Uitspraak
RECHTBANK Gelderland
Civiel recht
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: C/05/432343 / HA ZA 24-99 / 1547
Vonnis van 22 januari 2025
in de zaak van
YR INVEST B.V.,
te Druten,
eisende partij,
hierna te noemen: YR Invest,
advocaat: mr. F.M. Aarts,
tegen
TALANDER EN PANDORA B.V.,
te Druten,
gedaagde partij,
hierna te noemen: T&P,
advocaat: mr. K. Chr. Spee.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 15 mei 2024,
- het verkorte proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 11 december 2024.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Kern van de zaak
2.1.
YR Invest heeft bouwunits gekocht van T&P en in verband daarmee een aannemingsovereenkomst gesloten voor de ontwikkeling van die units. Op T&P rustte de verplichting de benodigde omgevingsvergunning te verkrijgen, maar die is niet verleend. De tussen partijen en de aannemer gesloten overeenkomsten zijn daarmee geëindigd c.q. niet tot stand gekomen. T&P heeft de bouwunits vervolgens doorverkocht aan een derde partij, van wie YR Invest de bouwunits voor een hogere prijs heeft gekocht. In deze zaak vordert YR Invest vergoeding van de schade die zij daardoor stelt te hebben geleden. Volgens haar heeft T&P te weinig gedaan om de omgevingsvergunning te verkrijgen. Die vordering zal de rechtbank afwijzen. T&P heeft zich naar het oordeel van de rechtbank voldoende ingespannen om de omgevingsvergunning te verkrijgen, terwijl YR Invest de units enkel wilde afnemen indien daarop een vergunning was afgegeven. T&P heeft evenmin onrechtmatig gehandeld door de vergunningaanvraag in te trekken en de units aan een derde partij door te verkopen.
3.De feiten
3.1.
Zowel YR Invest als T&P drijft een onderneming die zich bezighoudt met onder meer het verkrijgen, vervreemden en verhuren van onroerend goed. Op 8 november 2021 hebben zij twee gelijkluidende koopovereenkomsten gesloten op basis waarvan T&P aan YR Invest twee bouwunits verkoopt voor € 57.110,00 per unit (hierna: de koopovereenkomst). In artikel 15 is onder meer het volgende bepaald:
15.1
Koper is gehouden het Verkochte te doen bebouwen overeenkomstig het bepaalde in de Overeenkomst van Aanneming. Koper verplicht zich daartoe gelijktijdig met deze overeenkomst de Overeenkomst van Aanneming te sluiten, krachtens welke overeenkomst Koper opdracht zal geven aan de Ondernemer de Unit te bouwen (…).
15.2
Deze overeenkomst vormt tezamen met de Overeenkomst van Aanneming een onverbrekelijk geheel tot het moment waarop Verkoper aan Koper het Verkochte heeft geleverd. Dat betekent dat het in werking treden van beide overeenkomsten tot het moment waarop Verkoper het Verkochte aan Koper heeft geleverd van elkaar afhankelijk is en dat niet in werking treden, ontbinding, beëindiging, vernietiging of nietigheid van de ene overeenkomst zal leiden tot ontbinding van de andere overeenkomst, ongeacht welke Partij ontbindt of beëindigt.
Ontbinding dient te geschieden bij aangetekende brief met afschrift aan de Notaris. Na een ontbinding op grond van het bepaalde in dit artikel zullen de kosten van de ongedaanmaking van reeds ontvangen prestaties voor rekening van Verkoper komen. Verkoper is niet gehouden de Koper de schade te vergoeden die de Koper heeft geleden als gevolg van een ontbinding van deze overeenkomst op grond van het bepaalde in dit artikel.
3.2.
Op 11 november 2021 heeft YR Invest voor elk van beide bouwunits een overeenkomst gesloten met aannemersbedrijf Hoes (hierna: de aannemingsovereenkomst). Onder het kopje ‘Bijzonderheden’ is onder meer het volgende opgenomen:
(…)
Deze overeenkomst van aanneming en de getekende koopovereenkomst d.d. 10-9-2021 zijn voor de opdrachtgever onverbrekelijk met elkaar verbonden. Indien de koopovereenkomst
uiterlijk vóór 1 februari 2022wordt ontbonden, vernietigd of niet tot stand komt, zal ook de overeenkomst van aanneming worden ontbonden, vernietigd of niet tot stand komen;
uiterlijk vóór 1 februari 2022wordt ontbonden, vernietigd of niet tot stand komt, zal ook de overeenkomst van aanneming worden ontbonden, vernietigd of niet tot stand komen;
De aannemer zal met de bouw van de Units starten zodra aan alle voorwaarden als opgenomen in de koopovereenkomsten en de overeenkomst van aanneming (waaronder de ontbindende voorwaarde dat
uiterlijk vóór 1 februari 2022de omgevingsvergunning voor de units onherroepelijk is geworden en 60% van de in totaal 28 units is verkocht) is voldaan/zijn vervallen.
uiterlijk vóór 1 februari 2022de omgevingsvergunning voor de units onherroepelijk is geworden en 60% van de in totaal 28 units is verkocht) is voldaan/zijn vervallen.
3.3.
Op 1 februari 2022 was de benodigde omgevingsvergunning voor beide bouwunits nog niet verkregen en ook niet op 23 maart 2022, toen de makelaar van T&P YR Invest per e-mail heeft geïnformeerd over de stand van zaken:
Er is constant nauw contact met de gemeente geweest, waarbij er meermalig aanvullende stukken zijn gevraagd ter beoordeling van de aanvraag.
De gemeente heeft hen [rechtbank: T&P] nu laten weten dat er nog een onderzoek/beoordeling loopt en hiervoor maximaal 12 weken de tijd hebben dit te beoordelen en af te ronden.
De verwachting bij hen is dat het zou moeten lukken dit af te ronden voor eind april 2022, maar er staat een wettelijke, maximale termijn voor van 12 weken.
Talander en Pandora heeft er alles aan gedaan om zo spoedig mogelijk de vergunning te ontvangen, maar hebben op dit moment geen mogelijkheid meer om dit verder te bespoedigen.
Zonder afgifte van de omgevingsvergunning kunnen we helaas geen werkzaamheden verrichten en kan derhalve ook de grond nog niet geleverd worden.
Wij begrijpen heel goed dat dit voor u ook zeer vervelend is en kunnen ook niet wachten om u positief nieuws te brengen.
Zowel de aannemer als notaris staan ook klaar om te starten en de gronden over te dragen.
Ook hebben de eerste gesprekken met een potentiële Vve beheerder plaatsgevonden zodat we daar ook snel een vervolg aan kunnen geven.
Ondanks dat dit niet het nieuws is wat u had willen lezen hopen we toch dat u enthousiast blijft over de units vragen u derhalve nog enig geduld.
3.4.
Bij e-mail van 1 juni 2022 heeft T&P aan YR Invest laten weten dat de omgevingsvergunning nog niet is verleend en dat een advocaat is ingeschakeld ‘om te onderzoeken of de vergunning mogelijk al niet van rechtswege verstrekt is in verband met het mogelijk overschrijden van de termijnen’. YR Invest hoopt ‘nog steeds op een spoedige beslissing van de gemeente’ en ‘een positieve afwikkeling [te] kunnen bieden’.
3.5.
Op 9 augustus 2022 heeft (de makelaar van) T&P telefonisch aan (de bestuurder van) YR Invest laten weten dat het project geen doorgang kon vinden. Bij e-mail van 15 augustus 2022 vraagt YR Invest om opheldering, waarop T&P op 24 augustus 2022 heeft geantwoord tot dit besluit te zijn gekomen omdat nog steeds geen onherroepelijke omgevingsvergunning is afgegeven en ‘kopers niet nog langer aan het lijntje gehouden mogen worden’.
3.6.
Op 11 oktober 2022 heeft T&P de vergunningaanvraag ingetrokken en op enig moment heeft zij de bouwunits doorverkocht aan Druten Unit II B.V. (hierna: Druten). Zij heeft de vergunningaanvraag opnieuw ingediend en heeft uiteindelijk de omgevingsvergunning verkregen. Op 24 maart 2023 heeft T&P een koopovereenkomst gesloten met Druten voor beide units.
3.7.
Op 21 juli 2023 heeft YR Invest T&P aansprakelijk gesteld voor haar schade. Partijen zijn niet tot een regeling gekomen.
4.Het geschil
4.1.
YR Invest vordert – samengevat en na herformulering van haar vordering onder I ter zitting – dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht verklaart dat T&P heeft teweeggebracht dat de voorwaarde is vervuld terwijl zij daar belang bij had en dat de voorwaarde daarmee als niet vervuld geldt en T&P derhalve toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst door deze te beëindigen, althans anderszins, al dan niet wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid, T&P geen beroep kan doen op het vervuld zijn van de voorwaarde, althans T&P onrechtmatig heeft gehandeld jegens YR Invest,
II. T&P veroordeelt tot vergoeding van de door YR Invest geleden schade begroot op een bedrag van € 119.064,00, althans € 66.550,00, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente,
III. T&P veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke en proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
4.2.
YR Invest heeft deze stellingen onderbouwd en T&P heeft hiertegen verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
Kern van het geschil tussen partijen is de vraag of YR Invest recht heeft op een vergoeding van T&P doordat de overeenkomsten tussen partijen zijn geëindigd. Gelet op de stellingen van YR Invest is de vraag of T&P meer had moeten doen dan zij heeft gedaan om de omgevingsvergunning te verkrijgen en of de tussen hen geldende overeenkomsten daardoor ten onrechte zijn geëindigd. De grondslagen zullen hierna afzonderlijk worden beoordeeld.
Tekortkoming
5.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat T&P verantwoordelijk was voor het verkrijgen van de omgevingsvergunning. Uit de overgelegde correspondentie van 23 maart 2022 en 1 juni 2022 blijkt dat zij zich hiertoe ook na 1 februari 2022 is blijven inspannen, met medeweten en goedvinden van YR Invest. Tussen partijen is voorts niet in geschil dat de behandeling van de aanvraag is vertraagd vanwege een nadere beoordeling op grond van de Wet Bibob en dat T&P deze toets niet heeft afgewacht en de aanvraag heeft ingetrokken.
5.3.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft YR Invest haar primaire grondslag nader onderbouwd. Zij stelt dat T&P is tekortgeschoten in haar verplichting tot levering van de units. Nu zij tijdens de mondelinge behandeling eveneens heeft verklaard dat T&P de vergunning had moeten regelen en dat zij de units enkel wilde afnemen als daarop een omgevingsvergunning was afgegeven, begrijpt de rechtbank dat YR Invest heeft bedoeld te stellen dat deze leveringsverplichting tevens een verplichting tot het verkrijgen van die omgevingsvergunning impliceert. Nakoming van die verplichting is blijvend onmogelijk, waardoor T&P in verzuim verkeert. Zij had de overeenkomst daarom niet mogen ontbinden, aldus YR Invest.
5.4.
De aannemingsovereenkomst bepaalt kort gezegd dat deze eindigt c.q. niet tot stand komt indien de koopovereenkomst uiterlijk voor 1 februari 2022 eindigt c.q. niet tot stand komt en dat de aannemer pas met de bouw van de units zal starten als onder andere de omgevingsvergunning uiterlijk voor 1 februari 2022 onherroepelijk is geworden. Uit het handelen van partijen leidt de rechtbank af dat deze aanvankelijk afgesproken datum is opgeschoven in de toekomst, zonder dat daarbij een nieuwe datum is afgesproken. Noch de koopovereenkomst, noch de aannemingsovereenkomst bevat een verplichting voor T&P om een nieuwe aanvraag in te dienen indien op de aanvankelijk ingediende aanvraag negatief of, zoals in dit geval, niet is beslist. Uit de aannemingsovereenkomst blijkt juist dat de overeenkomsten in die situatie eindigen c.q. niet tot stand komen. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt dan ook niet in te zien op basis waarvan op T&P de verplichting rustte om een nieuwe vergunning aan te vragen om aan haar leveringsverplichting te kunnen voldoen. Het had op de weg van YR Invest gelegen dit standpunt nader te onderbouwen.
5.5.
Voor zover YR Invest beoogt te stellen dat op T&P een resultaatsverbintenis rustte tot het verkrijgen van de vergunning kan zij hierin niet worden gevolgd. In de aannemingsovereenkomst wordt immers voorzien in de situatie waarin de vergunning niet onherroepelijk wordt. Partijen hadden dus met deze situatie rekening gehouden, terwijl het bovendien een feit van algemene bekendheid is dat het aanvragen van een vergunning niet zonder meer leidt tot een positief besluit.
5.6.
Voor zover YR Invest heeft beoogd te stellen dat het verkrijgen van de vergunning een inspanningsverbintenis was en T&P zich onvoldoende heeft ingespannen, heeft zij deze stelling eveneens onvoldoende onderbouwd. Zij verwijst naar een door haar overgelegde e-mail van 25 november 2024 van een ambtenaar van de gemeente. Hieruit volgt dat bij T&P stukken waren opgevraagd in het kader van de Wet Bibob, dat deze stukken niet zijn ontvangen en beoordeeld en dat daarom niet gezegd kan worden of deze stukken tot verlening van de vergunning zouden hebben geleid of dat aanvullende stukken zouden moeten worden opgevraagd. T&P heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat zij ervoor heeft gekozen de definitieve beslissing niet af te wachten maar de vergunning in te trekken. Ter onderbouwing heeft zij een verklaring overgelegd van haar advocaat in deze procedure. Hieruit volgt dat de gemeente het voornemen heeft geuit om de vergunning te weigeren op grond van de Wet Bibob, dat T&P een zienswijze heeft ingediend tegen dit voorgenomen besluit en dat de gemeente op basis van die zienswijze een advies heeft gevraagd. Dit advies zou naar de inschatting van deze advocaat niet leiden tot een positief besluit. Om het project alsnog doorgang te kunnen laten vinden is besloten de units over te dragen aan een andere partij die een nieuwe aanvraag zou indienen. Uit deze gang van zaken, die YR Invest niet althans onvoldoende heeft weersproken, blijkt niet dat T&P zich onvoldoende heeft ingespannen om de vergunning te verkrijgen. Gesteld noch gebleken is dat T&P de vergunning zou hebben verkregen als zij aanvullende stukken had overgelegd, terwijl ook niet duidelijk is wat nog meer van T&P had mogen worden verwacht. T&P heeft daarentegen voldoende onderbouwd dat de verwachting was dat een negatieve beslissing zou volgen. Uit het feit dat T&P zich ook na 1 februari 2022 en na de voorgenomen weigering is blijven inspannen om de vergunning te verkrijgen, leidt de rechtbank juist af dat zij zich voldoende heeft ingezet om de vergunning te verkrijgen.
5.7.
YR Invest heeft daarnaast een beroep gedaan op artikel 6:23 lid 2 BW. Anders dan YR Invest tijdens de mondelinge behandeling heeft betoogd strekt deze bepaling er niet toe om de schade van YR Invest te vergoeden. Op grond van deze bepaling geldt de voorwaarde als niet vervuld wanneer de partij die bij de vervulling belang had, deze heeft teweeggebracht, en indien redelijkheid en billijkheid dit verlangen. Indien juist is dat T&P heeft bewerkstelligd dat de vergunning niet onherroepelijk is geworden en zij daarbij belang had, hetgeen zij betwist, leidt dit mogelijk enkel tot de situatie dat de ontbindende voorwaarde (in de lezing van YR Invest) als niet vervuld geldt en de koop- c.q. aannemingsovereenkomst niet is ontbonden. YR Invest heeft geen nakoming gevorderd van deze overeenkomsten en heeft tijdens de mondelinge behandeling bovendien zelf het standpunt ingenomen dat nakoming blijvend onmogelijk is geworden na overdracht van de units aan Druten. Zonder nadere motivering, die ontbreekt, is dan ook niet duidelijk hoe deze bepaling leidt tot een verplichting tot schadevergoeding voor T&P.
5.8.
YR Invest heeft tot slot gesteld dat T&P is tekortgeschoten in haar verbintenis door de overeenkomst te beëindigen. Zij heeft daarbij echter niet gespecificeerd in welke verbintenis T&P volgens haar is tekortgeschoten, terwijl zij tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard dat zij niet heeft bedoeld te stellen dat T&P de overeenkomst onregelmatig heeft opgezegd. Weliswaar heeft zij het standpunt ingenomen dat de koop- c.q. aannemingsovereenkomsten niet hadden mogen worden ontbonden omdat dit (i) niet op de voorgeschreven wijze is gebeurd en (ii) de ontbindende voorwaarde niet als vervuld kwalificeert vanwege het handelen van T&P, maar zij heeft nagelaten te onderbouwen welke tekortkoming daarin is gelegen en hoe deze heeft geleid tot haar schade. Zoals hiervoor al overwogen bestond er geen verplichting voor T&P om opnieuw een vergunningaanvraag in te dienen, terwijl wel duidelijk is dat YR Invest geen prijs stelde op het laten voortduren van de overeenkomsten zonder uitzicht op een omgevingsvergunning. Bovendien heeft T&P gemotiveerd betwist dat de overeenkomsten door ontbinding zijn geëindigd; zij heeft betoogd dat de overeenkomsten nooit tot stand zijn gekomen doordat geen vergunning is verleend en de opschortende voorwaarde niet is vervuld. Voor zover YR Invest heeft beoogd deze stelling aan haar vordering ten grondslag te leggen, had het op haar weg gelegen deze nader te onderbouwden.
Onrechtmatig handelen
5.9.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft YR Invest eveneens haar subsidiaire grondslag nader onderbouwd. Zij stelt dat T&P onrechtmatig heeft gehandeld door de vergunningaanvraag in te trekken, waardoor zij er zelf voor heeft gezorgd dat de vergunning niet is verleend en de overeenkomst is geëindigd. Uit hetgeen hiervoor onder r.o. 5.6 is overwogen volgt dat het niet aan T&P is te wijten dat de omgevingsvergunning niet is verleend. De enkele omstandigheid dat T&P de units heeft doorverkocht aan Druten en daardoor mogelijk haar verlies heeft beperkt maakt niet dat zij onrechtmatig heeft gehandeld. T&P heeft gemotiveerd toegelicht dat zij de units heeft doorverkocht aan Druten voor dezelfde prijs die zij destijds heeft betaald en derhalve geen winst heeft behaald op dit project. Tijdens de mondelinge behandeling stelde YR Invest nog dat T&P haar schade door de doorverkoop heeft beperkt, nu de gestegen bouwkosten voor rekening van T&P zouden komen. Zij heeft deze stelling, die T&P heeft betwist, niet nader onderbouwd. Ook indien dit echter juist zou zijn valt zonder die nadere onderbouwing echter niet in te zien waarom het een ondernemer niet vrijstaat op deze manier haar schade te beperken. YR Invest heeft voor het overige geen, althans onvoldoende bijkomende omstandigheden gesteld die maken dat sprake is van onrechtmatig handelen.
Conclusie
5.10.
De conclusie is dat T&P niet is tekortgeschoten en evenmin onrechtmatig heeft gehandeld. Zij is dus niet schadeplichtig. De vorderingen zullen dan ook worden afgewezen. YR Invest is daarmee in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van T&P worden begroot op:
- griffierecht
€
6.617,00
- salaris advocaat
€
3.858,00
(2 punten × € 1.929,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
10.653,00
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
wijst de vorderingen van YR Invest af,
6.2.
veroordeelt YR Invest in de proceskosten van € 10.653,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als YR Invest niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.W.M. Olthof en in het openbaar uitgesproken op 22 januari 2025.