Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Apeldoorn
Zaaknummer: 10778041 CV EXPL 23-3515
Vonnis van 11 december 2024
in de zaak van
VI2 B.V.,
te Maarsbergen,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in (voorwaardelijke) reconventie,
hierna te noemen: VI2,
gemachtigde: mr. M. Cohen,
tegen
[gedaagde in conv],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in (voorwaardelijke) reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde in conv] ,
gemachtigde: mr. D.J. Ruessink.
1.Het verdere verloop van deze procedure
1.1.
Het verloop van de verdere procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 29 mei 2024,
de berichten van 25 juli 2024 en 15 augustus 2024 van de gemachtigde van VI2
met de aanvullende producties 19 t/m 26 en 21b, 21c, 24b en 25,
de mondelinge behandeling van 21 oktober 2024, waarbij door mr. Cohen een pleitnota is overgelegd. De griffier heeft van het overige verhandelde ter zitting aantekeningen gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Waar gaat dit vonnis over?
In dit eindvonnis zal de betalingsverplichting van [gedaagde in conv] voor de servicekosten over het jaar 2020 worden vastgesteld op € 1.767,84 en wordt VI2 (alsnog) niet-ontvankelijk verklaard in haar vordering tot vaststelling van de betalingsverplichting voor de servicekosten over het jaar 2021.
3. De feiten
3.1.
VI2 verhuurt vanaf 2 november 2015 de zelfstandige woonruimte aan de [adres gehuurde] (hierna: het gehuurde) aan [gedaagde in conv] .
3.2.
Het gehuurde maakt deel uit van een appartementencomplex dat bestaat uit 106 zelfstandige woonruimtes. Het appartementencomplex wordt beheerd door [bedrijf 1] .
3.3.
In de tussen partijen gesloten huurovereenkomst is, voor zover relevant, het volgende vermeld:
“(…)
1.1
Verhuurder verhuurt met ingang van 02-11-2015 aan huurderde woonstudiogelegen aan de
(…) met: gebruik van eigen balkon, parkeerplaats en kelderbox.
(…)
4.1
Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting
van huurder uit:
- de huurprijs;
- de servicekosten
- voorschot op de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten
- vergoeding stoffering
- parkeerplaats
4.2
De vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten wordt bepaald overeenkomstig het
bepaalde in 14.1 tot en met 14.7 van de algemene bepalingen. (…)
(…)
4.4
Per betaalperiode van één maand bedraagt
- de huurprijs € 367,77
- de servicekosten € 95,84
- voorschot op de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten € 70,00
- parkeerplaats € 35,88
- vergoeding stoffering€ 5,00 +
Zodat huurder per maand in totaal heeft te voldoen€ 574,49
(…)
Leveringen en diensten
7.1
Bijkomende leveringen en diensten voor rekening huurder zijn de volgende:
- het voorschot voor bijkomende leveringen en diensten is als volgt onderverdeeld:
a. het verbruik van gas, water en elektra € 70,00
Totaal voorschot € 70,00(…)
- de maandelijkse servicekosten zijn als volgt onderverdeeld:
a. energiekosten gemeenschappelijke ruimten € 25,00
b. schoonmaakkosten algemene ruimten € 12,19
c. huismeesterkosten € 25,00
d. internetsignaal + TV € 13,52
e. gebruik witgoed € 15,00
f. administratiekosten € 5,13
Totaal voorschot € 95,84(…)
(…)
7.2
Voor rekening huurder / gebruiker komen de kosten van:
a. de aansluiting, het abonnement en de gesprekken van de telefoon
b. de inboedel- en aansprakelijkheidsverzekering
7.3
Voor rekening van verhuurder komen de kosten van het onderhoudsabonnement en het
Onderhoud van de centrale verwarming.
3.4.
In artikel 14.5 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (hierna: de algemene bepalingen) is, voor zover relevant, het volgende vermeld:
“(…)
14.5
Huurder is gebonden aan een inkrimping of uitbreiding van de door verhuurder te verzorgen leveringen en diensten en het daarbij behorende gewijzigde voorschotbedrag, indien die wijziging betrekking heeft op leveringen en diensten die slechts aan een aantal huurders gezamenlijk geleverd kunnen worden en tenminste 70% van die huurders daarmee heeft ingestemd. Een huurder die niet met de wijziging heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder dat overeenstemming is bereikt met tenminste 70% van de huurders, een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel.”
3.5.
Op 24 december 2019 heeft VI2 een e-mail met de servicekosten begroting naar [gedaagde in conv] gestuurd waarin, voor zover relevant, het volgende is vermeld:
“(…)Wij hebben de begroting Servicekosten 2020 voorbereid. Bijgaand treft u deze begroting aan.
Deze begroting is met zorgvuldigheid tot stand gekomen, waarbij wij met name de werkelijk gemaakte kosten 2019 hebben vergeleken met de begroting 2019. Op basis van de uitkomsten hebben wij de begroting voor 2020 samengesteld. De servicekosten en gebruiksvergoeding kunnen voor 2020 gelijk blijven. Uiteraard zijn wij bereikbaar voor vragen c.q. opmerkingen. (…)”
3.6.
Op 30 juli 2021 is de eindafrekening van de servicekosten over de periode van
1 januari 2020 tot en met 31 december 2020 aan [gedaagde in conv] toegestuurd. VI2 heeft over deze periode een bedrag van in totaal € 1.901,96 in rekening gebracht, bestaande uit:
Levering of dienst
Totale kosten
Verdeelsleutel
Uw kosten
Administratiekosten
0,00
Vrij toewijzen
53,99
Energiekosten (G/W/E)
66.560,65
Vrij toewijzen
676,71
Energiekosten (G/W/E)
45.791,25
Gebaseerd op VVO
391,23
Glasverzekering
1.374,94
Eenheden (1 / 106)
12,97
Huismeester
31.554,90
Eenheden (1 / 106)
297,69
Internet en TV
15.330,80
Eenheden (1 / 106)
144,63
Onderhoud en storing 24/7
1.958,80
Eenheden (1 / 106)
18,47
(Toegangssystemen/Lift/CV)
Schoonmaakkosten (incl. glasbewassing)
22.015,25
Eenheden (1 / 106)
207,69
Tuinonderhoud
2.430,32
Eenheden (1 / 106)
22,93
(…) Ongediertebestrijding
1.324,50
Eenheden (1 / 106)
12,50
(…) MKB ICT
6.693,72
Eenheden (1 / 106)
63,15
3.7.
Op 30 juni 2022 is de eindafrekening van de servicekosten over de periode
1 januari 2021 tot en met 31 december 2021 aan [gedaagde in conv] toegestuurd. VI2 heeft over deze periode een bedrag van in totaal € 1.912,35 (exclusief administratiekosten) in rekening gebracht.
3.8.
[gedaagde in conv] heeft op 5 juni 2023 een verzoek ingediend bij de huurcommissie om de afrekening van de kosten voor de nutsvoorzieningen en servicekosten over de jaren 2020 en 2021 te beoordelen.
3.9.
De huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. In dat rapport staat:
De verhuurder heeft niet binnen de gestelde termijn gereageerd. Voor gas, elektriciteit en water wordt daarom uitgegaan van de wettelijke vastgestelde verbruiken. Alle overige kostenposten worden op € 0,00 gesteld.
De verhuurder heeft niet binnen de gestelde termijn gereageerd. Voor gas, elektriciteit en water wordt daarom uitgegaan van de wettelijke vastgestelde verbruiken. Alle overige kostenposten worden op € 0,00 gesteld.
3.10.
Op 21 augustus 2023 vond de zitting bij de huurcommissie plaats. VI2 is niet verschenen op de zitting.
3.11.
Vervolgens heeft de huurcommissie – ook op 21 augustus 2023 – twee uitspraken gedaan. De huurcommissie heeft de betalingsverplichting van [gedaagde in conv] voor de kosten van de nutsvoorzieningen over het jaar 2020 vastgesteld op € 548,21. Deze uitspraak is op
1 september 2023 verzonden.
De huurcommissie heeft de betalingsverplichting van [gedaagde in conv] voor de kosten van de nutsvoorzieningen over het jaar 2021 vastgesteld op € 537,14. Deze uitspraak is op
29 augustus 2023 verzonden.
4.Het geschil
In conventie
4.1.
VI2 vordert bij vonnis, na wijziging van eis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. voor recht te verklaren dat VI2 een juiste afrekening voor de servicekosten heeft verzonden aan [gedaagde in conv] ;
2. voor recht te verklaren dat VI2 de afrekening van [bedrijf 2] voor gas, water en elektra als uitgangspunt voor de afrekening aan mag houden;
3. de betalingsverplichting voor de bijkomende kosten over het boekjaar 2020 vast te stellen op een bedrag van € 1.901,96, dan wel een door de kantonrechter te bepalen bedrag en – voor zover dit minder is – te bepalen dat het mindere binnen een maand na betekening van het vonnis door VI2 aan [gedaagde in conv] wordt terugbetaald;
4. de betalingsverplichting voor de bijkomende kosten over het boekjaar 2021 vast te stellen op een bedrag van € 1.912,35, dan wel een door de kantonrechter te bepalen bedrag en – voor zover dit minder is – te bepalen dat het mindere binnen een maand na betekening van het vonnis door VI2 aan [gedaagde in conv] wordt terugbetaald;
5. [gedaagde in conv] te veroordelen tot betaling aan VI2 van de kosten leges die bij VI2 door de huurcommissie in rekening zijn gebracht;
6. [gedaagde in conv] te veroordelen tot betaling van de proceskosten.
4.2.
[gedaagde in conv] voert verweer. [gedaagde in conv] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van VI2, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van VI2, met veroordeling van VI2 in de proceskosten plus rente.
In (voorwaardelijke) reconventie
4.3.
[gedaagde in conv] vordert bij vonnis samengevat, voor zover de vastgestelde betalingsverplichting van [gedaagde in conv] aan VI2 voor de bijkomende kosten lager is dan het voor die periode betaalde voorschot, zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. VI2 te veroordelen om aan [gedaagde in conv] te betalen de te veel betaalde bijkomende kosten over de periode van 1 januari 2020 tot 1 januari 2021, zijnde een bedrag van
€ 1.461,09, althans een door de kantonrechter te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 6 december 2023 tot de dag van algehele voldoening;
II. VI2 te veroordelen om aan [gedaagde in conv] te betalen de te veel betaalde bijkomende kosten over de periode van 1 januari 2021 tot 1 januari 2022, zijnde een bedrag van
€ 1.537,52, althans een door de kantonrechter te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 6 december 2023 tot de dag van algehele voldoening;
III. VI2 te veroordelen in de proceskosten plus rente.
4.4.
VI2 voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde in conv] ,
dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde in conv] , met veroordeling van [gedaagde in conv] in de proceskosten.
In zowel conventie als in (voorwaardelijke) reconventie
4.5.
Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, waar nodig, verder ingegaan.
5.De verdere beoordeling in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie
Vooraf
5.1.
Omdat de vordering in conventie en de vordering in reconventie nauw met elkaar samenhangen, worden deze hieronder gezamenlijk besproken.
5.2.
Gebleken is dat [gedaagde in conv] tijdens deze procedure is overleden. Er is geen gebruik gemaakt van de in artikel 225 Rv opgenomen schorsingsregeling. Dit betekent dat deze procedure op naam van [gedaagde in conv] doorloopt.
Niet-ontvankelijkheid VI2 in haar vordering over 2021
5.3.
In het tussenvonnis van 1 mei 2024 is onder meer overwogen dat VI2 ontvankelijk is in haar vorderingen, omdat zij door het uitbrengen van de dagvaarding op 25 oktober 2023 tijdig en op de juiste wijze tegen de uitspraak van de huurcommissie is opgekomen als bedoeld in artikel 7:262 BW.
5.4.
[gedaagde in conv] heeft bij akte (nogmaals) aangevoerd dat VI2 ten aanzien van haar vordering tegen hem over het jaar 2021 niet-ontvankelijk moet worden verklaard. De uitspraak van de huurcommissie over het jaar 2021 is verzonden op 29 augustus 2023.
De dagvaarding is op 25 oktober 2023 en volgens [gedaagde in conv] dus te laat betekend.
5.5.
De kantonrechter ziet aanleiding om terug te komen op het in het tussenvonnis gegeven oordeel over de ontvankelijkheid van VI2 in haar vordering jegens [gedaagde in conv] voor zover die betrekking heeft op de servicekosten over het jaar 2021. Dit oordeel berust op een onjuiste feitelijke grondslag. In het tussenvonnis is er aan voorbij gegaan dat de uitspraak van de huurcommissie over het jaar 2021 – anders dan de andere uitspraken van de huurcommissie die op 1 september 2023 zijn verzonden – op dinsdag
29 augustus 2023 aan [gedaagde in conv] is verzonden. [1] Dit betekent dat dinsdag 24 oktober 2023 de laatste dag was waarop VI2 de dagvaarding aan [gedaagde in conv] moest laten betekenen. VI2 is met het uitbrengen van de dagvaarding op woensdag 25 oktober 2023 dan ook te laat opgekomen tegen de uitspraak van de huurcommissie over het jaar 2021.
5.6.
VI2 wordt daarom alsnog niet-ontvankelijk verklaard in haar vordering tot vaststelling van de betalingsverplichting van [gedaagde in conv] voor de servicekosten over
het jaar 2021. Dit betekent dat partijen (nog steeds) zijn gebonden aan de uitspraak van de huurcommissie van 21 augustus 2023 waarin de betalingsverplichting van [gedaagde in conv] voor de servicekosten over het jaar 2021 is vastgesteld op € 537,14.
5.7.
[gedaagde in conv] vordert in (voorwaardelijke) reconventie terugbetaling van het teveel betaalde bedrag aan servicekosten over het jaar 2021. [gedaagde in conv] stelt dat hij over 2021 een bedrag van (€ 1.908,00 + € 96,00 + € 70,66 =) € 2.074,66 aan voorschotten heeft betaald. VI2 heeft dit niet (gemotiveerd) weersproken. Daarom wordt, mede nu – zoals hierna zal blijken – het bedrag van € 96,00 ook valt aan te merken als betaald voorschot, uitgegaan van de juistheid van de stelling van [gedaagde in conv] . Dit betekent dat [gedaagde in conv] een bedrag van (€ 2.074,66 - € 537,14 =) € 1.537,52 te veel aan VI2 heeft betaald, zodat dit bedrag in reconventie wordt toegewezen. De mede daarover gevorderde wettelijke rente wordt afgewezen, nu gesteld noch gebleken is dat, en zo ja wanneer, VI2 met de betaling daarvan in verzuim is komen te verkeren.
Betalingsverplichting servicekosten 2020
5.8.
Ter beoordeling ligt de juistheid van de eindafrekening van de servicekosten over de periode van 1 januari 2020 tot en met 31 december 2020 voor.
5.9.
[gedaagde in conv] heeft geen verweer gevoerd tegen de kostenposten ‘energiekosten’, ‘huismeester’ en ‘internet en TV’. Hij is ten aanzien van deze kostenposten uitgegaan van de juistheid van de door VI2 daarvoor in rekening gebrachte bedragen. Dit betekent dat de betalingsverplichting van [gedaagde in conv] ten aanzien van voornoemde posten zal worden vastgesteld conform de door VI2 in rekening gebrachte bedragen. Omdat VI2 de in rekening gebrachte kosten voor ‘water’, ‘elektra’ en ‘gas’ heeft gebaseerd op de afrekening [bedrijf 2] - die de werkelijke daarvoor door VI2 gemaakte kosten bevat – zal de gevorderde verklaring voor recht op dit punt ook worden toegewezen, met dien verstande dat dit alleen betrekking heeft op het jaar 2020.
5.10.
Tegen de overige in rekening gebrachte servicekostenposten heeft [gedaagde in conv] wel verweer gevoerd. Deze zullen hierna afzonderlijk worden besproken. Bij die beoordeling wordt de volgende toetsingsmaatstaf gehanteerd.
5.11.
Servicekosten betreffen een vergoeding voor zaken en diensten die worden geleverd in verband met de bewoning van de woonruimte. [2] Servicekosten zijn in beginsel alleen verschuldigd als partijen de serviceverlenging waarvoor kosten in rekening worden gebracht zijn overeengekomen. Daarbij geldt dat de verhuurder alleen de werkelijk gemaakte servicekosten in rekening kan brengen. Die werkelijke kosten moeten door de verhuurder worden aangetoond. Daarnaast dienen deze kosten redelijk te zijn en in het belang van de huurder te zijn gemaakt. [3] Indien deze kosten niet voldoende zijn onderbouwd, kunnen zij niet worden vastgesteld.
5.12.
Onderhoud en storing 24/7 (toegangssysteem/lift/cv)
5.12.1.
[gedaagde in conv] voert met succes verweer tegen de in rekening gebrachte kostenpost ‘Onderhoud en storing 24/7 (toegangssystemen/lift/cv)’ ter hoogte van € 18,47.
5.12.2.
Niet gesteld of gebleken is dat partijen de verschuldigdheid van deze servicekosten zijn overeengekomen bij het sluiten van de huurovereenkomst. Dit volgt in ieder geval niet uit artikel 7.3 van de huurovereenkomst. Integendeel, daarin is opgenomen dat de kosten voor het onderhoudsabonnement en het onderhoud van de centrale verwarming voor rekening van VI2 komen.
5.12.3.
VI2 stelt zich op het standpunt dat zij het servicekostenpakket in overeenstemming met artikel 14.5 van de toepasselijke algemene bepalingen heeft uitgebreid. Daartoe heeft zij aangevoerd dat zij jaarlijks voorafgaand het boekjaar de begroting met het pakket van leveringen en diensten heeft voorgelegd aan de huurders. Omdat de huurders daartegen geen bezwaar hebben gemaakt is er sprake van een (stilzwijgend) overeengekomen uitbreiding van het servicepakket en mocht VI2 de onderhavige servicekosten aan [gedaagde in conv] doorberekenen, aldus VI2.
5.12.4.
Deze stelling van VI2 wordt alleen al bij gebrek aan voldoende onderbouwing verworpen. VI2 verwijst onder meer naar haar e-mail van 24 december 2019 waarbij de begroting servicekosten 2020 zou zijn bijgevoegd. Ter zitting heeft VI2 daaraan toegevoegd dat zij altijd een onderbouwing geeft en dat zij de huurders erop wijst als er een servicekostenpost bijkomt en waarom dat noodzakelijk is. Van dit alles is niet gebleken. Zo staat in de e-mail niets over een wijziging van het servicekostenpakket en de kosten die daarmee gemoeid zouden gaan. Bovendien heeft VI2 de betreffende begroting niet overgelegd, zodat ook niet kan worden vastgesteld dat daarin de kostenpost voor ‘Onderhoud en storing 24/7 (toegangssystemen/lift/cv)’ is opgenomen.
5.12.5.
Deze betalingsverplichting van [gedaagde in conv] wordt daarom vastgesteld op nihil.
5.13.
Schoonmaakkosten (inclusief glasbewassing) en glasverzekering
5.13.1.
VI2 heeft de kosten voor schoonmaak en glasbewassing als één kostenpost in de eindafrekening opgenomen ter hoogte van in totaal € 207,69. Daarnaast heeft zij een bedrag van € 12,97 bij [gedaagde in conv] in rekening gebracht in verband met de ‘glasverzekering’.
5.13.2.
Vooropgesteld wordt dat de servicekostenpost ‘schoonmaak algemene ruimten’ is opgenomen in artikel 7 van de huurovereenkomst. Partijen zijn het er over eens dat deze kosten over het jaar 2020 € 19.840,59 (inclusief btw) bedragen. Dit brengt mee dat de betalingsverplichting van [gedaagde in conv] voor de kostenpost ‘schoonmaakkosten’ zal worden vastgesteld op (€ 19.840,59 / 106 =) € 187,18.
5.13.3.
Vaststaat dat de servicekostenposten ‘glasbewassing’ en ‘glasverzekering’ niet zijn opgenomen in artikel 7 van de huurovereenkomst. Dit betekent dat VI2 deze posten in beginsel niet mag opvoeren.
5.13.4.
VI2 heeft in dit kader echter aangevoerd dat de kosten voor de glasbewassing als onderdeel van de schoonmaakkosten in rekening gebracht mogen worden omdat het gaat om glasbewassing in de algemene ruimten. Dit betoog wordt niet gevolgd. Partijen dienen
de betreffende serviceverlening uitdrukkelijk overeen te komen. Dat tussen partijen is afgesproken, laat staan dat [gedaagde in conv] had moeten begrijpen, dat onder ‘schoonmaakkosten’ tevens de kosten voor glasbewassing wordt bedoeld is onvoldoende gesteld en gebleken.
5.13.5.
Het betoog van VI2 dat er ter zake van de servicekostenposten voor ‘glasbewassing’ en ‘glasverzekering’ een uitbreiding van het servicekostenpakket is overeengekomen omdat [gedaagde in conv] geen bezwaar heeft gemaakt tegen de jaarlijkse begroting, wordt verworpen. Daartoe wordt verwezen naar hetgeen onder overweging 5.12.3 en 5.12.4 is overwogen.
5.13.6.
VI2 beroept zich voorts op ongerechtvaardigde verrijking. Dit beroep wordt niet gehonoreerd, reeds nu VI2 op dit punt niet aan haar stelplicht heeft voldaan. De enkele stelling van VI2 dat [gedaagde in conv] van de geleverde diensten heeft geprofiteerd, is daartoe onvoldoende.
5.13.7.
Het voorgaande brengt mee dat de betalingsverplichting van [gedaagde in conv] terzake de servicekostenposten ‘glasbewassing’ en ‘glasverzekering’ op nihil zal worden gesteld.
5.14.
Tuinonderhoud
[gedaagde in conv] heeft verweer gevoerd tegen de in rekening gebrachte servicekostenpost ‘tuinonderhoud’. Hij stelt zich primair op het standpunt dat de betalingsverplichting voor deze servicekostenpost op nihil moet worden vastgesteld. Het debat tussen partijen op dit onderdeel spitst zich met name toe op de vraag of er al dan niet sprake zou zijn van een exclusief gebruiksrecht van de tuin. De beantwoording van deze vraag kan echter in het midden blijven, nu niet gesteld of gebleken is dat partijen deze servicekostenposten zijn overeengekomen. De betalingsverplichting voor ‘tuinonderhoud’ wordt daarom vastgesteld op nihil.
5.15.
Ongediertebestrijding
5.15.1.
[gedaagde in conv] heeft terecht aangevoerd dat VI2 geen servicekosten voor de post ‘ongediertebestrijding’ in rekening mag brengen omdat partijen dit niet (in artikel 7 van
de huurovereenkomst) zijn overeengekomen. Ook het door VI2 in dit kader opgeworpen betoog dat het servicekostenpakket met deze post is uitgebreid omdat de huurders geen bezwaar hebben gemaakt tegen de begroting voor 2020 faalt, zoals al overwogen met betrekking tot glasbewassing en glasverzekering.
5.15.2.
Anders dan VI2 kennelijk meent, brengt de enkele omstandigheid dat [gedaagde in conv] – zonder dat hij daarvan op de hoogte was – profijt zou hebben gehad van deze service niet mee dat [gedaagde in conv] voor deze service moet betalen. VI2 wenst een vergoeding van deze servicekostenpost en het was dan ook haar verantwoordelijkheid om ervoor te zorgen dat daarvoor een vergoedingsplicht in de huurovereenkomst zou worden opgenomen. Nu zij dit niet heeft gedaan, komen de gevolgen daarvan voor haar rekening en risico.
5.16.
MKB ICT
5.16.1.
VI2 heeft een bedrag van € 63,15 voor het camerasysteem bij [naam 1] in rekening gebracht. Uit (punt 8 van) de bijlage behorende bij artikel 1 van het Besluit servicekosten volgt dat de kosten voor camerabewaking zijn aan te merken als servicekosten. Deze kosten mogen dus aan de huurders worden doorberekend als dat tussen partijen ook is overeengekomen. Over dit laatste verschillen partijen van mening.
5.16.2.
De kosten voor de camerabewaking zijn niet expliciet in artikel 7 van de huurovereenkomst als servicekosten opgenomen. Dat de kosten voor het camerasysteem een verlengstuk zijn van de post ‘huismeester’ is in tegenspraak met het gegeven dat VI2 bij de eindafrekening een splitsing heeft gemaakt tussen de ‘huismeesterkosten’ en ‘MKB ICT’. Ook is niet gesteld of gebleken dat dit duidelijk was voor de huurders. VI2 heeft dus onvoldoende gesteld om aan te kunnen nemen dat deze kosten zijn overeengekomen.
5.16.3.
Het betoog van VI2 dat het servicekostenpakket zou zijn uitgebreid faalt, zoals al overwogen met betrekking tot glasbewassing en glasverzekering.
5.16.4.
De betalingsverplichting wordt daarom vastgesteld op nihil.
5.17.
Stoffering en witgoed
5.17.1.
[gedaagde in conv] heeft op grond van de artikelen 4.4 en 7.1 van de huurovereenkomst maandelijks achtereenvolgens een bedrag van € 5,00 aan voorschot voor stoffering en een bedrag van € 15,00 voor gebruik witgoed aan VI2 betaald. Gebleken is dat de stoffering bestaat uit tapijt en gordijnen en het witgoed uit een wasmachine en een droger. De maandelijkse bijdrage voor (het gebruik van) deze roerende zaken zijn ook aan te merken als servicekosten waarover VI2, anders dan zij kennelijk meent, een eindafrekening moet opmaken. Dit heeft zij niet gedaan.
5.17.2.
Het lag op de weg van VI2 om in deze procedure stukken ter verantwoording voor het voorschot voor de stoffering en witgoed in het geding te brengen, zodat de hoogte en redelijkheid van deze servicekosten kunnen worden bepaald. Daarvoor is onder meer inzicht nodig in de bedragen die VI2 heeft betaald voor de roerende zaken waarvoor zij een vergoeding van de huurders vraagt. VI2 heeft echter geen aankoopfacturen van de betreffende roerende zaken overgelegd en heeft evenmin gegevens over de roerende zaken, zoals het aankoopjaar en de aankoopprijs, verschaft. VI2 heeft de waarde van de roerende zaken dan ook niet, althans onvoldoende onderbouwd. De kantonrechter zal daarom aansluiting zoeken bij het beleid van de huurcommissie op dit onderdeel en zal uitgaan van het wettelijk vastgestelde standaardbedrag van € 12,00 per jaar.
Conclusie betalingsverplichting servicekosten inclusief administratiekosten
5.18.
De hoogte van de administratiekosten hangt samen met de hoogte van de totale betalingsverplichting van [gedaagde in conv] . Partijen zijn het er kennelijk over eens dat er administratiekosten over de warmtelevering (gas) van 1% en over de overige kostenposten van 5% in rekening mogen worden gebracht. De administratiekosten worden daarom, zoals hierna zal blijken, vastgesteld op € 58,40.
5.19.
De conclusie is dat het bedrag van de door [gedaagde in conv] over de periode van
1 januari 2020 tot en met 31 december 2020 verschuldigde servicekosten wordt vastgesteld op (€ 1.709,44 + € 58,40 =) € 1.767,84, bestaande uit:
Levering of dienst
Betalingsverplichting
Administratiekosten
Gas
€ 676,71
€ 6,77
Water en elektra
€ 391,23
€ 19,56
Glasverzekering
€ 0,00
€ 0,00
Huismeester
€ 297,69
€ 14,88
Internet en TV
€ 144,63
€ 7,23
Onderhoud en storing 24/7 (Toegangssystemen/Lift/CV)
€ 0,00
€ 0,00
Schoonmaakkosten (incl. glasbewassing)
€ 187,18
€ 9,36
Tuinonderhoud
€ 0,00
€ 0,00
(…) Ongediertebestrijding
€ 0,00
€ 0,00
(…) MKB ICT
€ 0,00
€ 0,00
Stoffering en witgoed
€ 12,00
€ 0,60
Totaal
€ 1.709,44
€ 58,40
5.20.
Het voorgaande brengt mee dat de door VI2 gevorderde verklaring voor recht dat zij een juiste afrekening voor de servicekosten heeft verzonden wordt afgewezen.
5.21.
Dan resteert de vraag of, en zo ja hoeveel, VI2 al dan niet nog aan [gedaagde in conv] moet terugbetalen. [gedaagde in conv] heeft onweersproken gesteld dat hij over het jaar 2020 in totaal een bedrag van (€ 2.076,00 aan voorschot + € 96,00 aan stoffering en witgoed =)
€ 2.172,00 aan VI2 heeft betaald. Vaststaat dat [gedaagde in conv] al een bedrag van € 162,70 van VI2 heeft teruggekregen. [gedaagde in conv] heeft dus meer aan VI2 betaald dan waartoe hij verplicht was over het jaar 2020. Dit betekent dat de voorwaarde voor de door [naam 1] voorwaardelijk ingestelde tegenvordering is vervuld. Omdat [gedaagde in conv] een bedrag van (€ 2.172,00 - € 1.767,84 - € 162,70 =) € 241,46 teveel aan VI2 heeft betaald, zal VI2 worden veroordeeld tot terugbetaling van dit bedrag aan [gedaagde in conv] . De mede daarover gevorderde wettelijke rente wordt afgewezen, nu gesteld noch gebleken is dat, en zo ja wanneer, VI2 met de betaling daarvan in verzuim is komen te verkeren.
Leges
5.22.
De vordering van VI2 om [gedaagde in conv] te veroordelen tot betaling van de kosten leges die bij VI2 door de huurcommissie in rekening zijn gebracht wordt afgewezen.
VI2 heeft niet toegelicht op grond waarvan [gedaagde in conv] gehouden zou zijn het bedrag ter hoogte van de door VI2 aan de huurcommissie betaalde leges aan VI2 te betalen.
Proceskosten
5.23.
In de visie van [gedaagde in conv] dient VI2, ongeacht de uitkomst van deze procedure, te worden veroordeeld in de proceskosten. Hij stelt daartoe dat VI2 de benodigde stukken bij de huurcommissie niet of niet tijdig heeft aangeleverd, waardoor er geen onafhankelijke toetsing van artikel 28 Uwh heeft plaatsgevonden en deze procedure – met bijkomende kosten – noodzakelijk is geworden.
5.24.
Dit betoog wordt niet gevolgd. In het midden kan blijven aan wie of wat het hoogst ongelukkige verloop bij de huurcommissie is te wijten. [4] Het stond VI2 en [naam 1] , ongeacht (het verloop en de uitkomst van) de procedure bij de huurcommissie, vrij om een procedure ex artikel 7:262 BW te starten.
5.25.
Omdat partijen over en weer op enkele punten in het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij met de eigen kosten belast blijft.
6.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
6.1.
verklaart VI2 niet-ontvankelijk in haar vordering tot vaststelling van de betalingsverplichting van [gedaagde in conv] voor de servicekosten over het jaar 2021;
6.2.
verklaart voor recht dat VI2 de afrekening van [bedrijf 2] voor gas, water en elektra als uitgangspunt voor de afrekening over het jaar 2020 aan mag houden;
6.3.
stelt de door [gedaagde in conv] verschuldigde servicekosten over de periode van
1 januari 2020 tot en met 31 december 2020 vast op een bedrag van € 1.767,84;
in (voorwaardelijke) reconventie
6.4.
veroordeelt VI2 om aan [gedaagde in conv] te betalen de te veel betaalde bijkomende kosten over de periode van 1 januari 2020 tot 1 januari 2021, zijnde een bedrag van
€ 241,46;
6.5.
veroordeelt VI2 om aan [gedaagde in conv] te betalen de te veel betaalde bijkomende kosten over de periode van 1 januari 2021 tot 1 januari 2022, zijnde een bedrag van
€ 1.537,52;
In zowel conventie als in (voorwaardelijke) reconventie
6.6.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
6.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.E. Sijsma en in het openbaar uitgesproken op 11 december 2024.
(ldj)