ECLI:NL:RBGEL:2025:2526

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Nijmegen

zaakgegevens 11263782 \ CV EXPL 24-2530 \ 548

uitspraak van 4 april 2025

vonnis

in de zaak van

de naamloze vennootschap Inbev Nederland N.V.

gevestigd te Breda

eisende partij

gemachtigde PVU Etten-Leur

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Horeca Investerings Groep Helmond B.V., h.o.d.n. De Kade Nijmegen, más Nijmegen, Mas Nijmegen

gevestigd te Helmond

procederend in persoon

[gedaagde 2]

wonende te [woonplaats]

procederend in persoon

gedaagde partijen

Partijen worden hierna als Inbev (eisende partij) en HIG Helmond cs (gedaagde partijen gezamenlijk) aangeduid.

1.De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 11 oktober 2024 en de daarin genoemde processtukken

- de brief van 14 februari 2025 van de zijde van Inbev met producties

- de brief van 25 februari 2025 met bijlagen van de zijde van HIG Helmond cs

- de mondelinge behandeling van 25 februari 2025.

2.De feiten

Huurovereenkomst

2.1.

Inbev verhuurt per overeengekomen startdatum van 1 juli 2022 aan HIG Helmond cs de bedrijfsruimte (bestaande uit horecabedrijfsruimte op de begane grond, kelder, opslagruimte op de tussenverdieping, kadastraal [kadastraalnummer en adres] tegen een maandelijks bij vooruitbetaling te betalen huurprijs van € 4.572,48.

2.2.

Artikel 9.9.2 van de huurovereenkomst luidt als volgt:

“Middellijk bestuurder van huurder, de heer [gedaagde 2] , geboren op[geboortedatum] , stelt zich in privé aansprakelijk jegens verhuurder tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen, met een maximum gelijk aan één jaar huurpenningen, van huurder voortkomend uit deze huurovereenkomst. De heer [gedaagde 2] zal daartoe deze overeenkomst mede in privé ondertekenen.”

2.3.

Op de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing.
Artikel 18.2 daarvan luidt als volgt:

“Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurde van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.”

2.4.

Partijen hebben een huurkorting afgesproken zoals bij sideletter van 15 juni 2022 aan HIC Helmond cs is vastgelegd in de vorm van een kwijtschelding van de huur over de maanden juli en augustus 2022, een korting van € 1.750,- per maand voor de maanden september 2022 tot en met januari 2023 en een korting van € 750,- per maand voor de maanden februari tot en met mei 2023.

2.5.

Bij proces verbaal van oplevering staat bij de toelichting:

- onder ‘omschrijving’ het volgende:

“(…)

De bedrijfsruimte is momenteel ingedeeld als een restaurant met bar en keuken op de begane grond, middels een kleine trap is een gezamenlijke hal bereikbaar van waaruit toegang is tot de toiletgroep en een berging met meterkast. Via het gezamenlijke trappenhuis is de tussenverdieping bereikbaar. Op de tussenverdieping is een voormalig woonappartement gelegen dat tot de bedrijfsruimte behoort. Deze ruimte is bestemd om te worden gebruikt als dienstruimte en voor opslag. Momenteel bevinden zich hier diverse afzuiginstallaties tbv de keuken. De buitenplaats en kelders zijn ook voor gezamenlijk gebruik en worden gedeeld met pandeigenaar Bibitor.

Behoudens de tussenverdieping behoren de overige ruimten en appartementen op de verdiepingen niet tot het gehuurde. Een afzuigkanaal van de horeca loopt via deze ruimten naar het dak. Pandeigenaar Bibitor zal op termijn tot renovatie over gaan. Huurder dient daar medewerking aan te verlenen.

Er is sprake van een bedrijfsovername. De goodwill en inventaris worden door huurder overgenomen van de voorgaande huurder. Het pand wordt opgeleverd in de huidige staat.”

- onder ‘staat’ het volgende:
“De ruimten op de begane grond verkeren in goede staat. De tussenverdieping kent achterstallig onderhoud. Verhuurder is niet bekend met gebreken en weet niet of de installaties naar behoren functioneren. Ook is niet bekend of het gehuurde voldoet aan de eisen die nodig zijn om een exploitatievergunning te verkrijgen.”

Huurachterstand

2.6.

Inbev heeft HIG Helmond cs op 17 oktober 2023, 24 oktober 2023 en 28 november 2023 aangeschreven wegens opgebouwde huurachterstand.

2.7.

[gedaagde 2] heeft in reactie op de brief 28 november 2023 van de gemachtigde van Inbev op 5 december 2023 onder meer het volgende geschreven:

“(…)

Allereerst klopt het dat we ons niet konden houden aan bijhouden huur in deze zware periode nog. We hebben al 1,5 jaar tegenvallende cijfers omdat we simpelweg eerst ruim een jaar niet open mochten, toen kregen we beperkingen en nu zitten we met een pandeigenaar die vol aan het verbouwen is met bouwkeet voor de deur, afgesloten van verwarming, overlast van verbouwing. Zware afzuiger van asbest tot klachten kou gasten die weer gaan.. tot weer een weekend zonderafzuiging omdat stroom afgesloten was.. Een en ander helpt niet mee.

Het zou verhuurder sieren hier rekening mee te houden en sowieso een tegemoetkoming voor deze enorme overlast. We konden achteraf beter sluiten afgelopen maand.

Maar buiten dit alles het volgende, we hebben een en ander op de rit staan en ja we hebben het lastig tot maart.

(…)

De enorme investeringen om open te kunne, verbouwing maar ook de overige tegenvallers zoals energie, die in dit pand mega was, drukt enorm. We hebben simpel te weinig buffer voor deze winter. Vandaar ook afgesproken dat we beperkt zouden inlossen komende tijd en na maart een evaluatie hoe versneld te doen. Op eigen kracht kunnen we na 1 maart dit zeker doen, wellicht eerder als er bedragen zoals genoemd komen. Investeringen zijn komend jaar niet gepland.

Dat we actuele huur niet konden voldoen ligt vooral aan feit dat we niet aantrekkelijk zijn nu i.v.m. verbouwing van dit pand van alle lagen erboven..

Ik kan en wil de achterstand huur van november per omgaande voldoen, hiermee toon ik goede wil, uiterlijk vrijdag kan de rest van achterstand qua inloop huidige regeling. Dit doe ik vanuit ander bedrijf. Als kan zou ik vanaf 1 december de huur per week willen voldoen zodat we bij blijven. Dit doe ik nu dan per omgaande akkoord de huur tot half december en dan per week vooruit. Dan is dit ook geen groot bedrag is op de 1e vd maand telkens.

Hiermee loopt ik substantieel in en voldoe ik weer aan afspraken die gesteld waren.

(…)

Graag hoor ik ook of uw opdrachtgever wil kijken naar het pand dat ik huur omdat het simpelweg nu echt gebrekkig is zonder formeel de verhuurder in gebreke te stellen. Want ik zoek ook oplossing die wederzijds werkbaar is. We hebben gewoon even tijd nodig aan te sterken en actief te ondernemen, beetje geduld met structureel afname vordering zou prettig zijn, enk voor alle partijen.

(…)”

2.8.

De gemachtigde van Inbev heeft op 14 december 2023 onder verwijzing naar de huurachterstand van € 23.380,09 een betalingsvoorstel gedaan waarop [gedaagde 2] op
15 december 2023 heeft laten weten dat daarmee aan de slag wordt gegaan en dat als volgt luidt:

“(…)


De huur van december dientuiterlijk 29 december 2023aan cliënte voldaan te zijn (…);


Bij hoge uitzondering dient u de huur van januari en februariuiterlijk op de 10van elke maand te voldoen aan cliënte (…);


Vervolgens dient u de huur vanaf 1 maart 2023 weer volledig en tijdig te voldoen aan cliënt, conform de huurovereenkomst;


Ter aflossing van de vordering van cliënte dient u wekelijks een bedrag van€ 500,00te voldoen aan ons kantoor. De eerste betaling van€ 500,00dientuiterlijk 15 december a.s. aan ons kantoor overgemaakt te worden. Vervolgens dient elke volgende betaling van€ 500,00 uiterlijk elke vrijdag van de weekaan ons kantoor overgemaakt te zijn. (…)”Deze aflossing gaat in op vrijdag 15 december 2023 en loopt tot en met vrijdag 1 maart 2024. Na vrijdag 1 maart 2024 dient u ons kantoor te informeren met hoeveel de aflossing verhoogd kan worden.

(…)”

2.9.

Bij email van 23 januari 2024 heeft de gemachtigde van Inbev aan [gedaagde 2] nadere met elkaar gemaakte afspraken vastgelegd, als volgt:

“(…)

-
U maakt dehuur december 2023(€ 4.572,48) per omgaande over (…);

-
U draagt zorg voor (tijdige) betaling van dehuur februari2024 (…);

-
Betaling van dehuur januari 2024(€ 4.572,48) wordt, tezamen met de huur maart 2024, voldaan opuiterlijk 1 maart2024 (…);

-
U blijft deperiodieke aflossing(€ 500,00 per week) overmaken op (…) Uw eerstvolgende aflossing (€ 500,00) heeftuiterlijk 29 januari a.s.op onze rekening te zijn bijgeschreven.

(…)”

2.10.

Op 1 februari 2024 laat de gemachtigde van Inbev aan HIG Helmond cs weten dat de betalingsregeling niet correct is nagekomen, dat draagvlak voor verdere voortzetting van de betalingsregeling niet meer aanwezig is en dat het volledige verschuldigde bedrag van
€ 21.290,58 dan ook wordt opgeëist.

2.11.

Bij e-mail van 20 februari 2024 heeft [gedaagde 2] onder meer het volgende aan de gemachtigde van Inbev bericht:

“(…)

Allereerst even duidelijk dat ik snap dat het niet handig is als ik afspraken niet nakom. Maar ik maak ze op basis van verwachte liquiditeit. (…)

Dat er bouw werkzaamheden waren aan pand door pandeigenaar, waar we enorm last van hadden. Zou normaal al voor een verlaging moeten zorgen van huurlasten.

Het had verhuurder ook gesierd als ze meegedacht hadden in bijna jaar leegstand die me enorm Veel gekost heeft ivm tegenwerking gemeente.

(…)

Wat we concreet kunnen voorstellen.We laten regeling doorlopen, we betalen per omgaande 2 maanden huur via ander bedrijf ter inloop acuut. Regeling blijft lopen, huur zal bijgehouden blijven. Restant van wat open staat voldoen we op 1 mei 2024.

Pandeigenaar/verhuurder gaat serieus gesprek met me aan om te kijken hoe ze de schade die verbouwing me brengt stukje gaan compenseren want het is niet normaal om geen verwarming te hebben in winter en bouw werkzaamheden te hebben binnen en naast pand. Bang dat nog niet Volledig voorbij is qua overlast. Dus daar zou ik toch een gesprek aan willen besteden om hier in alle redelijkheid uit te komen.

(…)”

2.12.

Bij e-mail van 28 mei 2024 heeft de gemachtigde van Inbev aan [gedaagde 2] geschreven dat een bedrag gelijk aan twee huurtermijnen ondanks betalingstoezeggingen niet is ontvangen, waarbij hem nog een laatste gelegenheid is geboden de betaalafspraken na te komen.

Communicatie met betrekking tot (verbouwings)werkzaamheden

2.13.

Blijkens whatsappcorrespondentie tussen [gedaagde 2] en de pandeigenaar heeft [gedaagde 2] op 4 juli 2022 aan de pandeigenaar gevraagd of zij de status in verband met verbouwen kan mededelen, waarop is geantwoord dat deze vertraging heeft opgelopen aangezien de procedure met 26 weken is verlengd, waarna [gedaagde 2] op 24 mei 2023 naar het tijdspad heeft gevraagd waarop de verwachting is uitgesproken dat pas in februari 2024 gestart kan worden.

2.14.

Op 2 april 2024 heeft district real estate manager [naam manager] van Inbev het volgende aan [gedaagde 2] geschreven:
“ Als opvolger van [naam 1] ben ik in diverse correspondentie meegenomen.

Ik heb begrepen van de werkzaamheden bij jou boven de zaak. Van pandeigenaar BiBitor begreep ik dat het pand nu gestript is en in het najaar de verdiepingen afgebouwd gaan worden.

Graag maak ik een afspraak met jou samen en [naam 2] van BiBitor (welke ook aangesloten op deze email) om de werkzaamheden te bespreken zodat de eventuele overlast tot een minimum beperkt wordt.

(…)”

2.15.

[gedaagde 2] heeft op deze email op 8 april 2024 als volgt gereageerd:

“(…)

Inderdaad handig om overlast zoveel mogelijk te beperken. We hebben enorm veel last, kou gehad vorige verbouwing en regelmatig verrassingen gehad dat onmogelijk was gasten te verwelkomen en als open waren we klachten hadden.

Dat Maakt ondernemen lastig.

(…)”

2.16.

Bij email van 11 juli 2024 heeft [gedaagde 2] nog het volgende aan Inbev geschreven:

“(…)

Als we er uit gaan wordt er zeker niets meer in dit bedrijf verkocht deze zomer. Maar ons maakt het weinig meer uit, per 1 september 2024 zijn we zeker permanent gesloten, want wederom een verbouwing en overlast in rustigste periode gaat mijn strop zijn. er is geen tegemoetkoming geweest afgelopen winter, ook niet de kleine compensatie aan verwarming investering, wat door pandeigenaar is toegezegd die noodzakelijk was om bevriezen van gasten en apparatuur tegen te gaan.

Het is aan jullie om dit per zsm te realiseren of dat we nog even terras gaan exploiteren nu het enigszins terras weer wordt.

(…)

Graag verneem ik een datum om dit te bespreken, hoe we dit einde gaan aankleden en hoe we dit oppakken om beide partijen zo snel mogelijk en goed mogelijk te eindigen en de pandeigenaar naar harte lust kan verbouwen zonder overlast van ons en wij van hun.

Wij stoppen graag met exploitatie, graag zouden we 4 daagse nog bestellen en deze draaien, voor beide nog een exploitatie. maar erna maakt ons het weinig uit. ik vind 1 augustus 2024 wel prima om te sluiten.

gewoon geen cv hebben, al 10 maanden, geen isolatie, af en toe geen stroom en afzuiging.. het was mijn winter wel, niet nogmaals, wel volle huur eisen. nul tegemoetkoming en ook geen onderbouwing in ruim jaar gesloten moet zijn door overheid, niet per see juridisch noodzakelijk maar was wel meer dan netjes geweest om zuinig te zijn op ondernemer die investeerde in pand wat leeg stond.

(…)”

2.17.

In een uiteenzetting bij email van 28 augustus 2024 heeft [gedaagde 2] onder andere het volgende aan de gemachtigde van Inbev geschreven:

“(…)

Het horeca bedrijf is eind juli gesloten. We hebben op dit moment de energie op leegstand gezet en alle voorraad er weg gehaald.

De horeca zaak, op wat details na, staat nu nog compleet en horeca klaar.

Ik wil prima het pand opleveren/ overdragen zodat ook verbouwing geen hinder ondervind die nu gestart gaat worden en ook even zal duren.

(…)”

2.18.

In een email van 31 januari 2025 heeft [gedaagde 2] onder meer het volgende aan Inbev bericht:

“(…)

Zoals al eerder gemeld wens ik ons geschil op te lossen zodat beide partijen verder kunnen.

(…)

Zoals gezegd willen we een jaar huur voldoen. En de komende 3 maanden.

Zoals al eerder aangegeven met verrekening borg (kopers/kandidaat huurders zijn akkoord) we gaan daarmee geen discussie voeren over het feit dat het onmogelijk is in winter te exploiteren in monumentaal pand en de kou. Ze zijn nu ook aan het verbouwen in opdracht van pandeigenaar. Ze hebben de airco aan en ze krijgen het er niet warm. Niet gek wand pand is boven kaal, alle isolatie is weg. Ze gebruiken restaurant als bouw keet nu. Het is goed om snel te verbouwen lijkt me. Maar dat in eerste week cv weggehaald wordt. Stroom er paar keer afging en vol verbouwd werdt met alle overlast die gepaard gaat. Incl bouwhekken op terras is 1 maar dat er vervolgens jaar gewacht wordt op volgende vergunning en pas dan weer verder gebouwd wordt is bizar te noemen. Deze overlast is meer dan duidelijk en ook gemeld.

(…)

Voor ons is het een dra geweest vanaf valse start. 1,5 jaar dicht geweest door rechterlijke dwalingen. Veel geld verloren aan foute medewerkers en erna debacle gehad 4 daagse en de verbouwing er over heen met alleen maar klachten van gasten en medewerkers die het extreem koud hadden.

(…)”

2.19.

Namens Inbev is op 3 oktober 2024 aan [gedaagde 2] medegedeeld dat Inbev een te huur bord wenst te bevestigen aan de buitenkant van het pand en op 10 januari 2025 dat de borden van het pand zijn en dat zij nu graag posters willen plakken.

2.20.

Bij brief van 12 februari 2025 heeft de gemachtigde van Inbev het volgende onder de aandacht van [gedaagde 2] gebracht:

“(…)

Eerder heeft u te kennen gegeven dat u een kandidaat heeft om uw horecaonderneming over te nemen en mogelijk dat deze kandidaat in de plaats gesteld kan worden als huurder van mijn cliënte. Gelet op het voorgaande heb ik u onder meer aangeschreven op 20 januari jl. In dit schrijven wordt aangegeven dat cliënte bepaalde documenten wenst te ontvangen, voordat zij kan beoordelen of zij akkoord kan gaan met een mogelijke nieuwe horecaondernemer als haar huurder zijnde. U heeft daar nog steeds geen gehoor aangegeven.

Van cliënte vernam ik wel dat in het gehuurde door u, de mogelijke koper van uw horecaondernemer, dan wel door derden (bouw)werkzaamheden worden uitgevoerd en/of wijziging aan het gehuurde worden aangebracht. Cliënte heeft voor het voorgaandenimmer toestemmingaan u, dan wel aan derden gegeven.

(…)”

2.21.

In reactie daarop d.d. 12 februari 2025 heeft [gedaagde 2] aangegeven dat hij gegevens heeft doorgestuurd en dat de aspirant nieuwe huurders, bedrijfsleiders van zijn horecabedrijf, alle recht hebben daar te zijn, verder dat hij zich rot geschrokken is dat er bouwers in het pand waren die zonder toestemming en overleg zijn restaurant in bezit hebben genomen met sleutels die ze vorig jaar oktober 2023 hebben gehad toen ze aan het strippen waren maar nog geen bouwvergunning hadden.

3.De vordering en het verweer

3.1.

Inbev vordert:

I. ontbinding van de huurovereenkomst;

II. ontruiming van het gehuurde binnen twee weken;

III. betaling van de huurachterstand:

primair: een bedrag van (€ 33.795,31 + € 3.000,00 =) € 36.795,31 (behoudens de contractueel overeengekomen huurverhoging/-indexering);

subsidiair: een bedrag van € 33.795,31 (behoudens de contractueel overeengekomen huurverhoging/-indexering) te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over € 33.795,31 vanaf de vervaldatum dat iedere afzonderlijke huurtermijn betaald had moeten zijn tot aan de dag van de volledige betaling;

meer subsidiair: een bedrag van € 33.795,31 (behoudens de contractueel overeengekomen huurverhoging/-indexering) te vermeerderen met de wettelijke rente over € 33.795,31 vanaf de vervaldatum dat iedere afzonderlijke huurtermijn betaald had moeten zijn tot aan de dag van de volledige betaling;

IV. betaling van een bedrag van € 4.572,48 aan te vervallen huurpenningen (behoudens de contractueel overeengekomen huurverhoging/-indexering), voor elke maand of gedeelte daarvan vanaf augustus 2024 tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst, te vermeerderen met :

primair:de direct opeisbare boete van € 300,00 per maand indien de huurpenningen niet prompt op de vervaldatum worden voldaan;

subsidiair:de wettelijke handelsrente vanaf de dag dat de huurpenningen betaald hadden moeten zijn tot aan de dag van de algehele voldoening;

meer subsidiair: de wettelijke rente vanaf de dag dat de huurpenningen betaald hadden moeten zijn tot aan de dag van de algehele voldoening;

V. betaling van een bedrag van € 4.572,48 aan schade-/gebruiksvergoeding gelijk aan de nu geldende huurtermijn (behoudens de contractueel overeengekomen huurverhoging/-indexering) voor elke maand of gedeelte daarvan dat HIG Horeca cs vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst in gebreke blijven de bedrijfsruimte te ontruimen, te vermeerderen met :

primair:de direct opeisbare boete van € 300,00 per maand indien de schade-/gebruiksvergoeding niet prompt op de vervaldatum worden voldaan;

subsidiair:de wettelijke handelsrente vanaf de dag dat de schade-/gebruiksvergoeding betaald hadden moeten zijn tot aan de dag van de algehele voldoening;

meer subsidiair: de wettelijke rente vanaf de dag dat de huurpenningen betaald hadden moeten zijn tot aan de dag van de algehele voldoening;

VI. betaling van leveranties:

primair: € 1.496,81 + € 227,92 =) € 1.724,73, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf 12-06-2024 over € 1.496,81 tot aan de dag van de volledige betaling;

subsidiair: € 1.496,81, vermeerderd met de wettelijke rente over € 1.496,81 vanaf de vervaldatum van iedere afzonderlijke factuur tot aan de dag van de volledige betaling;

VII. betaling van een bedrag van € 1.127,92 aan buitengerechtelijke kosten;

VIII. veroordeling van HIG Horeca cs in de proceskosten te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

Inbev baseert haar vordering op de stelling dat HIG Helmond cs zich schuldig heeft gemaakt aan zo’n ernstige toerekenbare tekortkoming (wanprestatie) dat zij het recht heeft ontbinding van de huurovereenkomst en de nog te vervallen huurtermijnen te vorderen alsmede dat zij gezien de hoogte van de huurachterstand gerechtigd is om de gedwongen ontruiming van het gehuurde te vorderen.

3.3.

HIG Horeca cs voert verweer. Daarop wordt hierna voor zover nodig nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Vaststaat dat er in deze zaak sprake is van een aanzienlijke huurachterstand, waarvan de hoogte op zichzelf genomen niet betwist wordt. Blijkens de door Inbev verstrekte specificatie van de huurachterstand is deze vanaf augustus 2023 aangevangen.

4.2.

Partijen zijn het erover eens dat zij de huurovereenkomst met elkaar willen beëindigen. [gedaagde 2] heeft op 28 augustus 2024 aan Inbev medegedeeld dat het horecabedrijf eind juli 2024 is gesloten, verder dat hij het pand wil opleveren/overdragen zodat ook de verbouwing geen hinder ondervindt. Er hoeft partijen dan ook wat betreft de beëindiging van de huur niets in de weg te liggen. De kantonrechter geeft partijen daarom in overweging daartoe in gezamenlijk overleg te besluiten.

De vraag of en in hoeverre HIG Horeca cs een geschikte kandidaat heeft aangedragen voor indeplaatsstelling is verder een kwestie die buiten het bestek van deze procedure valt.
De kantonrechter zal daar dan ook niet over oordelen.

4.3.

HIG Horeca cs beroept zich ter zake van de huurachterstand op huurprijsvermindering vanwege gebreken. Deze bestaan volgens haar uit verbouwingswerkzaamheden die in en naast het pand hebben plaatsgevonden en nog altijd plaatsvinden. Daartoe heeft HIG Horeca cs opgesomd dat de cv installatie en de isolatie is weggehaald waarvoor twee à drie niet afdoende elektrische kacheltjes beschikbaar zijn gesteld, de vloeren zijn opengebroken, asbest is verwijderd en alle tussendeuren zijn weggenomen. Verder heeft HIG Horeca cs aangegeven dat er op het terras een container en bouwhekken alsmede borden zijn geplaatst met daarop vermelding van gevaar wegens asbestverwijdering en dat er in het pand een afzuiging in werking is gesteld. Inbev stelt tegenover een en ander dat HIG Horeca cs voldoende is gecompenseerd door de pandeigenaar en/of door Inbev in het kader van de tussen partijen bij aanvang van de huurovereenkomst gesloten huurreductie-afspraak.

4.4.

Artikel 7:207 lid 1 BW bepaalt dat de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan tot de dag waarop het gebrek is verholpen.
Een evenredige huurprijsvermindering is slechts op zijn plaats in geval van substantiële aantasting van het huurgenot. Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft (artikel 7:204 lid 2 BW).

Of er in deze zaak sprake is van een dergelijk gebrek dient op een objectieve wijze te worden bepaald.

4.5.

Partijen hebben bij aanvang van de huurovereenkomst een huurkorting afgesproken. Wat Inbev betreft is HIG Horeca cs daarmee voldoende gecompenseerd. HIG Horeca cs stelt daar tegenover dat die bedongen korting niets met de verbouwingswerkzaamheden van doen had. Vastgesteld moet in ieder geval worden dat partijen daarover niets in de sideletter waarin de huurkorting is vastgelegd hebben vermeld. Dat in het proces-verbaal van oplevering staat vermeld dat de pandeigenaar Bibitor op termijn tot renovatie zal overgaan waar de huurder medewerking aan dient te verlenen, wil nog niet zeggen dat HIG Horeca cs zich de verbouwingswerkzaamheden zoals die hebben plaatsgevonden en die naar haar stellingname nog steeds plaatsvinden op basis van de verstrekte compensatie moet laten welgevallen.

4.6.

Blijkens de overgelegde correspondentie tussen partijen heeft HIG Horeca cs op gezette tijden aangekaart dat zij in aanmerking wenst te komen voor huurprijsvermindering. Zo heeft zij op 28 november 2023 aan Inbev geschreven dat zij graag een tegemoetkoming ontvangt wegens overlast in verband met de verbouwing, de bouwkeet voor de deur, afwezigheid van verwarming en een zware afzuiger wegens asbestverwijdering. Verder heeft zij op 20 februari 2024 aangegeven dat zij een serieus gesprek wenst over compensatie en heeft zij op 11 juli 2024 haar verbazing uitgesproken over het feit dat haar de volle huur in rekening wordt gebracht alsmede uitgesproken dat zij met de exploitatie wil stoppen. Bij brief van 28 augustus 2024 heeft zij aan Inbev medegedeeld dat het horecabedrijf per eind juli 2024 is gesloten, dat zij - zoals hiervoor ook onder r.o. 4.2 al uiteengezet - het pand wil opleveren zodat de verbouwing die gestart is geen hinder ondervindt. Vervolgens heeft zij op 31 januari 2025 aan Inbev laten weten dat er op dat moment verbouwd wordt, dat het restaurant als bouwkeet wordt gebruikt en er bouwhekken staan op het terras. Van de zijde van Inbev is naar voren gebracht dat er in het pand verbouwingswerkzaamheden worden verricht door de derde partij die HIG Horeca cs voor indeplaatsstelling heeft aangedragen en dat zij daarvoor geen toestemming heeft gegeven. Het is de kantonrechter in dit verband niet duidelijk om welke werkzaamheden het precies gaat en of Inbev daarmee wil zeggen dat de verbouwingswerkzaamheden waar HIG Horeca cs zich over beklaagt niet in opdracht van haar en/of de pandeigenaar uitgevoerd worden.

4.7.

Voorafgaand aan de zitting heeft de kantonrechter in het bijzijn van de juridisch medewerker het pand van buiten bekeken. Daarbij is geconstateerd dat er geen horecabedrijf in werking was en dat het pand dienst deed als bouwkeet.

4.8.

Uit wat partijen over en weer hebben verklaard moet afgeleid worden dat ergens vanaf oktober, november 2023 gestart is met bouwwerkzaamheden in het pand. Bij whatsapp van 2 april 2024 is van de zijde van Inbev vastgesteld dat het pand nu is gestript en dat in het najaar de verdiepingen afgebouwd zullen worden. Eind augustus 2024 heeft HIG Horeca cs gemeld dat het horecabedrijf eind juli 2024 is gesloten en dat bij overdracht de verbouwing gestart kan worden, die volgens vastlegging van HIG Horeca cs in haar brief van 31 januari 2025 op dat moment beslag kreeg.

4.9.

Volgens Inbev is er qua overlast in het pand niet veel aan de hand (geweest), althans is het zo dat HIG Horeca cs daarvoor in het kader van de overeengekomen huurkorting al in voldoende mate is gecompenseerd. In de correspondentie tussen partijen valt verder op dat HIG Horeca cs de te ondervinden ongemakken benoemt, dat Inbev daar niet op ingaat maar dat zij zich wel bereid toont om betalingsregelingen met elkaar af te spreken die zijn vervallen omdat ze niet zijn nagekomen door HIG Horeca cs.

4.10.

De kantonrechter acht zich in deze zaak nog onvoldoende ingelicht. Daarom wordt in eerste instantie Inbev nog in de gelegenheid gesteld nadere duidelijkheid te verschaffen. Zij wordt verzocht de sloop- en bouwvergunning met betrekking tot de verrichte en nog te verrichten bouwwerkzaamheden aangaande het gehuurde pand en de bovenverdiepingen over te leggen, alsmede een beschrijving te geven – met data – van de werkzaamheden die gedurende de huurperiode hebben plaatsgevonden, zoveel mogelijk voorzien van onderbouwing. De zaak wordt daarvoor naar de rol verwezen. Daarna is het aan HIG Horeca cs daarop, eveneens voorzien van de nodige onderbouwing, te reageren.

4.11.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

verwijst de zaak naar de rol van
25 april 2025voor akte uitlating aan de zijde van Inbev met betrekking tot het hiervoor onder 4.10. vermelde;

5.2.

bepaalt dat HIG Horeca cs daarop bij antwoordakte mag antwoorden op een termijn van vier weken na de datum waarop de akte door Inbev genomen is;

5.3.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. M.J.C. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken op 4 april 2025.

Huurrechtelijke geschil tussen verhuurder en huurder over ontbinding huurovereenkomst en huurachterstand

Uitspraak

1.De procedure

2.De feiten

3.De vordering en het verweer

4.De beoordeling

5.De beslissing