Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Apeldoorn
Zaaknummer: 10778047 CV EXPL 23-3516
Vonnis van 11 december 2024
in de zaak van
VI2 B.V.,
te Maarsbergen,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in (voorwaardelijke) reconventie,
hierna te noemen: VI2,
gemachtigde: mr. M. Cohen,
tegen
[gedaagde in conv] ,
te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in (voorwaardelijke) reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde in conv] ,
gemachtigde: mr. D.J. Ruessink.
1.Het verdere verloop van deze procedure
1.1.
Het verloop van de verdere procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 29 mei 2024,
de berichten van 25 juli 2024 en 15 augustus 2024 van de gemachtigde van VI2
met de aanvullende producties 19 t/m 26 en 21b, 21c, 24b en 25,
de mondelinge behandeling van 21 oktober 2024, waarbij door mr. Cohen een pleitnota is overgelegd. De griffier heeft van het overige verhandelde ter zitting aantekeningen gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Waar gaat dit vonnis over?
In dit eindvonnis wordt de juistheid van de eindafrekening van de servicekosten beoordeeld en zal de betalingsverplichting voor de servicekosten over het jaar 2020 worden vastgesteld op € 1.471,50 en over het jaar 2021 op € 1.496,94.
3.De feiten
3.1.
VI2 heeft vanaf 15 september 2017 de zelfstandige woonruimte aan de [adres gehuurde]
(hierna: het gehuurde) aan [gedaagde in conv] verhuurd.
3.2.
Het gehuurde maakt deel uit van een appartementencomplex dat in 2020 en 2021 bestond uit 106 zelfstandige woonruimtes. Het appartementencomplex wordt beheerd door [bedrijf 1] .
3.3.
In de tussen partijen gesloten huurovereenkomst is, voor zover relevant, het volgende vermeld:
“(…)
1.1
Verhuurder verhuurt (…) aan huurder de zelfstandige studio gelegen aan de (…) met gebruik van eigen balkon, eigen berging en exclusief gemeenschappelijk gebruik van alle gemeenschappelijke voorzieningen op de begane grond.
(…)
4.1
Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit:
- de kale huurprijs;
- de vergoeding voor de onder 6 genoemde bijkomende leveringen en diensten.
4.2
De vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten wordt bepaald overeenkomstig het bepaalde in 14.1 tot en met 14.7 van de algemene bepalingen. (…)
(…)
4.4
Per betaalperiode van één maand bedraagt;
- de kale huurprijs€ 386,00
- de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten (servicekosten)€ 163,52
+
Zodat huurder per maand in totaal heeft te voldoen€ 549,52
(…)
Leveringen en diensten (servicekosten)
6.1
Bijkomende leveringen en diensten voor rekening huurder zijn de volgende:
-
het voorschot voor bijkomende leveringen en diensten is als volgt onderverdeeld:
het voorschot voor bijkomende leveringen en diensten is als volgt onderverdeeld:
a. het gebruik van gas € 35,00
b. het verbruik van elektra € 20,00
c. het verbruik van water € 10,00
d. energiekosten gemeenschappelijke ruimten € 20,00
e. schoonmaakkosten algemene ruimten € 15,00
f. internetsignaal € 5,00
g. Tv-signaal € 8,52
h. huismeesterkosten € 25,00
i. administratiekosten € 5,00
j. stoffering € 5,00
k. gebruik witgoed € 15,00
(…)”
3.4.
In artikel 14.5 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (hierna: de algemene bepalingen) is, voor zover relevant, het volgende vermeld:
“(…)
14.5
Huurder is gebonden aan een inkrimping of uitbreiding van de door Verhuurder te verzorgen leveringen en diensten en het daarbij behorende gewijzigde voorschotbedrag, indien die wijziging betrekking heeft op leveringen en diensten die slechts aan een aantal huurders gezamenlijk geleverd kunnen worden en tenminste 70% van die huurders daarmee heeft ingestemd. Een huurder die niet met de wijziging heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder dat overeenstemming is bereikt met tenminste 70% van de huurders, een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel.”
3.5.
Op 24 december 2019 en op 24 december 2020 heeft VI2 de servicekosten begroting voor het daaropvolgende jaar per e-mail naar [gedaagde in conv] verstuurd. In de e-mail van 24 december 2019 – die nagenoeg hetzelfde luidt als de e-mail van 24 december 2020 – is, voor zover relevant, het volgende vermeld:
“(…)Wij hebben de begroting Servicekosten 2020 voorbereid. Bijgaand treft u deze begroting aan. Deze begroting is met zorgvuldigheid tot stand gekomen, waarbij wij met name de werkelijk gemaakte kosten 2019 hebben vergeleken met de begroting 2019. Op basis van de uitkomsten hebben wij de begroting voor 2020 samengesteld. De servicekosten en gebruiksvergoeding kunnen voor 2020 gelijk blijven. Uiteraard zijn wij bereikbaar voor vragen c.q. opmerkingen. (…)”
3.6.
Op 30 juli 2021 is de eindafrekening van de servicekosten over de periode
1 januari 2020 tot en met 31 december 2020 aan [gedaagde in conv] toegestuurd. VI2 heeft over deze periode een bedrag van in totaal € 1.606,14 (inclusief administratiekosten) in rekening gebracht, bestaande uit:
Levering of dienst
Totale kosten
Verdeelsleutel
Uw kosten
Administratiekosten
0,00
Vrij toewijzen
51,57
Energiekosten (G/W/E)
66.560,65
Vrij toewijzen
383,31
Energiekosten (G/W/E)
45.791,25
Gebaseerd op VVO
391,23
Glasverzekering
1.374,94
Eenheden (1 / 106)
12,97
Huismeester
31.554,90
Eenheden (1 / 106)
297,69
Internet en TV
15.330,80
Eenheden (1 / 106)
144,63
Onderhoud en storing 24/7 (toegangssystemen/lift/CV)
1.958,80
Eenheden (1 / 106)
18,47
Schoonmaakkosten (incl. glasbewassing)
22.015,25
Eenheden (1 / 106)
207,69
Tuinonderhoud
2.430,32
Eenheden (1 / 106)
22,93
(…) Ongediertebestrijding
1.324,50
Eenheden (1 / 106)
12,50
(…) MKB ICT
6.693,72
Eenheden (1 / 106)
63,15
3.7.
Op 30 juni 2022 is de eindafrekening van de servicekosten over de periode
1 januari 2021 tot en met 31 december 2021 aan [gedaagde in conv] toegestuurd. VI2 heeft over deze periode een bedrag van in totaal € 1.593,74 (exclusief administratiekosten) in rekening gebracht, bestaande uit:
Omschrijving
Totale servicekosten
Verdeelsleutel
Uw kosten
Water
5.500,25
Gebaseerd op VVO (23 / 2.692)
46,99
Schoonmaakkosten
20.361,47
Eenheden (1 / 106)
192,09
Huismeesterkosten 70%
32.993,11
Eenheden (1 / 106)
311,26
Onderhoud lift
917,31
Eenheden (1 / 106)
8,65
Onderhoud buitenruimte
2.476,48
Eenheden (1 / 106)
23,36
Glasverzekering
1.446,26
Eenheden (1 / 106)
13,64
Onderhoud CV installatie
844,80
Eenheden (1 / 106)
7,97
Internet en TV
15.314,24
Eenheden (1 / 106)
144,47
Verbruik elektra
37.527,92
Eenheden (1 / 106)
320,63
Verbruik gas
65.615,92
Vrij toewijzen
414,00
MKB ICT
4.954,95
Eenheden (1 / 106)
46,74
Glasbewassing
2.271,36
Eenheden (1 / 106)
21,43
Kleine herstellingen
4.505,68
Eenheden (1 / 106)
42,51
3.8.
[gedaagde in conv] heeft op 5 juni 2023 een verzoek ingediend bij de huurcommissie om de afrekening van de kosten voor de nutsvoorzieningen en servicekosten over de jaren 2020 en 2021 te beoordelen.
3.9.
De huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. In dat rapport staat:
De verhuurder heeft niet binnen de gestelde termijn gereageerd. Voor gas, elektriciteit en water wordt daarom uitgegaan van de wettelijk vastgestelde verbruiken. Alle overige kostenposten worden op € 0,00 gesteld.
De verhuurder heeft niet binnen de gestelde termijn gereageerd. Voor gas, elektriciteit en water wordt daarom uitgegaan van de wettelijk vastgestelde verbruiken. Alle overige kostenposten worden op € 0,00 gesteld.
3.10.
Op 21 augustus 2023 vond de zitting bij de huurcommissie plaats. VI2 is niet verschenen op de zitting.
3.11.
Vervolgens heeft de huurcommissie – ook op 21 augustus 2023 – twee uitspraken gedaan die op 1 september 2023 zijn verzonden. De huurcommissie heeft de betalingsverplichting van [gedaagde in conv] voor de kosten van de nutsvoorzieningen over het
jaar 2020 vastgesteld op € 548,21 en over 2021 op € 537,14.
4.Het geschil
In conventie
4.1.
VI2 vordert bij vonnis, na wijziging van eis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. voor recht te verklaren dat VI2 een juiste afrekening voor de servicekosten heeft verzonden aan [gedaagde in conv] ;
2. voor recht te verklaren dat VI2 de afrekening van [bedrijf 2] voor gas, water en elektra als uitgangspunt voor de afrekening aan mag houden;
3. de betalingsverplichting voor de bijkomende kosten over het boekjaar 2020 vast te stellen op een bedrag van € 1.606,14, dan wel een door de kantonrechter te bepalen bedrag en – voor zover dit minder is – te bepalen dat het mindere binnen een maand na betekening van het vonnis door VI2 aan [gedaagde in conv] wordt terugbetaald;
4. de betalingsverplichting voor de bijkomende kosten over het boekjaar 2021 vast te stellen op een bedrag van € 1.593,74, dan wel een door de kantonrechter te bepalen bedrag en – voor zover dit minder is – te bepalen dat het mindere binnen een maand na betekening van het vonnis door VI2 aan [gedaagde in conv] wordt terugbetaald;
5. [gedaagde in conv] te veroordelen tot betaling aan VI2 van de kosten leges die bij VI2 door de huurcommissie in rekening zijn gebracht;
6. [gedaagde in conv] te veroordelen tot betaling van de proceskosten.
4.2.
[gedaagde in conv] voert verweer. [gedaagde in conv] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van VI2, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van VI2, met veroordeling van VI2 in de proceskosten plus rente.
In (voorwaardelijke) reconventie
4.3.
[gedaagde in conv] vordert bij vonnis samengevat, voor zover de vastgestelde betalingsverplichting van [gedaagde in conv] aan VI2 voor de bijkomende kosten lager is dan het voor die periode betaalde voorschot, zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. VI2 te veroordelen om aan [gedaagde in conv] te betalen de te veel betaalde bijkomende kosten over de periode van 1 januari 2020 tot 1 januari 2021, zijnde een bedrag van
€ 1.164,76, althans een door de kantonrechter te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 6 december 2023 tot de dag van algehele voldoening;
II. VI2 te veroordelen om aan [gedaagde in conv] te betalen de te veel betaalde bijkomende kosten over de periode van 1 januari 2021 tot 1 januari 2022, zijnde een bedrag van
€ 1.215,72, althans een door de kantonrechter te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 6 december 2023 tot de dag van algehele voldoening;
III. VI2 te veroordelen in de proceskosten plus rente.
4.4.
VI2 voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde in conv] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde in conv] , met veroordeling van [gedaagde in conv] in de proceskosten.
In zowel conventie als in (voorwaardelijke) reconventie
4.5.
Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, waar nodig, verder ingegaan.
5.De verdere beoordeling in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie
Vooraf
5.1.
De kantonrechter blijft bij hetgeen - ten aanzien van [gedaagde in conv] - is overwogen en beslist in het tussenvonnis van 1 mei 2024.
5.2.
Omdat de vordering in conventie en de vordering in reconventie nauw met elkaar samenhangen, worden deze hieronder gezamenlijk besproken.
Betalingsverplichting servicekosten 2020 en 2021
5.3.
Ter beoordeling ligt de juistheid van de eindafrekeningen van de servicekosten over de jaren 2020 en 2021 voor.
5.4.
[gedaagde in conv] heeft geen verweer gevoerd tegen de kostenposten die in 2020 in rekening zijn gebracht voor ‘energiekosten’, ‘huismeester’ en ‘internet en TV’ en de kostenposten die in 2021 in rekening zijn gebracht voor ‘water’, ‘elektra’, ‘gas’, ‘schoonmaakkosten’, ‘huismeesterkosten 70%’ en ‘internet en TV’. [gedaagde in conv] is ten aanzien van deze kostenposten uitgegaan van de juistheid van de daarvoor door VI2 in rekening gebrachte bedragen. Dit betekent dat de betalingsverplichting van [gedaagde in conv] ten aanzien van voornoemde posten zal worden vastgesteld conform de door VI2 in rekening gebrachte bedragen. Omdat VI2 de in rekening gebrachte kosten voor ‘water’, ‘elektra’ en ‘gas’ heeft gebaseerd op de afrekening [bedrijf 2] - die de werkelijke daarvoor door VI2 gemaakte kosten bevat – zal de gevorderde verklaring voor recht op dit punt ook worden toegewezen, met dien verstande dat dit betrekking heeft op de jaren 2020 en 2021.
5.5.
Tegen de overige in rekening gebrachte servicekostenposten heeft [gedaagde in conv] wel verweer gevoerd. Deze zullen hierna afzonderlijk worden besproken. Bij die beoordeling wordt de volgende toetsingsmaatstaf gehanteerd.
5.6.
Servicekosten betreffen een vergoeding voor zaken en diensten die worden geleverd in verband met de bewoning van woonruimte. [1] Servicekosten zijn in beginsel alleen verschuldigd als partijen de serviceverlening waarvoor kosten in rekening worden gebracht zijn overeengekomen. Daarbij geldt dat de verhuurder alleen de werkelijk gemaakte servicekosten in rekening kan brengen. Die werkelijke kosten moeten door de verhuurder worden aangetoond. Daarnaast dienen deze kosten redelijk te zijn en in het belang van de huurder te zijn gemaakt. [2] Indien deze kosten niet voldoende zijn onderbouwd, kunnen zij niet worden vastgesteld.
5.7.
Onderhoud en storing 24/7 (toegangssystemen/lift/cv) 2020 en
onderhoud lift en cv-installatie 2021
5.7.1.
[gedaagde in conv] voert met succes verweer tegen de in rekening gebrachte kostenposten ‘Onderhoud en storing 24/7 (toegangssystemen/lift/CV)’ over het jaar 2020 en ‘onderhoud lift’ en onderhoud cv-installatie’ over het jaar 2021.
5.7.2.
Vooropgesteld wordt dat de verschuldigdheid van deze servicekostenposten niet in artikel 6 van de huurovereenkomst is overeengekomen. Dit betekent dat in elk geval bij het sluiten van de huurovereenkomst nog niet is afgesproken dat die leveringen en diensten door VI2 zouden worden geleverd en dat [gedaagde in conv] daarvoor zou moeten betalen.
5.7.3.
VI2 stelt zich op het standpunt dat zij het servicekostenpakket in overeenstemming met artikel 14.5 van de toepasselijke algemene bepalingen heeft uitgebreid. Daartoe heeft zij aangevoerd dat zij jaarlijks voorafgaand het boekjaar de begroting met het pakket van leveringen en diensten heeft voorgelegd aan de huurders. Omdat de huurders daartegen geen bezwaar hebben gemaakt is er sprake van een (stilzwijgend) overeengekomen uitbreiding van het servicepakket en mocht VI2 de onderhavige servicekosten aan [gedaagde in conv] doorberekenen, aldus VI2.
5.7.4.
Deze stelling van VI2 wordt alleen al bij gebrek aan voldoende onderbouwing verworpen. VI2 verwijst naar haar e-mails van 24 december 2019 en 24 december 2020 waarbij de begroting servicekosten voor het daaropvolgende jaar zou zijn bijgevoegd.
Ter zitting heeft VI2 daaraan toegevoegd dat zij daarbij altijd een onderbouwing geeft en dat zij de huurders erop wijst als er een servicekostenpost bijkomt en waarom dat noodzakelijk is. Van dit alles is niet gebleken. Zo staat in beide e-mails niets over een wijziging van het servicekostenpakket en de kosten die daarmee gemoeid zouden gaan. Bovendien heeft VI2 de begrotingen niet overgelegd, zodat ook niet kan worden vastgesteld dat daarin de kostenposten voor ‘Onderhoud en storing 24/7 (toegangssystemen/lift/cv)’, ‘onderhoud lift’ of ‘onderhoud cv-installatie’ is opgenomen.
5.7.5.
De betalingsverplichting voor deze kostenposten wordt daarom vastgesteld op nihil.
5.8.
Schoonmaakkosten (inclusief glasbewassing) 2020, glasbewassing 2021 en glasverzekering 2020 en 2021.
5.8.1.
VI2 heeft de kosten voor schoonmaak en glasbewassing over het jaar 2020 als één kostenpost in de eindafrekening opgenomen ter hoogte van € 207,69. Daarnaast heeft hij bij [gedaagde in conv] in rekening gebracht een bedrag van € 12,97 over het jaar 2020 en € 13,64 over het jaar 2021 in verband met de ‘glasverzekering’ en een bedrag van € 21,43 over het jaar 2021 in verband met de ‘glasbewassing’.
5.8.2.
Vaststaat dat de servicekostenpost ‘schoonmaakkosten algemene ruimten’ is opgenomen in artikel 6 van de huurovereenkomst. Partijen zijn het er over eens dat deze kosten over het jaar 2020 € 19.840,59 (inclusief btw) bedragen. Dit brengt mee dat de betalingsverplichting van [gedaagde in conv] voor de kostenpost ‘schoonmaakkosten’ zal worden vastgesteld op (€ 19.840,59 / 106 =) € 187,18.
5.8.3.
De servicekostenposten ‘glasbewassing’ en ‘glasverzekering’ zijn niet opgenomen in artikel 6 van de huurovereenkomst. Dit betekent dat VI2 deze posten in beginsel niet mag opvoeren.
5.8.4.
VI2 heeft in dit kader echter aangevoerd dat de kosten voor de glasbewassing als onderdeel van de schoonmaakkosten in rekening gebracht mogen worden omdat het gaat om de glasbewassing in de algemene ruimten. Dit betoog wordt niet gevolgd. Partijen dienen
de betreffende serviceverlening uitdrukkelijk overeen te komen. Dat tussen partijen is afgesproken, laat staan dat [gedaagde in conv] had moeten begrijpen dat onder ‘schoonmaakkosten algemene ruimten’ tevens de kosten voor glasbewassing wordt bedoeld is onvoldoende gesteld of gebleken.
5.8.5.
Het betoog van VI2 dat er een uitbreiding van het servicekostenpakket is overeengekomen omdat [gedaagde in conv] geen bezwaar heeft gemaakt tegen de jaarlijkse begroting, wordt verworpen. Daartoe wordt verwezen naar hetgeen onder overweging 5.7.3 en 5.7.4 is overwogen.
5.8.6.
VI2 beroept zich voorts op ongerechtvaardigde verrijking. Dit beroep wordt niet gehonoreerd, reeds nu VI2 op dit punt niet aan haar stelplicht heeft voldaan. De enkele stelling van VI2 dat [gedaagde in conv] van de geleverde diensten heeft geprofiteerd, is daartoe onvoldoende.
5.8.7.
Het voorgaande brengt mee dat de betalingsverplichting van [gedaagde in conv] terzake de servicekostenposten ‘glasbewassing’ en ‘glasverzekering’ op nihil zal worden gesteld.
5.9.
Tuinonderhoud 2020 en onderhoud buitenruimte 2021
[gedaagde in conv] heeft verweer gevoerd tegen de in rekening gebrachte servicekostenposten ‘tuinonderhoud’ en ‘onderhoud buitenruimte’. Zij stelt zich op het standpunt dat de betalingsverplichting voor deze servicekostenposten op nihil moet worden vastgesteld. Het debat tussen partijen op dit onderdeel spitst zich met name toe op de vraag of er al dan niet sprake zou zijn van een exclusief gebruiksrecht van de tuin. De beantwoording van deze vraag kan echter in het midden blijven, nu niet gesteld of gebleken is dat partijen deze servicekostenposten zijn overeengekomen. De betalingsverplichting voor ‘tuinonderhoud’ en ‘onderhoud buitenruimte’ wordt daarom vastgesteld op nihil.
5.10.
Ongediertebestrijding 2020
5.10.1.
[gedaagde in conv] heeft terecht aangevoerd dat VI2 geen servicekosten voor de post ‘ongediertebestrijding’ in rekening mag brengen omdat partijen dit niet in artikel 6 van
de huurovereenkomst zijn overeengekomen. Ook het door VI2 in dit kader opgeworpen betoog dat het servicekostenpakket met deze post is uitgebreid omdat de huurders geen bezwaar hebben gemaakt tegen de begroting voor 2020 faalt. Daartoe wordt verwezen naar hetgeen onder overweging 5.7.3 en 5.7.4 is overwogen.
5.10.2.
Anders dan VI2 kennelijk meent, brengt de enkele omstandigheid dat [gedaagde in conv] – zonder dat zij daarvan op de hoogte was – profijt zou hebben gehad van deze service niet mee dat [gedaagde in conv] voor deze service moet betalen. VI2 wenst een vergoeding van deze servicekostenpost en het was dan ook haar verantwoordelijkheid om ervoor te zorgen dat daarvoor een vergoedingsplicht in de huurovereenkomst zou worden opgenomen. Nu zij dit niet heeft gedaan, komen de gevolgen daarvan voor haar rekening en risico.
5.11.
MKB ICT 2020 en 2021
5.11.1.
VI2 heeft over het jaar 2020 een bedrag van € 63,15 en over het jaar 2021 een bedrag van € 46,74 voor het camerasysteem bij [gedaagde in conv] in rekening gebracht. Uit (punt 8 van) de bijlage behorende bij artikel 1 van het Besluit servicekosten volgt dat de kosten voor camerabewaking zijn aan te merken als servicekosten. Deze kosten mogen dus aan de huurders worden doorberekend als dat tussen partijen ook is overeengekomen. Over dit laatste verschillen partijen van mening.
5.11.2.
De kosten voor de camerabewaking zijn niet expliciet in artikel 6 van de huurovereenkomst als servicekosten opgenomen. Dat de kosten voor het camerasysteem een verlengstuk zijn van de post ‘huismeester’ is in tegenspraak met het gegeven dat VI2 bij de eindafrekening een splitsing heeft gemaakt tussen de ‘huismeesterkosten’ en ‘MKB ICT’. Ook is niet gesteld of gebleken dat dit duidelijk was voor de huurders. VI2 heeft dus onvoldoende gesteld om aan te kunnen nemen dat deze kosten zijn overeengekomen.
5.11.3.
Het betoog van VI2 dat het servicekostenpakket zou zijn uitgebreid met deze servicekostenpost omdat [gedaagde in conv] geen bezwaar heeft gemaakt tegen de jaarlijkse begroting van de servicekosten wordt verworpen. Daartoe wordt verwezen naar hetgeen onder overweging 5.7.3 en 5.7.4 is overwogen.
5.11.4.
De betalingsverplichting voor de servicekostenpost ‘MKB ICT’ over de jaren 2020 en 2021 wordt daarom vastgesteld op nihil.
5.12.
Kleine herstellingen 2021
Voorts moet worden beoordeeld of VI2 de kosten voor het vervangen van 106 koolstoffilters in de afzuigkappen in 2021 aan [gedaagde in conv] mag doorberekenen. Niet (meer) in geschil is dat het vervangen van koolstoffilters is opgenomen onder i in de bijlage bij het Besluit kleine herstellingen en dat deze kosten in beginsel voor rekening van [gedaagde in conv] komen. VI2 mag de kosten van de uitvoering van deze kleine herstelling alleen in rekening brengen bij [gedaagde in conv] als servicekostenpost als partijen dit zijn overeengekomen. Aangezien niet gesteld of gebleken is dat partijen deze serviceverlening zijn overeengekomen, mag VI2 de kosten voor het vervangen van de koolstoffilters niet aan [gedaagde in conv] doorbelasten. Overigens kan artikel 10 van de algemene bepalingen zonder nadere toelichting niet gelden als de grondslag voor de verschuldigdheid van deze specifieke kosten.
5.13.
Stoffering en witgoed 2020 en 2021
5.13.1.
[gedaagde in conv] heeft op grond van artikel 6 van de huurovereenkomst maandelijks een bedrag van € 5,00 aan voorschot voor stoffering en een bedrag van € 15,00 voor gebruik witgoed aan VI2 betaald. Gebleken is dat de stoffering bestaat uit tapijt en gordijnen en het witgoed uit een wasmachine en een droger. De maandelijkse bijdrage voor (het gebruik van) deze roerende zaken zijn ook aan te merken als servicekosten waarover VI2, anders dan zij kennelijk meent, een eindafrekening moet opmaken. Dit heeft zij niet gedaan.
5.13.2.
Het lag op de weg van VI2 om in deze procedure stukken ter verantwoording voor het voorschot voor de stoffering en witgoed in het geding te brengen, zodat de hoogte en redelijkheid van deze servicekosten kunnen worden bepaald. Daarvoor is onder meer inzicht nodig in de bedragen die VI2 heeft betaald voor de roerende zaken waarvoor zij een vergoeding van de huurders vraagt. VI2 heeft echter geen aankoopfacturen van de betreffende roerende zaken overgelegd en heeft evenmin gegevens over de roerende zaken, zoals het aankoopjaar en de aankoopprijs, verschaft. VI2 heeft de waarde van de roerende zaken dan ook niet, althans onvoldoende onderbouwd. De kantonrechter zal daarom aansluiting zoeken bij het beleid van de huurcommissie op dit onderdeel en zal uitgaan van het wettelijk vastgestelde standaardbedrag van € 12,00 per jaar.
Conclusie betalingsverplichting servicekosten inclusief administratiekosten
5.14.
De hoogte van de administratiekosten hangt samen met de hoogte van de totale betalingsverplichting van [gedaagde in conv] . Partijen zijn het er kennelijk over eens dat er administratiekosten over de warmtelevering (gas) van 1% en over de overige kostenposten van 5% in rekening mogen worden gebracht. De administratiekosten worden daarom, zoals hierna zal blijken, vastgesteld op € 55,46 over 2020 en € 55,50 over 2021.
5.15.
De conclusie is dat het bedrag van de door [gedaagde in conv] over de periode van 1 januari 2020 tot en met 31 december 2020 verschuldigde servicekosten wordt vastgesteld op
(€ 1.416,04 + € 55,46 =) € 1.471,50, bestaande uit:
Omschrijving
Betalingsverplichting 2020
Administratiekosten 2020
Gas
€ 383,31
€ 3,83
Water en elektra
€ 391,23
€ 19,56
Glasverzekering
€ 0,00
€ 0,00
Huismeester
€ 297,69
€ 14,88
Internet en TV
€ 144,63
€ 7,23
Onderhoud en storing 24/7 (toegangssystemen/lift/CV)
€ 0,00
€ 0,00
Schoonmaakkosten (incl. glasbewassing)
€ 187,18
€ 9,36
Tuinonderhoud
€ 0,00
€ 0,00
(…) Ongediertebestrijding
€ 0,00
€ 0,00
(…) MKB ICT
€ 0,00
€ 0,00
Stoffering en witgoed
€ 12,00
€ 0,60
Totaal
€ 1.416,04
€ 55,46
5.16.
Het bedrag van de door [gedaagde in conv] over de periode van 1 januari 2021 tot en met 31 december 2021 verschuldigde servicekosten wordt vastgesteld op (€ 1.441,44 + € 55,50 =)
€ 1.496,94, bestaande uit:
Omschrijving
Betalingsverplichting 2021
Administratiekosten 2021
Water
€ 46,99
€ 2,35
Schoonmaakkosten
€ 192,09
€ 9,60
Huismeesterkosten 70%
€ 311,26
€ 15,56
Onderhoud lift
€ 0,00
€ 0,00
Onderhoud buitenruimte
€ 0,00
€ 0,00
Glasverzekering
€ 0,00
€ 0,00
Onderhoud CV installatie
€ 0,00
€ 0,00
Internet en TV
€ 144,47
€ 7,22
Verbruik elektra
€ 320,63
€ 16,03
Verbruik gas
€ 414,00
€ 4,14
MKB ICT
€ 0,00
€ 0,00
Glasbewassing
€ 0,00
€ 0,00
Kleine herstellingen
€ 0,00
€ 0,00
Stoffering en witgoed
€ 12,00
€ 0,60
Totaal
€ 1.441,44
€ 55,50
5.17.
Het voorgaande brengt mee dat de door VI2 gevorderde verklaring voor recht dat zij een juiste afrekening voor de servicekosten heeft verzonden wordt afgewezen.
5.18.
Dan resteert de vraag of, en zo ja hoeveel, VI2 al dan niet nog aan [gedaagde in conv] moet terugbetalen. [gedaagde in conv] heeft onweersproken gesteld dat zij over het jaar 2020 in totaal een bedrag van (€ 2.076,00 aan voorschotten + € 96,00 aan stoffering en witgoed =) € 2.172,00 aan VI2 heeft betaald. Vaststaat dat [gedaagde in conv] al een bedrag van € 459,03 van VI2 heeft teruggekregen. [gedaagde in conv] heeft dus meer aan VI2 betaald dan waartoe zij verplicht was over het jaar 2020. Dit betekent dat de voorwaarde voor de door [gedaagde in conv] voorwaardelijk ingestelde tegenvordering is vervuld. Omdat [gedaagde in conv] een bedrag van (€ 2.172,00 –
€ 1.471,50 – € 459,03 [3] =) € 241,47 te veel aan VI2 heeft betaald, zal VI2 worden veroordeeld tot terugbetaling van dit bedrag aan [gedaagde in conv] . De mede daarover gevorderde wettelijke rente wordt afgewezen, nu gesteld noch gebleken is dat, en zo ja wanneer, VI2 met de betaling daarvan in verzuim is komen te verkeren.
5.18.1.
[gedaagde in conv] heeft over het jaar 2021 in totaal een bedrag van (€ 1.908,00 aan voorschotten + € 96,00 aan stoffering en witgoed =) € 2.004,00 aan VI2 betaald. Vaststaat dat [gedaagde in conv] al een bedrag van € 251,14 van VI2 heeft teruggekregen. [gedaagde in conv] heeft dus meer aan VI2 betaald dan waartoe zij verplicht was over het jaar 2021. Dit betekent dat de voorwaarde voor de door [gedaagde in conv] voorwaardelijk ingestelde tegenvordering is vervuld. Omdat [gedaagde in conv] een bedrag van (€ 2.004,00 – € 1.496,94 - € 251,14 [4] =) € 255,92 teveel aan VI2 heeft betaald, zal VI2 worden veroordeeld tot terugbetaling van dit bedrag aan [gedaagde in conv] . De mede daarover gevorderde wettelijke rente wordt afgewezen, nu gesteld noch gebleken is dat, en zo ja wanneer, VI2 met de betaling daarvan in verzuim is komen te verkeren.
Leges
5.19.
De vordering van VI2 om [gedaagde in conv] te veroordelen tot betaling van de kosten leges
die bij VI2 door de huurcommissie in rekening zijn gebracht wordt afgewezen. VI2 heeft niet toegelicht op grond waarvan [gedaagde in conv] gehouden zou zijn het bedrag ter hoogte van de door VI2 aan de huurcommissie betaalde leges aan VI2 te betalen.
Proceskosten
5.20.
In de visie van [gedaagde in conv] dient VI2, ongeacht de uitkomst van deze procedure, te worden veroordeeld in de proceskosten. Zij stelt daartoe dat VI2 de benodigde stukken bij de huurcommissie niet of niet tijdig heeft aangeleverd, waardoor er geen onafhankelijke toetsing van artikel 28 Uwh heeft plaatsgevonden en deze procedure – met bijkomende kosten – noodzakelijk is geworden.
5.21.
Dit betoog wordt niet gevolgd. In het midden kan blijven aan wie of wat het hoogst ongelukkige verloop bij de huurcommissie is te wijten. [5] Het stond VI2 en [gedaagde in conv] , ongeacht (het verloop en de uitkomst van) de procedure bij de huurcommissie, vrij om een procedure ex artikel 7:262 BW te starten.
5.22.
Omdat partijen over en weer op enkele punten in het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij met de eigen kosten belast blijft.
6.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
6.1.
verklaart voor recht dat VI2 de afrekening van [bedrijf 2] voor gas, water en elektra als uitgangspunt voor de afrekening over de jaren 2020 en 2021 aan mag houden;
6.2.
stelt de door [gedaagde in conv] verschuldigde servicekosten over de periode van 1 januari 2020 tot en met 31 december 2020 vast op een bedrag van € 1.471,50;
6.3.
stelt de door [gedaagde in conv] verschuldigde servicekosten over de periode van 1 januari 2021 tot en met 31 december 2021 vast op een bedrag van € 1.496,94;
in (voorwaardelijke) reconventie
6.4.
veroordeelt VI2 om aan [gedaagde in conv] te betalen de te veel betaalde bijkomende kosten over 2020 ad € 241,47;
6.5.
veroordeelt VI2 om aan [gedaagde in conv] te betalen de te veel betaalde bijkomende kosten over 2021 ad € 255,92;
In zowel conventie als in (voorwaardelijke) reconventie
6.6.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
6.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.E. Sijsma en in het openbaar uitgesproken op
11 december 2024.
(ldj)