ECLI:NL:RBGEL:2025:558

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Nijmegen

zaakgegevens 11142250 \ CV EXPL 24-1835 \ 560\ 40140

uitspraak van 24 januari 2025

vonnis

in de zaak van

[eiser in conv]

wonende te [woonplaats]

eisende partij in conventie

verwerende partij in reconventie

gemachtigde mr. P.L.O. van de Waarsenburg

procederende krachtens toevoegingsnummer [nummer]

tegen

de stichting
Stichting Talis

gevestigd te Nijmegen

gedaagde partij in conventie

eisende partij in reconventie

gemachtigde mr. J.G. van Heertum

Partijen worden hierna [eiser in conv] en Stichting Talis genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 5 juli 2024 en de daarin genoemde processtukken;

- de aanvullende producties 2 t/m 14 van [eiser in conv] ;

- de akte overleggen producties (9 en 10), tevens vermeerdering van grondslag van Stichting Talis;

- de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 20 december 2024. [eiser in conv] was aanwezig en werd bijgestaan door mr. P.L.O. van de Waarsenburg. Namens Stichting Talis was aanwezig [naam 1] (projectmanager) en zij werd bijgestaan door mr. J.G. van Heertum. Van hetgeen met partijen tijdens de mondelinge behandeling is besproken heeft de griffier aantekeningen gemaakt.

1.2.

Vervolgens is de datum voor het vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Stichting Talis is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet, werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting.

2.2.

[eiser in conv] huurt sinds 1989 van Stichting Talis de woning gelegen aan [adres gehuurde] (hierna het gehuurde). De woning (appartement) is gelegen op de eerste verdieping op de hoek van het appartementencomplex, dat bestaat uit vier woongebouwen van in totaal 453 vergelijkbare appartementen. Onder het appartement van [eiser in conv] bevinden zich bergingen.

2.3.

De gemeente Nijmegen heeft de wijk [naam wijk] , waarin de flats aan het [straatnaam] zijn gelegen, aangewezen als aardgasvrije wijk. Stichting Talis wenst dringende- en renovatie(verduurzamings)werkzaamheden uit te voeren aan de woningen in het complex om die onder meer energiezuiniger en levensloopgeschikter te maken.

2.4.

Stichting Talis heeft de huurders ten behoeve van de renovatiewerkzaamheden op 28 februari 2024 een voorstel toegezonden, verwoord in de brochure ‘ [straatnaam] onderhoud en verduurzaming 453 woningen’ (hierna te noemen: het renovatievoorstel). Het gaat om onder meer het aanbrengen van isolatie, verbeteren van de entree en het plaatsen van HR++ glas. Ook is aansluiting op het warmtenet onderdeel van het renovatievoorstel. Dat betekent dat de aardgasaansluiting (en dus huidige cv-ketel) verdwijnt en wordt vervangen door een afleverset.

2.5.

Stichting Talis heeft het renovatievoorstel en de aanvullende afspraken, die zij met de warmteleverancier [bedrijf 1] heeft gemaakt over de kosten die verbonden zijn aan een aansluiting op het warmtenet, voorgelegd aan de huurorganisaties [bedrijf 2] en [bedrijf 3] . Laatstgenoemden hebben [bedrijf 4] ingeschakeld om het renovatievoorstel te beoordelen. [bedrijf 4] heeft teruggekoppeld dat zij het een goed voorstel vindt.

2.6.

In het renovatievoorstel is de huurders meegedeeld dat het mogelijk is om een proefberekening aan te vragen voor de vaste- en verbruikskosten van een aansluiting op het warmtenet. [eiser in conv] heeft geen gebruik van die mogelijkheid gemaakt.

2.7.

Stichting Talis heeft haar huurders gevraagd om te laten weten of zij kunnen instemmen met het renovatievoorstel. [eiser in conv] heeft geen stem uitgebracht.

2.8.

Per brief van 27 maart 2024 heeft Stichting Talis laten weten dat meer dan 70% van de bewoners met het renovatievoorstel akkoord is gegaan. In de brief staat onder meer:

“(..)

Daar zijn we blij mee. Dat betekent dat we kunnen beginnen met de werkzaamheden. Na de werkzaamheden is uw woning comfortabel, duurzaam en aardgasvrij.

Heeft u nog geen akkoordverklaring ondertekend?

U mag uw akkoordverklaring nog bij ons inleveren (..)

Heeft u bezwaar?

Heeft u niet ingestemd met ons voorstel, dan kunt u binnen acht weken na dagtekening van deze brief de rechter vragen een beslissing te nemen over de redelijkheid van ons voorstel. Vindt de rechter ons voorstel redelijk, dan mogen wij het groot onderhoud ook in uw woning uitvoeren. (..)”

[eiser in conv] is daarop binnen acht weken deze procedure gestart.

3.De vordering en het verweer in conventie

3.1.

[eiser in conv] vordert de verklaring voor recht dat het voorstel van Stichting Talis: afsluiting van de woning van [eiser in conv] van het gasnet en aansluiting van de woning van [eiser in conv] op het warmtenet, onredelijk is, met veroordeling van Stichting Talis in de proceskosten en de nakosten.

3.2.

[eiser in conv] legt het volgende aan zijn vordering ten grondslag. [eiser in conv] acht het renovatievoorstel van Stichting Talis onredelijk om formele en financiële redenen zoals opgesomd onder punt 10 van zijn dagvaarding. Daarin is – kort samengevat – onder meer genoemd: onduidelijk is op welke wijze 70% of meer van de stemmen is behaald, Stichting Talis heeft niet duidelijk gemaakt dat aansluiting op het warmtenet een onderhouds- of verduurzamingswerkzaamheid is, [eiser in conv] heeft door een gedwongen aansluiting op het warmtenet geen keuzevrijheid voor een energieleverancier, waardoor hij ook een jaarlijkse overstapkorting misloopt en hij heeft geen zekerheid dat hij niet meer moet gaan betalen voor het verbruik.

3.3.

Stichting Talis voert verweer. Daarop wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De vordering en het verweer in reconventie

4.1.

Stichting Talis vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, kort samengevat:

I. [eiser in conv] te veroordelen om gelegenheid te geven voor de uitvoering van de werkzaamheden, zoals opgesomd in het renovatievoorstel, in en aan het gehuurde, door Talis en/of door haar ingeschakelde derde;

II. wanneer [eiser in conv] niet vrijwillig daaraan voldoet, [eiser in conv] te veroordelen het gehuurde tijdelijk, voor de duur van de beoogde werkzaamheden, (geheel of gedeeltelijk) te ontruimen;

III. met veroordeling van [eiser in conv] in de proceskosten waaronder de nakosten.

4.2.

Stichting Talis legt het volgende daaraan ten grondslag. [eiser in conv] is gehouden mee te werken aan de uitvoering van de werkzaamheden (en zo nodig daartoe het gehuurde ontruimen), omdat de betreffende werkzaamheden als een redelijk voorstel aan te merken zijn nu meer dan 70% van de bewoners heeft ingestemd met het renovatievoorstel. Bovendien zijn de werkzaamheden ook aan te merken als dringende werkzaamheden waar een huurder aan moet meewerken.

4.3.

[eiser in conv] voert verweer. Daarop wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie

5.1.

Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de kantonrechter deze gezamenlijk.

5.2.

De vraag die partijen verdeeld houdt is of [eiser in conv] zijn medewerking dient te verlenen aan de door Stichting Talis beoogde werkzaamheden zoals opgenomen in haar renovatievoorstel. [eiser in conv] heeft (in principe) geen bezwaar tegen de onderhouds- en verduurzamingswerkzaamheden maar wel expliciet tegen de aansluiting op het warmtenet.

Volgens [eiser in conv] is niet duidelijk dat de te realiseren aansluiting op het warmtenet ook onder de noemer renovatiewerkzaamheden zou vallen. Uit het door Stichting Talis als productie 3 bij antwoord overgelegde document met de meest gestelde vragen en antwoorden blijkt dat zij daarin expliciet heeft aangegeven dat de onderhoudswerkzaamheden én aansluiting op het warmtenet onderdeel van het totale renovatievoorstel zijn. Het renovatievoorstel wordt daarom als geheel beoordeeld in deze procedure.

5.3.

De kantonrechter stelt voorop dat een huurder verplicht is mee te werken aan de uitvoering van renovatiewerkzaamheden, wanneer de verhuurder die met voortzetting van de huurovereenkomst over wil gaan tot renovatie daartoe aan de huurder een redelijk voorstel doet (artikel 7:220 lid 1 en 2 BW). Een voorstel wordt vermoed redelijk te zijn wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd (lid 3).

5.4.

Stichting Talis heeft onder punt 15 t/m 20 van haar conclusie van antwoord en door overlegging van het proces-verbaal van de notaris (productie 5) duidelijkheid aan [eiser in conv] verschaft over zijn vraagpunten die zien op de draagvlaktemeting. Uitgaande van de stukken van Stichting Talis kan worden vastgesteld dat meer dan 70% van de betrokken huurders heeft ingestemd met het renovatievoorstel, zodat het voorstel op grond van de wet wordt vermoed redelijk te zijn. Tegen dit vermoeden staat tegenbewijs open. Het is dus aan [eiser in conv] om het vermoeden te “ontzenuwen”. Dit brengt met zich mee dat [eiser in conv] moet stellen en onderbouwen waarom het voorstel ten opzichte van hem niet redelijk is.

5.5.

[eiser in conv] stelt dat de indruk is ontstaan dat onoorbare druk is uitgeoefend op huurders door mensen die aan de deur zijn geweest. Buiten dat [eiser in conv] deze stelling niet heeft onderbouwd, staat vast dat [eiser in conv] zelf geen stem heeft uitgebracht, zodat in zijn geval geen sprake kan zijn van het geven van toestemming onder enige druk. Daarnaast heeft Stichting Talis onbetwist gesteld dat [eiser in conv] de enige bewoner is die de redelijkheid van haar renovatievoorstel wenst te laten beoordelen door de rechter, zodat daaruit ook niet blijkt dat sprake zou geweest van enige uitgeoefende druk bij andere bewoners.

Vervolgens stelt [eiser in conv] dat de notaris (mogelijk) een fout heeft gemaakt bij de vaststelling van de draagvlaktemeting, waarover inmiddels een klacht is ingediend. Voor zover [eiser in conv] daarmee meent te stellen dat in dat geval geen 70% van de stemmen zou zijn gehaald, kan hem dat niet baten. In dat geval zou namelijk enkel het wettelijke vermoeden, dat sprake is van een redelijk voorstel, niet gelden. Daarmee is het renovatievoorstel niet per definitie onredelijk te achten, maar zou (ook) op grond van een belangenafweging de redelijkheid van het voorstel moeten worden beoordeeld.

5.6.

Verder meent [eiser in conv] dat hij geen zekerheid heeft dat hij niet meer voor het energieverbruik zal moeten betalen dan hij op dit moment betaalt, aangezien hij de isolatiewerkzaamheden onvoldoende acht en zijn vrije keuze voor een energieleverancier in het gedrang komt. Door de aansluiting op het warmtenet wordt hij namelijk gedwongen een contract te sluiten met [bedrijf 1] , waardoor hij een jaarlijkse overstapkorting misloopt. Stichting Talis heeft aangevoerd dat als gevolg van het plaatsen van onder meer de isolatie en HR++ glas sprake zal zijn van een financieel voordeel door energiebesparing. Daarbij heeft Stichting Talis toegelicht dat zij aanvullende prijsafspraken heeft gemaakt met [bedrijf 1] . Stichting Talis heeft zich dus rekenschap gegeven van de complicaties bij dergelijke projecten, en daarom op dit punt diverse waarborgen getroffen.

De kantonrechter kan begrijpen dat [eiser in conv] , gelet op de negatieve berichten die in het nieuws zijn geweest over verschillende warmtenetten, zijn twijfels heeft bij de financiële gevolgen die het voor hem heeft, maar [eiser in conv] heeft, om onbekende redenen, geen proefberekening laten maken waaruit de voor hem te verwachten kosten zouden blijken. Als gevolg daarvan kan niet geconcludeerd worden dat [eiser in conv] per definitie financieel slechter uit zal zijn met een aansluiting op het warmtenet, ook als hij geen jaarlijkse welkomstkorting zou krijgen of niet zelf voor een energieleverancier zou kunnen kiezen.

Het gaat erom of de gevolgen die [eiser in conv] door aansluiting op het warmtenet ondervindt onacceptabel zijn. Daarvan is gelet op hetgeen [eiser in conv] heeft gesteld niet gebleken.

5.7.

Het voorgaande in samenhang beschouwend oordeelt de kantonrechter dat moet worden aangenomen dat het renovatievoorstel van Stichting Talis tegenover [eiser in conv] redelijk is. Dit was al het vermoeden gezien het percentage voorstemmers en dat vermoeden heeft [eiser in conv] niet kunnen ontzenuwen. Ook los van dat vermoeden is de redelijkheid afdoende onderbouwd. Als gevolg daarvan is [eiser in conv] gehouden om Stichting Talis in staat te stellen de beoogde renovatiewerkzaamheden uit te (laten) voeren. Dit betekent het volgende voor de vorderingen van partijen.

De vorderingen in conventie

5.8.

Aangezien de kantonrechter heeft geoordeeld dat het renovatievoorstel van Stichting Talis redelijk is tegenover [eiser in conv] , wordt zijn vordering afgewezen.

5.9.

[eiser in conv] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten, waaronder de nakosten dragen.

- salaris gemachtigde

€

408,00

(2 punten × € 204,00)

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

543,00

De vorderingen in reconventie

5.10.

Aangezien sprake is van een redelijk voorstel, zal [eiser in conv] Stichting Talis in staat moeten stellen de werkzaamheden zoals genoemd in het renovatievoorstel uit te (laten) voeren, waaronder de aansluiting op het warmtenet. De vordering van Stichting Talis wordt dus toegewezen.

5.11.

Voor het geval [eiser in conv] daaraan geen medewerking zou verlenen, heeft Stichting Talis nog belang bij haar vordering tot tijdelijke en/of gedeeltelijke ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter zal daarom ook de vordering die daarop ziet toewijzen, voor zover die tijdelijke en/of gedeeltelijke ontruiming noodzakelijk is voor de uitvoering van de werkzaamheden, een ander te bewerkstellingen door de gerechtsdeurwaarder, overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 558 sub b jo. 556 lid 1 jo. 557 Rv.

5.12.

De kantonrechter ziet in de verwevenheid met de vordering in conventie aanleiding om de proceskosten in de tegenvordering te begroten op nihil.

6.De beslissing

De kantonrechter

in conventie

6.1.

wijst de vordering af;

in reconventie

6.2.

veroordeelt [eiser in conv] om, binnen 3 dagen na betekening van dit vonnis, gelegenheid te geven voor de uitvoering van de werkzaamheden zoals genoemd in de brochure “ [straatnaam] onderhoud en verduurzaming 453 woningen” (zoals overgelegd als productie 1 bij antwoord in reconventie), waaronder in ieder geval moet worden verstaan de navolgende werkzaamheden:


vervangen privacyschermen volgens het ontwerp van de architect;


vervangen voordeur en balkondeur(en) van de woning volgens ontwerp architect;


vervangen oude glas voor HR++ glas als dit nog niet aanwezig is;


herstellen houtschade en schilderen de ramen en kozijnen aan de buitenzijde;


vervangen vast glas voor een hardglazen klepraam in de keukens die aan de galerijzijde liggen;


vervangen cv-ketel voor een afleverset;


het maken van een perilex aansluiting in de keuken voor elektrisch koken. Er komt

hiervoor een aparte groep in de meterkast;


vervangen radiator in de woonkamer voor een convectorradiator met

ventilatiesysteem (Clima rad). Die is afgestemd op de MV (mechanische ventilatie) in de badkamer, keuken en het toilet. Deze worden ook vervangen;


aanbrengen nieuwe radiator in de badkamer en stemmen op woningniveau het

systeem af op de behoefte. Eventueel worden radiatoren in de slaapkamers ook vervangen;


vervangen van de aanvoer waterleiding en per woning aanbrengen van een nieuwe watermeter om het verbruik bij te houden.

in en aan het gehuurde, staande en gelegen aan het adres [adres gehuurde] , door Stichting Talis en/of door haar ingeschakelde derden;

6.3.

veroordeelt [eiser in conv] , wanneer hij niet vrijwillig aan de veroordeling onder 6.2. voldoet, om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, de woning aan de [adres gehuurde] , met al het zijne, tijdelijk, voor de duur van de onder 6.2 genoemde werkzaamheden, te ontruimen, althans een voor deze werkzaamheden vereist gedeelte van de woning, een en ander ter uitsluitende beoordeling van Stichting Talis;

in conventie en in reconventie

6.4.

veroordeelt [eiser in conv] in de proceskosten, aan de zijde van Stichting Talis vastgesteld op een bedrag van € 543,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser in conv] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

6.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. M.J.C. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken op 24 januari 2025.