Uitspraak
RECHTBANK Gelderland
Civiel recht
Zittingsplaats Zutphen
Zaaknummer: C/05/444538 / HZ ZA 24-390
Vonnis van 9 juli 2025
in de zaak van
[eiser],
te [vestigingsplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. H. Doornhof,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. D.J.B. Bosscher.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 23 april 2025
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 20 juni 2025.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 17 september 2020 hebben [bedrijf 1] , waarvan [gedaagde] bestuurder is, en [bedrijf 2] een zogenoemde termsheetovereenkomst gesloten met betrekking tot een agrarisch perceel onbebouwde cultuurgrond aan [adres] , nader aan te duiden als het perceel. [bedrijf 1] werd aangeduid als eigenaar, [bedrijf 2] als koper.
Deze overeenkomst heeft, voor zover hier van belang, de volgende inhoud:
‘3. Kooprecht
Recht (…)Koper heeft tot en met 30 september 2022 het recht om het perceel in de huidige staat te kopen (…) Koper dient de uitoefening van zijn kooprecht binnen 5 werkdagen na 30 september 2022 schriftelijk mee te delen aan eigenaar.
Koopsom95% van de taxatiewaarde (kosten koper). De peildatum van de taxatie (hierna aan te duiden als ‘Taxatie 2’), is gelegen binnen 4 weken na onherroepelijkheid van het bestemmingsplan dat woningbouw toestaat op het perceel. De taxatie zal uitgevoerd worden door een gekwalificeerde onafhankelijk taxateur/rentmeester.
BetalingBetaling van de koopsom geschiedt in 2 termijnen:1e termijn: Binnen 4 weken na uitoefening van het kooprecht. Het hoogste van 25% van de taxatiewaarde per peildatum uitoefening kooprecht (hierna aan te duiden als ‘Taxatie 1’) of agrarische waarde.2e termijn: Binnen 4 weken na onherroepelijk bestemmingsplan woningbouw: 95% van de taxatiewaarde verminderd met het bedrag van de 1e betalingstermijn plus de daarover gecumuleerde rente (4% op jaarbasis).
KoopovereenkomstBinnen 4 weken na uitoefening van het kooprecht door koper zullen partijen, op basis van een nadere uitwerking van de uitgangspunten en afspraken zoals vastgelegd in deze termsheet, een koopovereenkomst naar gebruikelijk model laten opstellen (door de notaris) en ondertekenen.
Notariële leveringBinnen 4 weken na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan dat woningbouw op het perceel toestaat, of zoveel eerder of later als partijen met elkaar overeenkomen.
Feitelijke leveringBij notariële levering.(…)
Kosten.Koper zal voor eigen rekening en risico de (planontwikkelings)werkzaamheden (laten) uitvoeren die nodig zijn voor het verkrijgen van een onherroepelijke woningbouwbestemming op het perceel.(…)
M. (…) Partijen onderscheiden voor wat betreft het perceel van eigenaar een oostelijk en een westelijk deel.’
In noten bij deze overeenkomst is aangegeven dat verkoop/overdracht door [gedaagde] in privé zal worden gedaan en dat het oostelijk perceelsgedeelte, in tegenstelling tot het westelijk deel, vanwege de aanwezigheid van een hoogspanningsleiding, een gasleiding en de A50 zonder ingrijpende en kostbare maatregelen niet geschikt is voor woningbouw.
2.2.
Kort na het sluiten van de termsheetoverkomst heeft [gedaagde] het perceel vanuit fiscale overwegingen in privé van [bedrijf 1] overgenomen. Op 3 december 2020 is het perceel aan hem geleverd.
2.3.
In de loop van 2021 zijn [eiser] en [gedaagde] met elkaar in contact gekomen. [eiser] behartigde op dat moment als bemiddelaar de belangen van [bedrijf 3] bij het aangaan van een pachtovereenkomst met [gedaagde] .
2.4.
Tijdens de onderhandelingen bij [gedaagde] thuis over de pachtovereenkomst kwam de termsheet met [bedrijf 2] ter sprake. [eiser] gaf daarbij te kennen ook als verkoopmakelaar te kunnen optreden. [gedaagde] verklaarde geïnteresseerd te zijn in de bijstand van [eiser] , maar op een later moment verder te willen praten. Partijen hadden vervolgens telefonisch en per e-mail nader contact, waarbij zij onderhandelden over de contractsvoorwaarden.
2.5.
Deze contacten resulteerden in een e-mail van [eiser] aan [gedaagde] van 14 oktober 2021 met de navolgende inhoud:
‘
Bijgaand ontvang je als vanmiddag telefonisch besproken de opdrachtbevestiging ten behoeve van de verkoop van jouw perceel aan [adres] .
Bijgaand ontvang je als vanmiddag telefonisch besproken de opdrachtbevestiging ten behoeve van de verkoop van jouw perceel aan [adres] .
Ik heb ook een toelichting op de intentie-overeenkomst met [bedrijf 2] ingevoegd. Dan kun het nog een rustig nalezen.
Lees het maar eens door en laten we dan volgende week contact hebben’.
2.6.
Voor zover thans van belang luidt de onder 2.5 bedoelde opdrachtbevestiging als volgt.
‘
Sinds 3 december 2020 bent u in privé eigen van dit perceel (…) Met [bedrijf 2] bent u een recht van koop overeengekomen welke geldt tot en met 30 september 2022. Uitoefening van dit recht dient [bedrijf 2] uiterlijk 7 oktober 2022 aan u kenbaar te maken. Indien [bedrijf 2] gebruik van dit recht dient vervolgens de koopsom vastgesteld te worden. De wijze waarop de koopsom tot stand komt, staat vast. Maar de gevolgen ingeval koper en verkoper het niet eens worden over de koopsom, zijn niet vastgelegd. Dit is één van de voorbeelden uit de intentie-overeenkomst die extra aandacht verdienen (…)
Sinds 3 december 2020 bent u in privé eigen van dit perceel (…) Met [bedrijf 2] bent u een recht van koop overeengekomen welke geldt tot en met 30 september 2022. Uitoefening van dit recht dient [bedrijf 2] uiterlijk 7 oktober 2022 aan u kenbaar te maken. Indien [bedrijf 2] gebruik van dit recht dient vervolgens de koopsom vastgesteld te worden. De wijze waarop de koopsom tot stand komt, staat vast. Maar de gevolgen ingeval koper en verkoper het niet eens worden over de koopsom, zijn niet vastgelegd. Dit is één van de voorbeelden uit de intentie-overeenkomst die extra aandacht verdienen (…)
Hoewel de intentie-overeenkomst spreekt van een recht van koop, kan de overeenkomst ook geïnterpreteerd worden als een koopoptie. Het verschil tussen een recht van koop en een koopoptie is dat in de laatste variant sprake is van een éénzijdig recht voor koper. Ingeval er onenigheid ontstaat over de hoogte van de koopsom, kan verkoper in dat geval géén afstand doen van de overeenkomst, terwijl onenigheid niet hoeft te betekenen dat koper afstand doet van haar recht. Anders gezegd: bij onenigheid over de koopsom kan koper (…) wel van verkoper af, maar verkoper niet van koper (…) De intentie-overeenkomst komt er op neer dat partijen wel degelijk tot elkaar veroordeeld zijn (…)
Duur verbintenis
In de intentie-overeenkomst wordt in het onderdeel ‘Koopsom’ gesproken over de ‘95% van de taxatiewaarde’. Deze bepaling kent twee nadelen voor de verkoper. Ten eerste kan de koopsom op basis van de peildatum niet eerder dan ná onherroepelijk bestemmingsplan worden vastgesteld. Hoewel er in de overeenkomst een recht van koop is overeengekomen tot ‘slechts’ 30 september 2022, kan het betekenen dat partijen toch nog jaren aan elkaar verbonden zijn. Het verkrijgen van een onherroepelijk bestemmingsplan vergt immers jaren. Omdat taxeren in de toekomst niet mogelijk is, kan de koopsom niet eerder worden vastgesteld dan na het onherroepelijk worden van de bestemming ‘Wonen’.
Prestatie
Ten tweede is de koopsom afhankelijk van het wel/niet krijgen van een woonbestemming. De verkrijging ervan resulteert in een hoger waarde van de grond. Daarmee wordt voorzien in de levering van een prestatie. Gelet op de thans geldende, fiscaal vriendelijke (box 3) positie van verkoper is het niet verstandig om de koopsom af te laten hangen van de te leveren prestatie. Die prestatie kan namelijk aangemerkt worden als Resultaat uit Overige Werkzaamheden (ROW), waardoor de fiscus gerechtigd is de betrokkene in de inkomstenbelasting (box 1) aan de slaan. Hoewel er in de intentie-overeenkomst gesproken wordt van een voor koper zo gunstig mogelijk fiscale structurering, mits dit niet leidt tot nadelen voor de eigenaar, is het misvatting om te denken dat dit een keuze betreft. Het is aan de fiscus om dit te beoordelen. Met het verkrijgen van een woonbestemming zou je kunnen zeggen dat het ‘kwaad’ al geschiedt is doordat de prestatie onomkeerbaar is geworden.
Inspanningsverplichting
Onder het kopje inspanningsverplichting wordt gesproken over een inspanning door koper voor een eerlijke en gelijkmatige verdeling van het woningbouwprogramma. De bepaling regelt niet wat eerlijk en gelijkmatig exact is. Noch voorziet het in een regeling waarbij verkoper afstand kan nemen van koper ingeval verkoper het niet eens is met de verdeling en/of totstandkoming ervan. Er wordt slechts gesproken over nader overleg.
Aanpak
Gelet op bovenstaande valkuilen uit de intentie-overeenkomst heeft u er alle baat bij om:
- òf van de intentie-overeenkomst met [bedrijf 2] af te kunnen zien;
- òf definitief prijsovereenstemming met [bedrijf 2] te bereiken voordat de regeling omtrent bepaling van de koopsom conform de intentie-overeenkomst van toepassing is (lees: dat er sprake is van een onherroepelijke woonbestemming.
Om één van beide te bereiken zou het de voorkeur hebben om het zodanig te sturen dat [bedrijf 2] u zal benaderen ruim voor het eind september 2022 met het verzoek om tot afwikkeling te komen.Ingeval deze route niet uitvoerbaar blijkt, zal ik graag nader overleggen over de te nemen vervolgstap.
Object
Vooralsnog richten we ons in deze opdracht op de volgende percelen:
(…)
Een gedeelte van het perceel ligt in de buurt van een hoogspanningsmast. Omdat dit gedeelte niet in aanmerking zal komen voor een woonbestemming (…) zal het mogelijk moeten blijven om dit gedeelte (…) buiten een eventuele verkoop te laten (…)
Opdracht
Onder de opdracht vallen de volgende werkzaamheden:
Het tot stand brengt van koop en verkoop van (een deel van) [perceelnummer] te [plaats] op een voor verkoper zo gunstig mogelijke wijze (…)Beslissingen gedurende het proces worden alleen door de opdrachtgever gedaan (…)
Duur opdracht
[eiser] bedient slechts een beperkt aantal opdrachtgevers. Bij voorkeur van begin tot eind en in duurzaam verband. Dit gebeurt vanuit de overtuiging dat een goede vertrouwensrelatie en het volledig ingevoerd zijn in de materie, bij zal dragen aan succes. Om dat te onderstrepen wordt deze opdracht uitgevoerd op basis van no-cure-no-pay. Opdrachtgever en opdrachtnemer komen voor deze opdracht een duur overeen van 2 jaar, welke ingaat na ondertekening van deze opdracht. Ingeval opdrachtgever gebonden blijft aan [bedrijf 2] omdat zij haar koopoptie heeft gelicht en de afwikkeling duurt langer dan voornoemde periode van 2 jaar, zal de opdrachtnemer ook na die 2 jaar de onderhandeling met [bedrijf 2] blijven voeren tot er een deugdelijke koopovereenkomst is gesloten. In dat geval kan de opdracht dus langer duren. De opdracht komt in principe te eindigen door volbrenging van de opdracht (…)
Honorarium
We komen een honorarium overeen dat afhankelijk is van de te leveren prestatie. Partijen zijn in dat kader het volgende overeengekomen:
Een honorarium van 50% van het meerdere van de koopsom van € 70,- per m² excl. BTW voor de daadwerkelijk verkochte grond. Het (gedeelte van het) perceel dat niet wordt verkocht of voor een koopprijs lager dan € 70,- per m² excl. BTW, komt niet voor vergoeding in aanmerking.
Het honorarium zal vermeerderd worden met BTW en zal verrekend worden tijdens het transport bij de notaris.
Werkzaamheden en status
Tot de werkzaamheden van opdrachtnemer behoren (ingeval van toepassing):
- Bemiddelen bij versnelde uitoefening van de koopoptie door [bedrijf 2] .
- Begeleiden van mogelijke verkoop aan een derde.
- Het tot stand brengen van een deugdelijke koopovereenkomst.
- Indien gewenst, het mede begeleiden van een bestemmingsplanwijziging naar ‘wonen’ of het beïnvloeden van het woonprogramma en/of stedenbouwkundig ontwerp.
- Ten aanzien van het bovenstaande activiteiten geldt dat opdrachtnemer de opdrachtgever met regelmaat schriftelijk dan wel mondeling zal informeren en/of vervolgstappen in het proces nader zal afstemmen (…)’.
2.7.
Eveneens op 14 oktober 2021 heeft [gedaagde] de opdrachtbevestiging voor akkoord ondertekend, waarmee overeenkomst, door partijen aangeduid als een bemiddelingsovereenkomst, een feit werd.
2.8.
Bij brief van 31 januari 2022 heeft [bedrijf 2] aan [gedaagde] laten weten gebruik te maken van haar recht om het perceel te kopen. Bij de brief werd ‘ter beoordeling en bespreking’ een door [bedrijf 4] opgestelde concept-koopovereenkomst gevoegd.
2.9.
Bij mail van 4 februari 2022 heeft [naam 1] , bestuurder van [eiser] , aan [naam 2] , de vertegenwoordiger van [bedrijf 2] , het navolgende laten weten:
‘
(…) Wat [naam 3] betreft is de voorgelegde koopoptie niet aan de orde. En wel om de volgende redenen.
(…) Wat [naam 3] betreft is de voorgelegde koopoptie niet aan de orde. En wel om de volgende redenen.
[naam 3] geeft aan dat een koop dit moment niet in overeenstemming is met de gemaakte afspraken. Er is overeengekomen dat [bedrijf 2] twee jaar de tijd zou krijgen om een bestemmingswijziging te realiseren, waarna [bedrijf 2] het recht had de grond te kopen. Van een bestemmingswijziging is geen sprake.
Afgelopen jaar is de vrouw van [naam 3] overleden. Dat maakt de situatie voor hem vandaag anders dan ten tijde van het termsheet.
Intussen is de grond niet meer eigendom van zijn BV, maar van hem privé.
Wij stellen voor dat jij intern zult overleggen over de vraag hoe [bedrijf 2] hier wel of niet mee om wil gaan. Graag zijn wij bereid tot nader overleg’.
2.10.
Bij e-mail van 18 februari 2022 heeft [bedrijf 2] [bedrijf 1] gesommeerd om mee te werken aan de ondertekening van de onder 2.8 genoemde koopovereenkomst.
[bedrijf 2] heeft op 14 maart 2022 conservatoir beslag laten leggen op het perceel.
[bedrijf 2] heeft op 14 maart 2022 conservatoir beslag laten leggen op het perceel.
2.11.
Bij vonnis van 18 januari 2023 van deze rechtbank is [bedrijf 1] onder meer veroordeeld om binnen vier weken na betekening van het vonnis medewerking te verlenen aan de ondertekening van de door [bedrijf 4] koopovereenkomst, terwijl [gedaagde] werd veroordeeld om zijn medewerking te verlenen aan de totstandkoming met en nakoming van die overeenkomst, in beide gevallen op straffe van dwangsommen.
2.12.
Op 15 maart 2023 heeft [gedaagde] ‘onder protest overeenkomst klopt niet en is niet accoord’ zijn handtekening gezet onder de koopovereenkomst met [bedrijf 2] . Op 23 maart 2023 is de overeenkomst ook door [bedrijf 2] getekend. Ter uitvoering van deze overeenkomst heeft [bedrijf 2] een aanbetaling gedaan van € 987.500,- en voor het nog nader te bepalen restant een concerngarantie gesteld.
2.13.
In overleg met hun advocaat hebben [bedrijf 1] en [gedaagde] hoger beroep aangetekend tegen het vonnis 18 februari 2023.
2.14.
Op 5 oktober 2023 is tussen enerzijds [bedrijf 1] en [gedaagde] en anderzijds [bedrijf 2] een vaststellingsovereenkomst gesloten. Ter uitvoering daarvan is op dezelfde dag een nieuwe en definitieve overeenkomst tussen partijen gesloten waarbij het perceel is verkocht voor een totaal bedrag van € 2.200.000,- kosten koper. Gelet op het reeds betaalde bedrag van € 987.500,- diende nog een bedrag van € 1.212.500,- door [bedrijf 2] te worden betaald ten aanzien waarvan werd overeengekomen dat dit bedrag bij het verlijden van de leveringsakte zou worden voldaan. De levering werd vastgesteld op uiterlijk 31 december 2025 of zoveel eerder als [bedrijf 2] zou verlangen.
2.15.
Bij e-mail van 16 maart 2024 heeft [eiser] bij [gedaagde] aanspraak gemaakt op zijn courtage, bij elkaar uitkomend op een bedrag van € 106.350,- exclusief btw. Op 23 oktober 2024 heeft [eiser] een factuur gestuurd voor dit bedrag. Dit bedrag is als volgt berekend. Het perceel van 28.390 m² is verkocht voor € 2.200.000,-, zijnde € 77,492 per m². Het overeengekomen honorarium is vastgelegd op 50% van het meerdere boven een koopsom van € 70,- excl. BTW. Dat meerdere beloopt € 7,492. De helft daarvan is € 3,745, welke bedrag moet worden vermenigvuldigd met het aantal verkochte m², dus met 28.390 m², hetgeen resulteert in het bedrag van € 106.350,00. Vermeerderd met BTW komt het honorarium uit op in totaal € 128.683,50. De juistheid van deze rekensom is als zodanig door [gedaagde] erkend. Op de factuur is vermeld dat het bedrag verrekend moet worden tijdens het transport.
2.16.
Op 30 oktober 2024 heeft [eiser] met verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank conservatoir beslag laten leggen op het perceel.
2.17.
Op 12 november 2024 hebben [eiser] en [gedaagde] afgesproken het conservatoire beslag op te heffen zodat het perceel door [gedaagde] aan [bedrijf 2] geleverd kon worden, dit op voorwaarde dat de [bedrijf 4] een bedrag groot € 289.536,00 in depot zou houden in afwachting van de uitkomst van deze procedure.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser] vordert - samengevat – bij uitvoerbaar te verklaren vonnis veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 228.692,28 exclusief btw, dan wel € 112.332,28 exclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente, de beslagkosten ad € 5.972,28 en de proceskosten.
3.2.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. Tevens dient [eiser] te worden veroordeeld om, op straffe van een dwangsom, medewerking te verlenen aan de uitkering van de bedragen die in depot zijn blijven staan bij de notaris met zijn veroordeling in de kosten van dit depot, nader op te maken bij staat.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
[gedaagde] vordert - samengevat – bij uitvoerbaar bij te verklaren vonnis een verklaring voor recht dat de tussen partijen gesloten overeenkomst is vernietigd, dan wel ontbonden, met een veroordeling tot vergoeding van schade, nader op te maken bij staat, veroordeling van [eiser] tot betaling van € 1.750.000,-, te vermeerderen met de proces- en nakosten.
3.5.
[eiser] voert verweer. [eiser] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1.
Gelet op de samenhang van de vorderingen, zullen deze gezamenlijk worden beoordeeld.
4.2.
Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde] is zijn beroep op vernietiging van de onder 2.6 en 2.7 genoemde overeenkomst. Jegens [gedaagde] in zijn hoedanigheid als consument heeft [eiser] nagelaten te voldoen aan de ingevolge afdeling 2B van titel 5, boek 6 van het Burgerlijk Wetboek (BW) op haar jegens [gedaagde] rustende informatieverplichtingen, aldus [gedaagde] .
4.3.
Op zichzelf is juist dat [gedaagde] bij het sluiten van de overeenkomst als privépersoon heeft gehandeld. Dat enkele feit wil echter niet zeggen dat [gedaagde] daarmee kwalificeert als consument in de zin van de genoemde afdeling 2B.
Consument, zo bepaalt artikel 6:230g, eerste lid onder a BW is iedere natuurlijke persoon die handelt voor doeleinden die buiten zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit vallen.
Consument, zo bepaalt artikel 6:230g, eerste lid onder a BW is iedere natuurlijke persoon die handelt voor doeleinden die buiten zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit vallen.
Dat laatste is in deze zaak niet het geval. In de eerste plaats is de termsheetovereenkomst met [bedrijf 2] gesloten door [bedrijf 1] , een vennootschap waarvan [gedaagde] enig aandeelhouder en enig bestuurder is. Deze vennootschap legt zich toe op de teelt van voedergewassen ten behoeve van de exploitatie van een landbouwbedrijf of deelname in andere ondernemingen, die een dergelijk bedrijf exploiteren al dan niet in de vorm van een besloten vennootschap, vennootschap onder firma of maatschap. Daaraan doet niet af dat in de termsheet is vastgesteld dat de verkoop en overdracht van het betreffende perceel zou lopen via [gedaagde] in privé. Op 3 december 2020 heeft [bedrijf 1] het perceel, groot ruim 2 ha aan [gedaagde] geleverd. Gelijktijdig leverde [bedrijf 1] nog ruim 54 ha aan [gedaagde] . Verder, zo heeft [gedaagde] gesteld bij de mondelinge behandeling, beheert hij geen onroerend goed. Uit de eigen producties van [gedaagde] blijkt echter dat de vennootschap onder firma op 1 juli 2021 een pachtovereenkomst sloot met [bedrijf 3] . Dit alles logenstraft de bewering van [gedaagde] in de conclusie van antwoord dat hij bij het sluiten van de overeenkomst met [eiser] geen ervaring had met onroerend goed transacties. [gedaagde] is een ervaren agrarisch ondernemer, voor wie grond het belangrijkste productiemiddel is. Dat hij om fiscale reden zijn landbouwpercelen heeft overgebracht naar privé, al dan niet in de vorm van een vennootschap onder firma, betekent niet dat deze percelen sindsdien niet meer bedrijfsmatig worden gebruikt. Het feit dat de overdracht van de percelen als betaling in natura gezien zou moeten worden in verband met het feit dat hij sinds de oprichting van [bedrijf 1] geen loon zou hebben genoten en dat hij het loon in nature liquide wilde maken ‘om nu en in de toekomst in zijn levensbehoeften te kunnen voorzien’, doet aan het voorgaande niet af. Dat zou immers betekenen dat [gedaagde] is gaan rentenieren en zijn bedrijf zou hebben gestaakt. Voor zover dat al het geval zou zijn, had het op de weg van [gedaagde] gelegen om dat te stellen en te onderbouwen, hetgeen hij heeft nagelaten.
Ter zitting werd er in dit verband nog op gewezen dat [gedaagde] een vooraanstaand vertegenwoordiger is van Farmers Defence Force, een vereniging die zich sterk maakt voor de belangen van agrarisch ondernemers.
De conclusie is dan ook dat [gedaagde] in deze zaak niet als consument kan worden beschouwd, nog geheel daargelaten welke bepalingen in dat geval van toepassing zouden zijn en die hoogstens aanleiding zou kunnen geven tot een beperkte vermindering van de verschuldigde hoofdsom op grond van de door der rechtspraak vastgestelde Richtlijn Sanctiemodel Informatieplichten [1] .
4.4.
Het voorgaande impliceert dat ook het beroep dat [gedaagde] op de artikelen 6:193j lid 3 en 6:228 lid 1 sub b BW niet slaagt.
4.5.
In de overeenkomst tussen partijen staat met zoveel woorden dat [gedaagde] en [bedrijf 2] ‘wel degelijk tot elkaar veroordeeld zijn’. Het is dus niet juist dat [eiser] wordt verweten dat hij heeft nagelaten [gedaagde] erop te wijzen dat de termsheetovereenkomst een bindende overeenkomst was, die [gedaagde] niet zonder verdere gevolgen naast zich kon neerleggen. Ook op deze grond slaagt het beroep op dwaling en/of bedrog niet.
4.6.
Het is [gedaagde] zelf geweest die deze bindende overeenkomst met [bedrijf 2] heeft gesloten, zonder de ontbindende voorwaarde op te nemen dat de koopoptie slechts kon worden ingeroepen indien het perceel binnen twee jaar een woonbestemming zou krijgen [2] . Dat had inderdaad als consequentie dat de daadwerkelijk afname van het perceel door [bedrijf 2] nog wel jaren op zich kon laten wachten en dat was vanuit het gezichtspunt van [gedaagde] onvoordelig hem, mede in verband met het overlijden van zijn vrouw, waardoor voor [gedaagde] een belangrijke inkomstenbron wegviel. [eiser] heeft op basis van overleg met [gedaagde] bij [bedrijf 2] op 4 februari 2022 naar voren gebracht dat ‘
[naam 3] aan (Rb) geeft (…) dat een koop dit moment niet in overeenstemming is met de gemaakte afspraken (...) Er is overeengekomen dat [bedrijf 2] twee jaar de tijd zou krijgen om een bestemmingswijziging te realiseren, waarna [bedrijf 2] het recht had de grond te kopen. Van een bestemmingswijziging is geen sprake’, zie de onder 2.9 weergegeven mail. Deze mail bevat een standpunt van [gedaagde] , maar is zeker niet te duiden als in intrekking van het recht van koop, laat staan dat daardoor een juridisch geschil zou zijn geprovoceerd. Immers, toen [bedrijf 2] bij mail van 18 februari 2021 [gedaagde] sommeerde om de gemaakte afspraken na te komen (zie 2.10) was er nog alle gelegenheid om alsnog na te komen. De beslissing om te procederen is een beslissing die niet [eiser] , maar [gedaagde] zelf met de door hem ingeschakelde raadsman heeft genomen. Hij was er kennelijk van overtuigd dat partijen zouden hebben afgesproken dat het kooprecht slechts kon worden ingeroepen, indien binnen twee jaar na het aangaan van de termsheetovereenkomst de bestemming woningbouw zou zijn gerealiseerd. Op die juridische grond is geprocedeerd en niet op wat [gedaagde] het meest cruciale verwijt acht richting [eiser] , namelijk dat hij [gedaagde] niet zou hebben geïnformeerd dat de overeenkomst met [bedrijf 2] bindend zou zijn, hetgeen [eiser] nu juist wel -expliciet en op schrift - heeft gedaan (zie 2.6 en 4.5).
Van enige tekortschieten aan de zijde van [eiser] is, gelet op het voorgaande, geen sprake geweest. Dat geldt ook voor het verwijt dat door toedoen van [eiser] [bedrijf 2] het recht op koop ruimschoots voor het ingaan van de woonbestemming heeft ingeroepen. [bedrijf 2] heeft immers het kooprecht al ingeroepen op 31 januari 2022 (zie 2.8), terwijl [eiser] eerst bij mail van 4 februari 2022 aan [bedrijf 2] het standpunt van [gedaagde] heeft laten weten.
De op die stelling gebaseerde vordering in reconventie tot ontbinding en schadevergoeding in reconventie zullen worden afgewezen.
[naam 3] aan (Rb) geeft (…) dat een koop dit moment niet in overeenstemming is met de gemaakte afspraken (...) Er is overeengekomen dat [bedrijf 2] twee jaar de tijd zou krijgen om een bestemmingswijziging te realiseren, waarna [bedrijf 2] het recht had de grond te kopen. Van een bestemmingswijziging is geen sprake’, zie de onder 2.9 weergegeven mail. Deze mail bevat een standpunt van [gedaagde] , maar is zeker niet te duiden als in intrekking van het recht van koop, laat staan dat daardoor een juridisch geschil zou zijn geprovoceerd. Immers, toen [bedrijf 2] bij mail van 18 februari 2021 [gedaagde] sommeerde om de gemaakte afspraken na te komen (zie 2.10) was er nog alle gelegenheid om alsnog na te komen. De beslissing om te procederen is een beslissing die niet [eiser] , maar [gedaagde] zelf met de door hem ingeschakelde raadsman heeft genomen. Hij was er kennelijk van overtuigd dat partijen zouden hebben afgesproken dat het kooprecht slechts kon worden ingeroepen, indien binnen twee jaar na het aangaan van de termsheetovereenkomst de bestemming woningbouw zou zijn gerealiseerd. Op die juridische grond is geprocedeerd en niet op wat [gedaagde] het meest cruciale verwijt acht richting [eiser] , namelijk dat hij [gedaagde] niet zou hebben geïnformeerd dat de overeenkomst met [bedrijf 2] bindend zou zijn, hetgeen [eiser] nu juist wel -expliciet en op schrift - heeft gedaan (zie 2.6 en 4.5).
Van enige tekortschieten aan de zijde van [eiser] is, gelet op het voorgaande, geen sprake geweest. Dat geldt ook voor het verwijt dat door toedoen van [eiser] [bedrijf 2] het recht op koop ruimschoots voor het ingaan van de woonbestemming heeft ingeroepen. [bedrijf 2] heeft immers het kooprecht al ingeroepen op 31 januari 2022 (zie 2.8), terwijl [eiser] eerst bij mail van 4 februari 2022 aan [bedrijf 2] het standpunt van [gedaagde] heeft laten weten.
De op die stelling gebaseerde vordering in reconventie tot ontbinding en schadevergoeding in reconventie zullen worden afgewezen.
4.7.
Daarmee is ook het verwijt ongegrond dat [eiser] door het ‘uitlokken’ van de procedure het [gedaagde] onmogelijk heeft gemaakt om met [bedrijf 2] te onderhandelen over de inhoud van de koopovereenkomst en hij door de rechtbank is gedwongen een zeer nadelige koopovereenkomst te tekenen. Terzijde zij opgemerkt dat die koopovereenkomst al voor de procedure bij brief van 31 januari 2022 (zie 2.8) aan ter ondertekening aan [gedaagde] was voorgelegd en tot ondertekening waarvan hij bij het vonnis van 18 januari 2023 is veroordeeld, omdat naar het oordeel van de rechtbank van relevante bezwaren tegen die overeenkomst niet was gebleken, behoudens de door de rechtbank verworden stelling dat het kooprecht slechts kon worden ingeroepen indien binnen twee jaar de bestemming woningbouw zou worden gerealiseerd. Als die overeenkomst al nadelig was voor [gedaagde] dat vloeit dat voort uit de door hem met [bedrijf 2] gesloten termsheet.
4.8.
[gedaagde] is vervolgens zelfstandig gaan onderhandelen met [bedrijf 2] en dit heeft geleid tot een voor hem gunstige aanpassing van de overeenkomst, omdat als uiterste leverings- en betalingsdatum 31 december 2025 werd vastgelegd. Voor die onderhandeling heeft [eiser] hem adviezen gegeven en hem verder volledig vrij gelaten. [gedaagde] heeft die adviezen niet opgevolgd en dat hoefde hij ook niet te doen. Het stond hem vrij om met een lagere, zij het zekere, opbrengst genoegen te nemen, in ruil voor een vaste, nabije einddatum.
Dat splitsing van het perceel in twee delen in plaats van verkoop als één geheel met een gemiddelde m²-prijs, waarbij rekening werd gehouden met het feit dat het oostelijke deel niet zonder meer geschikt gemaakt kon worden voor woningbouw, is, anders dan [eiser] stelt, niet verwijtbaar, reeds om de reden dat [gedaagde] verplicht was het perceel als een geheel aan [bedrijf 2] te verkopen.
Dat splitsing van het perceel in twee delen in plaats van verkoop als één geheel met een gemiddelde m²-prijs, waarbij rekening werd gehouden met het feit dat het oostelijke deel niet zonder meer geschikt gemaakt kon worden voor woningbouw, is, anders dan [eiser] stelt, niet verwijtbaar, reeds om de reden dat [gedaagde] verplicht was het perceel als een geheel aan [bedrijf 2] te verkopen.
4.9.
Tot slot, het verwijt dat [eiser] tegenstrijdige belangen zou hebben gediend, door [bedrijf 3] te betrekken in de gesprekken met [gedaagde] en haar heeft gevraagd om een bod te doen op het perceel om daarmee de onderhandelingspositie van [gedaagde] tegenover [bedrijf 2] te versterken en als mogelijk alternatief als de verkoop aan [bedrijf 2] niet zou doorgaan. Dat is in alle openheid met [gedaagde] besproken, ook de mogelijke extra aankoop door [bedrijf 3] . Dergelijke activiteiten pasten bij de bemiddeling van [eiser] in deze zaak. Van enige tekortschieten of het dienen van tegenstrijdige belangen was geen sprake. In ieder geval heeft [gedaagde] nagelaten toe te lichten in welke opzicht [eiser] hier zijn belangen heeft geschaad.
4.10.
[eiser] heeft op basis van no cure, no pay [gedaagde] ruim twee jaar bijgestaan, zoals afgesproken. [gedaagde] was, zoals eerder overwogen, geen onbekende in de onroerend goed wereld. Beide partijen hebben welbewust de risico’s waarmee zo’n afspraak gepaard gaat aanvaard: niets ontvangen tegenover meer betalen dan met een vast percentage nodig zou zijn geweest. Van enige misleiding is geen sprake geweest.
Dat uiteindelijk niet alle overeengekomen diensten daadwerkelijk zijn uitgevoerd is geen reden om af te doen aan deze afspraak.
4.11.
Al voorgaande komt erop neer dat [eiser] terecht aanspraak maakt op de courtage zoals door hem berekend op de wijze als weergegeven onder 2.15, een bedrag dat inclusief BTW uitkomt op € 128.683,50. Weliswaar heeft [gedaagde] het standpunt ingenomen dat [eiser] hem ten onrechte nooit heeft geïnformeerd over het BTW-percentage dat hij verschuldigd zou zijn, maar dit verweer wordt verworpen. Het is immers een feit van algemene bekendheid dat het percentage van 21% geldt bij dienstverlening. Dat de factuur van [gedaagde] zou worden vermeerderd met BTW is expliciet in de tussen partijen gesloten overeenkomst opgenomen.
Het is aan [gedaagde] om dit bedrag te betalen, hetzij vanuit het depot bij de notaris, hetzij bij afzonderlijke betaling. Uiteraard zal [eiser] medewerking verlenen aan het vrijgeven van het depot. De wettelijke rente is toewijsbaar vanaf de datum van het transport, zoals overeengekomen in de opdrachtbevestiging en vermeld op de factuur.
4.12.
De vordering met betrekking tot de beslagkosten is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv toewijsbaar. De rechtbank begroot de hoogte van de beslagkosten op € 1.228,00 voor salaris advocaat (2 rekesten × € 614,00), € 688,00 voor griffierecht en € 116,39 voor verschotten, totaal € 2.032,39.
4.13.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten in conventie (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
112,37
- griffierecht
€
5.929,00
- salaris advocaat
€
5.428,00
(2 punten × € 2.714,00)
- nakosten
€
139,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
11.608,37
in reconventie
4.14.
Alle vordering zullen worden afgewezen.
4.15.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- salaris advocaat
€
2.714,00
(1 punt × € 2.714,00)
- nakosten
€
139,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.853,00
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 128.683,50, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van de datum van het transport tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen de beslagkosten van € 2.032,39 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf vijftiende dag na dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 11.608,37, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in reconventie
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.853,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in conventie en in reconventie
5.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. D. Vergunst en in het openbaar uitgesproken op 9 juli 2025.