Uitspraak
RECHTBANK Gelderland
Civiel recht
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: C/05/459264 / KG ZA 25-407
Vonnis in kort geding van 15 december 2025
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HOEDEMAKERS ONTWIKKELING B.V.,
gevestigd te Rosmalen,
eisende partij,
advocaat: mr. C.A.M. Slegers,
tegen
1. ZIJ DIE VERBLIJVEN IN DE GEBOUWDE ONROERENDE ZAAK OF GEDEELTE DAARVAN TE [adres],
van wie zijn verschenen:
2. [gedaagde 1] ,
3. [gedaagde 2] ,
advocaat: mr. J. van Lunen.
gedaagden, behalve voornoemden, niet verschenen.
Eisende partij wordt hierna Hoedemakers genoemd.
Gedaagden worden hierna ‘ [gedaagde 1] ’, ‘ [gedaagde 2] ’ en ‘de niet verschenen gedaagden’ genoemd. Gedaagden worden gezamenlijk aangeduid als ‘gedaagden’.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 t/m 11
- de aanvullende producties 12 t/m 18 van Hoedemakers
- de conclusie van antwoord met producties 1 en 2 van [gedaagde 1] en [gedaagde 2]
- de mondelinge behandeling van 4 december 2025
- de pleitnota van Hoedemakers.
- de mondelinge behandeling van 4 december 2025
- de pleitnota van Hoedemakers.
2.De feiten
2.1.
Hoedemakers is sinds 11 december 2024 eigenaar van het pand aan [adres] (hierna: het pand). Hoedemakers is met de Gemeente Nijmegen in onderhandeling over de verkoop van het pand.
2.2.
Op of omstreeks 28 oktober 2025 is het pand gekraakt door gedaagden. De politie heeft Hoedemakers hiervan op 30 oktober 2025 in kennis gesteld.
2.3.
Hoedemakers heeft op 30 oktober 2025 aangifte gedaan bij de politie van huisvredebreuk, het kraken van het pand en de inbraak.
2.4.
Hoedemakers heeft de gedaagden op 31 oktober 2025 per e-mail, deurwaardersexploot en per (gewone) post bericht – kort gezegd – dat zij het pand zonder haar toestemming, derhalve onrechtmatig, in gebruik hebben genomen, waarbij is verzocht te bevestigen dat zij uiterlijk op 7 november 2025 het pand zullen verlaten en ontruimen.
2.5.
Bij brief van 3 november 2025 heeft De Gemeente Hoedemakers onder meer het volgende bericht:
(…) Naar aanleiding van eerder overleg over het pand gelegen aan [adres] , heeft de gemeente Nijmegen van Hoedemakers ontwikkeling B.V. op 2 juni 2025 een voorstel tot verkoop voor genoemd pand aan de gemeente Nijmegen ontvangen. Wij delen u hierbij mede dat dit voorstel in behandeling is genomen conform de gemeentelijke besluitvormingsprocedure.
Tevens hebben wij voorafgaand aan het voorstel de gevraagde raming voor de
verbouwingskosten op 16 mei 2025 ontvangen, overeenkomstig het daartoe door de
gemeente gevraagde overzicht.
Wij verwachten u medio november, doch uiterlijk 1 december 2025 nader te kunnen
informeren over de voortgang en het besluit met betrekking tot uw voorstel.
Voor zover de gemeente besluit tot aankoop over te gaan, zal dit onder voorbehoud van
goedkeuring door het college van burgemeester en wethouders geschieden en onder de
gebruikelijke juridische voorwaarden. Dit houdt onder meer in dat het pand bij juridische
levering:
• leeg, ontruimd en vrij van gebruik zal worden opgeleverd;
(…)
3.Het geschil
3.1.
Hoedemakers vordert dat de voorzieningenrechter, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. gedaagden veroordeelt om binnen vijf dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis (althans binnen een bij vonnis in goede justitie te bepalen termijn) de gebouwde onroerende zaak, staande en gelegen te [adres] , kadastraal bekend [kadastrale aanduiding] , met al de hunnen en het hunne en al diegenen die met hun instemming in de onroerende zaak verblijven volledig en behoorlijk te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels en al hetgeen tot de onroerende zaak behoort ter vrije en algehele beschikking van Hoedemakers te stellen, op straffe van een dwangsom van € 2.000,00 voor elke dag of gedeelte daarvan dat gedaagden hiermee in gebreke blijven, althans een bij vonnis in goede justitie te bepalen dwangsom;
II. voor het geval gedaagden niet vrijwillig en volledig aan het onder I gevorderde voldoen, Hoedemakers machtigt om deze ontruiming en verlating en dit vervolgens ontruimd en verlaten te houden, zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie en gedaagden te veroordelen in de kosten van de gerechtelijke en gedwongen ontruiming;
III. bepaalt dat het in deze zaak te wijzen vonnis tot een jaar na dagtekening daarvan ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging in de onroerende zaak, staande en gelegen te [adres] , kadastraal bekend [kadastrale aanduiding] , bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet;
IV. gedaagden (hoofdelijk, des de een betalende de ander zal zijn bevrijd) veroordeelt in de kosten van dit beding, daaronder uitdrukkelijk mede begrepen de nakosten, inclusief de kosten voor de in art. 61 Rv Pro voorgeschreven advertentie en vermeerderd met wettelijke rente.
3.2.
Hoedemakers stelt dat zij spoedeisend belang heeft bij de ontruiming van het pand. De aanwezigheid van gedaagden vormt een belemmering in de verkoop van het pand aan de Gemeente Nijmegen. Het belang van Hoedemakers om de volledige beschikking te hebben over het pand weegt haars inziens zwaarder dan het belang van gedaagden om in het pand te kunnen wonen.
3.3.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer en concluderen primair tot afwijzing van de vorderingen van Hoedemakers, met veroordeling van Hoedemakers in de kosten van deze procedure, vermeerderd met nakosten en wettelijke rente. Subsidiair verzoeken zij om een redelijke ontruimingstermijn.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Voor de niet-verschenen gedaagden geldt dat de bij de wet voorgeschreven formaliteiten in acht zijn genomen, zodat aan hen verstek wordt verleend. Omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wel in de procedure zijn verschenen, wordt op grond van artikel 140 lid 3 Rv Pro één vonnis gewezen dat voor alle partijen als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd.
4.2.
Vast staat dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en de niet-verschenen gedaagden het pand op 28 oktober 2025 zonder recht of titel in gebruik hebben genomen. Dit is in strijd met het eigendomsrecht dat Hoedemakers op het pand heeft (artikel 5:2 BW Pro). Hoedemakers is daarom gerechtigd ontruiming van het pand te vorderen. Een dergelijke vordering wordt in beginsel toegewezen, tenzij de eiser daarbij geen spoedeisend belang heeft of in de gegeven omstandigheden misbruik maakt van haar ontruimingsbevoegdheid. Ook moet het belang van de krakers bij het behoud van een dak boven hun hoofd bij de beoordeling worden betrokken. Bij de weging van de belangen geldt verder als belangrijk gezichtspunt dat van ontruiming moet worden afgezien als er vervolgens ongerechtvaardigde leegstand van de woning ontstaat.
4.3.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De voorzieningenrechter moet daarom eerst beoordelen of Hoedemakers ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de voorzieningenrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
4.4.
Ten aanzien van het spoedeisend belang heeft Hoedemakers gesteld dat zij in onderhandeling is met de Gemeente Nijmegen over de verkoop van het pand. De Gemeente Nijmegen heeft duidelijk gemaakt dat zij enkel tot aankoop van het pand zal overgaan als het pand leeg, ontruimd en vrij van gebruik kan worden opgeleverd. Hoedemakers heeft stukken in het geding gebracht waaruit blijkt dat er plannen zijn om het pand aan de Gemeente Nijmegen te verkopen, maar ter zitting is duidelijk geworden dat over de inhoud daarvan niet meer gedeeld kan worden. Vervolgens hebben Hoedemakers en de twee verschenen gedaagden met elkaar gesproken en de navolgende afspraken gemaakt.
4.5.
Gedaagden zullen uiterlijk 1 februari 2026 het pand ontruimen onder de volgende voorwaarden:
Het maximum aantal bewoners is 7 personen.
Partijen sluiten een gebruiksovereenkomst, die niet separaat op papier wordt gezet.
Er zal een vergoeding worden betaald voor gas, water en licht op basis van gebruik en daarvoor wordt een voorschot in rekening gebracht.
Er vinden geen activiteiten plaats in het pand naast bewoning, d.w.z. geen grote feesten, maar verjaardagen in huiselijke krijg zijn wel toegestaan.
Hoedemakers krijgt geen sleutel van het pand voor 1 februari 2026.
Hoedemakers zal wel toegang worden verschaft tot het pand als zij het bezoek minimaal 2 dagen van te voren aankondigt: dat betreft toegang tot pand voor bijvoorbeeld inspecties/bezichtigingen/onderhoud en dergelijke.
De verschenen gedaagden hebben toegezegd als contactpersonen te fungeren, zodat Hoedemakers met hen contact kan opnemen.
Op het moment dat de voorwaarden van de gebruiksovereenkomst, zoals hiervoor geformuleerd, worden geschonden, kan Hoedemakers - na een waarschuwing - de gebruiksovereenkomst beëindigen, en dan geldt een ontruimingstermijn van 2 weken.
Als blijkt dat het pand kort na 1 februari 2026 nog niet feitelijk wordt gebruikt door de Gemeente of derden, die een titel hebben verkregen, en/of er geen aanvang wordt gemaakt met verbouwingswerkzaamheden, wordt de gebruikersovereenkomst verlengd tot het moment van feitelijk gebruik door de hiervoor genoemde Gemeente of derden, of aanvang van werkzaamheden.
Ieder betaalt de eigen proceskosten.
4.6.
Op basis van deze ter zitting gemaakte afspraken gaat de voorzieningenrechter er vanuit dat in elk geval tot 1 februari 2026 - onder de hiervoor genoemde voorwaarden - het belang van alle gedaagden bij het behoud van een dak boven hun hoofd zwaarder weegt dan het belang van Hoedemakers bij ontruiming. De vordering zal daarom niet worden toegewezen zoals gevorderd, maar op de in het dictum vermelde wijze. Hetgeen door Hoedemakers meer of anders is gevorderd, zal worden afgewezen.
4.7.
Gelet op deze uitkomst behoeft hetgeen partijen overigens over en weer hebben aangevoerd geen bespreking. Dit kan niet tot een andere uitkomst leiden.
4.8.
Uit het bepaalde in artikel 139 Rv Pro volgt dat de vorderingen van Hoedemakers tegen de niet-verschenen gedaagden kunnen worden toegewezen, tenzij deze de voorzieningenrechter onrechtmatig of ongegrond voorkomen. Dat is niet het geval.
Hetgeen hiervoor is overwogen geldt ook voor de niet-verschenen gedaagden.
4.9.
Gelet op de gemaakte afspraken, ziet de voorzieningenrechter aanleiding de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
verleent verstek tegen de niet-verschenen gedaagden;
5.2.
veroordeelt gedaagden om uiterlijk 1 februari 2026 het pand aan [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Hoedemakers zijn, en de sleutels af te geven aan Hoedemakers, onder de volgende voorwaarden:
Het maximum aantal bewoners is 7 personen.
Partijen sluiten een gebruiksovereenkomst, die niet separaat op papier wordt gezet.
Er zal een vergoeding worden betaald voor gas, water en licht op basis van gebruik en daarvoor wordt een voorschot in rekening gebracht.
Er vinden geen activiteiten plaats in het pand naast bewoning, d.w.z. geen grote feesten, maar verjaardagen in huiselijke krijg zijn wel toegestaan.
Hoedemakers krijgt geen sleutel van het pand voor 1 februari 2026.
Hoedemakers zal wel toegang worden verschaft tot het pand als zij het bezoek minimaal 2 dagen van te voren aankondigt: dat betreft toegang tot pand voor bijvoorbeeld inspecties/bezichtigingen/onderhoud en dergelijke.
De verschenen gedaagden hebben toegezegd als contactpersonen te fungeren, zodat Hoedemakers met hen contact kan opnemen.
Op het moment dat de voorwaarden van de gebruiksovereenkomst, zoals hiervoor geformuleerd, worden geschonden, kan Hoedemakers - na een waarschuwing - de gebruiksovereenkomst beëindigen, en dan geldt een ontruimingstermijn van 2 weken.
Als blijkt dat het pand kort na 1 februari 2026 nog niet feitelijk wordt gebruikt door de Gemeente of derden, die een titel hebben verkregen, en/of er geen aanvang wordt gemaakt met verbouwingswerkzaamheden, wordt de gebruikersovereenkomst verlengd tot het moment van feitelijk gebruik door de hiervoor genoemde Gemeente of derden, of aanvang van werkzaamheden.
Ieder betaalt de eigen proceskosten.
5.3.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.4.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordeling onder 5.2. uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.T. Boks en in het openbaar uitgesproken op
15 december 2025.
771