ECLI:NL:RBGEL:2025:5155

• Datum uitspraak: 30 juni 2025
• Publicatiedatum: 2 juli 2025
• Zaaknummer: 11730698
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: M. Engelbert-Clarenbeek
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Kort geding over huurovereenkomst en nutsvoorzieningen tussen huurder en verhuurder op recreatiepark

In deze zaak, die op 30 juni 2025 door de kantonrechter in Apeldoorn is behandeld, gaat het om een kort geding tussen een huurder, [eiser], en een verhuurder, [gedaagde], betreffende een chalet op recreatiepark De Eikenberg. De huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd, ondanks dat het huurcontract een bepaling bevatte voor tijdelijke huur. De huurder vordert dat de verhuurder de levering van elektriciteit en water hervat, nadat deze kortstondig was afgesloten. De verhuurder heeft als tegenvordering dat de huurder zijn hond moet verwijderen, omdat dit in strijd zou zijn met de huurovereenkomst.

De kantonrechter oordeelt dat de huurovereenkomst moet worden gekwalificeerd als een overeenkomst voor onbepaalde tijd, en dat de verhuurder de energielevering niet zonder meer mag afsluiten. De vordering van de huurder om de nutsvoorzieningen te hervatten is niet meer nodig, omdat de onderbreking inmiddels is opgeheven. De rechter verbiedt de verhuurder om de energie- en watertoevoer te staken, tenzij dit om rechtmatige redenen noodzakelijk is. De tegenvordering van de verhuurder om de hond te verwijderen wordt afgewezen, omdat het spoedeisend belang niet voldoende is onderbouwd. De proceskosten worden gecompenseerd, zodat iedere partij de eigen kosten draagt.

Uitspraak

RECHTBANK GELDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Apeldoorn

Zaaknummer: 11730698 \ VV EXPL 25-28

Vonnis in kort geding van 30 juni 2025

in de zaak van

[eiser] ,

te [woonplaats] ,

eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. E.R. Jonker,

tegen

[gedaagde] ,

te [woonplaats] ,

gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. J.C.F. Kooijmans.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- de brief van mr. Kooijmans van 10 juni 2025, met daarbij een eis in reconventie
- de e-mail van mr. Kooijmans van 12 juni 2025, met een productie
- de mondelinge behandeling van 16 juni 2025
- de pleitnota van [eiser]
- de pleitnota van [gedaagde] .

2. De feiten

2.1.

[gedaagde] is eigenaar van een chalet op recreatiepark De Eikenberg te Beekbergen (hierna; het chalet). Tussen [gedaagde] en [eiser] is een huurovereenkomst gesloten, waarbij [eiser] het chalet van [gedaagde] met ingang van 1 maart 2025 huurt.

In de huurovereenkomst is onder andere het volgende opgenomen:
“(…) Artikel 1: het gehuurde, bestemming 1.1 Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder een chalet op [kavelnummer] liggende op het terrein van Recreatiepark de Eikenberg B.V., Klein Paradijs 14 te Beekbergen.

1.2.

Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als recreatieverblijf of tijdelijke woonruimte

1.3 (…)1.5

1.5 In het gehuurde zijn alleen huisdieren toegestaan indien verhuurder hier schriftelijk toestemming voor gegeven heeft nadat er toestemming is gevraagd door de huurder. (…)

Artikel 2: huurperiode 2.1. deze overeenkomst is aangegaan van 1-3-2025 tot en met 31-3-2025.

2.2.

Nadien wordt de huurperiode telkens stilzwijgend met één maand verlengd Indien de huurder de huurovereenkomst wenst op te zeggen, dan kan dat met inachtneming van een opzegtermijn van een maand.

2.2.

Op 30 april 2025 heeft [gedaagde] aan [eiser] geschreven:
“(…) conform het verzoek van het Recreatiepark De Eikenberg meld ik u het volgende. Het huurcontract wordt beëindigd per 31 mei 2025, conform het gestelde in artikel 2.1 en 2.2. van dat contract. (…)”.

2.3.

De Eikenberg heeft per 31 mei 2025 de energielevering aan het chalet afgesloten. Na protest van de zijde van [eiser] is enkele dagen later de energielevering hervat.

3. Het geschil in conventie en in reconventie

3.1.

[eiser] vordert - samengevat - dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- [gedaagde] zal veroordelen om binnen 24 uur na betekening van het vonnis de levering van elektriciteit en water te hervatten, op straffe van verbeurte van een dwangsom,
- [gedaagde] zal verbieden om na betekening van het vonnis de energie- en watertoevoer van het chalet te staken, op straffe van verbeurte van een dwangsom.

3.2.

[gedaagde] voert verweer. Het verweer mondt uit in een tegenvordering, waarbij [gedaagde] vordert - samengevat - dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair: [eiser] zal veroordelen het chalet te ontruimen op straffe van verbeurte van een dwangsom,
subsidiair: [eiser] zal veroordelen tot verwijdering en verwijderd houden van de hond op straffe van verbeurte van een dwangsom,
een en ander met veroordeling van [eiser] in de proceskosten en nakosten, met rente.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling in conventie en in reconventie

4.1.

Het gaat hier om in kort geding gevorderde voorlopige voorzieningen. De kantonrechter moet daarom beoordelen of [eiser] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft en eveneens of [gedaagde] dat heeft bij de tegenvordering. Daarnaast geldt dat de kantonrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.

4.2.

Centraal staat onder andere de vraag of er tussen partijen sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, danwel een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is.

[eiser] voert terecht aan, dat sinds de wetwijzigingen van juni 2024 in beginsel geen huurovereenkomsten voor bepaalde tijd meer bestaan, met uitzondering van de tijdelijke huurovereenkomsten die voor speciale groepen zijn voorzien en de huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is, zoals de huur van een vakantiehuisje voor een kort, recreatief verblijf. De tekst van een huurovereenkomst is daarbij niet zonder meer doorslaggevend. Gekeken wordt naar de wettelijke regeling, de bedoeling van partijen en de feitelijke situatie.

4.3.

Ter zitting is gebleken dat partijen geen kort, recreatief verblijf voor ogen hebben gehad, maar een periode van tenminste enkele maanden waarin [eiser] zijn hoofdverblijf zou hebben in het chalet na een verbroken relatie, in afwachting van een sociale huurwoning. [eiser] heeft geen woning elders en [gedaagde] biedt overbruggings-mogelijkheden voor mensen zoals [eiser] die enige tijd zonder woonruimte zitten. Met de huidige woningmarkt is ook door partijen voorzien dat dit meer dan een half jaar zou kunnen duren. Nu onbetwist is gebleven dat [eiser] niet behoort tot één van de groepen waarvoor een tijdelijk huurcontract tot de wettelijke mogelijkheden kan behoren, is de voorlopige conclusie dat de huurovereenkomst van partijen moet worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Dat in de overeenkomst een opzegtermijn van een maand is opgenomen is daarbij niet relevant en de mededeling van [gedaagde] van
30 april 2025 mist dan ook het door hem beoogde effect en de primaire (tegen)vordering van [gedaagde] is niet toewijsbaar. De huurovereenkomst loopt vooralsnog door en is niet op de wettelijk juiste manier en met juiste gronden opgezegd, zodat het bij deze stand van zaken niet waarschijnlijk is dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden. Dan is een ontruiming in kort geding niet aan de orde.

4.4.

De vordering van [eiser] ziet op het zonder (verdere) onderbrekingen kunnen gebruiken van de nutsvoorzieningen. Vast staat dat de levering van energie en water korte tijd onderbroken is geweest, kennelijk in opdracht van de parkbeheerder. Hoe lang dat is geweest is onduidelijk. [eiser] heeft het over enkele dagen, [gedaagde] over twee dagen en ‘korte tijd’ en de parkbeheerder verklaart dat het vrijwel meteen weer is aangesloten, in elk geval ’s avonds en ’s nachts. Hoe dat ook zij, het is evident dat de huurovereenkomst is gesloten inclusief water- en elektriciteitslevering en dat de verhuurder noch de parkeigenaar het recht in eigen hand mag nemen door deze voorzieningen zomaar af te (laten) sluiten. [gedaagde] en de parkbeheerder zien dat kennelijk inmiddels in en de onderbreking is geëindigd. Toewijzing van de eerste vordering van [eiser] is dan niet meer nodig.

4.5.

De tweede vordering van [eiser] ziet er op, dat hij de zekerheid wil hebben dat de opzettelijke onderbreking van de water- en energielevering zich niet nogmaals zal voordoen. Deze vordering is wel toewijsbaar, maar omdat de parkbeheerder en [gedaagde] tijdens de zitting hebben laten merken dat ze begrijpen dat de onderbreking te ver is gegaan en de prikkel, de nodig is om te zorgen dat het niet nog een keer gebeurt dus mogelijk niet heel groot hoeft te zijn, zal de dwangsom gematigd worden. [gedaagde] behoudt de mogelijkheid om de leveringen (kort) te (doen) onderbreken als dat om rechtmatige (veiligheids)redenen noodzakelijk is, zoals bij onderhoud of reparaties.

4.6.

De subsidiaire tegenvordering van [gedaagde] ziet op de verwijdering van de hond. Partijen zijn het er niet over eens of bij aanvang van de huurovereenkomst door [eiser] is meegedeeld dat hij een hond heeft en dus ook niet over de vraag of het houden van een hond in het chalet – in afwijking van de tekst in de huurovereenkomst – is toegestaan.
In een bodemprocedure zou [eiser] zonodig in de gelegenheid kunnen worden gesteld tot bewijslevering en zou een en ander verder uitgezocht kunnen worden. Op dit moment lijkt een (impliciete) toestemming niet aannemelijk, gelet op het beleid van de parkbeheerder en de opname van een huisdierverbod in de huurovereenkomst (en in het parkreglement). Het lijkt er dan ook op dat [gedaagde] zich terecht op het standpunt stelt dat [eiser] in strijd handelt met de huurovereenkomst door een huisdier te houden waarvoor geen toestemming is gevraagd of verkregen.

4.7.

Een andere vraag is echter, of die mogelijke overtreding op dit moment zou moeten leiden tot een voorziening zoals door [gedaagde] wordt gevorderd. [eiser] betwist dat [gedaagde] een spoedeisend belang heeft bij de vordering, alleen al omdat er ook andere honden op het park gehouden worden en de hond geen overlast veroorzaakt. Ook zal een toewijzing zeer ingrijpend en disproportioneel zijn volgens [eiser] . [eiser] heeft hierbij aangevoerd dat het weg doen van de hond voor hem op dit moment geen reële optie is, omdat het dier veel voor hem betekent en ook vanwege zijn PTSS een belangrijke rol speelt in zijn dagelijks leven.

4.8.

[gedaagde] heeft het spoedeisend belang van zijn vordering niet onderbouwd en evenmin voldoende aannemelijk gemaakt. Hij stelt slechts dat hij het eens is met de parkregels en die dus volgt, vanwege een eerder incident met een ander hond op het park. Hij wil de relatie met de parkeigenaar goed houden, omdat hij meer chalets op het park in eigendom heeft en verhuurt. Verder stelt hij dat hij niet het risico wil lopen dat het chalet naar ‘hond’ gaat ruiken en eventueel besmet raakt met vlooien of ander ongedierte.

4.9.

Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] op dit moment tot handhaving van de parkregels is /wordt aangesproken of (acute) nadelige gevolgen moet vrezen bij niet-handhaving. Als er al sprake zou moeten zijn van handhaving ten opzichte van [eiser] of van handhaving door het parkbeheer ten opzichte van [gedaagde] , hoort daar een belangenafweging met betrekking tot de proportionaliteit van de diverse mogelijke handhavingsmaatregelen bij.
Voor wat betreft mogelijk te vrezen geur- en ongedierteschade kan [gedaagde] als verhuurder van een huurder als [eiser] verlangen dat hij zorgt voor het voorkomen van schade, danwel voor een grondige schoonmaak bij het einde van de huurovereenkomst. Een spoedeisend belang is dat op dit moment niet.

4.10.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de tweede vordering van [eiser] deels toegewezen kan worden en alle overige vorderingen niet. Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5. De beslissing in conventie en in reconventie

De kantonrechter

5.1.

verbiedt [gedaagde] om na betekening van dit vonnis de energie- en/of watertoevoer van het chalet te (doen) staken, tenzij dat om een rechtmatige (veiligheid)reden noodzakelijk is en veroordeelt [gedaagde] bij overtreding van dit verbod tot betaling van een dwangsom van € 250,00 per dag of gedeelte van een dag, tot een maximum van € 5.000,00,

5.2.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Engelbert-Clarenbeek en in het openbaar uitgesproken op 30 juni 2025.