Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zutphen
Zaaknummer: 11494658 \ CV EXPL 25-152
Vonnis van 23 juli 2025
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats] ,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. J. Velten,
eisende partij,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [vestigingsplaats] ,
hierna te noemen: [gedaagde 1] ,
gemachtigden: mrs. P.F.M. Verstegen en [naam 1] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
te [vestigingsplaats] ,
hierna te noemen: [gedaagde 2] ,
gemachtigde: mr. H.W. Gierman,
gedaagde partijen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 26 maart 2025,
- de door [eiser] en [gedaagde 1] voorafgaand aan de mondelinge behandeling overgelegde aanvullende producties,
- de mondelinge behandeling van 24 juni 2025. De gemachtigden van [eiser] en [gedaagde 2] hebben spreekaantekeningen voorgedragen en van het overige verhandelde zijn door de griffier aantekeningen gemaakt. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] zijn eis jegens [gedaagde 1] voorwaardelijk verminderd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde 2] en [eiser] zijn overeengekomen dat [gedaagde 2] een ontwerp voor een vrijstaande woning op het kavel van [eiser] zal maken.
2.2.
Op 14 oktober 2021 heeft [bedrijf 1] in opdracht van [eiser] een bodem- en sonderingsonderzoek op het kavel van [eiser] uitgevoerd. Daarbij heeft zij de bestaande toestand ingemeten. Uit die meting is gebleken dat de hoogte van het grondwater op het perceel zich op dat moment bevond op 13,29 + NAP.
2.3.
[gedaagde 2] heeft vier tekeningen voor de aanvraag van de omgevingsvergunning van de woning d.d. 20 oktober 2021 gemaakt. Daaruit blijkt onder meer het volgende:
- Op tekening BA-01 is aangegeven dat de grondwaterstand 13,29 + NAP is.
- Op tekening BA-01 zijn in de kelder twee koekoeken in de voorzijde van de kelderwanden ingetekend. De aanleghoogte van de koekoeken is niet bepaald.
- In het ontwerp van de kelder is voorzien in een waterdichte afwerking van de keldervloer en de kelderwanden.
2.4.
In het door [gedaagde 2] opgestelde bestek d.d. 29 oktober 2021 is onder meer het volgende vermeld:
“(…)
12.02
Graafwerkzaamheden.
(…)
03 De aannemer dient rekening te houden met een grondwaterstand van ca. 13,29 + NAP en t.b.v. uitgraven een bronbemaling aan te brengen. De aannemer dient te zorgen voor de benodigde vergunning.
(…)”
2.5.
In december 2021 of januari 2022 heeft [eiser] aan [gedaagde 2] verzocht om op de door [gedaagde 2] gemaakte tekeningen van de kelder kruipluiken in te tekenen in de kelderwanden om op die manier een toegang vanuit de kelder naar de naastgelegen kruipruimtes mogelijk te maken. Daarop heeft [gedaagde 2] de tekeningen aangepast. Op tekening BA-01 heeft [gedaagde 2] de positie van de kruipluiken (maar niet de hoogte daarvan) in de kelderwanden ingetekend. De aanleghoogte van de kruipluiken is niet bepaald.
2.6.
Op 14 januari 2022 zijn [eiser] en [gedaagde 1] overeengekomen dat [gedaagde 1] een woning overeenkomstig het ontwerp van [gedaagde 2] gaat bouwen voor een door [eiser] te betalen aanneemsom van € 1.215.140,00.
2.7.
Op enig moment is [gedaagde 1] gestart met de uitvoering van de werkzaamheden.
2.8.
In januari 2023 heeft [eiser] geconstateerd dat bij de opening van het kruipgat naar de kruipruimte twee centimeter onder de rand van de kelderwand grondwater stond. Daarop heeft [gedaagde 1] de onderdorpel verhoogd door een betonnen latei in het kruipgat te lijmen.
2.9.
In februari 2023 heeft [eiser] de woning betrokken.
2.10.
Bij memo van 16 maart 2023 heeft [naam 2] van [bedrijf 2] het volgende bericht:
“(…)
Zijn woning[de woning van [eiser] , toevoeging kantonrechter]
is recent gebouwd langs de [plaats 1] , waarbij de vloer is aangelegd op een hoogte op 14,80 m+ NAP. Er zit een kelder onder het midden van het huis, vanuit deze kelder kun je links en rechts in de wanden van de kelder in de kruipruimte komen.
is recent gebouwd langs de [plaats 1] , waarbij de vloer is aangelegd op een hoogte op 14,80 m+ NAP. Er zit een kelder onder het midden van het huis, vanuit deze kelder kun je links en rechts in de wanden van de kelder in de kruipruimte komen.
(…)
Omdat de grondwaterstand kan fluctueren, wordt de hoogte van de grondwaterstand vaak beschreven aan de hand van ‘gemiddelden’. Bij voorkeur worden deze waarden gemeten, maar omdat niet overal peilbuizen geplaatst kunnen worden, worden deze gemiddelden ook vaak berekend met grondwatermodellen. De volgende grondwaterstanden worden onderscheiden:
Definitie
Omschrijving
Situatie bij [eiser]
Gemiddeld Hoogste Grondwaterstand (GHG)
De GHG is een hoge grondwaterstand, die gemiddeld 6 weken per jaar wordt overschreden
13,60 m+ NAP
(…)
De GHG kan gedurende 6 weken worden overschreden. Aangezien in de betreffende periode meer neerslag is gevallen dan gemiddeld, is de grondwaterstand waarschijnlijk hoger geweest dan de GHG (ik vermoed zeker 13,90 m+ NAP).
(…)
Conclusie en advies
Op basis van de gegevens van de heer [eiser] , begrijp ik dat er bij de bouw van de woning uitgegaan van een grondwaterstand van 13,19 m+, maar dat zal eengemiddeldegrondwaterstand zijn geweest. Voor het ontwerp zou uitgegaan moeten worden van de hoogste grondwaterstanden. In mijn beleving zouminimaaluitgegaan moeten worden van een GHG: 13,60 m+ NAP.
Deze grondwaterstand wordt jaarlijks gedurende 6 weken overschreden, dus veiligheidshalve zou uitgegaan kunnen worden van een nog hogere grondwaterstand (13,90 m+ NAP).
(…)”
2.11.
In juni 2023 heeft [gedaagde 1] in de kruipruimte een waterkerend stalen frame en luiken geplaatst om de kruipruimte af te sluiten van de kelder.
2.12.
In december 2023 is via de kruipruimte en de koekoeken grondwater de kelder ingestroomd.
2.13.
[gedaagde 1] heeft na de lekkage in de kelder drainagewerkzaamheden in de kelder verricht. Bij factuur gedateerd op 17 december 2023 heeft zij daarvoor een bedrag van € 847,00 (incl. btw) aan [eiser] in rekening gebracht. [eiser] heeft dit bedrag onbetaald gelaten.
2.14.
Bij brief van 8 januari 2024 heeft de voormalig gemachtigde van [eiser] aan [gedaagde 1] bericht dat sprake is van diverse openstaande (opleverings)gebreken en dat sprake is van instromend water in de kelder afkomstig uit de kruipruimte en uit de koekoeken. [gedaagde 1] is in de brief in de gelegenheid gesteld de gestelde gebreken en de lekkage in de kelder te herstellen en de gestelde gevolgschade te vergoeden.
2.15.
Bij brief van 25 januari 2024 heeft de gemachtigde van [eiser] een omzettingsverklaring ex artikel 6:87 BW Pro aan [gedaagde 1] uitgebracht.
2.16.
Bij factuur van 26 maart 2024 heeft [gedaagde 1] een bedrag van € 3.630,00 (incl. btw) aan [eiser] in rekening gebracht voor het uitvoeren van een zogenoemde blowerdoortest. [eiser] heeft dit factuurbedrag onbetaald gelaten.
2.17.
Op of omstreeks juni 2024 heeft [bedrijf 3] (hierna: [bedrijf 3] ) in opdracht van [eiser] , kort gezegd, de volgende werkzaamheden verricht:
het afdichten van de luiken naar de kruipruimte met een Plexiglas plaat,
het aanpassen van de metalen frames van de luiken,
het aanbrengen van een eenrichtingsventiel en een schroefdop in de afvoerkanalen,
het aanpassen van de koekoeken aan de voorgevel,
het herstellen van het schilderwerk in de kelder dat door de lekkage was aangetast.
Voor de hiervoor onder 1) tot en met 4) genoemde werkzaamheden heeft [bedrijf 3] een bedrag van in totaal € 1.778,70 (incl. btw) aan [eiser] in rekening gebracht. Voor de hiervoor onder 5) genoemde werkzaamheden heeft [bedrijf 3] een bedrag van € 1.553,97 (incl. btw) aan [eiser] in rekening gebracht.
2.18.
Bij brief van 27 juni 2024 heeft de gemachtigde van [eiser] aan [gedaagde 2] bericht dat zij in het ontwerp van de woning geen rekening heeft gehouden met de grondwaterstand waardoor de kelder van [eiser] is ondergelopen met water en dat zij daarom aansprakelijk is voor de schade ter hoogte van € 17.749,82.
2.19.
Op 9 juli 2024 heeft [bedrijf 4] (hierna: [bedrijf 4] ) in opdracht van [eiser] onderzoek uitgevoerd naar de wateroverlast en de werkzaamheden van [gedaagde 1] . In de daarvan opgestelde rapportage is onder meer het volgende vermeld:
“(…)
Punt 1:
De kelder en kruipruimte zijn te ondiep aangelegd waardoor er sprake is van wateroverlast.
(…)
Beoordeling
(…) Naast het afdichten van de kruipruimtetoegangen had de aannemer ervoor moeten kiezen tevens aan te bieden de grondwaterstand te reguleren door middel van een goed werkend drainagesysteem. Immers de aangebrachte luiken konden en kunnen niet vooraf getest worden en moeten daarom vooral gezien worden als een secundaire noodmaatregel. Primair dient men daarom in een situatie met extreem hoge grondwaterstanden de grondwaterstand te reguleren met een drainagesysteem.
(…)
Vastgesteld gebrek:
In december 2023 hebben zich overstromingen voorgedaan van de kelderrand ter plaatse van de sparing voor het toegangsluik naar de kruipruimte.
Gevolgschade aan wandafwerking en plinten in de kelder ten gevolge van de overstroming.
Oorzaak:
De grondwaterstand blijkt aanmerkelijk hoger te stijgen dan de dorpelrand van het kruipluik in de kelderwand.
Causaal verband
Ja er is een causaal verband, de aannemer heeft in 2023 een luik aangebracht dat de opening in de kelderwand onvoldoende afsloot tegen binnendringend water. Daardoor is op 25 en 26 december 2023 een lekkage ontstaan in de kelder.
Hersteladvies
Het herstel is deel reeds uitgevoerd door een derde in opdracht van de heer [eiser] . Dit gedeeltelijk herstel bestaat in het monteren van een plexiglas luik gemonteerd in een stalen frame. Eén en ander is met kit afgedicht.
De waterdichtheid hiervan is niet getest en de kruipruimte is hierdoor niet goed meer bereikbaar. Om deze redenen is ook de aanleg van een drainagesysteem met een pompput noodzakelijk. Daarnaast heef [eiser] ook kosten moeten maken om de koekoeken aan de voorgevel van de kelder aan te passen om te voorkomen dat in de toekomst nogmaals een overstroming via de koekoeken ontstaat.
Kostenraming:
De kosten voor dit hersteladvies (drainagesysteem + kelderluikafdichting) worden geraamd op een bedrag van ongeveer € 15.000,- inclusief btw.
(…)
De totale kosten voor het herstel van de gebreken én de gevolgschade worden bij elkaar opgeteld geraamd op een bedrag van ongeveer€ 18.332,67 -- inclusief btw.
Punt 2:
Een aantal luiken hang niet waterpas (…)
(…)
(…)
Punt 4:
De woning is onvoldoende luchtdicht.
Mededelingen:
Bij de luchtdichtheidsmeting rondom de oplevering lukte het de meettechnicus niet om een (voldoende) stabiele meetwaarde vast te stellen. Om toch een stabiele meetwaarde vast te stellen, heeft de technicus de doorvoeren in de meterkast naar de kruipruimte afgedicht en zelfs de hele kelderdeur afgeplakt. (…)
(…)
Beoordeling
(…)
Uit het rapport van de blowerdoormeting door [bedrijf 5] van 28 november 2023 blijkt dat een gemiddelde qv10 waarde van 125 dm3/s gemeten is. Deze lijkt te voldoen aan de uitgangspunten voor de berekening van het energielabel maar dat mag zo niet worden geïnterpreteerd want in het rapport wordt op de laatste pagina de volgende opmerking gemaakt:
‘De meting is uitgevoerd met de afgeplakte deur van de kelder. (…) Hier zaten veel luchtlekken in de patchkast, 7 gaten richting de kruipruimte met allemaal kabels erdoor. Deze waren nog niet afgeschuimt.
Dat de meting is uitgevoerd met een afgeplakte deur van de kelder betekent dat de meting ongeldig is. De meettechnicus had dat in het rapport moeten vermelden. De kelderruimte behoort immers ook tot het gebruiksoppervlak van de woning en behoort daarom bij de meting betrokken te worden.
De meettechnicus heeft in het rapport ten onrechte aangetekend dat de woning aan de gestelde eis voldoet.
Na de blowerdoormeting heeft de heer [eiser] een aantal verbeteringen laten uitvoeren aan de woning met betrekking tot de luchtdichtheid door een derde partij. (…)
(…)
Kostenraming:
De kosten voor een luchtdichtheidsmeting inclusief het direct ter plaatse afdichten van grotere lekkageopeningen worden geraamd op een bedrag van ongeveer € 1.500,- inclusief btw. (….)
Punt 5:
Loodslab bij de schoorsteen is gebrekkig.
(…)
(…)
Punt 6:
Taatsdeur gebrekkig (scharnier of deur is kapot).
Mededelingen:
De heer [eiser] heeft de taatsdeur inmiddels laten herstellen door een derde partij. Er bleken schroefjes los te zitten bij het onderste scharnier. Daardoor piepte en kraakte de deur bij gebruik.
Beoordeling
De heer [eiser] heeft videomateriaal overgelegd waarop te zien is dat het onderste scharnier van de taatsdeur los zit (…)
Het is aannemelijk dat de geluiden verholpen waren na het vast zetten van dit scharnier. De heer [eiser] heeft een factuur overgelegd waaruit blijkt dat de gemaakte kosten voor het herstel van het scharnier op een bedrag van € 60,50 inclusief btw uitkwamen.
(…)
Oorzaak:
Het scharnier kan los zijn gegaan door meerdere oorzaken. Een aannemelijke verklaring is dat de vloerdelen waarop het scharnier is gemonteerd wat gedroogd en gekrompen kunnen zijn waardoor de schroeven wat meer ruimte kregen en het scharnier ging rammelen. Het is ook mogelijk dat de schroeven van meet af aan niet strak genoeg waren gemonteerd. Een combinatie van beide oorzaken is ook mogelijk.
(…)”
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert in de dagvaarding dat de kantonrechter bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 18.332,67, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 16 maart 2024 tot aan de dag van volledige betaling,
2. [gedaagde 1] zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 5.690,85, te vermeerderen met de wettelijke daarover vanaf 16 maart 2024 tot aan de dag van volledige betaling,
3. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 958,33 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van dagvaarden tot aan de dag van volledige betaling,
alsmede [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zal veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf vijftien dagen na het vonnis tot aan de dag van volledige betaling.
alsmede [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zal veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf vijftien dagen na het vonnis tot aan de dag van volledige betaling.
3.2.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] zijn eis gewijzigd in die zin dat hij de vordering jegens [gedaagde 1] beperkt tot € 25.000,00 indien en voor zover de kantonrechter oordeelt dat zij niet bevoegd is kennis te nemen van het geschil jegens [gedaagde 2] in verband met het overschrijden van de competentiegrens van € 25.000,00.
3.3.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer. Zij concluderen ieder afzonderlijk tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Tussen partijen staat vast dat in december 2023 een lekkage in de kelder is ontstaan omdat de openingen van de kruipruimte en de koekoeken, die zich bevinden in de kelderwand, lager liggen dan de grondwaterstand van het perceel van [eiser] was op dat moment. Dit heeft tot gevolg gehad dat grondwater via de koekoeken en de kruipruimte de kelder is ingestroomd terwijl de kelder een gebruiksruimte is en waterdicht moet zijn. [eiser] heeft gesteld dat het ontstaan van de lekkage in de kelder zowel [gedaagde 2] als [gedaagde 1] kan worden verweten. Daarnaast heeft [eiser] gesteld dat [gedaagde 1] een aantal werkzaamheden ondeugdelijk heeft verricht. De vorderingen van [eiser] jegens [gedaagde 2] en [gedaagde 1] zullen hierna afzonderlijk worden beoordeeld.
[gedaagde 2]
4.2.
Tussen [eiser] en [gedaagde 2] is een overeenkomst tot stand gekomen op grond waarvan [gedaagde 2] een ontwerp voor de woning heeft gemaakt. Daarmee is tussen partijen een overeenkomst van opdracht in de zin van artikel 7:400 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) tot stand gekomen.
4.3.
Op grond van artikel 7:401 BW Pro dient [gedaagde 2] bij de uitvoering van de werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen. Dit brengt met zich dat van haar verwacht mag worden dat zij handelt zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam opdrachtnemer verwacht mag worden, zulks te beoordelen naar de omstandigheden van het geval. Bij aansprakelijkheid uit een overeenkomst is in het bijzonder de inhoud van de overeenkomst bepalend. Voorts zijn de aard van de opdracht en het bij de opdracht betrokken belang van de opdrachtgever van invloed op de vereiste mate van zorg.
4.4.
[eiser] heeft gesteld dat [gedaagde 2] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst omdat zij niet de zorg heeft betracht die in de gegeven omstandigheden van haar had mogen verwacht. Volgens [eiser] had [gedaagde 2] zorgvuldig onderzoek moeten doen naar de grondwaterstand op het kavel en had zij passende maatregelen moeten nemen om wateroverlast te voorkomen. [gedaagde 2] heeft de grondwaterstand in haar bestek ontleend uit slechts één sonderingsonderzoek maar zij had moeten weten dat dit onvoldoende is om een deugdelijke grondwaterstand inzichtelijk te krijgen, aldus [eiser] .
4.5.
De kantonrechter is van oordeel dat het door [eiser] gestelde niet tot de conclusie kan leiden dat [gedaagde 2] bij de uitvoering van de werkzaamheden niet de zorg van een goed opdrachtgever in acht heeft genomen. Daarvoor wordt het volgende redengevend geacht.
4.6.
Tussen partijen staat vast dat de kelder onder het maaiveld en ook onder het door [gedaagde 2] in het ontwerp vermelde grondwaterniveau van 13,29 + NAP is gelegen. Dit betekent dat de kelder hoe dan ook waterdicht moest worden ontworpen om te voorkomen dat grondwater in de kelder zou stromen. Niet in geschil is dat [gedaagde 2] ook een waterdichte kelder heeft ontworpen. Zij heeft onweersproken gesteld dat in het ontwerp van de kelder is voorzien in een waterdichte afwerking van de vloer en de wanden. Uitgangspunt is derhalve dat de kelder op basis van het ontwerp van [gedaagde 2] in de uitvoering waterdicht moest worden gebouwd. Dit brengt met zich dat op basis van het ontwerp de koekoeken en de luiken naar de kruipruimte in de waterdichte wanden van de kelder ook waterdicht moesten worden aangebracht. Dit is ook door [gedaagde 2] gesteld en niet door [eiser] betwist. In het ontwerp is de wijze waarop de wanden van de kelder aangebracht moeten worden niet (in detail) voorgeschreven en is evenmin de aanleghoogte van de luiken en de koekoeken bepaald. Het was derhalve aan de aannemer (in dit geval [gedaagde 1] ) om te bepalen op welke wijze zij de luiken en koekoeken waterdicht zou aanbrengen. Dat [gedaagde 1] vervolgens de koekoeken en de luiken naar de kruipruimte niet waterdicht heeft aangebracht, kan [gedaagde 2] in het licht van voormelde feiten en omstandigheden niet worden verweten.
4.7.
Het feit dat [gedaagde 2] op tekening BA-01 een grondwaterstand van 13,29 + NAP heeft vermeld terwijl dit niet de hoogste grondwaterstand van het perceel is, maakt het vorenstaande niet anders. Naar het oordeel van de kantonrechter kan uit deze vermelde grondwaterstand niet worden afgeleid dat de koekoeken en luiken naar de kruipruimte niet waterdicht aangebracht hoefden te worden zolang de openingen daarvan zich boven de grondwaterstand van 13,29 + NAP zouden bevinden. Uit het bestek van 29 oktober 2021 blijkt immers evident dat de grondwaterstand van 13,29 + NAP slechts een schatting is en dat deze grondwaterstand eenmalig is gemeten in oktober 2021 in verband met de door de aannemer uit te (laten) voeren bronbemaling. Tussen partijen is niet in geschil dat grondwaterstanden in het algemeen fluctueren en dat dit op het perceel van [eiser] niet anders is. De door [gedaagde 2] in het ontwerp aangegeven grondwaterstand is derhalve slechts een momentopname. Dit betekent dat – nog daargelaten dat in deze procedure vast staat dat de koekoeken en de kruipruimte op basis van het ontwerp waterdicht aangebracht moesten worden – het vermelden van een grondwaterstand van 13,29 + NAP terwijl dit niet de hoogste grondwaterstand van het perceel is, niet kan worden aangemerkt als een fout in het ontwerp.
4.8.
Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst aan de zijde van [gedaagde 2] geen sprake is. Voor de in dit verband door [eiser] gevorderde schadevergoeding bestaat daarom geen grondslag. De vordering jegens [gedaagde 2] zal derhalve worden afgewezen.
4.9.
[eiser] is in de procedure jegens [gedaagde 2] in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van [gedaagde 2] (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde 2] worden vastgesteld en begroot op:
- salaris gemachtigde
€
1.086,00
(2 punten x € 543,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.221,00
[gedaagde 1]
4.10.
Vooropgesteld wordt dat de vordering van [eiser] jegens [gedaagde 1] hoger is dan de in artikel 93 aanhef Pro en onder a Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) bepaalde competentiegrens van de kantonrechter van € 25.000,00. De kantonrechter is bij deze stand van zaken niet bevoegd om van de vordering jegens [gedaagde 1] kennis te nemen. De stellingen van [eiser] dat de vorderingen jegens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zich lenen voor gezamenlijke behandeling en dat het van belang is alle partijen in één procedure te betrekken, maken het vorenstaande niet anders omdat in dit geval een wettelijke grondslag voor gezamenlijke behandeling van de vorderingen ontbreekt.
Het vorenstaande heeft tot gevolg dat de voorwaarde voor de eisvermindering is ingetreden, zodat de vordering van [eiser] jegens [gedaagde 1] is verminderd tot € 25.000,00. Bij deze stand van zaken is de kantonrechter bevoegd van de zaak jegens [gedaagde 1] kennis te nemen.
4.11.
Tussen [eiser] en [gedaagde 1] is een overeenkomst tot stand gekomen op grond waarvan [gedaagde 1] de woning van [eiser] heeft gebouwd voor een door [eiser] te betalen aanneemsom. Daarmee is tussen partijen een overeenkomst van aanneming van werk in de zin van artikel 7:750 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) tot stand gekomen.
4.12.
[eiser] heeft zich op het standpunt gesteld dat [gedaagde 1] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst. Volgens [eiser] heeft [gedaagde 1] diverse werkzaamheden ondeugdelijk uitgevoerd en heeft zij de op haar rustende waarschuwingsplicht geschonden.
Kelder
4.13.
[eiser] heeft in de eerste plaats gesteld dat [gedaagde 1] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen omdat, althans zo worden zijn stellingen begrepen, [gedaagde 1] de kelder niet waterdicht heeft gebouwd terwijl partijen wel zijn overeengekomen dat [gedaagde 1] een waterdichte kelder zou bouwen.
4.14.
Partijen verschillen van mening over de vraag of het [gedaagde 1] te verwijten valt dat de kelder niet waterdicht is. [eiser] heeft in dit verband gesteld dat [gedaagde 1] te weinig onderzoek heeft gedaan naar de grondwaterstand. [gedaagde 1] had volgens [eiser] moeten onderkennen dat de door [gedaagde 2] in het bestek opgenomen grondwaterstand van 13,29 + NAP te laag was.
4.15.
De kantonrechter overweegt als volgt.
Zoals hiervoor ook is overwogen, is de kelder onder het maaiveld en het door [gedaagde 2] aangegeven grondwaterniveau van 13,29 + NAP gelegen. De kelder moest daarom waterdicht worden ontworpen en worden gebouwd om als gebruiksruimte te kunnen worden gebruikt. Vast staat dat [gedaagde 2] ook een waterdichte kelder heeft ontworpen. In het ontwerp van de kelder is voorzien in een waterdichte afwerking van zowel de vloer als de wanden. Dit brengt naar het oordeel van de kantonrechter met zich dat op basis van het ontwerp de koekoeken en de luiken naar de kruipruimte ook waterdicht moesten worden aangebracht in de (waterdichte) wanden van de kelder. In het ontwerp is de wijze waarop de wanden van de kelder aangebracht moeten worden niet (in detail) voorschreven en is evenmin de aanleghoogte van de luiken en de koekoeken bepaald. Het was derhalve aan [gedaagde 1] om te bepalen op welke wijze zij de luiken en koekkoeken (waterdicht) zou aanbrengen. Vast staat echter dat [gedaagde 1] de koekoeken en de luiken naar de kruipruimte niet waterdicht heeft aangebracht terwijl in dit geval de hoogten van de openingen van de koekoeken en de kruipruimte zich kennelijk bevinden onder de hoogste grondwaterstand van het perceel. Daardoor is de kelder niet waterdicht gebouwd. Hiermee is [gedaagde 1] tekortgeschoten in de nakoming van de aan haar opgedragen werkzaamheden, te weten het waterdicht bouwen van de kelder van de woning.
4.16.
Voor zover [gedaagde 1] heeft beoogd aan te voeren dat zij op basis van het ontwerp de koekoeken en de luiken naar de kruipruimte niet waterdicht hoefde aan te brengen omdat zij de openingen daarvan heeft aangebracht boven de door [gedaagde 2] genoteerde grondwaterstand van 13,29 + NAP in het ontwerp, faalt dit verweer. Zoals hiervoor ook is overwogen, blijkt uit het bestek van 29 oktober 2021 dat de grondwaterstand van 13,29 + NAP slechts een schatting is. Bovendien wist [gedaagde 1] dat deze grondwaterstand eenmalig is gemeten in oktober 2021 in verband met de door [gedaagde 1] uit te (laten) voeren bronbemaling zodat deze grondwaterstand slechts een momentopname was. Zoals hiervoor al is overwogen, staat tussen partijen vast dat grondwaterstanden in het algemeen fluctueren en dat dit op het perceel van [eiser] niet anders is. [gedaagde 1] mocht er daarom niet zonder meer van uitgaan dat de grondwaterstand die op tekening B01 was vermeld, de hoogst bekende grondwaterstand zou zijn. Het enkele feit dat in het ontwerp een grondwaterstand van 13,29 + NAP is vermeld, betekent derhalve niet dat [gedaagde 1] op basis van het ontwerp de koekoeken en luiken naar de kruipruimte niet waterdicht hoefde aan te brengen.
4.17.
Voor zover [gedaagde 1] heeft beoogd aan te voeren dat het constructief gezien niet mogelijk was om de koekoeken en luiken waterdicht aan te brengen in de kelderwanden en dat daarom sprake zou zijn van een ontwerpfout door [gedaagde 2] , doet dit – indien juist – niet af aan haar aansprakelijkheid voor de gevolgen van de ondeugdelijke uitvoering van de kelder. Wanneer voormelde stellingen van [gedaagde 1] kloppen, had het immers op de weg van [gedaagde 1] gelegen [eiser] te waarschuwen voor de door haar gestelde ontwerpfout. Door [eiser] hiervoor niet te waarschuwen, heeft [gedaagde 1] haar waarschuwingsplicht als bedoeld in artikel 7:754 BW Pro geschonden, zodat in dat geval op grond van artikel 7:760 lid 2 en Pro lid 3 BW de ondeugdelijke uitvoering van de kelder voor rekening van [gedaagde 1] blijft.
Overige gestelde gebreken
4.18.
[eiser] heeft verder gesteld dat [gedaagde 1] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst omdat:
1. de luiken van het rechterraam niet waterpas hangen,
2. de scharnieren van de taatsdeur niet goed zijn aangedraaid,
3. de loodslab bij de schoorsteen gebrekkig is aangebracht,
4. de blowerdoortest ongeldig is,
5. de woning onvoldoende luchtdicht is.
4.19.
[gedaagde 1] heeft als meest verstrekkende verweer opgeworpen dat zij voor een aantal gebreken niet in verzuim verkeert en bovendien niet meer aansprakelijk is op grond van artikel 7:758 lid 3 BW Pro.
4.20.
Allereerst moet worden vastgesteld of [gedaagde 1] het werk heeft opgeleverd. Wanneer dat het geval is, stuit een deel van de vordering van [eiser] reeds daarop af omdat [gedaagde 1] op grond van het bepaalde in artikel 7:758 lid 3 BW Pro (oud) na oplevering is ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken die [eiser] op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken (de zichtbare gebreken).
4.21.
[eiser] heeft in de dagvaarding erkend dat het werk begin februari 2023 is opgeleverd. De woning wordt daarom per februari 2023 als opgeleverd beschouwd in de zin van artikel 7:758 lid 1 BW Pro.
4.22.
Het gebrek aan de luiken van het rechterraam had naar het oordeel van de kantonrechter redelijkerwijs ten tijde van de oplevering kunnen worden opgemerkt omdat dit zichtbaar is. Tegen deze achtergrond geldt dan ook dat [gedaagde 1] niet meer aansprakelijk kan worden gehouden voor dit eventuele gebrek. De vordering van [eiser] zal daarom op dit onderdeel worden afgewezen.
4.23.
De hiervoor in rechtsoverweging 4.18. onder 2. tot en met 5. genoemde gebreken konden naar het oordeel van de kantonrechter niet redelijkerwijs ten tijde van de oplevering worden opgemerkt. Onbetwist is immers dat het niet goed aangedraaid zijn van de scharnieren van de taatsdeur en het loslaten van de loodslab zich pas na oplevering hebben geopenbaard, alsmede dat de blowerdoortest na oplevering (op 28 november 2023) heeft plaatsgevonden. Deze in dit verband door [eiser] gestelde gebreken zullen hierna afzonderlijk aan de orde komen.
Taatsdeur
4.24.
Niet in geschil is dat het onderste scharnier van de taatsdeur onvoldoende vast zat waardoor de deur bij gebruik piepte en kraakte. Dit levert een gebrek op.
4.25.
[gedaagde 1] heeft, althans zo wordt zijn verweer begrepen, betwist dat causaal verband tussen haar werkzaamheden en het gebrek aan het scharnier bestaat. Zij heeft daartoe aangevoerd dat in de rapportage van [bedrijf 4] wordt aangeven dat het scharnier los kan zijn gaan zitten door meerdere oorzaken die niet voor haar rekening komen.
4.26.
Het verweer van [gedaagde 1] slaagt niet. In de rapportage van [bedrijf 4] zijn twee mogelijke oorzaken voor het gebrek aan het scharnier genoemd, namelijk: 1) de schroeven van het scharnier zijn niet strak genoeg gemonteerd en/of 2) de vloerdelen waarop het scharnier is gemonteerd kunnen gedroogd en gekrompen zijn waardoor de schroeven wat meer ruimte hebben gekregen en het scharnier is gaan rammelen.
De kantonrechter is van oordeel dat beide oorzaken zijn te wijten aan door [gedaagde 1] ondeugdelijk uitgevoerde werkzaamheden. Ofwel [gedaagde 1] heeft de schroeven niet goed aangedraaid en/of hij heeft de taatsdeur te snel op de vloer bevestigd terwijl de vloer op dat moment nog kon krimpen. [gedaagde 1] heeft niet gesteld en evenmin is gebleken dat het gebrek aan het scharnier een andere oorzaak kan hebben. De kantonrechter komt dan ook tot de conclusie dat voldoende is vast komen te staan dat het gebrek is veroorzaakt door ondeugdelijk door [gedaagde 1] uitgevoerde werkzaamheden. Daarmee is [gedaagde 1] op dit onderdeel van de overeenkomst tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen.
De loodslab bij de schoorsteen
4.27.
[gedaagde 1] heeft betwist dat zij ten aanzien van dit vermeende gebrek in verzuim verkeert.
4.28.
De stelplicht en bewijslast van de stelling dat [gedaagde 1] in verzuim verkeert, rusten op [eiser] omdat [eiser] zich op de rechtsgevolgen van die stelling beroept. [eiser] heeft in dit verband gesteld dat hij gelet op de mededelingen van [gedaagde 1] geen herstel meer van het gebrek aan de loodslab behoefde te verwachten, zodat [gedaagde 1] in verzuim verkeert op grond van het bepaalde in artikel 6:83 aanhef Pro en onder c BW. De kantonrechter volgt [eiser] niet in dit standpunt. Uit de door [eiser] overgelegde correspondentie waarnaar hij verwijst, blijkt dat de gemachtigde van [gedaagde 1] aansprakelijkheid voor de in de e-mail van 6 november 2023 door [eiser] genoemde gebreken gemotiveerd afwijst. Dit betekent echter niet dat [eiser] daarom ook geen herstel van het gebrek aan de loodslab hoefde te verwachten indien [gedaagde 1] daarvan wel op de hoogte was gesteld. Artikel 6:83 aanhef Pro en sub c BW mist derhalve toepassing.
4.29.
[eiser] heeft niet gesteld en evenmin is gebleken dat het verzuim ten aanzien van dit gebrek op een andere wijze is ingetreden. Van verzuim is derhalve geen sprake, zodat de vordering van [eiser] op dit onderdeel reeds hierop afstuit.
Ongeldige blowerdoortest
4.30.
[eiser] heeft onweersproken gesteld dat het laten uitvoeren van een blowerdoortest onderdeel uitmaakt van de door [gedaagde 1] uit te voeren werkzaamheden. Op 28 november 2023 heeft deze blowerdoortest op initiatief van [gedaagde 1] plaatsgevonden. [eiser] heeft gesteld dat deze uitgevoerde blowerdoortest echter ongeldig is omdat tijdens de test de deur van één ruimte van het gebruikersoppervlak was afgeplakt – namelijk de kelder – en dit niet mag. Ter onderbouwing van die stelling heeft [eiser] verwezen naar de rapportage van [bedrijf 4] . Daaruit blijkt dat in de blowerdoortest is vermeld dat de meting is uitgevoerd terwijl de deur van de kelder was afgeplakt omdat veel luchtplekken in de patchkast zaten die nog niet waren afgedicht. Volgens [bedrijf 4] heeft dit tot gevolg dat de meting niet voldoet aan de uitgangspunten voor de berekening van het energielabel. De meting is daarom ongeldig, aldus [bedrijf 4] .
4.31.
[gedaagde 1] heeft betwist dat de blowerdoortest ongeldig is. Zij heeft deze betwisting echter niet van een inhoudelijke en concrete onderbouwing voorzien. Het enkel overleggen van de e-mail van 16 april 2025 van F. Postma van Bouwvisie Inspectie Profs (productie 5 van de zijde van [gedaagde 1] ) is daarvoor onvoldoende. Daarin wordt namelijk niet ingegaan op het feit dat de test is uitgevoerd terwijl de deur van één van de gebruiksruimtes volledig was afgeplakt. Het komt de kantonrechter onwaarschijnlijk voor dat uit de blowerdoortest kan worden afgeleid dat de luchtdichtheidsnorm daadwerkelijk is gehaald terwijl in hetzelfde rapport is vermeld dat tijdens de meting de deur van één van de ruimtes van het gebruikersoppervlak was afgeplakt. Aangenomen wordt daarom dat de uitgevoerde blowerdoortest niet geldig is. Door de blowerdoortest uit te laten voeren op een moment waarop diverse openingen in de kelder nog niet goed waren afgedicht, is [gedaagde 1] tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst.
Luchtdichtheid woning
4.32.
[eiser] heeft gesteld dat de woning onvoldoende luchtdicht is. [eiser] heeft die stelling echter, na de gemotiveerde betwisting daarvan door [gedaagde 1] , niet nader onderbouwd. Het enkel verwijzen naar de rapportage van [bedrijf 4] is daarvoor in elk geval niet voldoende. Daarin is immers enkel vermeld dat [eiser] na de blowerdoortest een aantal verbeteringen heeft laten uitvoeren aan de woning met betrekking tot de luchtdichtheid door een derde partij. De noodzaak voor het uitvoeren van deze werkzaamheden is echter niet nader toegelicht. De gestelde tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst op dit punt is dan ook onvoldoende onderbouwd.
4.33.
Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat [gedaagde 1] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst op de volgende onderdelen: a) het waterdicht bouwen van de kelder, b) het aandraaien van de scharnieren van de taatsdeur en c) het uitvoeren van de blowerdoortest.
Vervangende schadevergoeding
4.34.
[eiser] maakt aanspraak op een vervangende schadevergoeding als bedoeld in artikel 6:87 BW Pro. Op grond van dit artikel wordt de verbintenis tot nakoming omgezet in een vervangende schadevergoeding wanneer de schuldenaar (in dit geval [gedaagde 1] ) in verzuim is en de schuldeiser (in dit geval [eiser] ) schriftelijk mededeelt dat hij schadevergoeding in plaats van nakoming vordert.
4.35.
Niet in geschil is dat [gedaagde 1] voor de hiervoor vastgestelde gebreken in verzuim verkeert. Voor het tweede vereiste (de schriftelijke mededeling) geldt dat iedere schriftelijke mededeling waaruit blijkt dat de schuldeiser schadevergoeding in plaats van nakoming wenst, voldoende is. Dat heeft [eiser] in dit geval gedaan bij brief van 25 januari 2024. Aan de vereisten van artikel 6:87 BW Pro is derhalve voldaan. Dit betekent dat de oorspronkelijke verbintenis tot nakoming is omgezet in een verbintenis tot betaling van een vervangende schadevergoeding.
4.36.
Bij de bepaling van de omvang van de vervangende schadevergoeding is uitgangspunt dat deze schadevergoeding in de plaats treedt van de prestatie zelf en dat het in beginsel moet gaan om vergoeding van de waarde van de prestatie, die in dit geval bestaat uit het deugdelijk herstellen van de gebreken in het werk door een andere aannemer. [eiser] heeft de herstelkosten gesteld op a) € 18.332,67 voor het herstel van de niet waterdichte kelder en b) € 1.500,00 voor het uitvoeren van een nieuwe blowerdoortest. Daarover wordt overwogen als volgt.
a) kelder
4.36.1.
Als onweersproken staat vast dat [bedrijf 3] na de lekkage in de kelder in december 2023 werkzaamheden heeft verricht om de koekoeken en de luiken (inclusief frame) naar de kruipruimte waterdicht te maken. [gedaagde 1] heeft de hoogte van de daarvoor door [bedrijf 3] in rekening gebrachte kosten ter hoogte van € 1.778,70 (€ 907,50 + € 871,20) (incl. btw) niet betwist. De kantonrechter stelt de kosten voor het herstellen van het gebrek aan de koekoeken en de luiken (inclusief frame) van de kruipruimte dan ook vast op een bedrag van € 1.778,70.
4.36.2.
[eiser] maakt voorts aanspraak op betaling van een bedrag van € 15.000,00 voor de aanleg van een drainagesysteem met een pompput. [eiser] heeft in dit verband gesteld dat dit systeem moet worden aangelegd om nieuwe lekkages in de kelder te voorkomen. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, wordt [eiser] niet in dit standpunt gevolgd. Vast staat immers dat [bedrijf 3] herstelwerkzaamheden heeft verricht om de luiken van de kruipruimte en koekoeken waterdicht te maken. Door [eiser] is niet gesteld en evenmin is gebleken dat na het verrichten van deze herstelwerkzaamheden de koekoeken en de luiken naar de kruipruimte niet waterdicht zijn. Voor de aanleg van een drainagesysteem is dan ook geen noodzaak gebleken. Het enkele feit dat de waterdichtheid van de luiken en de koekoeken niet getest kan worden – zoals [bedrijf 4] in zijn rapportage heeft opgemerkt – is daarvoor in elk geval onvoldoende. De kantonrechter komt dan ook tot de conclusie dat het causaal verband tussen de tekortkoming aan de zijde van [gedaagde 1] en de door [eiser] in dit verband gevorderde schade ontbreekt. Deze gevorderde herstelkosten komen daarom niet voor vergoeding in aanmerking.
b) taatsdeur
4.37.
[eiser] heeft onder verwijzing naar de rapportage van [bedrijf 4] gesteld dat de kosten voor de levering van een nieuw scharnier en het monteren daarvan € 60,50 (incl. btw) bedragen. [gedaagde 1] heeft de hoogte van dit bedrag betwist maar heeft die betwisting niet van een deugdelijke toelichting voorzien. Als onvoldoende gemotiveerd weersproken staat daarom vast dat de schade aan het scharnier van de taatsdeur € 60,50 bedraagt.
c) blowerdoortest
4.37.1.
[eiser] heeft onder verwijzing naar de rapportage van [bedrijf 4] gesteld dat de kosten voor het uitvoeren van een nieuwe blowerdoortest € 1.500,00 bedragen. [gedaagde 1] heeft de hoogte van deze kosten niet betwist. De kantonrechter stelt de kosten voor het laten uitvoeren van een nieuwe blowerdoortest derhalve vast op dit bedrag.
4.38.
Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat de vervangende schadevergoeding zal worden vastgesteld op een bedrag van in totaal € 3.339,20 (€ 1.778,70 + € 60,50 + € 1.500,00).
4.39.
[eiser] maakt verder aanspraak op vergoeding van de kosten voor het herstel van het schilderwerk in de kelder dat door de lekkage was aangetast. [eiser] heeft de schade daarvoor onder verwijzing naar de factuur van 10 juni 2024 van [bedrijf 3] gesteld op € 1.553,97. [gedaagde 1] heeft de hoogte van deze kosten niet betwist. De in dit verband door [eiser] gevorderde schadevergoeding zal dan ook op grond van artikel 6:74 BW Pro worden toegewezen.
4.40.
[gedaagde 1] heeft zich ten slotte nog beroepen op verrekening met een vordering die zij stelt te hebben op [eiser] . Zij heeft in dit verband, kort gezegd, aangevoerd dat [eiser] de facturen van 17 december 2023 (zie hiervoor 2.13.) en 26 maart 2024 (zie hiervoor 2.16.) nog dient te betalen. Gelet op de gemotiveerde betwisting door [eiser] van de grondslag en omvang van de door [gedaagde 1] in dit verband gestelde vordering en de hiertegenover onvoldoende onderbouwing door [gedaagde 1] , kan de gegrondheid van het verweer echter niet op eenvoudige wijze worden vastgesteld. Het beroep op verrekening wordt daarom op grond van artikel 6:136 BW Pro gepasseerd.
4.41.
Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat de door [eiser] gevorderde hoofdsom zal worden toegewezen tot een bedrag van € 4.893,17 (€ 3.339,20 + € 1.553,97). De niet betwiste wettelijke rente daarover is als op de wet gegrond eveneens toewijsbaar.
4.42.
[eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. De hoogte van de buitengerechtelijke incassokosten is echter hoger dan het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief van € 614,32 bij een hoofdsom van € 4.893,17. De kantonrechter wijst daarom een bedrag van € 614,32 aan buitengerechtelijke incassokosten toe. De daarover gevorderde wettelijke rente zal eveneens worden toegewezen.
4.43.
De door [eiser] gevorderde onderzoekskosten van [bedrijf 4] ad € 2.528,90 zijn aan te merken als kosten ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid en komen op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW Pro voor vergoeding in aanmerking. De daarover gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de datum van de dagvaarding omdat niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde 1] eerder is aangesproken tot betaling van deze kosten.
4.44.
Aangezien elk van partijen als op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
in de vordering van [eiser] jegens [gedaagde 2]
5.1.
wijst de vordering van [eiser] jegens [gedaagde 2] af;
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 1.221,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
in de vordering van [eiser] jegens [gedaagde 2]
5.3.
veroordeelt [gedaagde 1] om aan [eiser] betalen een bedrag van € 8.036,39, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over:
- € 4.893,17 met ingang van 16 maart 2024 tot aan de dag van volledige betaling,
- € 2.528,90 met ingang van 10 januari 2025 tot aan de dag van volledige betaling,
- € 614,32 met ingang van 10 januari 2025 tot aan de dag van volledige betaling;
5.4.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.C.J.I.M. van Dorp en in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2025.
lt