ECLI:NL:RBGEL:2025:8240

• Datum uitspraak: 1 oktober 2025
• Publicatiedatum: 3 oktober 2025
• Zaaknummer: 11856517
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: S.E. Sijsma
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming huurwoning na afloop bepaalde tijd huurovereenkomst en huurachterstand

Partijen sloten op 14 augustus 2023 een huurovereenkomst voor een bovenwoning met een maximale looptijd van 24 maanden. De verhuurder stelde de huurder bij brief van 10 juni 2025 in kennis dat de overeenkomst per 14 augustus 2025 zou eindigen en dat de woning dan ontruimd moest zijn. Tevens werd de huurder gesommeerd de huurachterstand van € 5.600 te voldoen, wat niet gebeurde.

De verhuurder vorderde in kort geding ontruiming van de woning, betaling van de huurachterstand, gebruiksvergoeding, incassokosten en proceskosten. De huurder kwam in verzet en voerde aan dat de huurachterstand voortkwam uit ziekte en dat er een coulanceregeling was getroffen. Ook stelde hij dat voortzetting van de huurovereenkomst was overeengekomen.

De rechtbank oordeelde dat de huurovereenkomst rechtsgeldig was geëindigd per 14 augustus 2025, dat de huurder zonder recht of titel de woning bleef gebruiken en dat de vordering tot ontruiming in een bodemprocedure waarschijnlijk zal worden toegewezen. De huurachterstand en bijkomende kosten werden toegewezen. De ontruimingstermijn werd vastgesteld op vier weken vanwege de aanwezigheid van minderjarige kinderen.

De rechtbank vernietigde het verstekvonnis en deed opnieuw uitspraak, waarbij de huurder werd veroordeeld tot ontruiming binnen vier weken, betaling van de huurachterstand, incassokosten en proceskosten. Tevens werd de huurder veroordeeld tot vergoeding van de kosten die de verhuurder maakte door een verkeerde dagvaardingsdatum in de verstekprocedure.

Uitkomst: Huurder wordt veroordeeld tot ontruiming binnen vier weken en betaling van huurachterstand, incassokosten en proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK GELDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zutphen

Zaaknummer: 11856517 \ VV EXPL 25-35

Vonnis in kort geding van 1 oktober 2025

in de zaak van

[opposant] ,

te [woonplaats] ,

opposant,

hierna te noemen: [opposant] ,

gemachtigde: V. van Petersen,

tegen

[geopposeerde] ,

te [woonplaats] ,

geopposeerde,

hierna te noemen: [geopposeerde] ,

mr: B.J.J. Lokate.

1. De procedure

bij verstek

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding,

- de mondelinge behandeling van 22 juli 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,

- het verstekvonnis in kort geding van 29 juli 2025 van de rechtbank Gelderland, team kanton en handelsrecht, zittingsplaats Zutphen (11759403 \ VV EXPL 25-24).

in verzet

1.2.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in verzet,

- de akte eisvermeerdering,
- de mondelinge behandeling van 17 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,

- de na afloop van de mondelinge behandeling bij e-mail van 17 september 2025 door mr. Lokate toegezonden factuur van 27 augustus 2025, die tijdens de mondelinge behandeling is besproken.

2. De feiten

2.1.

Op 14 augustus 2023 is tussen partijen een huurovereenkomst tot stand gekomen op grond waarvan [geopposeerde] de bovenwoning aan [adres en plaats] aan [opposant] verhuurt (hierna: de woning) tegen een maandelijks bij vooruitbetaling te betalen huurprijs van € 1.400,00. De huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd. Daarover is in de huurovereenkomst het volgende bepaald:

“(…)

Duur, verlenging en opzegging

Bepaalde tijd met een minimum duur van zes (6) maanden en maximaal 24 maanden.

3.1.

Deze huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd met een minimale duur van twaalf (12) maanden, en maximale duur van 24 maanden ingaande op 14 augustus 2023.

(…)”

2.2.

[opposant] heeft een huurachterstand laten ontstaan.

2.3.

Bij brief van 10 juni 2025 heeft de gemachtigde van [geopposeerde] aan [opposant] bericht dat de huurovereenkomst eindigt op 14 augustus 2025 en dat hij de woning dan ontruimd en verlaten dient te hebben. Daarnaast is [opposant] in de brief gesommeerd om de huurachterstand die op dat moment was ontstaan ter hoogte van € 5.600,00 te betalen. [opposant] heeft hieraan geen gevolg gegeven.

3. Het geschil

bij verstek

3.1.

[geopposeerde] vordert – na vermeerdering van eis – dat de kantonrechter bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

1. [opposant] zal veroordelen om de woning per 14 augustus 2025, althans binnen drie dagen na de betekening van dit vonnis, althans binnen een termijn zoals de kantonrechter zal bepalen, te ontruimen en ontruimd ter beschikking te stellen aan [geopposeerde] , zulks met afgifte van de sleutels aan [geopposeerde] en [opposant] daarbij te verbieden om, eenmaal ontruimd hebbende, de woning opnieuw in gebruik te (doen) nemen,

2. [opposant] zal veroordelen om aan [geopposeerde] te betalen:

a) een bedrag van € 7.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente per maand of gedeelte van een maand over de door [opposant] aan [geopposeerde] verschuldigde som vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening,

b) een bedrag van € 1.400,00 per maand ingaande op de veertiende dag van iedere maand na juni 2025 tot aan de dag van de daadwerkelijke ontruiming van de woning,

c) een bedrag van € 792,55 aan buitengerechtelijke incassokosten,

d) een bedrag van € 996,40,

alsmede [opposant] zal veroordelen in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente en te vermeerderen met de na het vonnis te maken kosten van tenuitvoerlegging daarvan, waaronder de eventueel te maken ontruimingskosten.

3.2.

Bij voornoemd verstekvonnis heeft de kantonrechter de vordering van [geopposeerde] toegewezen.

in verzet:

3.3.

[opposant] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad het verstekvonnis van 29 juli 2025 vernietigt en de vordering van [geopposeerde] alsnog afwijst, alsmede een (nieuwe) betalingsregeling schriftelijk vastlegt en [geopposeerde] veroordeelt in de proceskosten van zowel de verstekprocedure als de procedure in verzet.

3.4.

[geopposeerde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [opposant] , met veroordeling van [opposant] in de werkelijk gemaakte kosten van deze procedure.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Vooropgesteld wordt dat niet in geschil is dat [opposant] tijdig en op de juiste wijze in verzet is gekomen, zodat hij daarin ontvankelijk is.

Spoedeisend belang

4.2.

[opposant] heeft in de eerste plaats betwist dat [geopposeerde] een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde ontruiming van de woning. [opposant] wordt hierin niet gevolgd. Het spoedeisend belang volgt namelijk uit de stellingen en vordering van [geopposeerde] . Indien van de juistheid van de stellingen van [geopposeerde] wordt uitgegaan, verblijft [opposant] onrechtmatig in de woning en schiet hij tekort in de nakoming van zijn betalingsverplichtingen. De vordering van [geopposeerde] strekt ertoe deze situatie te beëindigen.

Ontruiming

4.3.

Een vordering tot ontruiming in kort geding is een maatregel die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet – volgens vaste jurisprudentie – grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een – diepgaand – onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.

4.4.

[geopposeerde] heeft primair aan de gevorderde ontruiming ten grondslag gelegd dat de huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd en dat de huurovereenkomst daarom is geëindigd per 14 augustus 2025. Subsidiair heeft [geopposeerde] aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [opposant] zich niet houdt aan zijn verplichtingen om de huur te betalen waardoor een huurachterstand is ontstaan van € 7.000,00.

4.5.

[opposant] heeft verweer gevoerd tegen de gevorderde ontruiming. Hij heeft daartoe aangevoerd dat de huurachterstand is ontstaan omdat hij als gevolg van een TIA een periode niet heeft kunnen werken als zelfstandige in de bouwsector. [opposant] heeft [geopposeerde] daarover naar eigen zeggen op de hoogte gesteld en vervolgens is tussen partijen een coulanceregeling tot stand gekomen. [geopposeerde] is ondanks deze regeling toch tot dagvaarden overgegaan. Inmiddels is [opposant] , zo stelt hij, weer fulltime aan het werk en kan hij de huurachterstand binnen afzienbare tijd inlopen. Een uithuiszetting zal grote gevolgen hebben voor [opposant] en zijn drie deels inwonende kinderen, waarvan er twee minderjarig zijn, aldus [opposant] .

4.6.

Allereerst moet worden beoordeeld of de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd omdat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is aangegaan en de maximale looptijd van de huurovereenkomst is verstreken.

4.7.

Huurovereenkomsten die zijn aangegaan voor 1 juli 2024 en waarin een maximale looptijd van twee jaar is bepaald, eindigen op grond van artikel 7:228 lid 1 BW (oud) wanneer de looptijd is verstreken en het einde van de huurovereenkomst tijdig en correct door de verhuurder is aangezegd.

4.8.

Partijen hebben op 14 augustus 2023 een huurovereenkomst gesloten voor de duur van maximaal twee jaar. De gemachtigde van [geopposeerde] heeft onder meer bij brief van 10 juni 2025 aan [opposant] bericht dat de huurovereenkomst zou worden beëindigd aan het einde van de overeengekomen looptijd, namelijk op 14 augustus 2025. Door [opposant] is niet betwist dat hij deze brief, die zowel per gewone als aangetekende post en per e-mail is verzonden, heeft ontvangen. Dat [opposant] de brief vervolgens niet heeft gelezen – zoals door hem is aangevoerd – kan niet aan [geopposeerde] worden tegengeworpen. Uitgangspunt is dan ook dat het einde van de huurovereenkomst tijdig en correct door [geopposeerde] is aangezegd. Voldoende aannemelijk is dan ook dat de huurovereenkomst door het verstrijken van de maximale looptijd van twee jaar is geëindigd per 14 augustus 2025.

4.9.

Voor zover [opposant] heeft beoogd aan te voeren dat partijen hebben afgesproken dat de huurovereenkomst zou worden voortgezet na 14 augustus 2025 omdat partijen dit in de door hem gestelde coulanceregeling zijn overeengekomen, had het, gelet op de betwisting van die stelling door [geopposeerde] , op zijn weg gelegen om het bestaan van deze overeenkomst verder te onderbouwen. Maar dat heeft [opposant] niet gedaan. Niet aannemelijk is dan ook geworden dat partijen de huurovereenkomst na 14 augustus 2025 hebben voortgezet.

4.10.

Dit leidt tot de conclusie dat voldoende aannemelijk is dat vanaf 14 augustus 2025 geen sprake meer is van een huurovereenkomst en dat [opposant] vanaf die datum zonder recht of titel gebruik maakt van de woning. Dit maakt dat de vordering tot ontruiming van de woning in een bodemprocedure met grote mate van waarschijnlijkheid zal worden toegewezen. De door [geopposeerde] in dit kort geding gevorderde ontruiming van de woning zal dan ook worden toegewezen.

4.11.

De vraag of de huurachterstand al dan niet is ontstaan als gevolg van een overmachtssituatie, zoals [opposant] heeft aangevoerd, kan in het midden blijven omdat de huurovereenkomst reeds is geëindigd door het verstrijken van de looptijd van twee jaar. Dat wat [opposant] daarover heeft aangevoerd wordt daarom verder niet besproken.

4.12.

De ontruimingstermijn zal worden bepaald op vier weken na betekening van dit vonnis. Omdat de twee minderjarige kinderen van [opposant] deels in de woning wonen, is de termijn voor de ontruiming op een langere termijn bepaald dan door [geopposeerde] primair en subsidiair is gevorderd.

Ontruimingskosten

4.13.

De vordering die strekt tot betaling van de eventueel te maken ontruimingskosten zal worden afgewezen omdat nu nog niet vast staat dat deze kosten zullen worden gemaakt en zo dit het geval is, hoe hoog deze zullen zijn.

Betaling huur

4.14.

Als niet gemotiveerd weersproken staat vast dat [opposant] gerekend tot en met juli 2025 een huurachterstand van € 7.000,00 heeft laten ontstaan. De vordering tot betaling van dit bedrag is toewijsbaar. Dit geldt ook voor de gevorderde gebruiksvergoeding vanaf de maand augustus 2025.

4.15.

[opposant] heeft geen verweer gevoerd tegen de gevorderde wettelijke rente over de huurachterstand. Dit onderdeel van de vordering is op grond van artikel 6:119 BW ook toewijsbaar.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.16.

[geopposeerde] vordert vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). [geopposeerde] heeft aan [opposant] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Aangezien de hoogte van het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten in overeenstemming is met het tarief dat is weergegeven in het Besluit, is het gevorderde bedrag van € 792,55 toewijsbaar.

Proceskosten verstekprocedure

4.17.

[opposant] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in de verstekprocedure (inclusief nakosten) worden veroordeeld. De proceskosten in de verstekprocedure aan de kant van [geopposeerde] worden vastgesteld en begroot op:

- explootkosten € 145,45

- griffierecht € 257,00

- salaris gemachtigde € 543,00

- nakosten
€ 135,00 (vermeerderd met de kosten van betekening)

Totaal € 1.080,45

Verzet deels gegrond

4.18.

De conclusie is dat het verzet wegens de ontruimingstermijn van vier weken deels gegrond is. De kantonrechter zal het verstekvonnis daarom vernietigen en opnieuw rechtdoen zoals hierna in de beslissing is vermeld.

Proceskosten verzetprocedure

4.19.

[opposant] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in de verzetprocedure worden veroordeeld. De hoogte van de proceskosten wordt in beginsel bepaald aan de hand van het zogenoemde liquidatietarief. Met toepassing van dit tarief worden de proceskosten aan de kant van [geopposeerde] in de eerste plaats vastgesteld op € 814,00 aan salaris gemachtigde.

4.20.

[geopposeerde] heeft verzocht om [opposant] tevens te veroordelen in de werkelijk door haar gemaakte kosten van rechtsbijstand op 3 september 2025 omdat zij door [opposant] ten onrechte is opgeroepen om op die dag op de rechtbank te verschijnen.

4.21.

Volgens vaste jurisprudentie is een verzoek of vordering tot vergoeding van de werkelijk gemaakte kosten van juridische bijstand alleen toewijsbaar in geval van buitengewone omstandigheden. In dit geval doen deze buitengewone omstandigheden zich voor. [opposant] heeft [geopposeerde] in de verstekdagvaarding van 22 augustus 2025 namelijk gedagvaard tegen een verkeerde datum en een tijdstip. Pas op 27 augustus 2025, derhalve vijf dagen na het uitbrengen van de dagvaarding, heeft hij een datum bij de rechtbank aangevraagd voor de behandeling van het kort geding en op dezelfde dag is de datum voor de behandeling van het kort geding bepaald, namelijk op 17 september 2025. [opposant] heeft vervolgens nagelaten dit aan [geopposeerde] te melden. [geopposeerde] en haar gemachtigde zijn op 3 september 2025 om 10:00 uur op de rechtbank verschenen omdat zij er vanuit gingen dat op dat moment de behandeling van het kort geding zou plaatsvinden. Zij kwamen dus voor niets. [opposant] heeft met zijn handelwijze het risico genomen dat [geopposeerde] onnodig kosten moest maken om zich te verweren tegen de stellingen van [opposant] in de verstekdagvaarding. Die kosten behoren voor rekening van [opposant] te komen.

4.22.

[geopposeerde] heeft de hoogte van de door haar gemaakte kosten onderbouwd met een factuur van 27 augustus 2025 van mr. Lokate. Uit deze factuur blijkt dat de gemachtigde van [geopposeerde] in verband met de hierboven beschreven gang van zaken een bedrag van in totaal € 996,40 aan [geopposeerde] in rekening heeft gebracht, waarvan een bedrag van € 56,14 ziet op gemaakte reiskosten. Niet in geschil is dat deze kosten zien op de uren en reiskosten die mr. Lokate heeft moeten maken om op 3 september 2025 op de rechtbank te verschijnen. [opposant] heeft weliswaar aangevoerd dat deze kosten te hoog zijn maar hij heeft dit niet verder toegelicht. De kosten worden door de kantonrechter redelijk geacht. De proceskosten in de verzetprocedure worden daarom vastgesteld op een bedrag van in totaal € 1.810,40 (€ 814,00 + 996,40).

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

vernietigt het verstekvonnis van de rechtbank Gelderland, team kanton en handelsrecht, zittingsplaats Zutphen (11759403 \ VV EXPL 25-24),

en opnieuw rechtdoende:

5.2.

veroordeelt [opposant] in de woning gelegen aan [adres en plaats] , met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden/bevindt, binnen vier weken na betekening van het vonnis, te ontruimen en ontruimd ter vrije beschikking te stellen aan [geopposeerde] , zulks met afgifte van de sleutels aan [geopposeerde] ,

5.3.

veroordeelt [opposant] aan [geopposeerde] te betalen:

a. a) een bedrag van € 7.000,00 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 26 juni 2025 tot aan de dag der algehele voldoening,

b) een bedrag van € 1.400,00 per maand ingaande de veertiende dag van iedere maand na
juli 2025 tot aan de dag van de daadwerkelijke ontruiming,

c) een bedrag van € 792,55 aan buitengerechtelijke kosten,

5.4.

veroordeelt [opposant] in de proceskosten van de verstekzaak ter hoogte van € 1.080,45, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na heden en met de kosten van betekening,

5.5.

veroordeelt [opposant] in de proceskosten van de verzetprocedure, tot deze uitspraak aan de kant van [geopposeerde] vastgesteld op € 1.810,40 aan salaris voor de gemachtigde,

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.E. Sijsma en in het openbaar uitgesproken op 1 oktober 2025.

lt