 11.2 van de koopovereenkomst claimt zij 10% van de koopsom, aldus Apollo. Op 27 februari 2024 heeft de advocaat van Stichtse Advies een ingebrekestelling verstuurd. Op 4 maart 2024 maakt zij aanspraak op betaling van de contractuele boete van 10% ad € 930.000,00. Uiteindelijk heeft deze rechtbank eind 2024 op vordering van Stichtse Advies voor recht verklaard dat de Stichting is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en dat Stichtse Advies een geslaagd beroep kan doen op artikel 11.2 van de koopovereenkomst. ^[4]

3.25.

In het dossier zit een aangetekende brief van de Stichting aan de Gemeente van 26 februari 2024. Hierin staat dat de overdracht morgen dient plaats te vinden: “Op het pand was een voorkeursrecht gemeente gevestigd. Stichting Zorgwonen Bronbeek is hiervan nu vrij om te verkopen omdat u -de gemeente Arnhem- de rechtbank niet ingeschakeld heeft om een prijs te bepalen.” De gemeente wordt verzocht het voorkeursrecht uiterlijk op 27 februari 2024 om 17:00 uur door te halen. Bij brief van 28 februari 2024 schrijft de Stichting dat zij niet van de Gemeente heeft vernomen en verzoekt zij de Gemeente ervoor zorg te dragen dat het voorkeursrecht wordt doorgehaald zodat de leveringsakte uiterlijk vrijdag a.s. kan passeren.

3.26.

De rechtbank stelt vast dat (ook) deze beide brieven zijn geadresseerd aan een antwoordnummer. Op de brieven staat geen contactpersoon of kenmerk. Wanneer de brieven zijn verzonden en ontvangen door de (behandelend ambtenaren binnen de) Gemeente heeft de Stichting niet vermeld. In de brief van 26 februari 2024 staat weliswaar dat de Stichting vrij is om te verkopen omdat de Gemeente de rechtbank niet heeft ingeschakeld om een prijs te bepalen, maar daarin wordt niet verwezen naar het verzoek van 21 november 2023 noch naar het feit dat de Gemeente niet binnen de vierwekentermijn van artikel 13 Wvg een verzoekschrift heeft ingediend. Deze brieven zijn al met al geen geschikt middel om ervoor te zorgen dat de Gemeente tijdig zou bevestigen dat inderdaad geen verzoekschrift was ingediend, zodat de levering alsnog doorgang zou kunnen vinden. Op de vraag of de Stichting in die periode nog op een andere manier heeft geprobeerd om contact op te nemen met de Gemeente om de levering te laten doorgaan, heeft de Stichting ter zitting ontkennend geantwoord.

3.27.

Eerst na het niet doorgaan van de levering in februari 2024 stelt de (advocaat van de) Stichting zich schriftelijk op het standpunt ten opzichte van de Gemeente dat zij de vrijheid tot vervreemding aan derden heeft als gevolg van het overschrijden van de vierwekentermijn van artikel 13 Wvg naar aanleiding van het verzoek van 21 november 2023. Dat dit op enig moment vóór maart 2024 op voor de Gemeente voldoende duidelijke wijze is gebeurd, heeft de Stichting (los van de voornoemde brieven van 26 en 28 februari 2024) niet aangevoerd. Uit het telefoongesprek tussen de notaris en de advocaat van de Gemeente, zijn vraag per e-mail van 22 februari 2024, haar antwoord bij e-mail van 23 februari 2024 en de correspondentie tussen Apollo en [bestuurder] kan niet worden afgeleid dat de Stichting zich in die context met zoveel woorden op het standpunt heeft gesteld dat zij vrij was om het erfpachtrecht aan derden te verkopen omdat de vierwekentermijn van artikel 13 Wvg ongebruikt was verstreken na indiening van het verzoek van 21 november 2023. Uit termen als ‘het voorkeursrecht geldt niet meer’ en de Stichting ‘is vrij te verkopen’ hoefde de Gemeente bij gebrek aan een verwijzing naar het verzoek van
21 november 2023 niet te begrijpen dat de Stichting vond dat het rechtsgevolg van artikel 13 lid 3 Wvg (vervreemdingsvrijheid) was ingetreden, laat staan waarom.

3.28.

Gelet op het voorgaande komt de rechtbank tot de conclusie dat het handelen van de Stichting in november en december 2023 niet was gericht op het bereiken van overeenstemming over de vervreemdingsvoorwaarden noch op het starten van een gerechtelijke prijsbepalingsprocedure (omdat de taxaties van de Stichting en de Gemeente uiteenliepen), maar op het laten verstrijken van fatale termijnen door de Gemeente door een verzoek in te dienen en dat zoveel mogelijk buiten het zicht van de betrokken ambtenaren – met wie haar adviseur in dezelfde periode contact had – te houden. Het handelen van de Stichting in januari en februari 2024 was voorts niet geschikt om tijdig een bevestiging van de Gemeente te verkrijgen dat zij vrij was om het erfpachtrecht te vervreemden aan derden en de levering aan Stichtse Advies alsnog doorgang te laten vinden.

3.29.

Tegen deze achtergrond concludeert de rechtbank dat de Stichting te kwader trouw heeft gehandeld en misbruik heeft gemaakt van de bevoegdheid op grond van artikel 13 lid 1 Wvg om een verzoek bij het college in te dienen. Dit betekent dat, hoewel vaststaat dat het college geen verzoekschrift heeft ingediend bij de rechtbank binnen de fatale termijn van vier weken van artikel 13 lid 1 Wvg, dit in de gegeven omstandigheden niet leidt tot het rechtsgevolg van artikel 13 lid 3 jo. artikel 12 lid 2 en 3 Wvg, namelijk dat de Stichting gedurende drie jaar de vrijheid tot vervreemding aan derden heeft. De hierop betrekking hebbende verklaring voor recht die wordt gevorderd, is daarom niet toewijsbaar.

Onrechtmatige daad en schade

3.30.

De Stichting stelt verder dat de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld en nog steeds onrechtmatig handelt door het standpunt in te nemen dat de situatie van artikel 13 lid 3 Wvg zich niet voordoet en dat de Stichting niet vrij is het erfpachtrecht te vervreemden en door dit standpunt ook uit te dragen richting de notaris. De voormelde e-mail van de advocaat van de Gemeente van 23 februari 2024 bevat een onjuiste mededeling. Dit standpunt is herhaald in een brief van de advocaat van de Gemeente van
9 september 2024 aan de advocaat van de Stichting, aldus de Stichting.

3.31.

Uit wat hiervoor in 3.11 tot en met 3.29 is overwogen, volgt reeds dat van een onrechtmatige daad van de Gemeente geen sprake is. Nu het rechtsgevolg van artikel 13 lid 3 Wvg niet is ingetreden, is de mededeling aan de notaris niet feitelijk onjuist. De gevorderde verklaring voor recht dat de Gemeente onrechtmatig handelt en het gevorderde bevel aan de Gemeente om zich te onthouden van elk handelen dat de verkoop belemmert of frustreert, zullen daarom worden afgewezen. Ditzelfde geldt voor de gevorderde verklaring voor recht dat de Gemeente aansprakelijk is voor de schade die de Stichting lijdt als gevolg van de onrechtmatige daad van de Gemeente en de gevorderde veroordeling tot schadevergoeding, op te maken bij staat.

Ten overvloede: de Stichting heeft eigen schuld

3.32.

Nu de Gemeente niet aansprakelijk is, wordt niet toegekomen aan de beoordeling van het eigenschuldverweer van de Gemeente. Ten overvloede overweegt de rechtbank hierover het volgende. Uit de hiervoor in 3.13 tot en met 3.18 vermelde gang van zaken volgt dat de Stichting het verzoek van 21 november 2023 zoveel mogelijk uit het zicht van de Gemeente heeft willen houden om zo de kans te vergroten dat het college niet tijdig een verzoekschrift zou indienen. Na het verstrijken van de vierwekentermijn heeft de Stichting het erfpachtrecht, zoals gezegd, eind januari 2024 verkocht aan Stichtse Advies. In de koopovereenkomst staat dat de leveringsakte uiterlijk 7 februari 2024 wordt gepasseerd, dat de verkoper instaat voor zijn bevoegdheid tot verkoop en eigendomsoverdracht, dat verkoper verklaart dat geen verplichtingen ten opzichte van derden bestaan wegens voorkeursrecht en dat de onroerende zaak niet meer is opgenomen in een (voorlopige) aanwijzing als bedoeld in de Wvg, althans dat zij thans vrij is de onroerende zaak te verkopen. Later werd de leveringsdatum 28 februari 2024. Uit de hiervoor in 3.19-3.27 beschreven gang van zaken volgt evenwel dat de Stichting zich in januari en februari 2024 niet ten opzichte van de Gemeente op het onmiskenbare standpunt heeft gesteld dat zij vrij was het erfpachtrecht te vervreemden aan derden (en waarom) noch voldoende tijdig en duidelijk heeft gevraagd aan de Gemeente om deze vervreemdingsvrijheid schriftelijk aan haar te bevestigen. ^[5] Deze bevestiging was niet voorhanden ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst. De Stichting kon er redelijkerwijs niet van uitgaan dat de vraag van de notaris en haar brieven aan een antwoordnummer van 26 en 28 februari 2024 ertoe zouden leiden dat de Gemeente tijdig (dat wil zeggen: vóór de levering op 28 februari 2024) zou bevestigen dat de Stichting inderdaad de vrijheid tot vervreemding aan derden had. Niet alleen voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst maar ook ten tijde van de levering van het erfpachtrecht had de Stichting dus geen enkele zekerheid dat de Gemeente zich hier niet tegen zou verzetten met een beroep op het voorkeursrecht, terwijl zij wél met zoveel woorden aan Stichtse Advies heeft gegarandeerd dat het voorkeursrecht ‘ervan af was’ althans niet meer van toepassing was. In plaats van te vragen om uitstel van de levering heeft zij vervolgens erop aangedrongen bij Stichtse Advies dat de levering uiterlijk op 28 februari 2024 zou plaatsvinden. De schade die de Stichting stelt doordat het erfpachtrecht niet voor de overeengekomen koopprijs aan Stichtse Advies is geleverd (inclusief de misgelopen opbrengst, gemist rendement, misgelopen aflosmogelijkheden, doorlopende lasten, boete van 10% en kosten als bedoeld in artikel 6:96 lid 2 BW), is dus mede het gevolg van omstandigheden die aan de Stichting kunnen worden toegerekend. Zij had deze schade in elk geval kunnen voorkomen door duidelijk en transparant met de Gemeente te communiceren. In het licht daarvan moet de schade zozeer worden beschouwd als het gevolg van de gedragingen van de Stichting dat de schade geheel voor haar rekening moet blijven. Ook als de Gemeente wel onrechtmatig zou hebben gehandeld, zou de Stichting dus geen recht hebben gehad op schadevergoeding.

Proceskosten in de hoofdzaak

3.33.

De Stichting krijgt ongelijk. Zij moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de Gemeente worden begroot op:

- griffierecht

€

714,00

- salaris advocaat

€

1.306,00

(2 punten × € 653,00)

- nakosten

€

189,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.209,00

3.34.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

4. De beoordeling in het incident

4.1.

De Stichting heeft op de voet van artikel 223 Rv gevorderd dat de rechtbank bij vonnis in het incident, uitvoerbaar bij voorraad en voor de duur van het geding in de hoofdzaak, voorlopige voorzieningen treft. Primair vordert zij een bevel dat de Gemeente zich onthoudt van elk handelen of nalaten met een beroep op het voorkeursrecht dat de verkoop van het perceel belemmert of frustreert, daaronder begrepen het in strijd hiermee verspreiden van informatie over de onroerende zaak, en dat de Gemeente in voorkomend geval de instrumenterend notaris op eerste verzoek meldt dat het voorkeursrecht niet aan levering in de weg staat, op straffe van verbeurte van een dwangsom. Subsidiair vordert zij een zodanige voorziening als de rechtbank in goede justitie geraden acht. Tot slot vordert zij een veroordeling van de Gemeente in de proceskosten en nakosten.

4.2.

Deze vorderingen zullen worden afgewezen. Hiervoor is overwogen dat en waarom de vorderingen van de Stichting in de hoofdzaak niet toewijsbaar zijn. In de hoofdzaak wordt eindvonnis gewezen. Een voorlopige voorziening op de voet van artikel 223 Rv kan evenwel slechts worden getroffen voor de duur van het geding. Zij verliest haar werking zodra in de hoofdzaak einduitspraak wordt gedaan in de instantie die de voorziening heeft verleend, ongeacht of tegen die einduitspraak een rechtsmiddel wordt aangewend en of die einduitspraak uitvoerbaar bij voorraad is verklaard. Voor een eventuele procedure in hoger beroep kan de rechtbank geen voorlopige voorziening treffen. Gelet op een en ander heeft de Stichting geen belang bij de beoordeling van haar vorderingen in het incident.

4.3.

De Stichting krijgt ongelijk. Zij moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De kosten van de gemeente worden begroot op € 653,00 aan salaris advocaat.

5. De beslissing

De rechtbank

in het incident

5.1.

wijst de vorderingen van de Stichting af,

5.2.

veroordeelt de Stichting in de proceskosten van € 653,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

in de hoofdzaak

5.3.

wijst de vorderingen van de Stichting af,

5.4.

veroordeelt de Stichting in de proceskosten van € 2.209,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als de Stichting niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.5.

veroordeelt de Stichting tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.6.

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.A.L. van de Sande en in het openbaar uitgesproken op 11 maart 2026.

1906

Voetnoten

1. Kamerstukken II 1975/1976, 13713, nr. 3, p. 12, 16, 19.

2. Kamerstukken II 1976/1977, 13713, nr. 9, p. 35.

3. Kamerstukken II 2007/2008, 31285, nr. 3, p. 2-3 en 14.

4. Rechtbank Gelderland 4 december 2024, C/05/435349 / HA ZA 24-226 (niet gepubliceerd).

5. Vgl. het vonnis Rechtbank Gelderland 4 december 2024, C/05/435349 / HA ZA 24-226 (niet gepubliceerd), onder 4.14, waarop de Gemeente in dit verband wijst.