ECLI:NL:RBGEL:2025:4219

Uitspraak

RECHTBANK Gelderland

Civiel recht

Zittingsplaats Zutphen

Zaaknummer: C/05/443291 / HZ ZA 24-368

Vonnis van 28 mei 2025

in de zaak van

[eiser],

te [vestigingsplaats],

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser],

advocaat: mr. O. Surquin,

tegen

1.[gedaagde 1],

te [woonplaats],

advocaat: mr. F.B.M. van Aanhold,

hierna afzonderlijk te noemen: [gedaagde 1],
2.
[gedaagde 2],

te [woonplaats],

advocaat: mr. F.B.M. van Aanhold,

hierna afzonderlijk te noemen: [gedaagde 2],

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagden].

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 5 februari 2025,

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 15 april 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte heeft de rechtbank besloten dat er vandaag een vonnis zal worden uitgesproken.

2.Het geschil

2.1.

[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van het in randnummer 19 van de dagvaarding gespecificeerde bedrag van EURO 37.552,38 inclusief BTW; met veroordeling tot vergoeding van de wettelijke rente vanaf 14 dagen na 22 november 2023 althans vanaf de dag der dagvaarding, steeds tot aan de dag van de algehele voldoening,

II. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten.

2.2.

[gedaagden] voert verweer. [gedaagden] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.

2.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, ingegaan.

3.De beoordeling

Waar gaat de zaak over?

3.1.

[eiser] heeft in september 2021 een bedrijfspand gekocht van [gedaagden] om te gebruiken als tandartsenpraktijk. Op dat moment had [eiser] het pand al in gebruik. Het pand is aan haar op 1 november 2021 geleverd. In augustus 2023 heeft [eiser] aannemersbedrijf [naam 1] BV (hierna: [naam 1]) ingeschakeld, omdat zij last had van vocht- en schimmelproblemen in het pand. [eiser] stelt dat (de oorzaken van) deze vocht- en schimmelproblemen al aanwezig waren bij de levering van het pand en aan het normaal gebruik als tandartsenpraktijk in de weg staan. Daarmee is volgens [eiser] [gedaagden] tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en moet hij dus de herstelkosten die [eiser] heeft gemaakt, betalen. Voor zover de rechtbank niet meegaat in dit betoog, beroept [eiser] zich op dwaling (artikel 6:228 lid 1 onder b van het Burgerlijk Wetboek (BW)). [eiser] stelt dat [gedaagden] bekend was met de vocht- en schimmelproblemen of daarmee bekend had moeten zijn. Daarom had hij dit voor het sluiten van de koopovereenkomst aan [eiser] moeten mededelen. Omdat [gedaagden] deze mededelingsplicht heeft geschonden, vordert [eiser] de gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst op die manier dat [gedaagden] verplicht is het bedrag van de herstelkosten terug te betalen aan [eiser].

3.2.

[gedaagden] betwist dat de vocht- en schimmelproblemen al aanwezig waren bij de verkoop en levering van het pand aan [eiser]. [gedaagden] stelt dat deze problemen worden veroorzaakt door een gebrek aan ventilatie en verwarming van het pand door [eiser]. Voor zover er gebreken aanwezig waren bij de levering, voert [gedaagden] aan dat deze kenbaar waren voor [eiser]. Om deze redenen stelt [gedaagden] dat hij niet is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en dat ook geen sprake is van dwaling door [eiser].

Het beoordelingskader voor de tekortkoming

3.3.

Partijen hebben in artikel 6.1 van de koopovereenkomst, kort gezegd, als hoofdregel afgesproken dat [gedaagden] niet instaat voor (verborgen) gebreken aan het pand. Dat betekent dat [eiser] als uitgangspunt het risico draagt van alle gebreken aan het pand. In artikel 6.3 wordt een uitzondering gemaakt op deze hoofdregel. Hierin staat, kort gezegd, dat [gedaagden] er wel voor instaat dat het pand bij de levering geen gebreken heeft die aan een normaal gebruik als tandartsenpraktijk in de weg staan. In dat artikel staat verder dat dit niet geldt voor gebreken die [eiser] bij het kopen van het pand kende of voor haar kenbaar waren. Het begrip kenbaar is ruimer dan bekend. Gebreken die [eiser] niet kende, maar die zij wel zou hebben ontdekt als zij het onderzoek had gedaan dat van haar verwacht mocht worden, zijn kenbaar. De rechtbank moet dus beoordelen of vaststaat dat het pand bij de levering gebreken had die aan het normaal gebruik als tandartsenpraktijk in de weg staan en dat deze gebreken niet bij [eiser] bekend waren of voor haar kenbaar waren.

[gedaagden] is niet tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst

3.4.

[eiser] heeft op 16 oktober 2023 een onderzoek door [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1]) laten verrichten naar de oorzaak van de vocht- en schimmelproblemen. [bedrijf 1] schrijft over de oorzaken in haar definitieve rapport van 8 november 2023 (productie 4 bij de dagvaarding) – voor zover relevant – het volgende:

“
De schimmelproblematiek in de praktijk wordt[veroorzaakt]
door een combinatie van grond-/zakwater met oppervlaktecondensatie. Door diverse gebreken is de waterbelasting in de kruipruimte behoorlijk. Via grote luchtlekken in de beganegrondvloer komt dit verdampte water in de bovenliggende ruimten. Door de combinatie van beperkte verwarming in diverse ruimten, ontbreken van ventilatie en de beperkte thermische schil zal er veelal oppervlaktecondensatie zijn of nabij de koude oppervlakten een relatieve luchtvochtigheid van hoger dan 80%. In deze gevallen is het risico op schimmelvorming zeer groot.”

3.5.

In dit rapport doet [bedrijf 1] verder een aantal aanbevelingen naar aanleiding van haar installatietechnisch- en bouwkundig onderzoek. Deze zien, naast aanbevelingen over het beter verwarmen en ventileren van het pand, onder meer op het op de juiste wijze aansluiten van de hemelwaterafvoeren (hierna: HWA’s), het op afschot leggen van de grindbetonregels van het gebouw af en het luchtdicht afdichten van de open verbindingen tussen de kruipruimte en de beganegrondvloer. Ook spreekt zij de verwachting uit dat het pand aanvullend geïsoleerd moet worden en beveelt zij aan om de verankering van de dakrand inzichtelijk te maken, waarbij zij tevens enkele maatregelen ter overweging meegeeft.

3.6.

[eiser] voert op basis van het rapport van [bedrijf 1] aan dat deze installatietechnische- en bouwkundige gebreken de vocht- en schimmelproblemen veroorzaken die het normaal gebruik van het pand als tandartsenpraktijk belemmeren. Zij voert verder aan dat dit al het geval was ten tijde van de levering, zodat [gedaagden] tekort is geschoten in de nakoming van artikel 6.3 van de koopovereenkomst. [gedaagden] betwist dit. De rechtbank oordeelt dat [gedaagden] niet is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Voor dit oordeel is het volgende redengevend.

3.7.

Allereerst is de rechtbank van oordeel dat niet is komen vast te staan dat bij de levering van het pand al gebreken aanwezig waren die aan het normaal gebruik van het pand als tandartsenpraktijk in de weg staan. Ter onderbouwing van deze stelling heeft [eiser] onder meer een e-mail in het geding gebracht van een medewerker van [naam 1] (productie 2 bij de dagvaarding). De medewerker schrijft daarin dat hij vermoedt dat het dak de oorzaak is van de vochtproblemen en dat [naam 1] al eerder is benaderd door [gedaagden] “
om mee te mogen denken naar een geschikte oplossing”. Anders dan [eiser] veronderstelt, volgt hieruit niet dat de schimmelproblemen die [eiser] ondervindt, ook al door [gedaagden] werd ondervonden. [gedaagden] heeft namelijk toegelicht dat hij [naam 1] heeft ingeschakeld vanwege problemen met het dak, maar dat hij uiteindelijk eind 2016 een andere dakdekker het dak volledig heeft laten vervangen. Bovendien volgt uit het rapport van [bedrijf 1] dat de vocht- en schimmelproblemen die [eiser] ondervond (hoofdzakelijk) werden veroorzaakt door een combinatie van grond-/zakwater met oppervlaktecondensatie (zie r.o. 3.4.) en dus niet door problemen met het dak.

3.8.

Het door [eiser] als productie 20 overgelegde e-mailbericht van een medewerker van [bedrijf 1] verandert dit oordeel niet. Daarin schrijft de medewerker dat [bedrijf 1] tijdens het onderzoek van de tandartsmedewerkers had vernomen dat het schimmelprobleem al jaren speelt. [gedaagden] heeft echter onweersproken daartegenin gebracht dat tijdens het onderzoek geen tandartsmedewerkers werkzaam waren die ook al voor de levering van het pand op 1 november 2021 werkzaam waren in het pand. De enige werknemer die nu nog voor [eiser] werkt en ook al werkzaam was in het pand toen deze aan [eiser] werd geleverd, verklaart juist dat in die periode geen sprake was van vocht of schimmel en dat de vocht- en schimmelproblemen pas ontstonden in de herfst van 2022 (productie 2 bij de conclusie van antwoord). Om deze reden had het op de weg gelegen van [eiser] om toe te (laten) lichten welke medewerkers dit zouden hebben verklaard en op welke periode de verklaring zag, maar dit heeft zij niet gedaan.

3.9.

[eiser] heeft tot slot ter onderbouwing een e-mailbericht van 17 januari 2024 in het geding gebracht waarin een leverancier verklaart over zijn bezoek aan het pand op 23 juli 2020 (productie 19 bij de dagvaarding). Hij schrijft dat tijdens zijn bezoek ter hoogte van de Dürr Power Tower ernstige vocht- en schimmelproblemen zichtbaar waren, vooral op de vloer, de muren en op een houten plaat. Verder schrijft hij dat er merkbaar veel vocht in het pand aanwezig was, dat dit zichtbaar was op de ramen en kozijnen en dat dit ook herkenbaar was aan de typische geur. Deze verklaring wordt echter tegengesproken door de hiervoor aangehaalde verklaring van de tandartsmedewerker (productie 2 bij de conclusie van antwoord). Zij verklaart immers dat er in die periode geen sprake was van vocht- of schimmelproblemen. Bovendien verklaart zij specifiek over de periode juni/juli 2020 dat zij, samen met [gedaagde 1] en drie andere medewerkers, drie dagen lang cursus had in de ruimtes waar later de meeste vochtproblemen zijn ontstaan en dat die cursus daar niet gehouden zou worden als er in die ruimtes vocht- en schimmelproblemen zouden zijn. Ook de schoonmaakster die vanaf 2007 tot maart 2020 werkzaam was in het pand, schrijft in haar verklaring (productie 3 bij conclusie van antwoord) dat geen sprake was van vocht of schimmel in het gebouw en dat het er altijd fris rook.

3.10.

Wat wel vaststaat tussen partijen, is dat [eiser] pas twee jaar na de levering van het pand voor het eerst bij [gedaagden] heeft geklaagd over vocht- en schimmelproblemen en dat [eiser] in de twee maanden voorafgaand aan de levering, waarin zij het pand al in gebruik had, geen vocht- of schimmelproblemen heeft opgemerkt. Ditzelfde geldt voor de makelaar-taxateur die door [eiser] is ingeschakeld voor de taxatie van het pand. In zijn taxatierapport van 16 augustus 2021 (productie 1 bij de conclusie van antwoord), wordt evenmin gesproken over vocht- of schimmelproblemen. De verklaring die [eiser] heeft gegeven voor het feit dat noch [eiser] zelf in de twee maanden voorafgaand aan de levering van het pand, noch de makelaar-taxateur bij zijn taxatie de schimmel- en vochtproblemen heeft opgemerkt – namelijk dat [gedaagden] de schimmel optisch zou hebben weggewerkt – heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd. Zo was het pand voordat deze in gebruik werd genomen door [eiser] gehuurd door een andere tandarts en heeft [gedaagden] uitdrukkelijk betwist dat hij in de tussentijd het pand heeft geverfd. Bovendien zou dat niet verklaren waarom [eiser] en de makelaar-taxateur ook geen hoge luchtvochtigheid hebben opgemerkt, zoals [bedrijf 1] in haar rapport uit 2023 wel vaststelt.

3.11.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] nog aangevoerd dat de door [bedrijf 1] geconstateerde (bouwkundige) gebreken – zoals de foutief gemonteerde HWA’s, de doorvoeren en de tegels die niet juist op afschot liggen – die de vocht- en schimmelproblemen veroorzaken, hoe dan ook al aanwezig waren bij de levering van het pand. Zelfs als dat zo is – [gedaagden] betwist dit – betekent dat nog niet dat [gedaagden] daarmee in strijd heeft gehandeld met artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Zoals overwogen onder 3.3. is daarvoor vereist dat bij de levering van het pand gebreken aanwezig waren die aan het normaal gebruik als tandartsenpraktijk in de weg staan. [eiser] stelt dat de gebreken dit normaal gebruik belemmeren, omdat die zorgen voor vocht- en schimmelproblemen die schadelijk zijn voor de gezondheid van de werknemers en mogelijk ook voor de gezondheid van de patiënten. Hiervoor heeft de rechtbank echter overwogen dat niet is komen vast te staan dat die vocht- en schimmelproblemen al aanwezig waren bij de levering van het pand.

3.12.

Al het voorgaande leidt ertoe dat het beroep van [eiser] op artikel 6.3 van de koopovereenkomst niet slaag.

3.13.

Ten overvloede overweegt de rechtbank verder nog dat het op de weg van [eiser] gelegen had om nader te onderbouwen waarom de schimmel in de weg stond aan het normaal gebruik van het pand als tandartsenpraktijk. [eiser] heeft deze stelling uitsluitend onderbouwd met een e-mailbericht van een medewerker van [bedrijf 1] (productie 18 bij de dagvaarding). Daarin schrijft de medewerker in algemene bewoordingen dat uit onderzoeken van meerdere organisaties volgt dat blootstelling aan vochtige (woon)omstandigheden en/of zichtbare schimmel een verhoogd risico kan geven op het ontstaan van bepaalde luchtwegaandoeningen. [gedaagden] heeft er evenwel terecht op gewezen dat in datzelfde e-mailbericht de medewerker ook schrijft dat het lastig is te beoordelen of er in dit geval een effect is op de gezondheid van de medewerkers en patiënten van [eiser], omdat een internationaal aanvaardbare standaard voor het bepalen van de blootstelling ontbreekt en het bepalen van de blootstelling zelf ook lastig is.

Het beroep op dwaling slaagt niet

3.14.

Het beroep op dwaling zoals bedoeld in artikel 6:228 lid 1 onder b BW door [eiser] slaagt evenmin. Zij onderbouwt dit beroep namelijk met de stelling dat [gedaagden] de vocht- en schimmelproblemen kende of behoorde te kennen, maar dat hij dit heeft verzwegen voor [eiser] bij de verkoop van het pand. De rechtbank heeft hiervoor echter al geoordeeld dat niet is vast komen te staan dat ten tijde van de levering al sprake was van vocht- en schimmelproblemen. De rechtbank zal daarom de vorderingen van [eiser] afwijzen.

[eiser] moet de proceskosten van [gedaagden] betalen

3.15.

[eiser] in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:

- griffierecht

€

1.325,00

- salaris advocaat

€

1.572,00

(2 punten × € 786,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

3.075,00

4.De beslissing

De rechtbank

4.1.

wijst de vorderingen van [eiser] af,

4.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 3.075,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.A. Bierbooms en in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2025.

JH/PB