Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Nijmegen
Zaaknummer: 11324586 \ CV EXPL 24-2974
Vonnis van 11 april 2025
in de zaak van
STICHTING TALIS,
te Nijmegen,
eisende partij,
hierna te noemen: Talis,
gemachtigde: mr. P.L.T. Roks,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. P.M. Jacometti.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 6 december 2024 en de daarin genoemde stukken
- de aanvullende producties 9 tot en met 12 van Talis
- de mondelinge behandeling van 1 april 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Hierna is bepaald dat een vonnis wordt uitgesproken.
2.De feiten
2.1.
Tussen Talis en [gedaagde] bestaat sinds 14 januari 2019 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan het adres [adres 1] (hierna: het gehuurde).
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte Talis (hierna: huurvoorwaarden) van toepassing.
2.3.
Op grond van artikel 6.2. van de huurvoorwaarden moet [gedaagde] zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde zich als goed huurder gedragen. In dit artikel is het volgende vermeld:
‘Huurder is in het algemeen gehouden het gehuurde, waaronder begrepen de aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, als een goed huurder en overeenkomstig de bestemming en eventuele nadere, door Talis gegeven aanwijzingen en voorschriften te gebruiken en is daarbij op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor gedragingen van hen, die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daar bevinden. De onderhavige verplichting zal hiernavolgend in een aantal specifieke (verbods)bepalingen worden uitgewerkt, omdat Talis handhaving van die bepalingen in het bijzonder van belang acht voor het imago van en het woonklimaat in haar woningen en de wijken, waarin die woningen zijn gelegen. Overtreding van die bepalingen levert wat Talis betreft in elk geval een tekortschieten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst op (…)’
2.4.
Voor wat betreft de verbodsbepaling, waarnaar in artikel 6.2. wordt verwezen is [gedaagde] op grond van artikel 6.3. van de huurvoorwaarden verplicht om het gehuurde zelf te gebruiken en er zijn hoofdverblijf te hebben zolang de huur duurt. Daarnaast is het [gedaagde] , zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Talis, niet toegestaan om (een deel van) het gehuurde in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension.
2.5.
Artikel 6.4. van de huurvoorwaarden bepaalt verder:
‘Huurder zal zich onthouden van elk gebruik van het gehuurde, waardoor buren en andere omwonenden overlast en/of hinder wordt aangedaan c.q. waardoor Talis overigens op enigerlei wijze in haar belangen wordt geschaad. Talis denkt daarbij in het bijzonder aan:
-
Onrechtmatige gedragingen bestaande uit het veroorzaken van ernstige geluidsoverlast, vernielingen, intimidatie en bedreiging van buren en omwonenden e.d.;
Onrechtmatige gedragingen bestaande uit het veroorzaken van ernstige geluidsoverlast, vernielingen, intimidatie en bedreiging van buren en omwonenden e.d.;
-
Beroeps- c.q. bedrijfsmatig gebruik van het gehuurde, dat in redelijkheid niet geacht kan worden nog binnen de woonbestemming te vallen;
Beroeps- c.q. bedrijfsmatig gebruik van het gehuurde, dat in redelijkheid niet geacht kan worden nog binnen de woonbestemming te vallen;
-
(..)’
(..)’
2.6.
Op 28 mei 2024 heeft de politie een bezoek gebracht aan het gehuurde. Ter plaatste trof de politie twee vrouwen in de woning aan, te weten [naam 1] (hierna: [naam 1] ) en [naam 2] (hierna: [naam 2] ). [naam 1] verklaarde dat zij en [naam 2] de woning vijf dagen hadden (onder)gehuurd van [naam 3] (hierna: [naam 3] ) met als doel om hierin prostitutiewerkzaamheden te verrichten.
2.7.
Talis heeft in het kader van verder onderzoek ook een buurtonderzoek verricht en een controle in de Basisregistratie Personen (BRP) laten uitvoeren. Uit deze controle in de BRP is gebleken dat er, naast [gedaagde] , in totaal nog vier andere personen op het adres van het gehuurde staan ingeschreven, te weten:
- Mevrouw [naam 4] , sinds 12 mei 2022
- Meneer [naam 5] , sinds 26 november 2020
- Meneer [naam 6] , sinds 19 oktober 2022
- Meneer [naam 7] , sinds 5 februari 2024.
2.8.
Gelet op het bovenstaande heeft Talis [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. Dit heeft [gedaagde] niet gedaan.
3.Het geschil
3.1.
Talis vordert - samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde aan het adres [adres 1] . Daarnaast vordert Talis dat [gedaagde] wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure.
3.2.
Talis legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door het gehuurde, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Talis en al dan niet via [naam 3] , geheel of gedeeltelijk onder te verhuren dan wel aan derden in gebruik te geven met als doel om (illegale) prostitutieactiviteiten te (laten) verrichten (artikel 6.3. en artikel 6.4. huurvoorwaarden). Dit leidt er toe dat hij ook in strijd heeft gehandeld met de wettelijke en contractuele verplichting om het gehuurde te gebruiken zoals een goed huurder betaamt (artikel 6.2. huurvoorwaarden en artikel 7:213 BW). Er is volgens Talis dus sprake van een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die ontbinding en ontruiming rechtvaardigt.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. Hij betwist dat hij het gehuurde heeft onderverhuurd of heeft laten onderverhuren voor (illegale en bedrijfsmatige) prostitutieactiviteiten. Op 28 mei 2024 was [gedaagde] ook niet in het gehuurde aanwezig. Hij was van 27 tot en met 30 mei 2024 namelijk met familie in Amersfoort en was dan ook niet betrokken bij wat er die dag plaatsvond in de woning. Hij heeft ter onderbouwing hiervan de hotelreservering overgelegd. [naam 3] was een vriend van hem die hij een aantal jaren geleden zijn huissleutel heeft gegeven als reservesleutel en hij was op de hoogte van het feit dat [gedaagde] een aantal dagen weg zou zijn. [naam 3] heeft derden toegang verleend tot het gehuurde zonder dat [gedaagde] hiervan op de hoogte was. Na het incident op 28 mei 2024 heeft [gedaagde] [naam 3] nog één keer gezien om de situatie te bespreken. Daarna heeft [gedaagde] het contact met [naam 3] verbroken. Verder erkent [gedaagde] wel dat er ook andere personen staan of stonden ingeschreven op het adres van het gehuurde. [naam 4] is zijn vriendin en [naam 7] is haar zoon van 18 jaar, met wie hij samen in het gehuurde woont. Op de zitting heeft [gedaagde] verklaard dat [naam 6] ook bij hem in het gehuurde woont. [naam 6] is de neef van zijn vriendin en na zijn studie in België naar Nederland gekomen om werk te zoeken. [naam 5] is een vriend afkomstig uit Tanzania en kwam tijdelijk naar Nederland als uitwisselingsstudent. Omdat hij geen eigen postadres had en een bankpas van ING wilde aanvragen had hij een inschrijfadres nodig. [naam 5] heeft nooit bij [gedaagde] in het gehuurde gewoond. Zowel [naam 6] als [naam 5] hebben nooit iets betaald voor de inschrijving dan wel de inwoning. Het was [gedaagde] echter niet bekend dat er een verzoek tot inwoning moest worden gedaan. Concluderend betwist [gedaagde] dat hij ernstig tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de vraag of [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.
4.2.
Het staat vast dat [gedaagde] , zonder schriftelijke toestemming van Talis, het gehuurde in strijd met artikel 6.3. van de huurvoorwaarden in gebruik heeft gegeven aan zijn vriendin [naam 4] , haar zoon [naam 7] en [naam 6] . Dat [gedaagde] naar eigen zeggen niet bekend was met het feit dat er een verzoek tot inwoning moest worden gedaan, komt voor zijn eigen risico omdat dit duidelijk uit de huurvoorwaarden volgt. Door [gedaagde] is verder niet betwist dat hij de sleutels van het gehuurde heeft afgegeven aan [naam 3] , in die zin dar hij aan [naam 3] een duplicaat heeft gegeven zodat hij over een sleutel kon beschikken wanneer hij bijvoorbeeld zijn sleutel kwijt zou raken, welke [naam 3] vervolgens de woning heeft (onder)verhuurd met als doel om (illegale) prostitutiewerkzaamheden te verrichten. De kantonrechter kan echter niet vaststellen dat [gedaagde] betrokken was bij de prostitutie en daarvan wist. [gedaagde] was ten tijde van het incident op 28 mei 2024 ook niet in het gehuurde aanwezig. Wel heeft [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende toezicht gehouden op het gehuurde. Het roept vragen op dat [naam 3] wist dat [gedaagde] niet aanwezig zou zijn en [naam 3] vervolgens vanuit de woning prostituees laat werken. Het is niet helemaal duidelijk hoe dit heeft kunnen gebeuren. Gelet op bovenstaande staat het naar het oordeel van de kantonrechter vast dat [gedaagde] tekort geschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.
4.3.
Vervolgens is het de vraag of de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. [gedaagde] heeft een beroep gedaan op de tenzij-bepaling van artikel 6:265 BW, zodat een afweging van de belangen over en weer moet plaatsvinden. Hij heeft daartoe aangevoerd dat, indien hij het gehuurde kwijtraakt, hij geen positieve verhuurdersverklaring van Talis ontvangt, waardoor zijn kansen op de woningmarkt worden beperkt. Hij komt dan hoogstwaarschijnlijk met zijn vriendin en haar studerende zoon op straat te staan wat een grote impact heeft voor het hele gezin. Daarnaast verliest hij in dat geval ook mogelijk zijn baan als buschauffeur.
4.4.
Daartegenover heeft Talis gesteld dat zij streng moet optreden tegen overlast en gevaar en daarom een zwaarwegend belang heeft bij de bestrijding van illegale prostitutieactiviteiten. Daarnaast heeft zij belang bij de bestrijding van het onbevoegd in gebruik geven van het gehuurde aan derden, zodat haar woningen daadwerkelijk worden bewoond door degenen voor wie deze woningen zijn bestemd. Ook moet zij waken voor de leefbaarheid in wijken waarin haar woningen zijn gelegen en loopt zij het risico dat de gemeente haar een last onder dwangsom oplegt indien zij niet voortvarend optreedt tegen huurders die de door hen gehuurde woning misbruiken ten behoeven van prostitutie. Ten slotte wil zij precedentwerking voorkomen.
4.5.
De kantonrechter onderkent de belangen van Talis. In dit geval is de kantonrechter echter van oordeel dat de tekortkoming niet zodanig ernstig is dat de huurovereenkomst kan worden ontbonden. Dit ligt er met name aan dat, zoals hiervoor gezegd, de kantonrechter niet kan vaststellen dat [gedaagde] wist van de (poging tot) prostitutie en zelf tijdens het voorval niet aanwezig was, maar naar hij onderbouwd stelt met zijn familie in Amersfoort was. De kantonrechter kan ook niet vaststellen dat er daadwerkelijk een of meerdere klanten binnen zijn geweest en dat de prostitutie al langer speelt. Talis heeft weliswaar gesteld dat zij een buurtonderzoek heeft verricht waarbij omwonenden zouden hebben verklaard dat er al langere tijd sprake is van vermoedens van prostitutieactiviteiten in het gehuurde, maar dat dit daadwerkelijk zo is blijkt nergens uit. Deze omwonenden zouden namelijk niet willen ‘klikken’ en wensen anoniem te blijven, aldus Talis. Daartegenover heeft [gedaagde] aangevoerd dat een broer van zijn buurvrouw graag in zijn woning wil wonen, zodat hij naast zijn zus woont. De buurvrouw heeft [gedaagde] ook gevraagd of hij mee wilde werken aan een woningruil. Volgens [gedaagde] kan de buurvrouw daarom ook belang hebben om nadelig over hem te verklaren zodat zijn woning vrijkomt.
4.6.
De kantonrechter merkt verder op dat hij het wel zeer onnadenkend vindt dat [gedaagde] , zonder toestemming van Talis, [naam 4] , [naam 7] en [naam 6] in het gehuurde heeft laten betrekken, maar niet gebleken is dat deze personen aan [gedaagde] iets betalen, enige vorm van overlast hebben veroorzaakt en dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf niet altijd in het gehuurde heeft gehad. De door Talis aangevoerde belangen afgezet tegen de belangen van [gedaagde] , die een groot belang heeft bij het behoud van het gehuurde, maakt daarom niet dat de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
4.7.
Op de zitting heeft Talis nog getuigenbewijs aangeboden, in die zin dat twee medewerkers van Talis, genaamd [naam 8] en [naam 9] , kunnen verklaren dat er door omwonenden meldingen zijn gedaan dat de prostitutie al langer speelt en dat [gedaagde] na 28 mei 2024 nog meermaals is gezien met [naam 3] . De kantonrechter is echter van oordeel dat die potentiële verklaringen niet tot een ander oordeel kunnen leiden, omdat niet is aangeboden om meer specifiek te verklaren over de incidenten die er dan zouden zijn geweest. Er kan dan hoogstens op grond van ‘horen zeggen’ verklaringen worden vastgesteld dat er geruchten zijn dat de prostitutie al langer speelde maar die enkele geruchten zijn niet voldoende en ook niet anders dan de stellingen die al zijn aangevoerd door Talis. Dat [gedaagde] [naam 3] na 28 mei 2024 nog vaker zou hebben gezien, ook daarvan is bewijs aangeboden, kan ook – zonder nadere toelichting die ontbreekt – niet tot een ander oordeel leiden.
4.8.
De conclusie is dan ook dat de vorderingen van Talis tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden afgewezen.
4.9.
Talis is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
510,00
4.10.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.11.
Dit vonnis wordt voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van Talis af,
5.2.
veroordeelt Talis in de proceskosten van € 510,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Talis niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt Talis tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.C. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken op
11 april 2025.
62956/560