ECLI:NL:RBGEL:2025:11560

Uitspraak

RECHTBANKGELDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Nijmegen

Zaaknummer: 11739651 \ CV EXPL 25-1727

Tussenvonnis van 5 december 2025

in de zaak van

1.[eiser sub 1] ,

wonend te [woonplaats] ,
2.
[eiser sub 2],

wonend te [woonplaats] ,
3.
[eiser sub 3],

wonend te [woonplaats] ,
4.
[eiser sub 4],

wonend te [woonplaats] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eisers] ,

gemachtigde: mr. M.J. Wagemans,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,
2.
[gedaagde sub 2] , vennoot van [gedaagde sub 1],

zonder bekende woon- of verblijfplaats, zaakdoend en ingevolge artikel 1:14 BW mede woonplaats hebbend te [vestigingsplaats] ,
3.
[gedaagde sub 3],
vennoot van [gedaagde sub 1],

wonend te [woonplaats] , zaakdoend en ingevolge artikel 1:14 BW mede woonplaats hebbend te [vestigingsplaats] ,
4.
[gedaagde sub 4],
vennoot van [gedaagde sub 1],

wonend te [woonplaats] , zaakdoend en ingevolge artikel 1:14 BW mede woonplaats hebbend te [vestigingsplaats]

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagden] ,

gemachtigde: mr. H.A. van Beilen.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding

- de akte indienen producties
- de conclusie van antwoord met een verzoek op grond van artikel 186 lid 5 Rv

- de reactie van [eisers] op dit verzoek

1.2.

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit tussenvonnis nader bepaald op vandaag.

2.De feiten

2.1.

[eisers] verhuren aan [gedaagden] de bedrijfsruimte aan [adres] te [vestigingsplaats] voor onbepaalde tijd (hierna: het gehuurde). Het gaat om een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:290 BW.

2.2.

In de huurovereenkomst uit 2001 staat in artikel 1.1.: “
Deze huurovereenkomst heeft betrekking op ca. 195 m2 VVO bedrijfsruimte, hierna ‘het gehuurde’ genoemd, plaatselijk bekend als [vestigingsplaats] , [adres] en kadastraal bekend als [kadastrale aanduiding] . Huurder verklaart van het gehuurde geen nadere omschrijving te verlangen en daarmee voldoende bekend te zijn.”

2.2.

Partijen verschillen al enkele jaren van mening over de hoogte van de huurprijs en komen er samen niet uit. In 2022 hebben [eisers] de kantonrechter verzocht om benoeming van een onafhankelijke deskundige voor het uitbrengen van een advies omtrent de nadere huurprijs met betrekking tot het gehuurde als bedoeld in artikel 7:304 lid 1 en lid 2 BW.

2.3.

Bij beschikking van 7 oktober 2022 heeft de kantonrechter van deze rechtbank de heer R.C. Spijker , werkzaam bij BedrijfsHuurAdviesCentrum (hierna: BHAC), benoemd om een advies op te stellen en uit te brengen omtrent de nadere huurprijs met betrekking tot het gehuurde, gerekend per de dag van indiening van het verzoek daartoe en een en ander als bedoeld in artikel 7:304 lid 1 en lid 2 BW. De kantonrechter heeft de deskundige meegegeven dat partijen van mening verschillen over de omvang van het gehuurde. [eisers] zijn van mening dat het gehuurde bestaat uit het blauwe gedeelte (op de begane grond) uit het kaartje dat hieronder is ingevoegd. [gedaagden] zijn van mening dat het gehuurde bestaat uit het blauwe gedeelte alsmede het groene en oranje gedeelte (op de begane grond) en mogelijk ook de rode en gele gedeeltes op de bovenverdieping. Daarom wordt de deskundige gevraagd om:

- de huurprijs vast te stellen gebaseerd op het blauwe gedeelte;

- de huurprijs vast te stellen gebaseerd op het blauwe, groene en oranje gedeelte;

- de huurprijs vast te stellen, gebaseerd op het blauwe, groene, oranje (beneden) en rode en gele gedeelte (boven).

*Afbeelding

2.4.

Op 29 juni 2023 heeft BHAC een definitief advies uitgebracht, nadat zij eerst een conceptadvies had uitgebracht en partijen daarop had laten reageren. BHAC kwam tot een huurwaarde van het gehuurde met ingang van 1 mei 2022 van € 15.726,06 (exclusief btw) per jaar, gebaseerd op het blauwe, groene, oranje (beneden) en rode en gele gedeelte (boven).

2.5.

Omdat [eisers] zich niet konden vinden in dit advies en de door BHAC bij de huurwaardering gebruikte methodes, hebben zij advies gevraagd van [naam 1] van [bedrijf] (hierna: [bedrijf] ), ook gespecialiseerd in huurprijsherziening. [bedrijf] heeft het advies van BHAC voorzien van commentaar en is gekomen tot zijn advies van

22 september 2024, waarbij hij een huurwaarde van het gehuurde per 1 mei 2022 adviseert van (afgerond) € 30.236,00 (exclusief btw). Volgens [bedrijf] heeft BHAC de huurprijs niet geheel op passende wijze gewaardeerd.

3.Het geschil

3.1.

[eisers] vorderen, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

i. i) de nadere huurprijs per jaar per 1 mei 2022 te bepalen op € 30.236,00, te vermeerderen met btw, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen nadere huurprijs per 1 mei 2022, te vermeerderen met btw,

ii) te bepalen dat de nadere huurprijs zoals gevorderd onder i) jaarlijks, en voor het eerst met ingang van 1 januari 2023, althans een door de kantonrechter nader te bepalen termijn, wordt aangepast/geïndexeerd op basis van artikel 4.4. van de huurovereenkomst,

iii) [gedaagden] te veroordelen tot betaling van het verschil tussen de met ingang van 1 mei 2022 door [gedaagden] verschuldigde nadere huurprijs als hiervoor onder i) en ii) bedoeld en de door hen met ingang van 1 mei 2022 aan [eisers] betaalde huurprijs, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente van artikel 6:119a BW vanaf vijftien dagen na het vonnis,

iv) [gedaagden] te veroordelen tot betaling van de door [eisers] betaalde proceskosten, te weten de deskundigenkosten ter hoogte van € 5.950,00 exclusief 12% btw, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf vijftien dagen na het vonnis,

v) [gedaagden] te veroordelen tot betaling van de door [eisers] gemaakte proceskosten, met begroting van de nakosten en met bepaling dat de wettelijke rente verschuldigd zal zijn vanaf de vijftiende dag na dagtekeningen van het te wijzen vonnis.

3.2.

[eisers] leggen aan hun vordering tot een nadere huurprijsvaststelling artikel 7:303 BW ten grondslag. Zij stellen dat BHAC niet de juiste methode van waardering heeft toegepast zoals bedoeld in artikel 7:303 lid 2 BW en dat BHAC daardoor tot een te lage huurprijswaardering is gekomen. Zij onderbouwen dit met het door hen overgelegde adviesrapport van huurprijsdeskundige [bedrijf] van 22 september 2024 (genoemd onder 2.5.).

3.3.

[gedaagden] verzetten zich tegen de gevorderde huurprijsaanpassing conform het adviesrapport van [bedrijf] . Zij beschouwen [bedrijf] als partijdeskundige die niet onafhankelijk is, terwijl BHAC door de kantonrechter als onafhankelijk deskundige is benoemd. Bovendien zijn noch zij, noch BHAC door [bedrijf] benaderd in het kader van hoor- en wederhoor en heeft [bedrijf] het gehuurde niet zelf bezocht. Dat blijkt bijvoorbeeld uit de stelling van [bedrijf] dat de gang, opslag en berging niet zijn afgescheiden door constructieve wanden, terwijl dit volgens [gedaagden] wel het geval is. [gedaagden] stellen dat het advies van BHAC deugdelijk is onderbouwd en dat BHAC daarin gemotiveerd heeft gereageerd op vragen van [eisers] over metingen en waarderingsgrondslagen naar aanleiding van het conceptadvies.

[gedaagden] verzoeken de kantonrechter daarom om BHAC te bevelen een nadere mondelinge of schriftelijke toelichting te geven als bedoeld in artikel 194 lid 5 Rv. De kantonrechter begrijpt dit als een verzoek op grond van artikel 186 lid 5 Rv^[1].

Daarnaast voeren [gedaagden] aan dat zij zich niet kunnen vinden in een huurprijsaanpassing per 1 mei 2022 omdat volgens hen sprake is van bijzondere omstandigheden als bedoeld in artikel 7:303 lid 4 BW op grond waarvan de nadere huurprijs op een latere datum moet ingaan. Zij achten het redelijk om de huurprijsaanpassing te laten ingaan op 1 januari 2025, althans dat deze binnen een door de kantonrechter vast te stellen termijn van ten hoogste vijf jaar geleidelijk wordt aangepast. Zij acht dit redelijk omdat [eisers] sinds het advies van BHAC van 29 juni 2023 bijna twee jaar hebben gewacht met het aanhangig maken van deze procedure.

Daarnaast verzoeken [gedaagden] te bepalen dat een nieuw verzoek tot huurprijsverhoging pas vijf jaar na dagtekening van het te wijzen vonnis kan worden ingediend.

Ten slotte verzetten zij zich tegen de gevorderde veroordeling in de kosten van het deskundigenrapport omdat dit rapport op verzoek van [eisers] tot stand is gekomen en kan worden gebruikt voor de nadere vaststelling van de huurprijs.

3.4.

[eisers] hebben verklaard geen bezwaar te hebben tegen het verzoek van [gedaagden] tot het bevelen van een nadere mondelinge of schriftelijke nadere toelichting door de heer Spijker van BHAC op het deskundigenbericht.

4.De beoordeling

4.1.

[eisers] vorderen nadere huurprijsvaststelling op grond van artikel 7:303 lid 1 BW op grond van het advies van [bedrijf] . Daartoe kan de kantonrechter niet overgaan omdat dit geen advies is dat is opgesteld door één of meer door partijen gezamenlijk of door de rechter eerder benoemde deskundige. [gedaagden] en de kantonrechter zijn immers niet betrokken bij dat advies van [bedrijf] .

4.2.

Omdat ook het adviesrapport van de eerder door de kantonrechter benoemde onafhankelijke deskundige de heer Spijker van BHAC een rol speelt in deze procedure én omdat de kantonrechter de door [gedaagden] gewenste nadere schriftelijke toelichting door de heer Spijker zinvol acht, is de kantonrechter voornemens de heer Spijker van BHAC op de voet van artikel 186 lid 5 Rv bevelen om een
nadere schriftelijke toelichtingte geven op de in zijn adviesrapport van 29 juni 2023 gehanteerde methoden en waarderingsgrondslagen,
naar aanleiding van het commentaar daarop van [bedrijf] in zijn rapport van 22 september 2024.

4.3.

De heer Spijker van BHAC heeft het voorschot voor de kosten van de nadere schriftelijke toelichting begroot op € 2.500,- exclusief btw, op basis van circa 12,5 uur. Hij schrijft daarbij dat een extra bedrag in rekening zal worden gebracht, indien meer uren aan deze toelichting worden besteed.

4.4.

De kantonrechter ziet aanleiding om dit voorschot voor rekening van [eisers] te brengen. De reden daarvoor is dat [eisers] , na het op hun eigen verzoek tot stand gekomen onafhankelijk deskundigenadvies van BHAC, tóch met het adviesrapport van een andere, niet door de rechter benoemde deskundige komen, waarin een tweemaal zo hoge huurprijs wordt geadviseerd en de kantonrechter het daarom zinvol acht om een nadere schriftelijke toelichting van de al benoemde onafhankelijke deskundige te bevelen. In het eindvonnis zal de kantonrechter beslissen welke partij uiteindelijk de kosten van de deskundige moet betalen.

4.5.

De kantonrechter zal de zaak naar de rol verwijzen, zodat partijen zich over dit voornemen en de begroting van het voorschot door de heer Spijker bij akte kunnen uitlaten.

4.6.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
vrijdag 19 december 2025om beide partijen in de gelegenheid te stellen een akte in te dienen waarin zij zich uitlaten zoals bedoeld onder 4.5,

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.C. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken op

5 december 2025.

636 / 560

Tussenuitspraak over nadere huurprijsvaststelling bedrijfsruimte en deskundigenadvies