ECLI:NL:RBGEL:2024:9405

Uitspraak

RECHTBANKGELDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Apeldoorn

Zaaknummer: 10778065 CV EXPL 23-3518

Vonnis van 11 december 2024

in de zaak van

VI2 B.V.,

te Maarsbergen,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in (voorwaardelijke) reconventie,

hierna te noemen: VI2,

gemachtigde: mr. M. Cohen,

tegen

[gedaagde in conv] ,

te [woonplaats] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in (voorwaardelijke) reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde in conv] ,

gemachtigde: mr. D.J. Ruessink.

1.Het verdere verloop van deze procedure

1.1.

Het verloop van de verdere procedure blijkt uit:

 het tussenvonnis van 29 mei 2024,

 de berichten van 25 juli 2024 en 15 augustus 2024 van de gemachtigde van VI2

met de aanvullende producties 19 t/m 26 en 21b, 21c, 24b en 25,

 de mondelinge behandeling van 21 oktober 2024, waarbij door mr. Cohen een pleitnota is overgelegd. De griffier heeft van het overige verhandelde ter zitting aantekeningen gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.Waar gaat dit vonnis over?

In dit eindvonnis wordt de juistheid van de eindafrekening van de servicekosten beoordeeld en zal de betalingsverplichting voor de servicekosten over de periode van 6 maart 2020 tot en met 31 december 2020 worden vastgesteld op een bedrag van € 1.421,27 en over de periode van 1 januari 2021 tot en met 31 december 2021 op € 1.521,41,

3.De feiten

3.1.

VI2 heeft vanaf 6 maart 2020 de zelfstandige woonruimte aan de [adres gehuurde]

(hierna: het gehuurde) aan [gedaagde in conv] verhuurd.

3.2.

Het gehuurde maakt deel uit van een appartementencomplex dat in 2020 en 2021 bestond uit 106 zelfstandige woonruimtes. Het appartementencomplex wordt beheerd door [bedrijf 1] .

3.3.

In de tussen partijen gesloten huurovereenkomst is, voor zover relevant, het volgende vermeld:

“(…)

1.1

Verhuurder verhuurt aan huurder(…) de woonruimte met berging, alsmede het

gemeenschappelijk gebruik van alle gemeenschappelijke voorzieningen op de begane grond.

(…)

4.1

Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit:

- de huurprijs;

- de vergoeding voor de onder 6 genoemde bijkomende leveringen en diensten (servicekosten).

4.2

De vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten wordt bepaald overeenkomstig het bepaalde in 14.1 tot en met 14.7 van de algemene bepalingen. (…)

(…)

4.4

Per betaalperiode van één maand bedraagt

- de huurprijs€ 414,68

- het voorschot op de vergoeding voor de door of vanwege verhuurder

ten behoeve van huurder te verzorgen leveringen en diensten€ 173,00

- voorschot stoffering€ 5,00

- witgoed€ 3,00

Zodat huurder per maand in totaal heeft te voldoen€ 595,68

(…)

Leveringen en diensten

6. Als door of vanwege verhuurder door huurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten (servicekosten) komen partijen overeen:

Het voorschot servicekosten is als volgt onderverdeeld:


Elektrakosten algemene ruimten + lift;


Waterverbruik algemene ruimte;


Het verbruik van gas, water en elektra;


Schoonmaakkosten algemene ruimten;


Telefoonkosten lift;


Glasverzekering;


Huismeesterkosten;


Tuinonderhoud;


24-uurs storingscontract lift;


Glasbewassing/reinigen kozijnen van binnenuit onbereikbare delen;


Internet- en TV signaal;


Vergoeding stoffering;


Gebruik witgoed;


Afschrijving schilderwerk algemene ruimte;


Afschrijving stoffering algemene ruimte;


Onderhoud en 24-uur storingsdienst cv-installatie;


Administratiekosten 5% over de bijkomende leveringen en diensten.

(…)

Parkeervoorziening – INDIEN VAN TOEPASSING –

28. De parkeerplaats is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als parkeerplaats voor het

stallen van motorvoertuigen. (…)”

3.4.

In artikel 14.5 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (hierna: de algemene bepalingen) is, voor zover relevant, het volgende vermeld:

“(…)

14.5

Huurder is gebonden aan een inkrimping of uitbreiding van de door Verhuurder te verzorgen leveringen en diensten en het daarbij behorende gewijzigde voorschotbedrag, indien die wijziging betrekking heeft op leveringen en diensten die slechts aan een aantal huurders gezamenlijk geleverd kunnen worden en tenminste 70% van die huurders daarmee heeft ingestemd. Een huurder die niet met de wijziging heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder dat overeenstemming is bereikt met tenminste 70% van de huurders, een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel.”

3.5.

Op 24 december 2020 heeft VI2 de servicekosten begroting voor het daaropvolgende jaar per e-mail naar [gedaagde in conv] verstuurd. In de e-mail is, voor zover relevant, het volgende vermeld:

“(…)Wij hebben de begroting Servicekosten 2020 voorbereid. Bijgaand treft u deze begroting aan. Deze begroting is met zorgvuldigheid tot stand gekomen, waarbij wij met name de werkelijk gemaakte kosten 2019 hebben vergeleken met de begroting 2019. Op basis van de uitkomsten hebben wij de begroting voor 2020 samengesteld. De servicekosten en gebruiksvergoeding kunnen voor 2020 gelijk blijven. Uiteraard zijn wij bereikbaar voor vragen c.q. opmerkingen. (…)”

3.6.

Op 30 juli 2021 is de eindafrekening van de servicekosten over de periode

6 maart 2020 tot en met 31 december 2020 aan [gedaagde in conv] toegestuurd. VI2 heeft over deze periode een bedrag van in totaal € 1.496,27 (inclusief administratiekosten) in rekening gebracht, bestaande uit:

Levering of dienst

Totale kosten

Verdeelsleutel

Bezettingsperiode

Uw kosten

Administratiekosten

0,00

Vrij toewijzen

43,85

Energiekosten (G/W/E)

66.560,65

Vrij toewijzen

489,17

Energiekosten (G/W/E)

45.791,25

Gebaseerd op VVO

321,75

Glasverzekering

1.374,94

Eenheden (1 / 106)

10,67

Huismeester

31.554,90

Eenheden (1 / 106)

244,82

Internet en TV

15.330,80

Eenheden (1 / 106)

118,94

Onderhoud en storing 24/7 (toegangssystemen/lift/CV)

1.958,80

Eenheden (1 / 106)

15,19

Schoonmaakkosten (incl. glasbewassing)

22.015,25

Eenheden (1 / 106)

170,81

Tuinonderhoud

2.430,32

Eenheden (1 / 106)

18,86

(…) Ongediertebestrijding

1.324,50

Eenheden (1 / 106)

301 / 366 dagen

10,28

(…) MKB ICT

6.693,72

Eenheden (1 / 106)

301 / 366 dagen

51,93

3.7.

Op 30 juni 2022 is de eindafrekening van de servicekosten over de periode

1 januari 2021 tot en met 31 december 2021 aan [gedaagde in conv] toegestuurd. VI2 heeft over deze periode een bedrag van in totaal € 1.789,60 (exclusief administratiekosten) in rekening gebracht, bestaande uit:

Omschrijving

Totale servicekosten

Verdeelsleutel

Uw kosten

Water

5.500,25

Gebaseerd op VVO (23 / 2.692)

46,99

Schoonmaakkosten

20.361,47

Eenheden (1 / 106)

192,09

Huismeesterkosten 70%

32.993,11

Eenheden (1 / 106)

311,26

Onderhoud lift

917,31

Eenheden (1 / 106)

8,65

Onderhoud buitenruimte

2.476,48

Eenheden (1 / 106)

23,36

Glasverzekering

1.446,26

Eenheden (1 / 106)

13,64

Onderhoud CV installatie

844,80

Eenheden (1 / 106)

7,97

Internet en TV

15.314,24

Eenheden (1 / 106)

144,47

Verbruik elektra

37.527,92

Eenheden (1 / 106)

320,63

Verbruik gas

65.615,92

Vrij toewijzen

609,86

MKB ICT

4.954,95

Eenheden (1 / 106)

46,74

Glasbewassing

2.271,36

Eenheden (1 / 106)

21,43

Kleine herstellingen

4.505,68

Eenheden (1 / 106)

42,51

3.8.

[gedaagde in conv] heeft op 5 juni 2023 een verzoek ingediend bij de huurcommissie om de afrekening van de kosten voor de nutsvoorzieningen en servicekosten over de jaren 2020 en 2021 te beoordelen.

3.9.

De huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. In dat rapport staat:
De verhuurder heeft niet binnen de gestelde termijn gereageerd. Voor gas, elektriciteit en water wordt daarom uitgegaan van de wettelijk vastgestelde verbruiken. Alle overige kostenposten worden op € 0,00 gesteld.

3.10.

Op 21 augustus 2023 vond de zitting bij de huurcommissie plaats. VI2 is niet verschenen op de zitting.

3.11.

Vervolgens heeft de huurcommissie – ook op 21 augustus 2023 – twee uitspraken gedaan die op 1 september 2023 zijn verzonden. De huurcommissie heeft de betalingsverplichting van [gedaagde in conv] voor de kosten van de nutsvoorzieningen over de periode van 6 maart 2020 tot en met 31 december 2020 vastgesteld op € 339,36 en over de periode van 1 januari 2021 tot en met 31 december 2021 op € 537,14.

4. Het geschil

In conventie

4.1.

VI2 vordert bij vonnis, na wijziging van eis, uitvoerbaar bij voorraad:

1. voor recht te verklaren dat VI2 een juiste afrekening voor de servicekosten heeft verzonden aan [gedaagde in conv] ;

2. voor recht te verklaren dat VI2 de afrekening van [bedrijf 5] voor gas, water en elektra als uitgangspunt voor de afrekening aan mag houden;

3. de betalingsverplichting voor de bijkomende kosten over het boekjaar 2020 vast te stellen op een bedrag van € 1.496,27, dan wel een door de kantonrechter te bepalen bedrag en – voor zover dit minder is – te bepalen dat het mindere binnen een maand na betekening van het vonnis door VI2 aan [gedaagde in conv] wordt terugbetaald;

4. de betalingsverplichting voor de bijkomende kosten over het boekjaar 2021 vast te stellen op een bedrag van € 1.789,60, dan wel een door de kantonrechter te bepalen bedrag en – voor zover dit minder is – te bepalen dat het mindere binnen een maand na betekening van het vonnis door VI2 aan [gedaagde in conv] wordt terugbetaald;

5. [gedaagde in conv] te veroordelen tot betaling aan VI2 van de kosten leges die bij VI2 door de huurcommissie in rekening zijn gebracht;

6. [gedaagde in conv] te veroordelen tot betaling van de proceskosten.

4.2.

[gedaagde in conv] voert verweer. [gedaagde in conv] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van VI2, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van VI2, met veroordeling van VI2 in de proceskosten plus rente.

In (voorwaardelijke) reconventie

4.3.

[gedaagde in conv] vordert bij vonnis samengevat, voor zover de vastgestelde betalingsverplichting van [gedaagde in conv] aan VI2 voor de bijkomende kosten lager is dan het voor die periode betaalde voorschot, zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. VI2 te veroordelen om aan [gedaagde in conv] te betalen de te veel betaalde bijkomende kosten over de periode van 6 maart 2020 tot 1 januari 2021, zijnde een bedrag van

€ 1.244,83, althans een door de kantonrechter te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 6 december 2023 tot de dag van algehele voldoening;

II. VI2 te veroordelen om aan [gedaagde in conv] te betalen de te veel betaalde bijkomende kosten over de periode van 1 januari 2021 tot 1 januari 2022, zijnde een bedrag van

€ 1.413,54, althans een door de kantonrechter te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 6 december 2023 tot de dag van algehele voldoening;

III. VI2 te veroordelen in de proceskosten plus rente.

4.4.

VI2 voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde in conv] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde in conv] , met veroordeling van [gedaagde in conv] in de proceskosten.

In zowel conventie als in (voorwaardelijke) reconventie

4.5.

Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, waar nodig, verder ingegaan.

5. De verdere beoordeling in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie

Vooraf

5.1.

De kantonrechter blijft bij hetgeen - ten aanzien van [gedaagde in conv] - is overwogen en beslist in het tussenvonnis van 1 mei 2024.

5.2.

Omdat de vordering in conventie en de vordering in reconventie nauw met elkaar samenhangen, worden deze hieronder gezamenlijk besproken.

Betalingsverplichting servicekosten 2020 en 2021

5.3.

Ter beoordeling ligt de juistheid van de eindafrekeningen van de servicekosten over de jaren 2020 en 2021 voor.

5.4.

[gedaagde in conv] heeft geen verweer gevoerd tegen de kostenposten die in 2020 in rekening zijn gebracht voor ‘energiekosten’, ‘glasverzekering’, ‘huismeester’ en ‘internet en TV’ en de kostenposten die in 2021 in rekening zijn gebracht voor ‘water’, ‘elektra’, ‘gas’, ‘schoonmaakkosten’, ‘huismeesterkosten 70%’, ‘glasverzekering’ en ‘internet en TV’. [gedaagde in conv] is ten aanzien van deze kostenposten uitgegaan van de juistheid van de daarvoor door VI2 in rekening gebrachte bedragen. Dit betekent dat de betalingsverplichting van [gedaagde in conv] ten aanzien van voornoemde posten zal worden vastgesteld conform de door VI2

in rekening gebrachte bedragen. Omdat VI2 de in rekening gebrachte kosten voor ‘water’, ‘elektra’ en ‘gas’ heeft gebaseerd op de afrekening [bedrijf 5] - die de werkelijke daarvoor door VI2 gemaakte kosten bevat – zal de gevorderde verklaring voor recht op dit punt ook worden toegewezen, met dien verstande dat dit betrekking heeft op de jaren 2020 en 2021.

5.5.

Tegen de overige in rekening gebrachte servicekostenposten heeft [gedaagde in conv] wel verweer gevoerd. Deze zullen hierna afzonderlijk worden besproken. Bij die beoordeling wordt de volgende toetsingsmaatstaf gehanteerd.

5.6.

Servicekosten betreffen een vergoeding voor zaken en diensten die worden geleverd in verband met de bewoning van woonruimte.^[1]Servicekosten zijn in beginsel alleen verschuldigd als partijen de serviceverlening waarvoor kosten in rekening worden gebracht zijn overeengekomen. Daarbij geldt dat de verhuurder alleen de werkelijk gemaakte servicekosten in rekening kan brengen. Die werkelijke kosten moeten door de verhuurder worden aangetoond. Daarnaast dienen deze kosten redelijk te zijn en in het belang van de huurder te zijn gemaakt.^[2]Indien deze kosten niet voldoende zijn onderbouwd, kunnen zij niet worden vastgesteld.

5.7.

Onderhoud en storing 24/7 (toegangssystemen/lift/cv) 2020 en

onderhoud lift en onderhoud cv 2021

5.7.1.

In artikel 6 van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst is opgenomen dat VI2 de servicekosten voor ‘telefoonkosten lift’, ‘24-uurs storingscontract lift’ en ‘onderhoud en 24-uur storingsdienst cv-installatie’ bij [gedaagde in conv] in rekening kan brengen.

5.7.2.

VI2 heeft over het jaar 2020 20% van de totale kosten, zijnde een bedrag van

€ 1.958,80, aan servicekosten voor ‘onderhoud en storing 24/7 (toegangssystemen/lift/cv) bij de huurders in rekening gebracht. Ter onderbouwing heeft VI2 facturen van [bedrijf 2] en [bedrijf 3] overgelegd, waarop de kosten voor het onderhoud aan de lift en de cv-installatie staan vermeld.

5.7.3.

VI2 heeft over het jaar 2021 20% van de totale kosten voor het onderhoud aan de lift, namelijk € 917,31, bij de huurders in rekening gebracht in verband met de 24-uursservice. Bij [gedaagde in conv] is een bedrag van € 8,65 in rekening gebracht. VI2 heeft ter onderbouwing daarvan een factuur van [bedrijf 3] van € 4.072,62^[3]en een factuur van [bedrijf 4] van € 1.871,43^[4]overgelegd. VI2 heeft geen onderhoudskosten voor de cv-installatie in rekening gebracht. Zij heeft wel, conform 4.3.12 van het Beleidsboek, 20% van de totale kosten voor de 24-uursservice bij de huurders in rekening gebracht omdat de onderliggende facturen van [bedrijf 2] niet zijn gespecificeerd.

5.7.4.

Vooropgesteld wordt dat VI2 een onderhoudsplicht heeft voor de lift en de cv-installatie, zodat de periodieke onderhoudskosten niet als servicekosten aan de huurders doorberekend kunnen worden. Voor onderhoudscontracten met een 24-uursservice geldt dat de kosten voor deze extra service aan de huurders doorberekend kunnen worden. Als VI2 de totale onderhoudskosten niet kan specificeren, wordt uitgegaan van een verdeling waarbij 20% wordt aangemerkt als kosten voor deze service die bij de huurders in rekening gebracht kunnen worden.

5.7.5.

Niet (meer) in geschil is dat er in het onderhoudscontract met [bedrijf 3] een 24-uurs-service is overeengekomen. Dit volgt, zoals door VI2 ter zitting is aangegeven, uit de door VI2 overgelegde productie 19. In de facturen van [bedrijf 3] over de jaren 2020 en 2021 is er echter geen splitsing gemaakt tussen de reguliere onderhoudskosten en de 24-uursservice. Op grond van het Beleidsboek servicekosten van de huurcommissie (hierna: het Beleidsboek) geldt dat 20% van de totale kosten zoals vermeld op de onderhavige facturen als servicekosten voor ‘24-uurs storingscontract lift’ in rekening mogen worden gebracht. De betalingsverplichting van [gedaagde in conv] over het jaar 2020 wordt daarom vastgesteld op (€ 798,71 /106 = € 7,54 / 366 x 301 =) € 6,20. De betalingsverplichting van [gedaagde in conv] over het jaar 2021 wordt vastgesteld op (€ 543,02^[5]/ 106 =) € 5,12.

5.7.6.

Niet is komen vast te staan dat VI2 ook een 24-uursservice met [bedrijf 4] is overeengekomen. Dit betekent dat voor wat betreft [bedrijf 4] alleen de ‘telefoonkosten lift’ aan [gedaagde in conv] mogen worden doorbelast. De factuur van [bedrijf 4] is uitgesplitst in de volgende onderdelen:

‘
basis Serviceovereenkomst 4 onderhoudsbeurten per jaar’, ‘
kosten keurende instantie voor periodieke keuring’ en ‘
GSM abonnement tbv GSM spreekluistersysteem’. Naar het oordeel van de kantonrechter kunnen alleen de kosten voor ‘
GSM abonnement tbv GSM spreekluistersysteem’ van in totaal € 248,29 worden aangemerkt als ‘telefoonkosten lift’.

De overige posten zien op het onderhoud aan de lift en deze kosten mogen, zoals hiervoor is overwogen, niet aan [gedaagde in conv] worden doorberekend. De betalingsverplichting van [gedaagde in conv] voor de servicekostenpost ‘telefoonkosten lift’ over het jaar 2021 wordt daarom vastgesteld op (€ 248,29 / 106 =) € 2,34.

5.7.7.

Voorts is niet komen vast te staan dat VI2 een 24-uursservice is overeengekomen met [bedrijf 2] Weliswaar heeft VI2 de betreffende facturen van [bedrijf 2] over de jaren 2020 en 2021 overgelegd, maar daaruit volgt niet dat er een

24-uursservice is overeengekomen. Dit betekent dat VI2 de kosten van deze post niet aan [gedaagde in conv] mocht doorberekenen.

5.7.8.

Gelet op het voorgaande wordt de betalingsverplichting van [gedaagde in conv] voor ‘Onderhoud en storing 24/7 (toegangssysteem/lift/cv)’ over het jaar 2020 vastgesteld op

€ 6,20. De betalingsverplichting van [gedaagde in conv] voor het ‘Onderhoud lift’ over het jaar 2021 wordt vastgesteld op (€ 5,12 + 2,34 =) € 7,46 en voor het ‘Onderhoud CV installatie’ over het jaar 2021 op nihil.

5.8.

Schoonmaakkosten (inclusief glasbewassing) 2020 en glasbewassing 2021

5.8.1.

VI2 heeft de kosten voor schoonmaak en glasbewassing als één kostenpost in de eindafrekening over het jaar 2020 opgenomen ter hoogte van € 170,81. VI2 heeft over het jaar 2021 een bedrag van € 21,43 aan ‘glasbewassing’ in rekening gebracht. Anders dan [gedaagde in conv] stelt, mocht VI2 deze kosten aan [gedaagde in conv] doorbelasten. Dit wordt hierna uitgelegd.

5.8.2.

Vaststaat dat de servicekostenpost ‘schoonmaakkosten algemene ruimten’ is opgenomen in artikel 6 van de huurovereenkomst. Omdat [gedaagde in conv] geen verweer heeft gevoerd tegen (de hoogte van) deze servicekostenpost wordt uitgegaan van de juistheid van de door VI2 doorberekende kosten.

5.8.3.

Tussen partijen is niet in geschil dat VI2 op grond van artikel 6 van de huurovereenkomst kosten voor ‘glasbewassing/reinigen kozijnen van binnenuit onbereikbare delen’ aan [gedaagde in conv] mag doorbelasten.

5.8.4.

[gedaagde in conv] is het niet eens met de hoogte van de in rekening gebrachte kosten voor glasbewassing over de jaren 2020 en 2021. Dit verweer komt erop neer dat uit artikel 6 van de huurovereenkomst volgt dat VI2 alleen de kosten van de glasbewassing aan de buitenzijde, en niet ook van de binnenzijde, in rekening mag brengen. Echter, deze lezing wordt niet gevolgd. De zinsnede ‘van binnenuit onbereikbare delen’ houdt immers niet per definitie in dat alleen de kosten voor het wassen van de ramen aan de binnenzijde in rekening mogen worden gebracht.

5.8.5.

Vastgesteld wordt dat alle door VI2 overgelegde onderliggende facturen betrekking hebben op de glasbewassing/reiniging van de kozijnen van de van binnenuit onbereikbare delen. Dit is niet alleen door VI2 onweersproken gesteld, maar is ook nog eens door de beheerder van het appartementencomplex in een e-mail van 31 juli 2024 bevestigd. Daarin heeft de beheerder aangegeven dat al het glas, zoals vermeld in de offerte van het schoonmaakbedrijf, op hoogte is en alleen met een hoogwerker of hele lange steel bereikbaar is.

5.8.6.

Partijen zijn het erover eens dat alleen de arbeidskosten – en niet ook de kosten voor het bereikbaar maken van het glas – kunnen worden doorberekend. Dat is ook wat VI2 heeft gedaan. Zij heeft van de betreffende facturen conform het Beleidsboek 1/3 doorberekend aan de huurders. De betalingsverplichting van [gedaagde in conv] voor ‘schoonmaakkosten (inclusief glasbewassing) over het jaar 2020 wordt daarom op € 170,81 vastgesteld en voor de servicekostenpost ‘glasbewassing’ over het jaar 2021 op € 21,43.

5.9.

Tuinonderhoud 2020 en onderhoud buitenruimte 2021

5.9.1.

VI2 heeft een bedrag van € 18,86 voor ‘tuinonderhoud’ over het jaar 2020 en een bedrag van € 23,36 voor ‘onderhoud buitenruimte’ over 2021 bij [gedaagde in conv] in rekening gebracht. [gedaagde in conv] heeft daartegen verweer gevoerd en stelt primair dat de betalingsverplichting voor deze servicekostenpost op nihil moet worden vastgesteld.

5.9.2.

Vooropgesteld wordt dat het tuinonderhoud op grond van de bijlage bij artikel 1 van het Besluit kleine herstellingen door de huurder moet worden uitgevoerd. Als de verhuurder deze werkzaamheden uitvoert of laat uitvoeren, mogen de kosten hiervan alleen aan de huurder(s) worden doorberekend als dat tussen partijen is overeengekomen en de huurder het exclusieve gebruiksrecht van de groenvoorziening heeft. Vaststaat dat de kosten voor het tuinonderhoud onderdeel uitmaken van de door partijen in artikel 6 van de huurovereenkomst overeengekomen servicekosten.

5.9.3.

[gedaagde in conv] heeft echter aangevoerd dat een deel van de door VI2 doorberekende

kosten betrekking heeft op onderhoud van de bestrating en parkeerruimten bij het appartementencomplex. In de visie van [gedaagde in conv] kan het onderhoud hiervan niet worden aangemerkt als ‘tuinonderhoud’ en is er ook geen sprake van een exclusief gebruiksrecht

ten aanzien van de groenvoorziening. De kantonrechter volgt dit betoog en hierna wordt uitgelegd waarom.

5.9.4.

VI2 en [gedaagde in conv] hebben foto’s overgelegd van het buitenterrein behorende bij

het appartementencomplex. Daarop is te zien dat de buitenruimte voornamelijk bestaat uit parkeerplaatsen die aan beide zijden om het complex heen zijn gelegen. Het onderhoud aan (de bestrating van) de parkeerplaatsen valt niet onder de overeengekomen servicekostenpost ‘tuinonderhoud’.

De parkeerplaatsen zijn vanaf de openbare weg direct en zonder obstakels – zoals een slagboom, een hek of een andere afscheiding – toegankelijk. Voor de ingang van de parkeerplaatsen staat er een bordje met een ‘
P’ met een kruis erdoorheen met de tekst: ‘
Eigen terrein, Parkeren uitsluitend voor bewoners’ en een bordje met een ‘
P’ met de tekst: ‘
uitsluitend bewoners [naam 1]’. Alleen aan een deel van de voorkant van het appartementencomplex staat een lage heg. Deze heg vormt een afscheiding tussen de stoep en de parkeerplaatsen. Naast de parkeerplaatsen en tussen de parkeerplaatsen en het appartementencomplex is her en der wat beplanting aangelegd. Dat stukje groenvoorzieningen is voor één ieder (vanaf de openbare weg) toegankelijk. Uit de stukken blijkt niet dat er ter plaatse voorzieningen zijn aangebracht waaruit valt af te leiden dat de bewoners het alleenrecht van het groen hebben. De verwijzing naar de hiervoor genoemde verbodsbordjes kan VI2 niet baten. Deze verbodsbordjes hebben immers betrekking op toegang tot de parkeerruimten en zien niet op de groenvoorziening. Naar het oordeel van de kantonrechter is er dus geen sprake van een naar buiten toe kenbare exclusiviteit van het gebruik van het groen door de huurders van het appartementencomplex en is het groen voor iedereen toegankelijk.

5.9.5.

De conclusie is dat VI2 geen kosten voor ‘tuinonderhoud’ en ‘onderhoud buitenruimte’ aan [gedaagde in conv] kan doorberekenen.

5.10.

Ongediertebestrijding 2020

5.10.1.

[gedaagde in conv] heeft terecht aangevoerd dat VI2 geen servicekosten voor de post ‘ongediertebestrijding’ in rekening mag brengen omdat partijen dit niet in artikel 6 van

de huurovereenkomst zijn overeengekomen.

5.10.2.

VI2 stelt zich echter op het standpunt dat zij het servicekostenpakket in overeenstemming met artikel 14.5 van de toepasselijke algemene bepalingen heeft uitgebreid. Daartoe heeft zij aangevoerd dat zij jaarlijks voorafgaand het boekjaar de begroting met het pakket van leveringen en diensten heeft voorgelegd aan de huurders. Omdat de huurders daartegen geen bezwaar hebben gemaakt is er sprake van een (stilzwijgend) overeengekomen uitbreiding van het servicepakket en mocht VI2 de onderhavige servicekosten aan [gedaagde in conv] doorberekenen, aldus VI2.

5.10.3.

Deze stelling van VI2 wordt alleen al bij gebrek aan voldoende onderbouwing verworpen. VI2 verwijst naar een e-mail van 24 december 2019 – met een soortgelijke strekking als de e-mail van 24 december 2020 zoals opgenomen onder 3.5 – waarbij

de begroting servicekosten 2020 zou zijn bijgevoegd. VI2 miskent hiermee dat [gedaagde in conv] de woning pas vanaf 6 maart 2020 van haar heeft gehuurd. Dit brengt mee dat de e-mail noch de begroting (ter goedkeuring) aan [gedaagde in conv] is toegestuurd.

5.10.4.

Anders dan VI2 kennelijk meent, brengt de enkele omstandigheid dat [gedaagde in conv] – zonder dat zij daarvan op de hoogte was – profijt zou hebben gehad van deze service niet mee dat [gedaagde in conv] voor deze service moet betalen. VI2 wenst een vergoeding van deze servicekostenpost en het was dan ook haar verantwoordelijkheid om ervoor te zorgen dat daarvoor een vergoedingsplicht in de huurovereenkomst zou worden opgenomen. Nu zij dit niet heeft gedaan, komen de gevolgen daarvan voor haar rekening en risico.

5.10.5.

De betalingsverplichting op dit onderdeel wordt daarom vastgesteld op nihil.

5.11.

MKB ICT 2020 en 2021

5.11.1.

VI2 heeft over het jaar 2020 een bedrag van € 51,93 en over het jaar 2021 een bedrag van € 46,74 voor het camerasysteem bij [gedaagde in conv] in rekening gebracht. Uit (punt 8 van) de bijlage behorende bij artikel 1 van het Besluit servicekosten volgt dat de kosten voor camerabewaking zijn aan te merken als servicekosten. Deze kosten mogen dus aan de huurders worden doorberekend als dat tussen partijen ook is overeengekomen. Over dit laatste verschillen partijen van mening.

5.11.2.

De kosten voor de camerabewaking zijn niet expliciet in artikel 6 van de huurovereenkomst als servicekosten opgenomen. Dat de kosten voor het camerasysteem een verlengstuk zijn van de post ‘huismeester’ is in tegenspraak met het gegeven dat VI2 bij de eindafrekening een splitsing heeft gemaakt tussen de ‘huismeesterkosten’ en ‘MKB ICT’. Ook is niet gesteld of gebleken dat dit duidelijk was voor de huurders. VI2 heeft dus onvoldoende gesteld om aan te kunnen nemen dat deze kosten zijn overeengekomen.

5.11.3.

VI2 betoogt ook in dit kader dat het servicekostenpakket zou zijn uitgebreid met deze servicekostenpost omdat [gedaagde in conv] geen bezwaar heeft gemaakt tegen de jaarlijkse begroting van de servicekosten. Voor zover deze stelling betrekking heeft op uitbreiding van het servicekostenpakket in het jaar 2020, wordt deze stelling verworpen gelet op hetgeen onder 5.10.2 en 5.10.3 is overwogen. VI2 verwijst ter onderbouwing van haar stelling voor zover die betrekking heeft op het jaar 2021 naar haar e-mail van 24 december 2020 waarbij de begroting servicekosten 2021 zou zijn bijgevoegd. Ter zitting heeft VI2 daaraan toegevoegd dat zij altijd een onderbouwing geeft en dat zij de huurders erop wijst als er een servicekostenpost bijkomt en waarom dat noodzakelijk is. Van dit alles is echter niet gebleken. Zo staat in de e-mail niets over een wijziging van het servicekostenpakket en de kosten die daarmee gemoeid zouden gaan. Bovendien heeft VI2 de betreffende begroting niet overgelegd, zodat ook niet kan worden vastgesteld dat daarin de kostenpost voor de camerabewaking is opgenomen.

5.11.4.

De betalingsverplichting voor de servicekostenpost ‘MKB ICT’ over de jaren 2020 en 2021 wordt daarom vastgesteld op nihil.

5.12.

Kleine herstellingen 2021

Voorts moet worden beoordeeld of VI2 de kosten voor het vervangen van 106 koolstoffilters in de afzuigkappen in 2021 aan [gedaagde in conv] mag doorberekenen. Niet (meer) in geschil is dat het vervangen van koolstoffilters is opgenomen onder i in de bijlage bij het Besluit kleine herstellingen en dat deze kosten in beginsel voor rekening van [gedaagde in conv] komen. VI2 mag de kosten van de uitvoering van deze kleine herstelling alleen in rekening brengen bij [gedaagde in conv] als servicekostenpost als partijen dit zijn overeengekomen. Aangezien niet gesteld of gebleken is dat partijen deze serviceverlening zijn overeengekomen, mag VI2 de kosten voor het vervangen van de koolstoffilters niet aan [gedaagde in conv] doorbelasten. Overigens kan artikel 10 van de algemene bepalingen zonder nadere toelichting niet gelden als de grondslag voor de verschuldigdheid van deze specifieke kosten.

5.13.

Stoffering en witgoed 2020 en 2021

5.13.1.

[gedaagde in conv] heeft op grond van artikel 4.4 van de huurovereenkomst maandelijks een bedrag van € 5,00 aan voorschot voor stoffering en een bedrag van € 3,00 voor witgoed aan VI2 betaald. Gebleken is dat de stoffering bestaat uit tapijt en gordijnen en het witgoed uit een wasmachine en een droger. De maandelijkse bijdrage voor (het gebruik van) deze roerende zaken zijn ook aan te merken als servicekosten waarover VI2, anders dan zij kennelijk meent, een eindafrekening moet opmaken. Dit heeft zij niet gedaan.

5.13.2.

Het lag op de weg van VI2 om in deze procedure stukken ter verantwoording voor het voorschot voor de stoffering en witgoed in het geding te brengen, zodat de hoogte en redelijkheid van deze servicekosten kunnen worden bepaald. Daarvoor is onder meer inzicht nodig in de bedragen die VI2 heeft betaald voor de roerende zaken waarvoor zij een vergoeding van de huurders vraagt. VI2 heeft echter geen aankoopfacturen van de betreffende roerende zaken overgelegd en heeft evenmin gegevens over de roerende zaken, zoals het aankoopjaar en de aankoopprijs, verschaft. VI2 heeft de waarde van de roerende zaken dan ook niet, althans onvoldoende onderbouwd. De kantonrechter zal daarom aansluiting zoeken bij het beleid van de huurcommissie op dit onderdeel en zal uitgaan van het wettelijk vastgestelde standaardbedrag van € 12,00 per jaar. Dit betekent dat de betalingsverplichting over 2020 zal worden vastgesteld op € 9,87^[6]en over 2021 op € 12,00.

Conclusie betalingsverplichting servicekosten inclusief administratiekosten

5.14.

De hoogte van de administratiekosten hangt samen met de hoogte van de totale betalingsverplichting van [gedaagde in conv] . Partijen zijn het er kennelijk over eens dat er administratiekosten over de warmtelevering (gas) van 1% en over de overige kostenposten van 5% in rekening mogen worden gebracht. De administratiekosten worden daarom, zoals hierna zal blijken, vastgesteld op € 49,04 over 2020 en € 57,42 over 2021.

5.15.

De conclusie is dat het bedrag van de door [gedaagde in conv] over de periode van 6 maart 2020 tot en met 31 december 2020 verschuldigde servicekosten wordt vastgesteld op

(€ 1.372,23 + € 49,04 =) € 1.421,27, bestaande uit:

Omschrijving

Betalingsverplichting 2020

Administratiekosten 2020

Gas

€ 489,17

€ 4,89

Water en elektra

€ 321,75

€ 16,09

Glasverzekering

€ 10,67

€ 0,53

Huismeester

€ 244,82

€ 12,24

Internet en TV

€ 118,94

€ 5,95

Onderhoud en storing 24/7 (toegangssystemen/lift/CV)

€ 6,20

€ 0,31

Schoonmaakkosten (incl. glasbewassing)

€ 170,81

€ 8,54

Tuinonderhoud

€ 0,00

(…) Ongediertebestrijding

€ 0,00

(…) MKB ICT

€ 0,00

Stoffering en witgoed

€ 9,87

€ 0,49

Totaal

€ 1.372,23

€ 49,04

5.16.

De conclusie is dat het bedrag van de door [gedaagde in conv] over de periode van 1 januari 2021 tot en met 31 december 2021 verschuldigde servicekosten wordt vastgesteld op

(€ 1.463,99 + € 57,42 =) € 1.521,41, bestaande uit:

Omschrijving

Betalingsverplichting 2021

Administratiekosten 2021

Water

€ 46,99

€ 2,35

Schoonmaakkosten

€ 192,09

€ 9,60

Huismeesterkosten 70%

€ 311,26

€ 15,56

Onderhoud lift

€ 7,46

€ 0,37

Onderhoud buitenruimte

€ 0,00

Glasverzekering

€ 13,64

€ 0,68

Onderhoud CV installatie

€ 0,00

Internet en TV

€ 144,47

€ 7,22

Verbruik elektra

€ 320,63

€ 16,03

Verbruik gas

€ 394,02

€ 3,94

MKB ICT

€ 0,00

Glasbewassing

€ 21,43

€ 1,07

Kleine herstellingen

€ 0,00

Stoffering en witgoed

€ 12,00

€ 0,60

Totaal

€ 1.463,99

€ 57,42

5.17.

Het voorgaande brengt mee dat de door VI2 gevorderde verklaring voor recht dat zij een juiste afrekening voor de servicekosten heeft verzonden wordt afgewezen.

5.18.

Dan resteert de vraag of, en zo ja hoeveel, VI2 al dan niet nog aan [gedaagde in conv] moet terugbetalen. [gedaagde in conv] heeft onweersproken gesteld dat hij over het jaar 2020 in totaal een bedrag van (€ 1.702,10 aan voorschot + € 78,95 aan stoffering en witgoed =) € 1.781,05 aan VI2 heeft betaald. Vaststaat dat [gedaagde in conv] al een bedrag van € 196,62 van VI2 heeft teruggekregen. [gedaagde in conv] heeft dus meer aan VI2 betaald dan waartoe zij verplicht was over het jaar 2020. Dit betekent dat de voorwaarde voor de door [gedaagde in conv] voorwaardelijk ingestelde tegenvordering is vervuld. Omdat [gedaagde in conv] een bedrag van (€ 1.781,05 –

€ 1.421,27 - € 196,62^[7]=) € 163,16 te veel aan VI2 heeft betaald, zal VI2 worden veroordeeld tot terugbetaling van dit bedrag aan [gedaagde in conv] . De mede daarover gevorderde wettelijke rente wordt afgewezen, nu gesteld noch gebleken is dat, en zo ja wanneer, VI2 met de betaling daarvan in verzuim is komen te verkeren.

5.18.1.

[gedaagde in conv] heeft over het jaar 2021 in totaal een bedrag van (€ 1.908,00 aan voorschot + € 96,00 aan witgoed en stoffering =) € 2.004,00 aan VI2 betaald. Vaststaat dat [gedaagde in conv] al een bedrag van € 53,32 van VI2 heeft teruggekregen. [gedaagde in conv] heeft dus meer aan VI2 betaald dan waartoe zij verplicht was over het jaar 2021. Dit betekent dat de voorwaarde voor de door [gedaagde in conv] voorwaardelijk ingestelde tegenvordering is vervuld. Omdat [gedaagde in conv] een bedrag van (€ 2.004,00 - € 1.521,41 - € 53,32^[8]=) € 429,27 teveel aan VI2 heeft betaald, zal VI2 worden veroordeeld tot terugbetaling van dit bedrag aan [gedaagde in conv] . De mede daarover gevorderde wettelijke rente wordt afgewezen, nu gesteld noch gebleken is dat, en zo ja wanneer, VI2 met de betaling daarvan in verzuim is komen te verkeren.

Leges

5.19.

De vordering van VI2 om [gedaagde in conv] te veroordelen tot betaling van de kosten leges

die bij VI2 door de huurcommissie in rekening zijn gebracht wordt afgewezen. VI2 heeft niet toegelicht op grond waarvan [gedaagde in conv] gehouden zou zijn het bedrag ter hoogte van de door VI2 aan de huurcommissie betaalde leges aan VI2 te betalen.

Proceskosten

5.20.

In de visie van [gedaagde in conv] dient VI2, ongeacht de uitkomst van deze procedure, te worden veroordeeld in de proceskosten. Zij stelt daartoe dat VI2 de benodigde stukken bij de huurcommissie niet of niet tijdig heeft aangeleverd, waardoor er geen onafhankelijke toetsing van artikel 28 Uwh heeft plaatsgevonden en deze procedure – met bijkomende kosten – noodzakelijk is geworden.

5.21.

Dit betoog wordt niet gevolgd. In het midden kan blijven aan wie of wat het hoogst ongelukkige verloop bij de huurcommissie is te wijten.^[9]Het stond VI2 en [gedaagde in conv] , ongeacht (het verloop en de uitkomst van) de procedure bij de huurcommissie, vrij om een procedure ex artikel 7:262 BW te starten.

5.22.

Omdat partijen over en weer op enkele punten in het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij met de eigen kosten belast blijft.

6.De beslissing

De kantonrechter

in conventie

6.1.

verklaart voor recht dat VI2 de afrekening van [bedrijf 5] voor gas, water en elektra als uitgangspunt voor de afrekening over de jaren 2020 en 2021 aan mag houden;

6.2.

stelt de door [gedaagde in conv] verschuldigde servicekosten over de periode van 6 maart 2020 tot en met 31 december 2020 vast op een bedrag van € 1.421,27;

6.3.

stelt de door [gedaagde in conv] verschuldigde servicekosten over de periode van 1 januari 2021 tot en met 31 december 2021 vast op een bedrag van € 1.521,41;

in (voorwaardelijke) reconventie

6.4.

veroordeelt VI2 om aan [gedaagde in conv] te betalen de te veel betaalde bijkomende kosten over de periode van 6 maart 2020 tot en met 31 december 2020 ad € 163,16;

6.5.

veroordeelt VI2 om aan [gedaagde in conv] te betalen de te veel betaalde bijkomende kosten over het jaar 2021 ad € 429,27;

In zowel conventie als in (voorwaardelijke) reconventie

6.6.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

6.7.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.E. Sijsma en in het openbaar uitgesproken op

11 december 2024.

(ldj)

ECLI:NL:RBGEL:2024:9405

Beoordeling van servicekosten na procedure bij huurcommissie

Uitspraak

1.Het verdere verloop van deze procedure

2.Waar gaat dit vonnis over?

3.De feiten

6.De beslissing

Voetnoten