ECLI:NL:RBGEL:2025:2322

• Datum uitspraak: 26 maart 2025
• Publicatiedatum: 26 maart 2025
• Zaaknummer: 11223087 CV EXPL 24-2086
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: I.C.J.I.M. van Dorp
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijsbepaling en de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid in huurgeschillen

In deze zaak, behandeld door de Rechtbank Gelderland op 26 maart 2025, staat de huurprijsbepaling centraal. De eiser, vertegenwoordigd door mr. M.H. Hogeman, heeft een vordering ingesteld tegen de gedaagde, vertegenwoordigd door mr. C. Cenik, met betrekking tot de huurprijs van een woning. De eiser heeft haar eis verminderd door de schadevergoedingsvordering in te trekken, waardoor de procedure zich richt op de huurprijs. In een eerder tussenvonnis is geoordeeld dat de overeengekomen huurprijs van € 29,50 per maand onaanvaardbaar laag is. De kantonrechter heeft vastgesteld dat het onaanvaardbaar is dat de gedaagde zich beroept op deze huurprijs, omdat deze niet toereikend is om de vaste lasten en onderhoudskosten van de woning te dekken. De eiser heeft verschillende kostenposten gepresenteerd, waaronder onroerende zaakbelasting, opstalverzekering en onderhoudskosten, die in aanmerking moeten worden genomen bij het vaststellen van een redelijke huurprijs. Na beoordeling van de ingediende stukken en de argumenten van beide partijen, heeft de kantonrechter geconcludeerd dat een huurprijs van € 520,00 per maand, ingaande op 1 april 2025, redelijk is. De proceskosten worden gecompenseerd, wat betekent dat elke partij zijn eigen kosten draagt. Het vonnis is openbaar uitgesproken door mr. I.C.J.I.M. van Dorp.

Uitspraak

RECHTBANK GELDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zutphen

Zaaknummer: 11223087 \ CV EXPL 24-2086

Vonnis van 26 maart 2025

in de zaak van

[eiser] ,

te [woonplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. M.H. Hogeman,

tegen

[gedaagde] ,

te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. C. Cenik.

1. Het verdere verloop van de procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 31 december 2024

- de akte overlegging productie, tevens houdende akte vermindering van eis van [eiser]

- de antwoordakte van [gedaagde] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De verdere beoordeling

2.1.

[eiser] heeft haar eis verminderd in die zin dat zij haar schadevergoedingsvordering heeft ingetrokken. Daarop hoeft dus niet meer te worden beslist en aan levering van het in het tussenvonnis opgedragen bewijs wordt om die reden niet meer toegekomen.

2.2.

In het tussenvonnis is geoordeeld dat de overeengekomen huurprijs van € 29,50 per maand onaanvaardbaar laag is en dat [eiser] in zoverre terecht een beroep heeft gedaan op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Het is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [gedaagde] zich beroept op de in 1997 overeengekomen huurprijs voor zover die huurprijs lager is dan een huurprijs die [eiser] in staat stelt de aan de woning verbonden vaste lasten en het verplicht voor haar rekening komende onderhoud te betalen (vgl. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 4 juli 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:5644).

2.3.

[eiser] heeft in dit verband gesteld dat wat vaste lasten betreft rekening moet worden gehouden met de kosten voor onroerende zaak belasting, opstalverzekering en box 3 inkomstenbelasting. Daarnaast moet volgens [eiser] rekening worden gehouden met jaarlijkse onderhoudskosten. [eiser] heeft bij akte nader gespecificeerd en onderbouwd welke bedragen met de hiervoor genoemde posten gepaard gaan. [gedaagde] heeft daarop bij antwoordakte gereageerd.

2.3.1.

Posten als een opstalverzekering en onroerende zaakbelasting kwalificeren als aan de woning verbonden vaste lasten. Dat niet is vast komen te staan dat voor deze woning een opstalverzekering verplicht is, zoals [gedaagde] aanvoert, doet daar niet aan af. Door [eiser] is onderbouwd dat de onroerende zaak belasting over 2024 € 252,00 bedroeg en de kosten voor de opstalverzekering € 255,00 per jaar. De hoogte van die bedragen is niet betwist, zodat van de juistheid daarvan wordt uitgegaan en met deze bedragen rekening zal worden gehouden.

2.3.2.

Ook de box 3 inkomstenbelasting kwalificeert als een aan de woning verbonden vaste last. [eiser] heeft gesteld en onderbouwd dat voor deze post rekening moet worden gehouden met een bedrag van € 3.777,00. Daarbij is door [eiser] aangesloten bij de waarde van de verhuurde woning in 2024, het op dat moment geldende percentage voor fictief rendement en het in 2024 geldende belastingtarief van 36% voor box 3. [gedaagde] kon daar tegenover niet volstaan met de enkele betwisting van dat bedrag. Het had op zijn weg gelegen om de berekening inhoudelijk te weerspreken. Nu hij dat heeft nagelaten, zal met een bedrag van € 3.777,00 rekening worden gehouden.

2.4.

[eiser] heeft ten slotte gesteld en onderbouwd dat wat de jaarlijkse onderhoudskosten betreft rekening moet worden gehouden met een bedrag van € 2.317,00, bestaande uit schilderwerk, dakreparaties, onderhoud aan dakgoten en hemelafvoer, onderhoud aan kozijnen en deuren en overige onvoorziene kosten. Hiertegen is door [gedaagde] gemotiveerd verweer gevoerd. Sommige van de opgevoerde posten komen volgens [gedaagde] niet voor rekening van de verhuurder, voor andere posten heeft [eiser] geen afdoende onderbouwing voor de noodzaak daarvan gegeven en ook wordt de hoogte van bepaalde door [eiser] genoemde bedragen betwist. Vanwege die gemotiveerde betwisting is niet vast komen te staan dat een jaarlijks bedrag van € 2.317,00 reëel is. [gedaagde] stelt niet welk bedrag volgens hem wel reëel is. De kantonrechter ziet aanleiding om op dit punt aan te knopen bij [bedrijf 1] , dat uitgaat van een jaarlijkse kostenpost van ruim 1% van de woningwaarde, zodat in dit geval met een bedrag van € 1.930,00 rekening zal worden gehouden.

2.5.

De conclusie is dat in dit geval aangenomen moet worden dat een huurprijs van (€ 252,00 + € 255,00 + € 3.777,00 + € 1.930,00 = € 6.214,00: 12 =) afgerond € 520,00 per maand [eiser] in staat stelt de aan de woning verbonden vaste lasten en het verplicht voor haar rekening komende onderhoud te betalen. Deze huurprijs zal ingaan per 1 april 2025. De vordering van [eiser] is in zoverre toewijsbaar.

2.6.

Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

3. De beslissing

De kantonrechter

3.1.

bepaalt dat de huurprijs met ingang van 1 april 2025 € 520,00 per maand bedraagt;

3.2.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

3.3.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.C.J.I.M. van Dorp en in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2025.

(mk)