Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: 11558442 \ VV EXPL 25-29
Vonnis in kort geding van 8 april 2025
in de zaak van
STICHTING DUFFY,
gevestigd te Druten,
eisende partij,
hierna te noemen: Duffy,
gemachtigde: mr. E.P.W. Korevaar,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
niet verschenen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de verstekverlening ter zitting tegen de niet verschenen gedaagde.
- de verstekverlening ter zitting tegen de niet verschenen gedaagde.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 25 maart 2025. Enkel is ter zitting verschenen de gemachtigde van Duffy. Van hetgeen ter zitting is besproken, heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
2.De feiten
2.1.
[betrokkene] (hierna: [betrokkene] ) heeft met ingang van 1 januari 2020 het appartement aan de [adres] (hierna: het appartement) verhuurd aan Ann-Zorg B.V. (hierna Ann-Zorg). Hiertoe is door [betrokkene] en Ann-Zorg op 23 december 2019 een huurovereenkomst woonruimte gesloten op basis van het ROZ-model van 30 juli 2003 (hierna: de hoofdhuurovereenkomst).
2.2.
Tot haar faillissement (zie hierna) verleende Ann-Zorg 24/7 begeleiding en zorg aan personen die moeite hebben met zelfredzaamheid en regievoering over hun leven.
2.3.
Ann-Zorg heeft het appartement op enig moment ter beschikking gesteld aan [gedaagde] . [gedaagde] woont in het appartement. Verder ontving [gedaagde] enige zorg en/of begeleiding van Ann-Zorg.
2.4.
Op 1 oktober 2021 heeft Duffy de eigendom verworven van het appartementsrecht rechtgevende op het gebruik van het appartement.
2.5.
Na signalen van fraude in mei 2023 hebben verschillende opdrachtgevers de opdrachtverlening aan Ann-Zorg beëindigd.
2.6.
Ann-Zorg heeft op 20 november 2023 aan [gedaagde] het volgende geschreven:
“Betreft: huuropzegging
Geachte [gedaagde] ,
U bent huurder van de woning aan de [adres] . Middels deze brief wil ik u mededelen dat wij de huur met u opzeggen.
De reden van de opzegging van de verhuur is dat onze huurovereenkomsten gekoppeld zijn aan het verkrijgen van zorg door ons als zorgaanbieder. Er is al enige tijd sprake van geen geldige zorgovereenkomst tussen u en ons. Omdat onduidelijk was of er een nieuwe zorgovereenkomst zou komen hebben wij enige coulance gegeven in het behoud van uw huurwoning. Inmiddels is echter duidelijk dat er geen nieuwe zorgovereenkomst zal komen en zijn wij helaas genoodzaakt ook de huurovereenkomst per 1-12-2023 te ontbinden. Op die manier komt deze woning weer vrij voor nieuwe cliënten.
Wij danken u voor uw begrip en danken u persoonlijk als prettige huurder. Tot slot wensen u veel succes in de toekomst.
Bovengenoemde betekent dat u uiterlijk 1-1-2023 de woning dient te verlaten.”
2.7.
Ann-Zorg is bij beslissing van deze rechtbank met ingang van 9 april 2024 in staat van faillissement verklaard, met benoeming van mr. M.K. ter Horst tot curator (hierna: de curator).
2.8.
Het faillissementsverslag van 2 mei 2024 bevat onder meer de volgende passage:
“(…) 1.4 Huur
(…) Verder was gefailleerde zowel huurder als verhuurder van verschillende woningen. Die woningen huurde zij voor cliënten, met wie gefailleerde op haar beurt een (onder)huurovereenkomst sloot. In die relatie was gefailleerde verhuurder. Volgens de bestuurder zouden al deze huurovereenkomsten reeds voor faillissementsdatum zijn overgenomen door nieuwe zorgaanbieders van de cliënten, maar het is de curator gebleken dat dit niet altijd het geval is. De curator heeft van de bestuurder ook nog geen stukken ontvangen waaruit blijkt dat dergelijke afspraken zijn gemaakt. De curator voert momenteel overleg hierover met betreffende huurders en de verhuurders om de stand van zaken na te gaan en een praktische oplossing te bereiken.”
2.9.
De curator heeft bij e-mail van 10 juni 2024 de hoofdhuurovereenkomst overeenkomstig artikel 39 Faillissementswet opgezegd tegen 10 september 2024.
2.10.
Het faillissementsverslag van 21 augustus 2024 bevat onder meer de volgende passage:
“(…) 1.4 Huur
(…) De curator is uiteindelijk van in ieder geval nog één lopende huurovereenkomst gebleken, voor een woning die gefailleerde huurde en vervolgens onderverhuurde aan één van haar cliënten. De curator heeft de uiteindelijk (hoofd)verhuurder met de onderhuurder in contact gebracht om hen rechtstreeks met elkaar te laten zakendoen.”
2.11.
Het faillissementsverslag van 19 november 2024 bevat onder meer de volgende passage:
“(…) 1.4 Huur
(…)De curator heeft meermaals de onderhuurder van de woning verzocht een huurovereenkomst te sluiten met de eigenaar van het pand. De curator constateerde echter dat de onderhuurder iedere maand het huurbedrag blijft overmaken op de bankrekening van gefailleerde. De curator acht het niet opportuun om de bankrekening van gefailleerde en het faillissement aan te houden om iedere maand huur te innen voor een pand waar gefailleerde geen huurder meer van is. De curator zal de bank verzoeken de bankrekening van gefailleerde op te heffen.”
3.Het geschil
3.1.
Duffy vordert - samengevat en na vermindering van eis - primair de ontruiming van het appartement binnen één week na betekening van dit vonnis. Subsidiair vordert Duffy de veroordeling tot betaling van € 6.326,06. Daarbij vordert Duffy zowel primair en subsidiair de veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
Ter onderbouwing van haar primaire vordering beroept Duffy zich op drie afzonderlijke gronden. Aan haar subsidiaire vordering legt Duffy ten grondslag dat [gedaagde] voor zijn gebruik van het appartement aan Duffy huur dan wel een gebruiksvergoeding is verschuldigd.
4.De beoordeling
4.1.
De dagvaarding is op de bij de wet voorgeschreven wijze betekend op het adres van [gedaagde] . Hij is niet verschenen in deze procedure, zodat de kantonrechter tegen hem verstek heeft verleend.
4.2.
Het spoedeisend belang van de vordering vloeit voort uit de stellingen van Duffy.
4.3.
De verstekverlening heeft tot gevolg dat binnen het bestek van dit kort geding dient te worden beoordeeld of de door Duffy ingestelde vorderingen de kantonrechter onrechtmatig of ongegrond voorkomen (artikel 139 Rv). Bij deze beoordeling is van belang dat in dit kort geding slechts een voorlopig oordeel kan worden gegeven over de rechtsverhouding van partijen aan de hand van de toepasselijke materiële rechtsregels en na een afweging van de wederzijdse belangen. Het voorlopige oordeel in dit kort geding moet gebaseerd zijn op de ten tijde van de behandeling van het kort geding bekende feiten en omstandigheden. Voor nadere bewijslevering en onderzoek zoals in een bodemprocedure is in kort geding geen plaats. Bepalend is dus of feiten die relevant zijn voor de toewijsbaarheid van de vordering voldoende aannemelijk zijn geworden op grond van hetgeen, in dit geval Duffy, in deze kortgedingprocedure naar voren is gebracht. Bij het karakter van het kort geding past verder, in geval verstek is verleend, dat de kantonrechter van het treffen van een voorlopige voorziening kan afzien op grond van een belangenafweging.
Primaire vordering: ontruiming
4.4.
Primair vordert Duffy ontruiming van het appartement. Duffy beroept zich op de volgende gronden:
[gedaagde] maakt gebruik van het appartement zonder recht of titel
van Duffy kan niet worden gevergd de huur met [gedaagde] voort te zetten
er is sprake van een betalingsachterstand van zes maanden.
De kantonrechter zal de primaire vordering afwijzen, omdat - naar voorshands oordeel - geen van de drie gronden die vordering kan dragen. De kantonrechter zal dit oordeel hierna motiveren.
Regeling van artikel 7:269 BW
4.5.
Of [gedaagde] zonder recht of titel het appartement in gebruik heeft, moet worden beoordeeld aan de hand van het bepaalde in artikel 7:269 lid 1 BW. Dit artikel geeft een regeling voor de situatie dat de hoofdhuur eindigt en sprake is van onderhuur. Onder voorwaarden zet de onderhuurder de huurovereenkomst dan van rechtswege voort met de verhuurder. Voor voortzetting van de onderhuur is op grond van dit artikel vereist dat sprake is van (i) een onderhuurovereenkomst, (ii) die betrekking heeft op een zelfstandige woning, (iii) waarin onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft en (iv) dat de hoofdhuur is geëindigd. Niet van belang is of de onderverhuurder bevoegd was tot onderverhuur. Artikel 7:269 lid 2 BW biedt de verhuurder de mogelijkheid om de huur te doen eindigen op vier limitatieve gronden.
4.6.
De kantonrechter overweegt dat uit de inhoud van het procesdossier en de stellingen van Duffy genoegzaam volgt dat het appartement heeft te gelden als een zelfstandige woning, dat [gedaagde] daarin zijn hoofdverblijf heeft en dat de hoofdhuur (tussen Duffy en Ann-Zorg) is geëindigd. Aan de hiervoor genoemde voorwaarden ii t/m iv is dan ook voldaan.
4.7.
Tijdens de mondelinge behandeling is namens Duffy verklaard dat [gedaagde] geen rechten kan ontlenen aan het bepaalde in artikel 7:269 lid 1 BW, omdat nimmer sprake is geweest van een onderhuurrelatie tussen [gedaagde] en Ann-zorg. Het appartement is aan [gedaagde] ter beschikking gesteld in het kader van een zorgovereenkomst.
4.8.
De kantonrechter overweegt dat geoordeeld moet worden of voldaan is aan voorwaarde (i) het bestaan van een onderhuurovereenkomst. De bescherming van artikel 7:269 lid 1 BW komt immers niet toe aan de feitelijk gebruiker van een zelfstandige woning, indien geen sprake is van een contractuele relatie die kwalificeert als een huurovereenkomst tussen de hoofdhuurder (Ann-Zorg) en de feitelijk gebruiker ( [gedaagde] ). Bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een onderhuurovereenkomst stelt de kantonrechter voorop dat niet in de procedure is gebracht de overeenkomst op grond waarvan Ann-Zorg het appartement aan [gedaagde] ter beschikking heeft gesteld. Duffy beschikt niet over die overeenkomst. Op grond van de wel beschikbare informatie, waaronder de opzeggingsbrief van 20 november 2023 en de verschillende faillissementsverslagen, gaat de kantonrechter voorshands ervan uit dat sprake is van twee separate overeenkomsten tussen Ann-Zorg en [gedaagde] . Het gaat dan om een (onder)huurovereenkomst en een overeenkomst van opdracht tot levering van zorg en/of begeleiding. In beginsel hebben die overeenkomsten, met hun eigen wettelijke regeling, naast elkaar te bestaan. Aangezien sprake is van (onder)huur van woonruimte, maakt [gedaagde] dan ook aanspraak op huurbescherming, waaronder de bescherming die volgt uit artikel 7:269 lid 1 BW. Dit kan anders zijn, indien ervan uit moet worden gegaan dat de (onder)huurovereenkomst onlosmakelijk is verbonden met een overeenkomst op grond waarvan zorg wordt geleverd. In een voorkomend geval kan het immers ongewenst zijn dat een huurder aanspraak maakt op huurbescherming, terwijl van een zorgrelatie geen sprake meer is. In zijn algemeenheid overweegt de kantonrechter dat in geval van een combinatie van huur van woonruimte met vormen van zorg niet te snel aangenomen dient te worden dat een beroep op huurbescherming niet opgaat (vgl. gerechtshof Den Bosch 16 augustus 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:3687, rov. 7.9).
4.9.
In hoeverre de huurovereenkomst en de zorgovereenkomst onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden kan de kantonrechter binnen het bestek van dit kort geding niet beoordelen. Deze overeenkomsten maken geen onderdeel uit van het procesdossier. Verder overweegt de kantonrechter dat binnen het bestek van dit kort geding geen inzichtelijk is verkregen welke zorg en/of begeleiding is verleend aan [gedaagde] en hoeveel uren zorg en/of begeleiding hij per week ontving. Ook is niet inzichtelijk per wanneer de feitelijke zorgverlening door Ann-Zorg aan [gedaagde] is gestaakt. Gezien het voorgaande overweegt de kantonrechter dat in het licht van de geschetste onduidelijkheid en de omstandigheid dat niet te snel aangenomen kan worden dat een beroep op huurbescherming niet opgaat, voorshands moet worden aangenomen dat [gedaagde] aanspraak kan maken op huurbescherming. Dat betekent dan ook dat, voorshands oordelend, op grond van artikel 7:269 lid 1 BW de onderhuurovereenkomst met betrekking tot het appartement is voorgezet tussen Duffy en [gedaagde] . Aldus beschikt [gedaagde] over een gebruikstitel voor het appartement.
4.10.
Duffy grondt haar ontruimingsvordering verder ook op artikel 7:269 lid 2 BW aanhef en onder c BW. De kantonrechter laat in het midden of Duffy een vordering op grond van dit artikel heeft ingesteld. De beknopte onderbouwing van Duffy kan een zodanige vordering namelijk niet dragen. Hiertoe is redengevend dat Duffy zich erop beroept dat van haar niet verlangd kan worden dat zij
24/7 begeleiding en zorg op maatbiedt aan [gedaagde] . Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid kan daarom van Duffy niet worden gevergd dat de huur met de [gedaagde] wordt voortgezet, zo betoogt zij. De kantonrechter overweegt dat op grond van artikel 7:269 BW enkel de huurrelatie wordt voortgezet. Niet volgt uit dat artikel dat een separaat gesloten overeenkomst van opdracht tot zorglevering ook moet worden voortgezet. Een met artikel 7:269 BW vergelijkbare regeling bestaat niet voor de overeenkomst van opdracht. Aldus zet Duffy enkel de onderhuurovereenkomst voort. Gezien het voorgaande bestaat geen grond voor het oordeel dat voorzetting van de huurrelatie met [gedaagde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid van Duffy niet kan worden gevergd.
24/7 begeleiding en zorg op maatbiedt aan [gedaagde] . Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid kan daarom van Duffy niet worden gevergd dat de huur met de [gedaagde] wordt voortgezet, zo betoogt zij. De kantonrechter overweegt dat op grond van artikel 7:269 BW enkel de huurrelatie wordt voortgezet. Niet volgt uit dat artikel dat een separaat gesloten overeenkomst van opdracht tot zorglevering ook moet worden voortgezet. Een met artikel 7:269 BW vergelijkbare regeling bestaat niet voor de overeenkomst van opdracht. Aldus zet Duffy enkel de onderhuurovereenkomst voort. Gezien het voorgaande bestaat geen grond voor het oordeel dat voorzetting van de huurrelatie met [gedaagde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid van Duffy niet kan worden gevergd.
Betalingsachterstand
4.11.
Tot slot beroept Duffy zich op een betalingsachterstand. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] voor zijn verblijf in het appartement een vergoeding aan Duffy verschuldigd is uit hoofde van de voortgezette onderhuurovereenkomst. Uit het faillissementsverslag van 19 november 2024 volgt dat [gedaagde] ook maandelijks een bedrag daarvoor heeft betaald. De betaling heeft echter plaatsgevonden op de bankrekening van Ann-Zorg, ook nadat het faillissement was uitgesproken en nadat de hoofdhuurovereenkomst was geëindigd. Tot in ieder geval november 2024 heeft [gedaagde] de huursom overgemaakt naar de bankrekening van Ann-Zorg. Het is de kantonrechter niet gebleken dat de curator, Ann-Zorg dan wel Duffy na 10 september 2024 [gedaagde] heeft benaderd met een gewijzigde betalingsinstructie. Dat had onder de gegeven omstandigheden wel van deze partijen verwacht mogen worden. Voorshands oordelend gaat de kantonrechter daarom ervan uit dat [gedaagde] betalingsbereid is en ook beschikt over financiële middelen om de huursom te betalen. Het voorgaande betekent dat niet valt uit te sluiten dat in een bodemprocedure [gedaagde] een beroep toekomt op de tenzij-clausule van artikel 6:265 lid 1 BW. Binnen dit kort geding gaat de kantonrecht voorshands ervan uit dat de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Daarom zal de kantonrechter de gevorderde ontruiming ook op deze grond niet toewijzen.
Subsidiaire vordering: betalingsachterstand
4.12.
Hiervoor heeft de kantonrechter reeds geoordeeld dat [gedaagde] aan Duffy per 10 september 2024 een huursom is verschuldigd. Daarom zal de kantonrechter [gedaagde] veroordelen tot betaling van de aan Duffy verschuldigde huursom vanaf 10 september 2024 t/m maart 2025. Anders dan gevorderd zal de kantonrechter [gedaagde] veroordelen tot betaling van het bedrag aan huursom zoals is overeengekomen in de onderhuurovereenkomst die hij gesloten heeft met Ann-Zorg. Hiertoe is redengevend dat het rechtsgevolg van artikel 7:269 BW is dat de hoofdverhuurder (Duffy) als verhuurder de onderhuurovereenkomst voortzet. De beëindigde hoofdhuur speelt daarin geen rol meer. Deze voortzetting van rechtswege gebeurt onder de bij de onderhuur overeengekomen voorwaarden. Deze kunnen afwijken van de voorwaarden van de voormalige hoofdhuur. Niet is uitgesloten dat [gedaagde] , in vergelijking met de huursom die Ann-Zorg aan Duffy verschuldigd was, een hogere of lagere huursom met Ann-Zorg was overeengekomen. Aangezien de kantonrechter [gedaagde] niet kan veroordelen tot betaling van een hoger bedrag dan gevorderd, zal de kantonrechter het door [gedaagde] verschuldigde bedrag maximeren tot € 6.326,06. Het is aan [gedaagde] om aan Duffy het benodigde inzicht te verschaffen in de financiële afspraken die hij heeft gemaakt met Ann-Zorg.
Proceskosten
4.13.
De kantonrechter ziet in de uitkomst van deze procedure en de aard en achtergrond van het geschil aanleiding om de proceskosten tussen partijen te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
rechtdoende als voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Duffy van de door hem verschuldigde huursom over de periode 10 september 2024 t/m 31 maart 2025, welk bedrag gelijk is aan de voor die periode overeengekomen huursom die volgt uit de onderhuurovereenkomst gesloten tussen Ann-Zorg en [gedaagde] , met een maximum van € 6.326,06,
5.2.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.3.
compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.D.R. Joppe en in het openbaar uitgesproken op 8 april 2025.
61389 / 51588