ECLI:NL:RBGEL:2025:9102

• Datum uitspraak: 29 oktober 2025
• Publicatiedatum: 29 oktober 2025
• Zaaknummer: 10611787
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: S.E. Sijsma
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vonnis inzake asbestverontreiniging en non-conformiteit van perceel bij koopovereenkomst

In deze zaak, behandeld door de Rechtbank Gelderland op 29 oktober 2025, gaat het om een geschil tussen twee partijen over de verontreiniging van een perceel met asbest. De eisende partijen, gezamenlijk aangeduid als [gezamenlijke eisers], hebben een vordering ingesteld tegen de gedaagde partijen, gezamenlijk aangeduid als [gezamenlijke gedaagden], wegens non-conformiteit van het geleverde perceel. De procedure volgde na een deskundigenonderzoek dat bevestigde dat het perceel verontreinigd was met asbest, wat het normale gebruik als bouwgrond belemmert. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de gedaagde partijen tekort zijn geschoten in hun verplichtingen uit de koopovereenkomst, omdat het perceel niet voldeed aan de verwachtingen die de eisers mochten hebben. De hoogte van de schadevergoeding is vastgesteld op € 10.000,00, gebaseerd op de geschatte saneringskosten. De gedaagde partijen zijn ook veroordeeld tot betaling van de proceskosten, die zijn vastgesteld op € 8.816,19. De uitspraak benadrukt het belang van het beginsel van hoor en wederhoor, hoewel in dit geval de gedaagde partijen niet aanwezig waren bij het deskundigenonderzoek. De kantonrechter oordeelde dat dit niet leidde tot schending van hun belangen, aangezien zij de gelegenheid hadden om vragen te stellen tijdens de mondelinge behandeling. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad en het meer of anders gevorderde is afgewezen.

Uitspraak

RECHTBANK GELDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zutphen

Zaaknummer: 10611787 \ CV EXPL 23-1863

Vonnis van 29 oktober 2025

in de zaak van

1. [eiser 1] ,

2.
[eiser 2] ,

beiden te [woonplaats] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [gezamenlijke eisers] (in mannelijk enkelvoud),

gemachtigde: mr. F.J.M. Kobossen,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

2.
[gedaagde 2] ,

beiden te [woonplaats] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gezamenlijke gedaagden] (in mannelijk enkelvoud),

gemachtigde: mr. M.K. Wehkamp.

1. De verdere procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 28 mei 2025,

- de mondelinge toelichting van de deskundige, tevens mondelinge behandeling op 24 september 2025, waarvan aantekening is gemaakt door de griffier.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De verdere beoordeling

2.1.

In het tussenvonnis van 6 maart 2024 is de heer [naam 1] benoemd als deskundige om, kort gezegd, te onderzoeken of het perceel van [gezamenlijke eisers] verontreinigd is met asbest.

2.2.

Eind 2024 heeft [naam 1] het asbestonderzoek uitgevoerd. Op 11 december 2024 heeft [naam 1] het definitieve deskundigenbericht opgesteld. Daarin is, voor zover thans relevant, het volgende vermeld:

“(…)

7. Conclusie

(…)

Voldoende vastgesteld is dat de locatie verontreinigd is met asbest. Alle onderzochte sleuven binnen de onderzoekslocatie (460 m2) bevatten tot gemiddeld 0,7 m-mv asbest. (…)

De asbestverontreiniging is te relateren aan de aanwezige stortlaag en aanwezige puinbijmengingen (inclusief asbesthoudende materialen) in de bodem. Vermoedelijk is in het verleden een sloot gedempt of een voormalig wegdeel opgehoogd met bodemvreemd materiaal. Het is vooralsnog niet bekend in welke periode dit is gebeurd.

Conclusie Gezien de concentratie asbest in het puin (stortlaag) en in de grond kan worden afgeleid dat de puinlaag en grond verontreinigd is met asbest. De asbestverontreiniging is te relateren aan de aanwezige stortlaag en aanwezige puinbijmengingen (inclusief asbesthoudende materialen) in de bodem. De verontreiniging is grotendeels gerelateerd aan de aanwezigheid van asbesthoudend materiaal in grove fractie (> 20 mm). Het is momenteel niet bekend wanneer de verontreiniging exact is ontstaan.

(…)”

2.3.

[naam 1] heeft als bijlage 7 bij het deskundigenbericht een luchtfoto van de percelen gevoegd waarop de onderzoekslocatie, inclusief asbestsleuven, is ingetekend. Bij elke sleuf is vermeld wat de verontreinigingsconcentratie ter plaatse is. Een kopie van deze luchtfoto (hierna: de luchtfoto) is aan dit vonnis gehecht.

2.4.

Zowel in de conclusie na deskundigenbericht als tijdens de mondelinge behandeling op 24 september 2025 heeft [gezamenlijke gedaagden] zich op het standpunt gesteld dat het deskundigenbericht buiten beschouwing moet worden gelaten omdat hij niet is uitgenodigd om bij het onderzoek ter plaatse aanwezig te zijn. [gezamenlijke gedaagden] vindt dit bezwaarlijk omdat hij daarom geen mogelijkheid heeft gehad om opmerkingen te maken bij het onderzoek en om specifieke verzoeken aan [naam 1] te doen. Dit is volgens [gezamenlijke gedaagden] in strijd met het beginsel van hoor en wederhoor.

2.5.

In het kader van het beginsel van hoor en wederhoor is uitgangspunt dat een deskundige beide partijen in de gelegenheid moet stellen om aanwezig te zijn bij een onderzoek ter plaatse. In deze procedure heeft [naam 1] dit niet gedaan. [naam 1] heeft alleen [gezamenlijke eisers] – als eigenaar van het perceel waarop het onderzoek moest worden uitgevoerd – op de hoogte gesteld van de datum van het deskundigenonderzoek. Dit is zo gegaan omdat [naam 1] zich niet realiseerde dat hij ook de andere partij had moeten uitnodigen, zo heeft hij op de zitting toegelicht.

Dat partijen niet uitdrukkelijk zijn uitgenodigd om bij het onderzoek ter plaatse aanwezig te zijn, wil echter nog niet zeggen dat het deskundigenrapport daarom buiten beschouwing moet worden gelaten. Dit hangt af van alle omstandigheden van het geval. In dit geval heeft [naam 1] het deskundigenbericht op 24 september 2025 mondeling toegelicht bij de kantonrechter in aanwezigheid van beide partijen en hun gemachtigden. Daarbij zijn partijen in de gelegenheid gesteld om aanvullende vragen te stellen en opmerkingen te maken en dat hebben zij ook gedaan. Door [gezamenlijke gedaagden] zijn vervolgens geen punten naar voren gebracht waarop hij de deskundige bij het uitvoeren van het onderzoek ter plaatse had willen wijzen. Niet gebleken is dan ook dat [gezamenlijke gedaagden] in zijn belangen is geschaad omdat hij niet aanwezig was bij het onderzoek. In het licht van deze omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat van een schending van het beginsel van hoor en wederhoor geen sprake is. Er wordt daarom geen aanleiding gezien om het deskundigenbericht buiten beschouwing te laten.

2.6.

In de conclusie na deskundigenbericht heeft [gezamenlijke gedaagden] zich voorts op het standpunt gesteld dat [naam 1] ten onrechte perceel [perceelnr.] in zijn onderzoek heeft betrokken omdat dit de landbouwkavel betreft en dit perceel daarom buiten het bereik van de procedure valt. Dit verweer van [gezamenlijke gedaagden] slaagt. Daarvoor is het volgende redengevend.

2.7.

In rechtsoverwegingen 4.8. en 4.9. van het tussenvonnis van 6 maart 2024 is overwogen dat alleen het bouwkavel onderzocht hoeft te worden omdat [gezamenlijke eisers] ten aanzien van het landbouwkavel niet heeft voldaan aan de op hem rustende stelplicht dat dat deel non-conform zou zijn. Na dit tussenvonnis is gebleken dat de kavels zijn vernummerd. De deskundige heeft daarom de kantonrechter verzocht om aan te geven welk stuk grond hij precies moest onderzoeken. Daarop heeft de kantonrechter de gemachtigden van partijen gevraagd of [naam 1] naast het nieuwe perceel [perceelnr.] ook het nieuwe perceel [perceelnr.] moet onderzoeken. De gemachtigde van [gezamenlijke eisers] heeft vervolgens een luchtfoto van de kavels doorgestuurd naar de kantonrechter met daarop een rood ingekleurd vlak dat volgens hem bouwgrond is en onderzocht moet worden. De kantonrechter heeft, nadat zij dit aan beide gemachtigden heeft bericht en geen andersluidend bericht van hen heeft ontvangen, aan [naam 1] de door [gezamenlijke eisers] doorgestuurde luchtfoto met rood ingekleurd vlak doorgestuurd en aan hem bevestigd dat dit stuk grond onderzocht moest worden. Daarop heeft [naam 1] het onderzoek uitgevoerd op de stook grond die is gearceerd op de aan dit vonnis gehechte luchtfoto. Wanneer de luchtfoto en de kadastrale kaart op pagina 5 van het tussenvonnis van 6 maart 2024 naast elkaar worden gehouden, is te zien dat het door [naam 1] onderzochte stuk grond mede valt op perceel [perceelnr.] . Dat is de landbouwkavel en valt buiten deze procedure. Dit betekent dat voor zover het door [naam 1] verrichte onderzoek ziet op kavel [perceelnr.] , dat deel van het onderzoek in deze procedure buiten beschouwing moet worden gelaten.

2.8.

[gezamenlijke eisers] heeft tijdens de mondelinge behandeling op 24 september 2025 aangegeven het niet eens te zijn met de beslissing dat alleen de bouwkavel onderzocht moest worden op asbest. Volgens [gezamenlijke eisers] behoort perceel [perceelnr.] namelijk ook tot het woonperceel omdat ook op dat perceel mag worden gebouwd. Volgens [gezamenlijke eisers] is onterecht een onderscheid gemaakt tussen landbouwgrond en bouwgrond. [gezamenlijke eisers] stelt zich hiermee kennelijk op het standpunt dat ook de gearceerde stuk grond op perceel [perceelnr.] non-conform is en daarom – anders dan is beslist in het tussenvonnis van 6 maart 2024 – wel onderdeel uitmaakt van het geschil.

2.9.

Voor zover [gezamenlijke eisers] heeft beoogd om de kantonrechter te verzoeken terug te komen van de beslissing dat alleen het geel gearceerde stuk op perceel [perceelnr.] (thans [perceelnr.] ) onderzocht moet worden omdat [gezamenlijke eisers] ten aanzien van het landbouwkavel (thans perceel [perceelnr.] ) niet heeft voldaan aan de hem rustende stelplicht dat dat deel non-conform zou zijn, wordt dit verzoek afgewezen. Daarvoor is het volgende redengevend.

Hoewel de kantonrechter de bevoegdheid heeft om in bepaalde gevallen terug te komen van een bindende eindbeslissing – zoals voormelde beslissing – zijn door [gezamenlijke eisers] geen feiten en omstandigheden naar voren gebracht die aanleiding geven om van die bevoegdheid gebruik te maken. Tijdens de mondelinge behandeling op 18 januari 2024 is namens [gezamenlijke eisers] juist aangegeven dat de landbouwkavel buiten beschouwing bleef. [gezamenlijke eisers] heeft ook zelf op de kadastrale kaart met een schuine streep ingetekend wat zijns inziens de bouwkavel is (zie de kaart op pagina 5 van het tussenvonnis van 6 maart 2024). Op basis hiervan heeft de kantonrechter overwogen dat alleen het geel gearceerde stuk grond op het perceel dat door [gezamenlijke eisers] met schuine streep is ingetekend, onderzocht moest worden. Door [gezamenlijke eisers] is vervolgens niet inzichtelijk gemaakt dat hij zich heeft vergist en dat perceel [perceelnr.] , anders dan hij tijdens de zitting zelf heeft aangegeven, ook bouwgrond is. De beslissing dat de landbouwkavel (thans perceel [perceelnr.] ) buiten beschouwing dient te blijven, berust dan ook niet op een onjuiste feitelijke of juridische grondslag. Van deze beslissing wordt daarom niet teruggekomen.

2.10.

Sleuven 1 en 6 bevinden zich op perceel [perceelnr.] . Uit het deskundigenbericht blijkt dat in sleuf 1 asbest is aangetroffen en dat in sleuf 6 visueel asbestverdacht materiaal is aangetroffen. [gezamenlijke gedaagden] heeft tijdens de mondelinge toelichting aan de deskundige gevraagd wat het verschil is tussen de vermelding ‘asbest’ en de vermelding ‘asbestverdacht materiaal’. Daarop heeft [naam 1] verklaard dat sleuf 6 is gegraven terwijl daarvoor eigenlijk geen tijd meer was. Daarom kon het hierin aangetroffen materiaal niet meer worden geanalyseerd en is het aangetroffen materiaal alleen visueel beoordeeld. Op basis van die beoordeling is bepaald dat de asbesthoudende stof ook in sleuf 6 aanwezig was, aldus [naam 1] .

2.11.

Partijen hebben de bevindingen van [naam 1] niet, althans niet gemotiveerd, weersproken. Daarmee staat vast dat het door [naam 1] onderzochte stuk grond op perceel [perceelnr.] is verontreinigd met asbest.

2.12.

Partijen verschillen van mening over de vraag of het door [naam 1] onderzochte stuk grond op perceel [perceelnr.] reeds ten tijde van de levering (op 26 april 2018) was verontreinigd met asbest. Uit het deskundigenbericht blijkt dat de asbestverontreiniging is te relateren aan de op het perceel aanwezige stortlaag en de aanwezige puinbijmengingen (inclusief asbesthoudende materialen) in de bodem. Tijdens de mondelinge toelichting heeft [naam 1] verklaard dat op een luchtfoto uit 2017 (figuur 2.2 op pagina 5 van het deskundigenrapport) te zien is dat de stortlaag (een bolling) reeds op dat moment aanwezig was. [gezamenlijke gedaagden] heeft deze bevindingen van [naam 1] niet gemotiveerd betwist. Daarmee is voldoende vast komen te staan dat de met asbest verontreinigde stortlaag reeds in 2017 aanwezig was. Uitgangspunt is dan ook dat perceel [perceelnr.] ook ten tijde van de levering met asbest was verontreinigd.

2.13.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat perceel [perceelnr.] niet aan de koopovereenkomst beantwoordt omdat dit perceel ten tijde van de levering was verontreinigd met asbest en deze asbestverontreiniging het normale gebruik van het perceel als bouwgrond belemmert. Dit betekent dat [gezamenlijke gedaagden] een non-conform perceel aan [gezamenlijke eisers] heeft geleverd. Daarmee is hij tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de overeenkomst. [gezamenlijke gedaagden] is op grond van artikel 6:74 BW gehouden om de schade die [gezamenlijke eisers] daardoor lijdt aan [gezamenlijke eisers] te vergoeden.

2.14.

[gezamenlijke eisers] heeft de hoogte van de saneringskosten van de strook asbest op de percelen [perceelnr.] en [perceelnr.] gesteld op een bedrag van in totaal € 38.000,00. Ter onderbouwing daarvan heeft hij een factuur van 2 januari 2020 van Dusseldorp overgelegd. Daaruit blijkt dat Dusseldorp voor het verwijderen van de asbesthoudende demping op de percelen een bedrag van € 38.300,00 exclusief 21% btw (€ 46.343,00 inclusief btw) heeft geoffreerd. [gezamenlijke gedaagden] heeft geen gemotiveerd verweer gevoerd tegen de hoogte van deze saneringskosten. Tijdens de mondelinge toelichting heeft [gezamenlijke eisers] bij monde van zijn gemachtigde verklaard dat de saneringskosten sinds de offerte 2 januari 2020 van Dusseldorp zijn gestegen en inmiddels € 50.000,00 bedragen.

[naam 1] is in het tussenvonnis van 6 maart 2024 verzocht om in het deskundigenbericht aan te geven wat (globaal) de kosten zijn van een eventueel noodzakelijke sanering. In het deskundigenbericht heeft [naam 1] aangegeven dat hij niet goed kan zeggen wat het kost om de asbest te saneren omdat de gehele asbestverontreiniging op het perceel (dus ook perceel [perceelnr.] ) niet in beeld is. [naam 1] heeft vervolgens tijdens de mondelinge toelichting desgevraagd verklaard dat een bedrag van € 50.000,00 aan saneringskosten voor het volledige onderzochte stuk grond op percelen [perceelnr.] en [perceelnr.] aannemelijk klinkt en dat het onderzochte stuk grond op perceel [perceelnr.] 1/5 deel van het totale onderzoeksgebied beslaat. In het licht van deze omstandigheden zal de kantonrechter de saneringskosten voor het stukje verontreinigde grond op perceel [perceelnr.] schatten op 1/5e deel van € 50.000,00, derhalve op een bedrag van € 10.000,00. Het meerdere door [gezamenlijke gedaagden] gevorderde zal worden afgewezen omdat die kosten betrekking hebben op de aangetroffen asbest in de strook grond op perceel [perceelnr.] en dit perceel in deze procedure buiten beschouwing dient te blijven.

2.15.

De conclusie is dat [gezamenlijke gedaagden] een bedrag van € 10.000,00 aan saneringskosten aan [gezamenlijke eisers] dient te vergoeden. De hoofdsom zal worden toegewezen tot dit bedrag. De niet betwiste wettelijke rente daarover zal op grond van artikel 6:119 BW ook worden toegewezen vanaf de dagtekening van dit vonnis.

2.16.

[gezamenlijke gedaagden] is deels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten, inclusief nakosten en kosten van het deskundigenbericht, betalen. Over de hoogte van deze kosten wordt het volgende overwogen.

2.16.1.

De kosten van het deskundigenbericht zijn door [gezamenlijke eisers] voorgeschoten. In beginsel dient [gezamenlijke gedaagden] deze kosten volledig aan [gezamenlijke eisers] te vergoeden omdat [gezamenlijke gedaagden] in het ongelijk is gesteld. Aangezien in dit geval het onderzoek door toedoen van [gezamenlijke eisers] ook is uitgevoerd op perceel [perceelnr.] , doet zich hier de vraag voor of een deel van de kosten van het deskundigenbericht onnodig zijn geweest en daarom voor rekening van [gezamenlijke eisers] moet blijven. [naam 1] heeft tijdens de mondelinge toelichting verklaard dat wanneer het onderzoek alleen was uitgevoerd op perceel [perceelnr.] , de kosten van het onderzoek vergelijkbaar zouden zijn geweest met de huidige kosten maar hij heeft ook verklaard dat wanneer hij alleen perceel [perceelnr.] had hoeven onderzoeken hij maar vier sleuven in plaats van zes sleuven zou hebben gegraven. Uit de door [naam 1] overgelegde specificatie van zijn werkzaamheden blijkt voorts dat hij uren heeft gedeclareerd voor onder meer ‘
veldwerk’ , ‘
chemische analyse’ , ‘
tekenwerk’ en ‘
projectcoördinatie’ . Het mag duidelijk zijn dat deze werkzaamheden minder tijd hadden gekost wanneer [naam 1] een minder groot oppervlakte grond had hoeven onderzoeken en minder sleuven had hoeven graven. In het licht van deze omstandigheden wordt aanleiding gezien om 1/3 van de kosten van het deskundigenbericht, dus een bedrag van € 3.335,57, voor rekening van [gezamenlijke eisers] te laten komen omdat die kosten onnodig zijn veroorzaakt. Het resterende bedrag van € 6.671,13 (€ 10.006,70 -/- € 3.335,57) komt voor rekening van [gezamenlijke gedaagden] .

2.16.2.

De proceskosten van [gezamenlijke eisers] worden vastgesteld en begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

130,56

- griffierecht

€

693,00

- salaris gemachtigde

€

1.186,50

(3,5 punten × € 339,00)

- kosten deskundigenbericht

€

6.671,13

(voorgeschoten door [gezamenlijke eisers] )

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

8.816,19

3. De beslissing

De kantonrechter

2.17.

veroordeelt [gezamenlijke gedaagden] om aan [gezamenlijke eisers] te betalen een bedrag van € 10.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf de datum van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling,

2.18.

veroordeelt [gezamenlijke gedaagden] in de proceskosten van € 8.816,19 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gezamenlijke gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

2.19.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

2.20.

wijst het meer of anders gevorderde af,

Dit vonnis is gewezen door mr. S.E. Sijsma en in het openbaar uitgesproken op 29 oktober 2025.

lt