Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Nijmegen
zaakgegevens 11416236 \ VV EXPL 24-74 \ 40140
uitspraak van 21 januari 2025
vonnis in kort geding
in de zaak van
[eiser]
gevestigd te [vestigingsplaats]
eisende partij
gemachtigde mr. P.L.T. Roks
tegen
1.[gedaagde 1]
wonende te [woonplaats]
gemachtigde mr. N.C.A. Elias-Boots
2.[gedaagde 2]
wonende te [woonplaats]
gemachtigde mr. J.G. Roethof
gedaagde partijen
Partijen worden hierna [eiser] , [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 4 december 2024 met producties 1 t/m 9;
- de aanvullende producties 10 t/m 18 van [eiser] ;
- de producties 1 t/m 14 van [gedaagde 1] ;
- de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 7 januari 2025. Namens [eiser] zijn verschenen [betrokkene 1] en [betrokkene 2] (beide wijkadviseur), bijgestaan door mr. P.L.T. Roks. [gedaagde 1] is verschenen met haar gemachtigde mr. N.C.A. Elias-Boots en [gedaagde 2] met zijn gemachtigde mr. J.G. Roethof. De gemachtigden van [eiser] en [gedaagde 1] hebben pleitnotities voorgedragen. Van hetgeen met partijen is besproken heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.2.
Vervolgens is de datum voor vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] heeft met ingang van 31 januari 2022 aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning aan [adres] verhuurd tegen een maandelijks vooruit te betalen huurprijs van laatstelijk € 606,78.
2.2.
Op de gesloten huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden van toepassing. Daarin is onder meer vermeld dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zich als goed huurder dienen te gedragen en het niet is toegestaan om activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn of (ernstige) overlast te veroorzaken.
2.3.
Op 17 september 2024 is een explosief (een granaat) gevonden voor de voordeur van het gehuurde. De politie heeft naar aanleiding van een melding een controle uitgevoerd in en rondom het gehuurde. De politie heeft in dit kader een bestuurlijke spoedrapportage van 18 september 2024 opgesteld voor de burgemeester van de gemeente Wijchen (hierna: de burgemeester).
2.4.
Bij brief van 18 september 2024 heeft de burgemeester sluiting van de woning gelast met ingang van 18 september tot en met 2 oktober 2024 op grond van artikel 174a van de Gemeentewet.
2.5.
Bij brief van 1 oktober 2024 heeft de burgemeester de sluiting van de woning verlengd tot 30 oktober 2024 omdat het ingestelde onderzoek nog niet was afgerond.
2.6.
Bij aangetekende brief van 24 oktober 2024 heeft [eiser] de huurovereenkomst met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] buitengerechtelijk ontbonden op grond van het bepaalde in artikel 7:231 lid 2 BW.
2.7.
[eiser] heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] diezelfde dag aangemeld bij Vroegsignalering van de gemeente Wijchen omdat zij de huur over de maanden augustus, september en oktober niet (tijdig) hebben betaald.
2.8.
Op 31 oktober 2024 is [gedaagde 1] met haar (jongste) dochter teruggekeerd in de woning.
3.De vordering en het verweer
3.1.
[eiser] vordert – kort samengevat – ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand van € 1.820,34 tot en met november 2024, te vermeerderen met € 606,78 per maand tot datum ontruiming en de wettelijke rente vanaf datum opeisbaarheid, met veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proceskosten.
3.2.
[eiser] legt het volgende aan haar vorderingen ten grondslag. Door de buitengerechtelijke ontbinding (artikel 7:231 lid 2 BW) is een einde gekomen aan de huurovereenkomst. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben (primair) dus geen recht of titel om de woning in gebruik te hebben. Daarnaast acht [eiser] het niet onaannemelijk dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de ernstige bedreiging met het explosief over zichzelf hebben afgeroepen, althans dat zij het risico op dergelijke zeer ernstige dreigementen op een verwijtbare wijze aanzienlijk hebben verhoogd. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn daardoor tekortgeschoten in de nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. Een en ander tast de leefbaarheid van de buurt aan. Deze tekortkomingen rechtvaardigen volgens [eiser] in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst en, in het verlengde daarvan, ontruiming van het gehuurde.
3.3.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] .
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten dat [eiser] een spoedeisend belang heeft bij de vordering tot ontruiming en voeren daartoe het volgende aan. [gedaagde 1] is sinds 31 oktober 2024 weer woonachtig in de woning. [eiser] zag blijkbaar geen noodzaak om hangende de sluiting van het gehuurde een kortgedingprocedure te starten ter voorkoming van het opnieuw in gebruik nemen van het gehuurde. Daarnaast hebben sinds de terugkeer van [gedaagde 1] geen onregelmatigheden meer in/rond het gehuurde plaatsgevonden en momenteel loopt er een bezwaarprocedure tegen de besluiten van de burgemeester van 18 september en
1 oktober 2024.
De kantonrechter is van oordeel dat het spoedeisend belang is gegeven met de aard van de vordering. Als de huurovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW, verblijven [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , of thans in ieder geval [gedaagde 1] , op dit moment zonder recht of titel in de woning en heeft [eiser] als sociale verhuurder belang bij het zo spoedig mogelijk weer verhuren van de woning. De discussie tussen partijen of de buitengerechtelijke ontbinding rechtsgeldig heeft plaatsgevonden of in de gegeven omstandigheden disproportioneel is geweest, wordt betrokken bij de verdere inhoudelijke beoordeling van de vordering.
Toetsingskader ontruiming
4.2.
De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - terughoudendheid worden betracht. Dit gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een (diepgaand) onderzoek naar bestreden feiten maar ook gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is. Een dergelijke vordering zal doorgaans slechts gerechtvaardigd zijn als met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure de vordering wordt toegewezen.
Primaire grondslag: buitengerechtelijke ontbinding
4.3.
[eiser] heeft de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. In dat artikel is bepaald dat de verhuurder de bevoegdheid heeft om de huurovereenkomst te ontbinden op de grond dat door gedragingen in of in de onmiddellijke nabijheid van het gehuurde de openbare orde ernstig is verstoord of ernstige vrees bestaat voor het ontstaan van een zodanige verstoring dat het gehuurde daardoor op grond van artikel 174a Gemeentewet is gesloten.
4.4.
Tussen partijen staat vast dat op 17 september 2024 een granaat voor de voordeur van het gehuurde is aangetroffen en dat de woning als gevolg daarvan door de burgemeester is gesloten op grond van artikel 174a Gemeentewet. [eiser] was op grond van artikel 7:231 lid 2 BW dan ook bevoegd de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.
4.5.
Vervolgens is de vraag of de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar en niet proportioneel (evenredig) moet worden aangemerkt, zoals door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is aangevoerd.
4.6.
Ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW vereist in het algemeen niet dat de huurder een tekortkoming kan worden verweten. Het kan evenwel zo zijn dat ontbinding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid toch onaanvaardbaar is door bijzondere omstandigheden. Ook dient de genomen maatregel proportioneel te zijn omdat een ontruiming van een woning een inbreuk op het woonrecht vormt, welk recht wordt beschermd door artikel 8 EVRM. Beoordeeld dient te worden of [eiser] met de ontbinding van de overeenkomst (met tot gevolg de ontruiming van het gehuurde) een proportionele maatregel nam en of het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is dat zij gebruik heeft gemaakt van de bevoegdheid tot ontbinding. Bij deze beoordeling dienen alle feiten en omstandigheden in aanmerking te worden genomen, waaronder de kans dat het besluit tot sluiting van het gehuurde wordt herroepen of vernietigd, de ernst van de overtreding die ten grondslag ligt aan de sluiting en de overige omstandigheden van het geval, zoals de mogelijk verstrekkende gevolgen van ontbinding in de huidige woningmarkt.
4.7.
[eiser] heeft als sociale woningbouwcorporatie de taak om bij te dragen aan de leefbaarheid en veiligheid in de buurten en wijken waarin haar huurwoningen zijn gelegen. Wanneer een burgemeester na een onderzoek overgaat tot sluiting van een woning op basis van gedragingen in strijd met de Gemeentewet (zoals in dit geval dreiging), is die leefbaarheid in het geding. [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling gesteld dat de leefbaarheid, veiligheid en het rustig woongenot in het geding zijn en die worden gerelateerd aan een aannemelijk c.q. niet uit te sluiten conflict in het criminele circuit, waarin [gedaagde 2] kennelijk een rol speelt. Ter onderbouwing hiervan stelt zij dat [gedaagde 2] veelvuldig in de politiesystemen in verband wordt gebracht met verdovende middelen, uit een buurtonderzoek een beeld naar voren komt dat typerend is voor handel in verdovende middelen (het dagelijks in nachtelijke uren een komen en gaan van personen, die enkele minuten binnen blijven en dan weer vertrekken), dat begrijpelijk is dat de burgemeester op basis daarvan niet kan uitsluiten dat sprake lijkt te zijn van een conflict in het criminele circuit en dat [gedaagde 2] geen medewerking heeft verleend aan het opsporingsonderzoek. Op grond van het voorgaande is [eiser] van mening dat (in ieder geval) [gedaagde 2] de aanwezigheid van de granaat over zich heeft afgeroepen of het risico op dergelijke zeer ernstige dreigementen op een verwijtbare wijze aanzienlijk heeft verhoogd. [eiser] heeft er in dat geval belang bij om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te kunnen ontbinden om herhaling van een dergelijke dreiging te voorkomen, maar ook precedentwerking en gevoelens van onveiligheid bij buurtbewoners.
4.8.
Daar tegenover staan de belangen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om in het gehuurde te kunnen blijven wonen. Een ontbinding van de huurovereenkomst met bijbehorende ontruiming is zeer ingrijpend. [gedaagde 1] heeft aangevoerd dat zij geen alternatieve woonruimte heeft waardoor de kans groot is dat zij na ontruiming dakloos wordt of aangewezen zal zijn op de zorg van de gemeente. [gedaagde 1] heeft diverse andere woningen aangeboden gekregen maar door onderhavig incident zal haar geen woning worden toegekend. De komende jaren zal zij ook niet meer in aanmerking komen voor een woning binnen de sociale sector. [gedaagde 1] kampt met ernstige psychische klachten en dreigende dakloosheid doen deze klachten verder toenemen en heeft dan ook verdergaande consequenties. Daarnaast heeft de dochter van [gedaagde 1] een schoolachterstand opgelopen door deze situatie. [gedaagde 1] heeft zich altijd als goed huurder gedragen, is niet aangemerkt als verdachte en sinds zij weer terug is gekeerd in het gehuurde hebben er geen onregelmatigheden plaatsgevonden.
[gedaagde 2] heeft daarnaast aangevoerd dat [eiser] uitgaat van aannames en vermoedens dat hij zich zou bewegen in het criminele circuit. In de afgelopen vijf jaar zijn er geen antecedenten op naam van [gedaagde 2] aangetroffen en hij betwist dat hij invloed heeft gehad op de aanwezigheid van de handgranaat. Ook betwist hij dat hij zou handelen in verdovende middelen of dat de auto’s die ’s nachts voor het gehuurde zouden zijn gezien, voor hem kwamen. In het verleden heeft er een onderzoek in het gehuurde plaatsgevonden en zijn er geen verdovende middelen aangetroffen. Daarnaast heeft [gedaagde 2] meegewerkt aan het onderzoek (gesprekken gevoerd), maar heeft hij, nadat zijn telefoon in beslag is genomen – op advies van zijn gemachtigde – geweigerd de pincode van zijn telefoon af te geven.
4.9.
Uit de door [eiser] overgelegde bestuurlijke spoedrapportage van 18 september 2024 (productie 14 aanvullende stukken [eiser] ) volgt – zoals [gedaagde 2] ook heeft aangevoerd – dat in oktober 2023, na onderzoek in het gehuurde, geen hennepkwekerij is aangetroffen alsmede dat over de afgelopen vijf jaar geen antecedenten op naam van [gedaagde 2] zijn geregistreerd. Daarnaast heeft [gedaagde 2] gemotiveerd weersproken dat hij niet zou hebben meegewerkt aan het onderzoek dat heeft plaatsgevonden na de vondst van de granaat. Dan resteert enkel nog de stelling dat sprake is van het dagelijks in nachtelijke uren komen en gaan van personen aan het adres van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , zoals door omwonenden is verklaard (productie 11 aanvullende stukken). Dit op zichzelf is echter onvoldoende om te concluderen dat sprake is van handel in verdovende middelen of een link naar het criminele circuit. Dit geldt temeer nu de omwonenden hier pas eerst na de vondst van de granaat over hebben geklaagd, terwijl uit de verklaringen moet worden opgemaakt dat hier al een geruime tijd sprake van zou zijn. Indien er sprake is van een zodanig grote aanloop naar het gehuurde en omwonenden hier overlast of een onveilig gevoel door hebben ervaren, had verwacht mogen worden dat hier eerder melding van zou zijn gemaakt. De enkele stelling dat buren niet over elkaar willen ‘snitchen’ maakt dit niet anders. Gelet op het voorgaande is onvoldoende aannemelijk gemaakt dat (in ieder geval) [gedaagde 2] de aanwezigheid van de granaat over zich heeft afgeroepen of het risico op zeer ernstige dreigementen op een verwijtbare wijze aanzienlijk heeft verhoogd. Het zou kortom ook zo kunnen zijn dat de granaat voor de verkeerde woning is gelegd of met een ander motief. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] kunnen dus net zo goed slachtoffer zijn als de andere buurtbewoners. In deze procedure is onvoldoende aannemelijk dat de omstandigheden met betrekking tot het plaatsen van de granaat zodanig zijn dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op grond hiervan de woning moeten verlaten.
4.10.
De kantonrechter is voorshands van oordeel dat gebruikmaking van de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door [eiser] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid in de gegeven omstandigheden van het geval onaanvaardbaar en disproportioneel is geweest en de belangen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij ontruiming zwaarder wegen dan het belang van [eiser] . De kantonrechter acht het thans daarom niet dan wel onvoldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst in stand zal blijven. De door [eiser] gevorderde ontruiming wordt daarom afgewezen.
Subsidiaire grondslag: tekortkoming
4.11.
De subsidiaire vordering zal eveneens worden afgewezen omdat de gestelde tekortkoming aan de zijde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] van onvoldoende gewicht zijn om de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen te rechtvaardigen. Hetzelfde geldt voor de huurachterstand. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben weliswaar erkend dat zij de huur over de gestelde maanden niet hebben betaald, maar zij hebben tijdens de mondelinge behandeling toegezegd dat de huurachterstand direct na afloop betaald kan worden. Daarbij is onvoldoende gebleken dat in dit kader een bodemprocedure niet zou kunnen worden afgewacht.
4.12.
[eiser] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betalen.
5.De beslissing
De kantonrechter
rechtdoende als voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , ieder voor zich, vastgesteld op € 543,00;
5.3.
verklaart de veroordeling onder 5.2. uitvoerbaar bij voorraad;
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. M.J.C. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken op 21 januari 2025