ECLI:NL:RBGEL:2025:2604

Uitspraak

RECHTBANKGELDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Arnhem

Zaaknummer: 11111521 \ CV EXPL 24-4256 \ 48073 \ 53854

Vonnis van 26 maart 2025

in de zaak van

[eiseres],

wonende te [woonplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiseres] ,

gemachtigde: mr. T.B. van Dreumel,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigden: mr. R. Verhoeff en mr. B. Martens.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 17 juli 2024 en de daarin genoemde processtukken;

- de producties 23 tot en met 28 van de zijde van [eiseres] ;

- de producties 10 en 11 van de zijde van [gedaagde] ;

- de mondelinge behandeling van 4 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiseres] huurde in de periode van 20 januari 2023 tot en met 31 oktober 2023 de zelfstandige woonruimte gelegen aan [adres] (hierna: de woning) van [gedaagde] tegen een aanvangshuurprijs van € 1.500,00 per maand, te vermeerderen met een bedrag van € 450,00 per maand als voorschot voor gas, water en elektra.

2.2.

[gedaagde] heeft Bako Beheer B.V. (hierna: Bako) ingeschakeld voor het beheer van de woning.

2.3.

Op 28 maart 2023 constateerde [eiseres] schimmelvorming rondom de kozijnen en de ramen van de woning. Zij heeft dit bij Bako gemeld.

2.4.

Op 13 juni 2023 heeft [eiseres] nogmaals melding gemaakt van schimmel.

2.5.

Op 8 september 2023 heeft Lekdetectie de woning geïnspecteerd. Lekdetectie komt in haar rapport tot de volgende conclusie:

Tijdens de inspectie is er ontzettend veel vocht en schimmel waargenomen. Ook heb ik zelf tijdens de inspectie ondervonden dat ik last kreeg van mijn luchtwegen, hierdoor ben ik ook een aantal keer naar buiten gelopen. Omdat de woning verdeeld is in 2 delen, is de watermeter niet bereikbaar. Hierdoor is verder onderzoek niet mogelijk geweest.

2.6.

Op 8 september 2023 heeft [eiseres] de woning verlaten.

2.7.

Op 29 september 2023 heeft [eiseres] de huurovereenkomst per 1 november 2023 opgezegd.

2.8.

Op 5 oktober 2023 heeft Intra Air, in opdracht van [eiseres] , een schimmel onderzoek uitgevoerd. In haar rapport komt Intra Air tot de volgende conclusie:

Op 5 oktober hebben we een grondig onderzoek van de woning uitgevoerd, waarbij verschillende metingen en analyses zijn verricht om de situatie te beoordelen.

Onze inspectie omvatte een visuele inspectie met vochtmeters en een warmtebeeldcamera, een evaluatie van het binnenklimaat en het nemen van vier monsters om de concentratie van schimmelsporen te meten.

De reden voor dit onderzoek was om de oorzaak van de verschillende schimmels en muffe geuren in de woning te achterhalen. Bij binnenkomst was de muffe schimmelgeur direct duidelijk waarneembaar. Er waren verschillende schimmelplekken, met name op houten meubels. Dit gebeurt vaak wanneer de concentratie schimmelsporen in de lucht hoog is.

Schimmelplekken op houten en stoffen oppervlakken ontstaan doorgaans in vochtige omgevingen waar de schimmels zich kunnen hechten en groeien.

Tijdens de visuele inspectie hebben we vastgesteld dat er sprake is van optrekkend vocht vanuit de kelder of kruipruimte, maar de exacte oorzaak van dit vochtprobleem/optrekkend vocht kon niet worden vastgesteld vanwege de ontoegankelijkheid van de ruimte onder de woning. Zowel de kruipruimte als de onderliggende kelder, die via een aparte deur bereikbaar is (zie foto), waren niet toegankelijk. In de kleine kelder die wel toegankelijk was, werd een luchtvochtigheid van 85% gemeten met een wandvochtigheid van 82%.

Dit doet vermoeden dat de situatie in de andere kelder en kruipruimte niet veel beter is.

Op sommige plaatsen is de vochtigheid in de muren zo ernstig dat de voorzetwanden poreus zijn geworden en met minimale moeite kunnen worden doorboord (zie foto).

Zoals blijkt uit de bovenstaande schimmelresultaten, zijn de concentraties schimmelsporen te hoog. Bij gevoeligheid kunnen deze schimmels verschillende gezondheidsklachten veroorzaken. Cladosporium-soorten, Acremonium-soorten, en Aspergillus-soorten kunnen onder deze omstandigheden ademhalingsproblemen, allergische reacties en andere gezondheidsklachten veroorzaken.

2.9.

Op 30 oktober 2023 heeft de oplevering van de woning plaatsgevonden.

2.10.

Op 18 december 2023 heeft Pompe Lekdetectie , in opdracht van Bako, een vochtonderzoek uitgevoerd. Zij geeft de volgende toelichting op haar meetgegevens/analyses:

Toelichting op meetgegevens/analyses


Er wordt aangegeven dat er sprake was van schimmelvorming op de kozijnen in de woning en vocht op de ramen.


Ten tijde van het onderzoek hebben wij geen verhoogde vochtwaardes gemeten in de woning en hebben wij geen schimmelvorming aangetroffen. Als er sprake is van vocht langs de kozijnen moeten wij verhoogde vochtwaardes meten onder het kozijn. Dit is niet het geval waardoor een lekkage van buiten is uitgesloten.


Bouwkundig hebben wij geen gebreken aan de gevel en kozijn waargenomen. Leiding technisch hebben wij ook geen gebreken in de woning aangetroffen.


Op de eerste verdieping is er sprake van enkelglas waar wij geen vocht op de ramen of schimmel op de kozijnen hebben waargenomen. Dit komt omdat de thermostaat op 18 graden staat waardoor de kans op vocht in de woning minimaal is.


Gezien het feit dat wij geen verhoogde vochtwaardes of vocht aan de binnenzijde van de ramen hebben waargenomen komen wij tot een conclusie dat de schimmelplekken en vocht aan de ramen veroorzaakt is door het stookgedrag van de oude bewoner(s).

Adviespunten


De woning te verwarmen om zo schimmel en vocht tegen te gaan.

2.11.

Op 20 december 2023 heeft [rechtspersoon] het volgende verklaard:

(…) Op verzoek van U ben ik begin september aan de woning op de Kemperbergerweg 221 geweest in verband met vochtproblemen. Toen heb ik geconstateerd dat er heel veel vocht op de ramen zat, zelfs nog op het dubbele glas. Ik heb aan de huurder gevraagd of zij regelmatig de verwarming aan doet. Op dat moment stond de verwarming aan. De huurder gaf aan dat zij de verwarming altijd aan heeft staan. Dit vond ik raar, dus ik heb een mededeling naar Bako gedaan dat alles is beslagen, maar dat ik verder geen aanleiding kan vinden van de oorzaak.

Toen de huurder was vertrokken uit de woning, ben ik op verzoek van Bako wederom het huis in geweest en de verwarming op een constante temperatuur gezet van 17°. De volgende dag waren de ramen helemaal droog. Verder heb ik metingen verricht om te controleren of er vocht in de muren zit, maar daar kwam niets uit naar voren. Dit betekent concreet dat ik geen vochtprobleem heb kunnen vaststellen.

Mijn conclusie is dat er veel te weinig gestookt is. Wanneer de woning op een normale manier verwarmd wordt zal er geen vocht ontstaan. (…)

2.12.

Op 5 juli 2024 heeft Bouwstad, in opdracht van [gedaagde] , onderzoek gedaan naar mogelijke vocht- en schimmelproblemen in de woning en de oorzaak daarvan.

Bouwstad komt tot de volgende conclusies:

Uit het onderzoek en de metingen kunnen de volgende conclusies getrokken worden.


De luchtkwaliteit in de woning is goed.


De wanden van de woning zijn droog.


Er is geen sprake van optrekkend vocht vanuit de kelders of vanuit de kruipruimte.


Gezien de ligging van de woning t.o.v. NAP staan de fundering en de kelder niet in het grondwater


Er is geen schimmel aangetroffen.


Er is geen sprake van bouwkundige gebreken die de eigenaar zou moeten oplossen.

Eerdere problemen met schimmel en vocht zijn veroorzaakt door bewonersgedrag. Te weinig ventileren en niet of te weinig stoken.

3.De vordering en het verweer

3.1.

[eiseres] vordert, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

1. te verklaren voor recht dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst tussen [gedaagde] en [eiseres] ;

2. te verklaren voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de door [eiseres] geleden schade;

3. de door [eiseres] verschuldigde huurprijs gedurende de periode van 1 april 2023 tot en met 31 augustus 2023 te verlagen tot 30% van de overeengekomen huurprijs en gedurende de periode van 1 september 2023 tot en met 31 oktober 2023 te verlagen tot 0%, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen percentage, en [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiseres] van het bedrag van € 8.250,00, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag met ingang van 25 november 2023, althans 14 mei 2024, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum, tot en met de datum van volledige betaling;

4. [gedaagde] te veroordelen tot vergoeding van de door [eiseres] geleden schade van

€ 27.921,26, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag met ingang van 25 november 2023, althans 14 mei 2024, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum, tot en met de datum van volledige betaling;

5. [gedaagde] te veroordelen tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten, zijnde € 1.275,60;

6. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen het salaris van de advocaat van [eiseres] , te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis en – indien voldoening niet binnen die termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de veertiende dag na dagtekening tot en met de datum van volledige betaling.

3.2.

[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd en concludeert, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [eiseres] niet-ontvankelijk te verklaren in haar vordering, althans deze vordering af te wijzen, althans deze te ontzeggen, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten (waaronder de nakosten), te voldoen binnen zeven dagen na het wijzen van dit vonnis, bij gebreke waarvan de proceskosten vanaf de achtste dag worden vermeerderd met de wettelijke rente.

3.3.

Op hetgeen [eiseres] aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd en het verweer dat [gedaagde] hiertegen gevoerd heeft, wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Juridisch kader

4.1.

Op grond van artikel 7:207 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) kan een huurder in geval van vermindering van huurgenot door een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen, van de dag waarop hij het gebrek aan de verhuurder heeft gemeld of vanaf het moment waarop het gebrek bekend was bij de verhuurder, tot de dag waarop het gebrek is verholpen.

Onder gebrek moet, gelet op het bepaalde in artikel 7:204 lid 1 BW, worden verstaan: een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

Is sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 1 BW?

4.2.

Allereerst moet beoordeeld worden of in de woning sprake is van een gebrek zoals hiervoor beschreven. Volgens [eiseres] is sprake van een gebrek, bestaande uit ernstige schimmelvorming en zij verwijst ter onderbouwing hiervan naar het rapport van Intra Air. Zij verklaart – kort gezegd – dat in de woning sprake is van een muffe schimmelgeur, verschillende schimmelplekken, met name op houten meubels, optrekkend vocht vanuit de kelder of kruipruimte, een luchtvochtigheid van 85% en een wandvochtigheid van 82% in de kleine kelder en een te hoge concentratie van schimmelsporen.

4.3.

[gedaagde] betwist dat sprake is van een gebrek en verwijst naar de rapporten van

Pompe Lekdetectie en Bouwstad. Zij verklaren – kort gezegd – dat geen schimmel in de woning is aangetroffen en dat eerdere problemen met schimmel en vocht veroorzaakt zijn door bewonersgedrag.

Dit laatste blijkt volgens [gedaagde] ook uit het gasverbruik van [eiseres] . Het gemiddelde gasverbruik voor een woning van 130 m² (zoals de door [eiseres] gehuurde woning) is volgens de Huurcommissie 3.250 m³ per jaar. Gelet hierop had [eiseres] in de periode dat zij in de woning woonde en rekening houdend met het aantal graaddagen een gasverbruik van

1.955 m³ moeten hebben. [eiseres] heeft echter een verbruik van 1.425 m³ gehad en dit is

530 m³ (28%) minder dan gemiddeld. Het voorgaande wordt ondersteund door de verklaring van [rechtspersoon] die concludeert dat [eiseres] veel te weinig gestookt heeft.

Dat geen sprake is van een gebrek blijkt volgens [gedaagde] ook uit de verklaring van

[nieuwe huurder] , de nieuwe huurder van de woning, van 12 juli 2024. Hij verklaart immers:
(…) Toen ik erin trok was het huis heel goed op orde. Ik heb op geen enkele manier last van vochtproblemen. Het klimaat in het huis is heel prettig. Ik heb geen enkele klacht over het huis. Integendeel.(…)

4.4.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] voldoende gemotiveerd en onderbouwd betwist dat sprake is van een gebrek waarvoor zij aansprakelijk is.

[gedaagde] heeft immers twee rapporten overgelegd waaruit blijkt dat geen sprake is van schimmelvorming en dat eventuele schimmelvorming voorheen is veroorzaakt door bewonersgedrag. [eiseres] heeft tegen deze rapporten aangevoerd dat ze irrelevant zijn, omdat ze zijn opgesteld ruim drie maanden (het rapport van Pompe Lekdetectie ) en bijna tien maanden (het rapport van Bouwstad) nadat [eiseres] de woning heeft verlaten en dat na haar vertrek werkzaamheden aan de woning zijn uitgevoerd.

[gedaagde] heeft betwist dat er grote werkzaamheden aan de woning hebben plaatsgevonden. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] ook – onweersproken – verklaard dat er ook andere opstallen, zoals een schuur en loods, in de nabijheid van de woning staan en dat ze die heeft laten schilderen en van planken voorzien om ze mooier te maken.

Gelet op deze gemotiveerde betwisting, is naar het oordeel van de kantonrechter vast

komen te staan dat de rapporten van Pompe Lekdetectie en Bouwstad zijn opgesteld, terwijl de woning in vergelijkbare staat was met het moment dat [eiseres] in de woning kwam.

4.5.

Verder verklaart [eiseres] dat ze altijd ventileerde en 1.933 m³ gas heeft verbruikt in de periode dat ze in de woning verbleef. [eiseres] verwijst hiervoor naar een foto van de gasmeter (productie 25) waaruit blijkt dat de stand hiervan bij aanvang van de huur circa 12.866 m³ bedroeg. Daarnaast verwijst [eiseres] naar het opleverrapport (productie 3 conclusie van antwoord) waaruit blijkt dat bij oplevering van de woning 14.799 m³ gas was verbruikt. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiseres] hiermee echter onvoldoende onderbouwd dat het gasverbruik dat zij volgens [gedaagde] had en waarvan een berekening (productie 7 conclusie van antwoord) is overgelegd, onjuist is.

Onvoldoende onderbouwd is immers dat de foto die als productie 25 is overgelegd een foto betreft van de gasmeter in de woning bij aanvang van het gehuurde. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat [eiseres] ongeveer 28% minder heeft gestookt dan gemiddeld.

Conclusie

4.6.

Intra Air heeft schimmelplekken en optrekkend vocht geconstateerd, maar kon de exacte oorzaak van het vochtprobleem/optrekkend vocht niet vaststellen, terwijl Pompe Lekdetectie en Bouwstad geconcludeerd hebben dat geen schimmel in de woning is aangetroffen en dat eerdere problemen met schimmel en vocht veroorzaakt zijn door bewonersgedrag. Dat de vocht- en schimmelproblemen die [eiseres] in de woning ervaren heeft, zijn veroorzaakt door bewonersgedrag wordt verder ondersteund uit het gegeven dat zij 28% minder gas heeft verbruikt dan gemiddeld en de verklaring van [nieuwe huurder] dat hij geen last heeft van vochtproblemen en het klimaat in huis heel prettig is.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, kan dan ook niet worden vastgesteld dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 1 BW. Dit heeft tot gevolg dat de door [eiseres] onder 1. gevorderde verklaring voor recht, inhoudende dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, niet voor toewijzing in aanmerking komt. Nu deze vordering wordt afgewezen, treffen de door [eiseres] onder 2 tot en met 6 ingestelde vorderingen hetzelfde lot.

Proceskosten

4.7.

[eiseres] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

1.086,00

(2 punten × € 543,00)

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.221,00

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vordering van [eiseres] af,

5.2.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 1.221,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. W. van der Boon en in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2025.