ECLI:NL:RBGEL:2024:9404

• Datum uitspraak: 18 december 2024
• Publicatiedatum: 23 december 2024
• Zaaknummer: 11221453 CV EXPL 24-2067
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: I.C.J.I.M. van Dorp
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over gebreken en huurprijsvermindering tussen Stichting Woonbedrijf Ieder1 en gedaagde partij

In deze zaak heeft de kantonrechter te Zutphen op 18 december 2024 uitspraak gedaan in een huurgeschil tussen Stichting Woonbedrijf Ieder1 en een gedaagde partij. De eisende partij, Ieder1, heeft een vordering ingesteld tegen de gedaagde partij, die in conventie en reconventie vorderingen heeft ingediend. De kern van het geschil betreft de gebreken in de huurwoning van de gedaagde partij, die zijn gemeld in 2022, en de vraag of deze gebreken een huurprijsvermindering rechtvaardigen. De gedaagde partij heeft gesteld dat er sprake is van vocht- en schimmelproblemen in de woning, die door de verhuurder verholpen moeten worden. De Huurcommissie heeft op 18 maart 2024 uitspraak gedaan en de huurprijs tijdelijk verlaagd tot € 402,52 per maand, maar Ieder1 betwistte de ernst van de gebreken. De kantonrechter heeft vastgesteld dat er inderdaad sprake is van een ernstig gebrek in de zin van artikel 7:241 BW, en dat Ieder1 gehouden is om de gebreken te verhelpen. De rechter heeft de vorderingen van Ieder1 afgewezen en de tegenvorderingen van de gedaagde partij grotendeels toegewezen, inclusief de huurprijsvermindering en de terugbetaling van teveel betaalde huur. De rechter heeft Ieder1 ook veroordeeld tot het uitvoeren van herstelwerkzaamheden binnen drie maanden en tot betaling van expertisekosten en proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK GELDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zutphen

Zaaknummer: 11221453 \ CV EXPL 24-2067

Vonnis van 18 december 2024

in de zaak van

STICHTING WOONBEDRIJF IEDER1 ,

te Deventer,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: Ieder1,

gemachtigde: mr. M. Douwenga,

tegen

[gedaagde in conv] ,

te [woonplaats] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde in conv] ,

gemachtigde: mr. A.C.A. Hijink.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 24 juli 2024,

- de akte vermeerdering van eis tevens overlegging producties en rectificatie van [gedaagde in conv] ,

- de conclusie van antwoord in reconventie tevens houdende vermeerdering van eis,
- de mondelinge behandeling van 15 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,

- de akte wijziging eis in reconventie,

- de antwoordakte wijziging eis in reconventie.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Ieder1 verhuurt vanaf 7 juni 2019 aan [gedaagde in conv] de woning aan de [adres gehuurde] (hierna: het gehuurde). De maandelijks te betalen huurprijs bedraagt € 575,03.

2.2.

In 2022 heeft [gedaagde in conv] melding gemaakt van gebreken aan het gehuurde. Zo heeft zij Ieder onder meer op 18 oktober 2022 op de hoogte gesteld van vocht- en schimmelproblematiek in het gehuurde.

2.3.

Op 16 december 2022 heeft de [bedrijf 3] in opdracht van Ieder1 een inspectie in het gehuurde uitgevoerd. In het daarvan opgemaakte rapport is, voor zover van belang, het volgende vermeld:

“(…)

Onderzoek

(…) Wat (…) vrij snel opvalt is dat we (…) de koude lucht onder de plint en in de hoeken vandaan zien komen. Deze lucht komt uit de kruipruimte.

Ook is de vloer een open broodjesvloer waardoor ook vocht in de vloer trekt en kan gaan schimmelen onder het Novilon.

Vervolgens hebben we de kruipruimte bekeken. Hier valt ons gelijk op dat de cv-leidingen niet zijn geïsoleerd. (…) (…) zien we de rook in de hoeken en onder de plinten vandaan komen. Ook komt er rook onder het keukenblok vandaan.

Dat betekent dus (…) er lucht vanuit de kruipruimte de kamer in wordt gezogen. (…)

We hebben in de kruipruimte ook metingen verricht. Hier meten we 16,5 graden en 86,8% relatieve luchtvochtigheid. Daarbij meten we 11 g/m3 vocht in deze lucht. (…)

Dat betekent dus dat de vochtige lucht langs de plinten en in de hoeken binnenkomt en gelijk gaat condenseren. Als gevolg hiervan ontstaat er dus vocht op het Novilon en eronder.

Conclusie

(…)

Op moment van de inspectie zijn de waarden in huis goed. (…)

De begane grond vloer is niet luchtdicht langs de randen waardoor vochtige lucht vanuit de kruipruimte binnen komt langs deze punten en gelijk condenseert op de vloer en muur.

De cv-leidingen in de kruipruimte zijn niet geïsoleerd waardoor deze de kruipruimte ook verwarmen. Hierdoor zal de hoeveelheid vocht in de lucht (…) gaan toenemen. Bij wind en vochtige lucht op de gevel (voor of achter) zal er lucht via de ventilatieroosters van de kruipruimte voor een overdruk in de kruipruimte zorgen waardoor de vochtige lucht de kamer in gestuwd wordt via de open naden onder de plinten en in de hoeken.

Advies

Wij adviseren om de gehele vloer langs de muren af te dichten. Dit kan door de ruimte onder de plinten af te kitten of vanuit de kruipruimte deze hoek vloer/muur af te dichten middels purschuim. (…)

Tevens zullen de cv-leidingen in de kruipruimte geïsoleerd moeten worden om te voorkomen dat deze de kruipruimte gaan opwarmen. (…)”

2.4.

Op 3 februari 2023 heeft Ieder1 [gedaagde in conv] per e-mail een voorstel gedaan dat, voor zover relevant, als volgt luidt:

“(…)

Voorstel werkzaamheden

• De vloer langs de muren te dichten. Dit door de naad, vanuit de kruipruimte, tussen de vloer en wand dicht te purren en in de woning onder de plinten de ruimte af te kitten;
• de oude afvoer van de wasmachine gaan wij verwijderen en het ontstane gat wordt gedicht.
• controle van de tochtstrippen bij ramen en deuren en waar nodig gaan wij deze vervangen;
• als de bovenstaande werkzaamheden zijn verricht en voordat er een nieuwe vloer gelegd kan worden, wordt de vochtige lucht in de ruimte en in de vloer door middel van blowers afgevoerd.

(…)

Vergoeding

• Woonbedrijf Ieder1 biedt u voor het vervangen van de vloer €35,- per/m2;
• met terugwerkende kracht geven wij u een huurkorting van € 100,00,- per maand, ingaande op 1 november 2022 tot één maand nadat de werkzaamheden zijn afgerond;
• de kosten voor het leeghalen van de woning en opslag van uw spullen nemen wij voor onze rekening;

(…)”

2.5.

Op 21 februari 2023 heeft [gedaagde in conv] bij de Huurcommissie een verzoek tot huurverlaging wegens onderhoudsgebreken ingediend.

2.6.

Op 1 juni 2023 heeft [gedaagde in conv] Ieder1 gevraagd of zij de herstelwerkzaamheden zoals genoemd in haar e-mail van 3 februari 2023 alsnog wil uitvoeren. Daarop heeft [naam 1] , technisch coördinator bij Ieder1 (hierna: [naam 1] ) op 6 juni 2023 aangegeven dat het voorstel nog van kracht is.

2.7.

Op 16 juni 2023 is [naam 1] met een aannemer bij [gedaagde in conv] op huisbezoek geweest om te kijken welke werkzaamheden in het gehuurde moeten worden uitgevoerd. [naam 1] is kort daarna ziek uitgevallen.

2.8.

Op 28 juni 2023 heeft [gedaagde in conv] een e-mail naar Ieder1 gestuurd waarin, voor zover relevant, het volgende is vermeld:

“(…) In aansluiting op uw mail van 9 juni jl bent u op 16 juni jl. met de aannemer in mijn woning geweest. Er zijn een aantal werkzaamheden besproken:

• In de kruipruimte purren van de aansluiting van de muren op de vloer rondom in de woonkamer. Isoleren van de cv leidingen onder de grond. Ondergronds verwijderen van de oude afvoer van de wasmachine in de keuken. (…)
• In de woonkamer worden de plinten verwijderd en wordt van bovenaf de aansluiting vloer-muur met kit behandeld. (…)

(…)

• Door de hele woning nalopen van de tochtstrippen.
• De rookafvoerkanalen van de buurhuizen [nr 1] en [nr 2] buiten op de begane grond worden door [bedrijf 1] verlengd, zodat de afgevoerde rookgassen van de cv ketels niet tegen mijn keukenraam slaan.
• In de woonkamer/keuken worden voorzieningen getroffen om iets beter te kunnen ventileren door het vervangen van ventilatiestroken door grotere Ook in de slaapkamer zal een groot klepraam met inbraakbeveiliging worden aangebracht.
• U vermeldde bovendien dat u nog onderzoek doet naar het aanbrengen van een CO2 gestuurde mechanische ventilatie-unit. (…)

(…)


Voorts bleek dat bovengenoemde werkzaamheden gedurende 2 weken zullen plaatsvinden, in plaats van de aanvankelijk genoemde 1 week, waarvoor als datum met de aannemer is afgesproken van maandag 28 augustus tot en met vrijdag 8 september.

(…)

Op donderdag 22 juni liet u mij weten dat intern overleg bij Ieder1 nog geen duidelijkheid heeft opgeleverd over het aanbrengen van mechanische ventilatie. De komende dagen belt u mij daar nog over.

(…)

Voorts heb ik, zoals afgesproken, opnieuw contact gehad met de stoffeerder. De afspraak voor de nieuwe vloer in woonkamer en keuken is op maandag 11 september. Kunt u mij ook laten weten wanneer de vergoeding van de vloer door Ieder1 wordt uitbetaald? Ik moet in ieder geval een aanbetaling doen bij de definitieve bestelling van 9,1 meter van 4 meter breed (36m2 (…) 1260,00) vinyl op 28 augustus 2023.

(…)

We hebben voorts gesproken over inpakken, opslaan en uitpakken van mijn inboedel.

(…)

Als u akkoord gaat, dan doet dit verhuisbedrijf u een offerte.

(…)

Als op maandag 28 augustus de woning (...) leeg opgeleverd moet worden, (…) dan betekent dit dat ik uiterlijk vrijdag 25 augustus moet kunnen beschikken over een wisselwoning dan wel andere woongelegenheid. Graag zou ik uiterlijk 11 augustus vernemen welke woongelegenheid u per die datum voor mij heeft tot en met tenminste donderdag 14 september als de verhuizer op 12 september de inboedel weer kan uitpakken. (…) ”

2.9.

Op 6 juli 2023 heeft [gedaagde in conv] e-mails naar Ieder1 gestuurd waarin, voor zover relevant, het volgende is vermeld:

11:46 uur:
“(…) Ondanks uw toezeggingen heb ik vorige week niets meer van u gehoord. Ook geen antwoord ontvangen op mijn mail van 28 juni jl.

Het afspreken van inpakken-opslaan-uitpakken komt nu wel echt dichtbij. (…) Separaat stuur ik u de offerte van het bedrijf dat mij eerder verhuisde. (…) Ik verzoek u dringend -gezien uw vakantie- mij uiterlijk morgen schriftelijk te bevestigen of deze offerte akkoord is. Tevens hoor ik graag of Woningbedrijf Ieder1 de opdrachtgever is. Dan wel of ik de opdrachtgever ben en dat uiterlijk op de genoemde data de genoemde bedragen op mijn rekening zijn bijgeschreven. (…)

Ik stuur u de offerte van totaal ca € 3100,00 separaat aan u door.”

14:30 uur:
“(…) In aansluiting op de mailwisseling van vandaag en mijn aansluitende telefoontje, stuur ik u hierbij mijn mail van 28 juni jl. door. Ik betreur het zeer dat [naam 1] voor langere tijd afwezig is en wens haar een voirspoedig herstel. (…)”

Daarop heeft Ieder1 op 10 juli 2023, voor zover relevant, als volgt gereageerd:

“(…) Bij deze wil ik u bevestigen dat de offerte akkoord is en dat er deze of volgende week een uitbetaling naar u plaats zal vinden van € 3102,53. (…) Daarbij hebben wij ook een logeerwoning voor u gereserveerd vanaf 25 augustus tot uiterlijk 15 september (…)”

2.10.

Op 13 juli 2023 heeft [gedaagde in conv] een vergoeding van € 3.102,53 ontvangen van Ieder1 voor het inpakken/opslaan/uitpakken van de inboedel.

2.11.

Op 26 juli 2023 heeft Ieder1 het volgende aan [gedaagde in conv] geschreven:

“(…) Door het plotselinge uitvallen van collega [naam 1] is het voor ons niet duidelijk welke afspraken en toezeggingen er naar u zijn gedaan, en waarom bepaalde keuzes zijn gemaakt. Op dit moment onderzoeken wij wat er is aan documentatie en afspraken ligt, hebben wij overleg met medewerkers van [bedrijf 2] en zouden we graag met u in gesprek willen. We verwachten op die manier te kunnen achterhalen welke beslissingen er zijn genomen en te kunnen motiveren waarom bepaalde werkzaamheden wel of niet gedaan gaan worden. (…)”

2.12.

Ieder1 heeft op 12 september 2023 per e-mail een nieuw voorstel voor de uit te voeren herstelwerkzaamheden aan [gedaagde in conv] gedaan.

2.13.

Op 3 januari 2024 heeft de huurcommissie een voorbereidend onderzoek in het gehuurde laten uitvoeren. In het daarvan opgemaakte rapport is, voor zover relevant, het volgende vermeld:

“(…)

• In open keuken aan de voorzijde van de woning zijn in de hoek met naast gelegen woning en de achtergevel aan de onderzijde van de vinyl vloerbedekking schimmelplekjes waargenomen (…). (…) De onderzoeker heeft ruimte tussen de plint en de afwerkvloer waargenomen (…).
• In de woonkamer aan de achterzijde van de woning zijn in de hoek met naast gelegen woning en de achtergevel aan de onderzijde van de vinyl vloerbedekking schimmelplekjes waargenomen (…) In de vloer zitten enkele boorgaten in de betonnen vloer (…) De onderzoeker heeft ruimte tussen de plint en de afwerkvloer waargenomen (…)

Gezien de beperkte omvang en de locatie van de klacht (onderzijde damp remmende vinyl) is het geen gebrek zoals de Huurcommissie die heeft omschreven in het gebrekenboek.

(…)”

2.14.

Op 5 februari 2024 heeft de heer [naam 2] , in opdracht van [gedaagde in conv] een visuele inspectie in de kruipruimte uitgevoerd. In het daarvan opgemaakte rapport is, voor zover relevant, het volgende vermeld:

“(…)

Door het kruipluik in de grote kast naar beneden: vochtig zand (…). Verder naar achter in de kruipruimte ter hoogte van de badkamer zit in een draagbalk een geboord gat van 50 mm doorsnee (…)

Daaruit druppelt water naar beneden en dit vormt een plas water van ca 10 cm diep en 30 cm doorsnee (…).

De vloer en de water- en cv leidingen zijn niet geïsoleerd (…)

In de kruipruimte onder de woonkamer en de keuken is het zand ook voelbaar vochtig. Geen plassen, wel valt op dat er geen luchtdoorstroom in de kruipruimte is. (…) Zowel ondergronds als bovengronds is er bij deze windkracht niet tot nauwelijks ventilatie (…)

(…)

De volgende werkzaamheden acht ik noodzakelijk:


Het gat waaruit water sijpelt, moet nader onderzocht worden op de oorzaken van het water. En vervolgens herstellen.

(…)

• De ventilatie van de kruipruimte is niet werkend, cq ruim onvoldoende. Ook zijn de water- en cv leidingen ondergronds niet geïsoleerd. Vergroten en wijzigen van de plaats van de ventilatieopeningen voor de kruipruimten zal de ventilatie doen verbeteren.
• Door de ventilatie in de kruipruimte te verbeteren, zal het gasgebruik stijgen (…) Derhalve zullen ook de water- en cv leidingen deugdelijk geïsoleerd moeten worden, alsmede de vloer, die door zijn constructie (…) niet damp- en vochtdicht is.”

2.15.

De Huurcommissie heeft op 18 maart 2024 uitspraak gedaan en heeft de huurprijs vanaf 1 november 2022 tijdelijk verlaagd tot € 402,52 per maand. In de uitspraak is, voor zover relevant, het volgende vermeld:

“(…)

Uit het onderzoeksrapport blijkt dat er geen ernstige gebreken in de woning zijn die een tijdelijke huurverlaging rechtvaardigen. De commissie ziet in dit geval aanleiding om af te wijken van het rapport van onderzoek. Uit het lekdetectierapport van 16 december 2022 blijkt immers dat er vochtige lucht vanuit de kruipruimte de woonruimte in gestuwd wordt via de open naden onder de plinten en in de hoeken. Ook uit het door de huurder ingediende verslag van een door haar ingehuurde vakman die een inspectie van de kruipruimte heeft uitgevoerd, blijkt dat er een vochtprobleem is in de kruipruimte. Gelet hierop, alsmede gelet op de verklaring van huurder op de zitting, acht de commissie het aannemelijk dat er sprake is van een gebrek in de categorie C (nummer V1) van het Gebrekenboek van de Huurcommissie.

(…)

De Huurcommissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. (…)”

3. Het geschil

in conventie

3.1.

Ieder1 vordert bij vonnis, na vermeerdering van eis, uitvoerbaar bij voorraad:

primair:

I. voor recht te verklaren dat het gehuurde geen ernstig gebrek in de zin van artikel 7:241 BW categorie C vertoont.

subsidiair:

II. [gedaagde in conv] te veroordelen binnen twee weken na betekening van het vonnis Ieder1 toe te laten in het gehuurde en toe te staan dat Ieder1, dan wel degenen die in opdracht van Ieder1 de betreffende werkzaamheden uitvoeren, de werkzaamheden uitvoert die nodig zijn om het gebrek te verhelpen, waaronder in ieder geval het aanbrengen van ventilatieroosters in de kruipruimte en dicht purren van doorvoeren;

III. [gedaagde in conv] te veroordelen om aan de uitvoering van de hiervoor genoemde werkzaamheden alle medewerking te verlenen die noodzakelijk is, één en ander op eerste verzoek van Ieder1, dan wel degenen die in opdracht van Ieder1 de betreffende werkzaamheden uitvoeren;

IV. [gedaagde in conv] te veroordelen, wanneer zij niet vrijwillig aan de hiervoor opgenomen veroordelingen voldoet, om binnen uiterlijk twee weken na betekening van het vonnis het gehuurde, tijdelijk, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Ieder1 dan wel een door Ieder1 in te schakelen derde, voor de duur van de werkzaamheden, te ontruimen, één en ander ter uitsluitende beoordeling van Ieder1 ter uitsluitende beoordeling van Ieder1 te bewerkstelligen door de deurwaarder overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 558 sub b jo. 556 lid 1 jo 557 Rv;

primair en subsidiair:

V. voor recht te verklaren dat de door [gedaagde in conv] verschuldigde huurprijs per

1 november 2022 € 562,18 bedraagt en per 1 juli 2023 € 575,03;

VI. [gedaagde in conv] te veroordelen tot het aanbrengen van een deugdelijke ondervloer binnen vier weken na betekening van het vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 50,00 per dag, met een maximum van € 2.500,00 voor elke dag dat zij niet aan deze veroordeling voldoet;

VII. [gedaagde in conv] te veroordelen in de proceskosten, waaronder begrepen de door Ieder1 aan de huurcommissie betaalde leges ter hoogte van € 300,00 en de nakosten;

VIII. [gedaagde in conv] te veroordelen tot betaling van de huurachterstand tot en met 31 oktober 2024 ten bedrage van € 1.036,06 binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis;

IX. [gedaagde in conv] te veroordelen tot betaling van de volledige huurprijs van € 575,03 vóór de eerste van de maand, met ingang van 1 november 2024 tot aan het einde van de huurovereenkomst.

in reconventie

3.2.

[gedaagde in conv] vordert bij vonnis, na wijziging van eis, uitvoerbaar bij voorraad:

primair:

I. Ieder1 te veroordelen tot nakoming van de afspraken, binnen vier weken na dagtekening van het vonnis, zoals overeengekomen met [naam 1] op 16 juni 2023 en vastgelegd in de e-mail van 28 juni 2023, te weten:

- in de kruipruimte purren van de aansluiting van de muren op de vloer rondom in de woonkamer;

- isoleren van de cv-leidingen onder de grond;

- ondergronds verwijderen van de oude afvoer van de wasmachine in de keuken;

- in de woonkamer worden de plinten verwijderd en wordt van bovenaf de aansluiting vloer-muur met kit behandeld;

- nalopen van de tochtstrippen door de hele woning;

- de rookafvoerkanalen van de buurhuizen [nr 1] en [nr 2] buiten op de begane grond worden door [bedrijf 1] verlengd;

- in de woonkamer/keuken worden voorzieningen getroffen om beter te kunnen ventileren door het vervangen van de ventilatiestroken door grotere;

- ook in de slaapkamer zal een groot klepraam met inbraakbeveiliging worden aangebracht;

- betaling vergoeding nieuwe vloer woonkamer van 36 m2 (9,1 meter x 4 meter) a € 35,- = € 1.260,-.

II. voor recht te verklaren dat het gehuurde een ernstig gebrek in de zin van artikel 7:241 BW categorie C vertoont;

III. voor recht te verklaren dat de huurprijs van het gehuurde met ingang van 1 december 2022 met 30% wordt verlaagd tot het moment dat de gebreken volledig zijn hersteld;

IV. Ieder1 te veroordelen om tijdens de uitvoering van de werkzaamheden andere passende woonruimte ter beschikking te stellen;

V. Ieder1 te veroordelen tot betaling van de gemaakte expertisekosten ad € 669,00;

VI. Ieder1 te veroordelen tot het betalen van een dwangsom van € 250,00 per dag of deel van een dag dat zij niet voldoet aan de veroordeling onder I;

VII. Ieder1 te veroordelen tot terugbetaling van de teveel betaalde huur over de periode van 1 november 2022 tot 1 mei 2024, zijnde € 3.277,69;

VIII. tot betaling van de proceskosten plus rente.

Subsidiair en meer subsidiair vordert [gedaagde in conv] - samenvattend - (voorts) ieder1 te veroordelen tot herstel van de in die vorderingen genoemde gebreken op de wijze als genoemd in de rapporten van de [bedrijf 3] en [naam 2] dan wel op een in goede justitie te bepalen wijze, op straffe van een dwangsom en aan [gedaagde in conv] te betalen het bedrag van € 1.260,00 voor de kosten van vervanging van de vloer.

in conventie en in reconventie voorts

3.3.

Partijen voeren verweer tegen elkaars vorderingen en concluderen tot

niet-ontvankelijkheid, dan wel tot afwijzing van de vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van de ander in de kosten van deze procedure.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling in conventie en in reconventie

4.1.

Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen zullen deze hieronder gezamenlijk worden besproken.

4.2.

Ieder1 heeft [gedaagde in conv] tijdig, namelijk binnen acht weken na de verzenddatum van de uitspraak van de huurcommissie, gedagvaard. Dit betekent dat partijen niet meer zijn gebonden aan de uitspraak van de huurcommissie. Alle geschilpunten die aan de huurcommissie zijn voorgelegd zullen daarom opnieuw in volle omvang moeten worden beoordeeld.

4.3.

[gedaagde in conv] heeft bij de huurcommissie vier verschillende onderhoudsklachten geuit die in haar ogen een tijdelijke vermindering van de huurprijs rechtvaardigen. Omdat partijen geen (concrete) bezwaren hebben geuit tegen de beslissing van de huurcommissie inzake ‘energielabel’, ‘rookgas afvoer naast gelegen woning’ en ‘wisselende klachten over de afvoer van rioolwater’, zal de uitspraak van de huurcommissie op die punten worden overgenomen.

4.4.

Het geschil spitst zich aldus toe op de vocht- en schimmelplekken in het gehuurde. Beoordeeld moet worden of dit een (ernstig) gebrek oplevert (in de zin van artikel 7:241 BW categorie C van het gebrekenboek), of Ieder1 dit gebrek moet herstellen (conform de gestelde afspraken daarover tussen partijen) en of dit gebrek een huurprijsverlaging rechtvaardigt.

4.5.

Gebrek

4.5.1.

Naar het oordeel van de kantonrechter is er sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Dit zal hierna worden uitgelegd.

4.5.2.

Vaststaat dat sprake is van schimmelvorming op meerdere plekken in het gehuurde. Uit het rapport van de [bedrijf 3] en [naam 2] volgt dat er sprake is van een vochtprobleem in de kruipruimte. Zo is door de [bedrijf 3] onder meer geconcludeerd dat de vloer op de begane grond niet luchtdicht is langs de randen, waardoor vochtige lucht vanuit de kruipruimte de kamer in komt en gelijk condenseert op de vloer en de muren. Ook zijn de cv-leidingen niet geïsoleerd, hetgeen zorgt voor toename van de hoeveelheid vocht in de lucht welke vochtige lucht wordt via de open naden onder de plinten en in de hoeken de kamer in wordt gestuwd. Verder blijkt uit het rapport van [naam 2] dat het zand in de kruipruimte vochtig is, dat er een grote plas water in de kruipruimte ligt en dat de ventilatie in de kruipruimte niet werkend dan wel ruim onvoldoende is.

4.5.3.

Ieder1 heeft verschillende bezwaren opgeworpen tegen (de inhoud van) de voornoemde rapporten. Ten aanzien van het rapport van [naam 2] heeft Ieder1 aangevoerd dat [naam 2] niet kan worden aangemerkt als een onafhankelijk deskundige en dat Ieder1 niet in de gelegenheid is gesteld bij het onderzoek aanwezig te zijn. Ieder1 heeft echter niet onderbouwd waarom [naam 2] niet onafhankelijk zou zijn en heeft aan haar stellingen ook geen gevolgen verbonden. Dit verweer wordt daarom als onvoldoende onderbouwd verworpen.

4.5.4.

Ieder1 betwist verder dat sprake is van optrekkend vocht vanuit de kruipruimte en verwijst ter onderbouwing daarvan naar het onderzoeksrapport van de huurcommissie, zoals weergegeven onder 2.13. Dit kan haar niet baten. De kantonrechter is, net als de huurcommissie, van oordeel dat dit rapport onvoldoende gewicht in de schaal legt tegenover de rapporten van de [bedrijf 3] en [naam 2] .

4.5.5.

Ook de stelling dat de schimmelvorming te wijten is aan een aan [gedaagde in conv] toe te rekenen omstandigheid - namelijk dat zij geen ondervloer in het gehuurde heeft aangebracht - wordt niet gevolgd. Deze stelling vindt geen steun in de door partijen overgelegde rapporten en wordt bij gebrek aan enige onderbouwing verworpen. De op voornoemd verweer gebaseerde vordering van Ieder1 om [gedaagde in conv] te veroordelen tot het aanbrengen van een deugdelijke ondervloer in het gehuurde wordt reeds daarom afgewezen.

4.5.6.

Er is dus sprake van een gebrek dat Ieder1 moet verhelpen. Inmiddels is gebleken dat de wastafel in de slaapkamer niet was aangesloten op het riool, waardoor het water vanuit de wasbak rechtstreeks de kruipruimte in liep. Vaststaat dat dit op 12 juli 2024 is hersteld. Voor zover Ieder1 heeft willen aanvoeren dat daarmee het gebrek volledig is verholpen, wordt zij hierin niet gevolgd. De hiervoor genoemde omissie heeft ongetwijfeld bijgedragen aan de vocht- en schimmelproblematiek in het gehuurde. Echter, gelet op de inhoud van voornoemde rapporten en de door [gedaagde in conv] ter zitting onvoldoende weersproken ingenomen stelling dat zij nog steeds last heeft van schimmel op de buitenmuren en de binnenmuren in de woon- en slaapkamer, kan niet worden geconcludeerd dat het gebrek (volledig) is verholpen. Ieder1 moet het gebrek dus nog herstellen.

4.6.

Herstel van het gebrek

4.6.1.

Het grootste discussiepunt tussen partijen betreft de wijze waarop het gebrek moet worden hersteld.

4.6.2.

Vooropgesteld wordt dat Ieder1 zelf kan beoordelen op welke wijze een gebrek zal worden hersteld en welke werkzaamheden hiervoor moeten worden verricht. Dit is slechts anders indien, zoals [gedaagde in conv] stelt, afspraken met Ieder1 zijn gemaakt over de uit te voeren herstelwerkzaamheden.

4.6.3.

Zo stelt [gedaagde in conv] zich op het standpunt dat zij tijdens het huisbezoek op 16 juni 2023 met [naam 1] afspraken heeft gemaakt over de uit te voeren herstelwerkzaamheden. De gemaakte afspraken zijn volgens haar vastgelegd in haar e-mail van 28 juni 2023, zoals weergegeven onder 2.8. [gedaagde in conv] vordert in reconventie nakoming hiervan.

4.6.4.

Ieder1 betwist dat zij met [gedaagde in conv] heeft afgesproken dat alle in de e-mail van

28 juni 2023 genoemde herstelwerkzaamheden zouden worden uitgevoerd. Volgens haar heeft [gedaagde in conv] enkel haar wensen kenbaar gemaakt, waarop [naam 1] heeft aangegeven een en ander eerst intern te moeten bespreken.

4.6.5.

De kantonrechter overweegt hierover als volgt.

Van belang is dat [naam 1] samen met de aannemer op 16 juni 2023 bij [gedaagde in conv] op huisbezoek is geweest teneinde, zoals door Ieder1 is gesteld: ‘te inventariseren welke werkzaamheden exact in het gehuurde dienden te worden uitgevoerd’. Na dit huisbezoek heeft [gedaagde in conv] een uitgebreide e-mail naar Ieder1 gestuurd waarin de besproken werkzaamheden zijn opgesomd. Uit de tekst en inhoud van de e-mail blijkt, anders dan Ieder1 betoogt, niet dat er sprake is van een daarin geuite wens ten aanzien van de uit te voeren werkzaamheden. Integendeel, de opgesomde werkzaamheden zijn tot in detail uitgewerkt en er is zelfs concreet vastgelegd wanneer de werkzaamheden zullen worden verricht, namelijk vanaf 28 augustus tot 8 september 2023. Vaststaat dat [naam 1] kort daarna is uitgevallen. Ieder1 heeft aangegeven dat zij niet in het persoonlijke dossier van [naam 1] kan en zij daardoor niet precies kan achterhalen wat er tussen [gedaagde in conv] en [naam 1] is afgesproken. Dit komt echter voor rekening en risico van Ieder1 en dit kan [gedaagde in conv] niet met succes worden tegengeworpen. Nadat [gedaagde in conv] op de hoogte is geraakt van de uitval van [naam 1] heeft zij op 6 juli 2023 haar e-mail van 28 juni 2023 nogmaals aan Ieder1 toegestuurd. Op dat moment heeft Ieder1 kennis kunnen nemen van wat er (in de ogen van [gedaagde in conv] ) tussen partijen is afgesproken. Het had op dat moment op de weg van Ieder1 gelegen om bezwaar te maken tegen de inhoud van die e-mail en de daarin opgesomde herstelwerkzaamheden.

Dat heeft zij niet gedaan. Ieder1 heeft zelfs uitvoering gegeven aan de opgesomde afspraken. Op 10 juli 2023 heeft (een andere medewerker van) Ieder1 [gedaagde in conv] laten weten dat er een wisselwoning voor haar is gereserveerd vanaf 25 augustus 2023 tot 15 september 2023. Ook is daarbij aangegeven dat de verhuisvergoeding van € 3.102,53 aan [gedaagde in conv] wordt betaald. Deze vergoeding is een paar dagen later ook daadwerkelijk aan [gedaagde in conv] betaald.

4.6.6.

De hiervoor genoemde omstandigheden laten geen andere conclusie toe dan dat [gedaagde in conv] met [naam 1] de in de e-mail van 28 juni 2023 genoemde afspraken is overeengekomen. De enkele niet nader onderbouwde betwisting van Ieder1 dat er geen (concrete) afspraken zijn overeengekomen, is onvoldoende om anders te oordelen.

4.6.7.

Dit betekent dat Ieder1 gehouden is de herstelwerkzaamheden zoals genoemd

in de e-mail van 28 juni 2023 uit te voeren. Dit heeft zij tot op heden niet gedaan.

De vordering van [gedaagde in conv] tot nakoming van deze afspraken wordt daarom toegewezen. Daarvoor zal aan Ieder1 een termijn van drie maanden worden gegund. Uiteraard betekent dit dat [gedaagde in conv] Ieder1 daartoe ook de gelegenheid zal moeten geven.

4.6.8.

De kantonrechter ziet in dit geval geen aanleiding voor het opleggen van een dwangsom. Ieder1 heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat er in het verleden geen sprake is geweest van onwil tot het uitvoeren van herstelwerkzaamheden in het gehuurde en zij ook over zal gaan tot uitvoering van de bij dit vonnis aan haar opgedragen herstelwerkzaamheden.

4.6.9.

De vordering van [gedaagde in conv] om Ieder1 te veroordelen om tijdens de uitvoering van de werkzaamheden andere passende woonruimte ter beschikking te stellen wordt bij gebrek aan een feitelijke en juridische grondslag afgewezen.

4.7.

Huurprijsvermindering

4.7.1.

Naar het oordeel van de kantonrechter tast het gebrek het woongenot van [gedaagde in conv] dusdanig aan dat daarvoor een huurprijsvermindering op zijn plaats is. Een vocht- en schimmelprobleem als waarvan hier sprake is, namelijk ernstige schimmel- en/of vochtoverlast, wordt blijkens het Gebrekenboek van de huurcommissie aangeduid als een gebrek in de categorie C (V1). De ter zake gevorderde verklaring voor recht op dit punt door [gedaagde in conv] wordt daarom toegewezen. Op grond van artikel 6 Besluit Huurprijzen Woonruimte mag de huurprijs indien sprake is van een categorie C gebrek worden verlaagd tot ten laagste 40% van de huurprijs. Niet valt in te zien waarom er een andere huurprijsverlaging zou moeten worden toegepast dan de huurcommissie heeft gedaan. De kantonrechter acht in navolging van die uitspraak en met inachtneming van de omstandigheden van het geval, waarbij het feit dat de schimmelvorming zich grotendeels (nog) onder de vloer afspeelt een rol speelt, een tijdelijke huurverlaging tot 70% van de geldende huurprijs redelijk.

4.7.2.

Aan de orde komt vervolgens over welke periode huurverlaging moet worden toegekend. Vaststaat dat [gedaagde in conv] Ieder1 in oktober 2022 van het gebrek in kennis heeft gesteld. [gedaagde in conv] heeft huurprijsvermindering gevorderd vanaf 1 november 2022, zodat deze zal worden toegewezen met ingang van die datum.

4.7.3.

Ieder1 heeft aangevoerd dat de huurprijsvermindering slechts tot 3 februari 2023 dan wel 19 september 2023 kan worden toegewezen omdat vanaf dat moment sprake is van schuldeisersverzuim. Daartoe heeft zij aangegeven dat zij reeds op 3 februari 2023 en

12 september 2023 heeft aangeboden om ventilatieroosters aan te brengen in de kruipruimte, de doorvoeren dicht te purren en de tochtstrippen te vervangen. [gedaagde in conv] wilde hier geen gelegenheid voor geven omdat zij meende dat er meer dan wel andere werkzaamheden moeten worden uitgevoerd. Zoals reeds hiervoor is vastgesteld, was deze houding van [gedaagde in conv] ten aanzien van de uit te voeren herstelwerkzaamheden terecht. Reeds daarom is

er geen sprake van schuldeisersverzuim.

4.7.4.

[gedaagde in conv] maakt daarom terecht aanspraak op huurprijsvermindering vanaf

1 november 2022 tot de dag waarop het gebrek volledig is verholpen. Dit betekent dat de huurprijs vanaf 1 november 2022 tot de dag waarop het gebrek is verholpen zal worden vastgesteld op € 402,52. De op dit onderdeel gevorderde verklaring voor recht zal dan ook worden toegewezen, zoals in het dictum vermeld. Hierbij wordt opgemerkt dat gelet op de overige stellingen van [gedaagde in conv] bedoeld zal zijn dat de verklaring voor recht ziet op de periode vanaf 1 november 2022 (en niet zoals gevorderd op de periode vanaf 1 december 2022).

4.7.5.

Vaststaat dat [gedaagde in conv] over de periode vanaf 1 november 2022 tot 1 mei 2024 de oorspronkelijke huurprijs van € 575,03 aan Ieder1 heeft betaald. Dit betekent, met inachtneming van het voorgaande, dat zij een bedrag van (19 x € 172,51 =) € 3.277,69 onverschuldigd aan Ieder1 heeft betaald. Ieder1 zal daarom worden veroordeeld tot terugbetaling van dit bedrag.

4.7.6.

Ieder1 beroept zich in dit kader op verrekening. Daartoe stelt zij dat zij het bedrag van € 3.102,53 aan [gedaagde in conv] heeft betaald voor het leeghalen en opslaan van het gehuurde terwijl deze werkzaamheden (tot op heden) nooit hebben plaatsgevonden. Dit beroep faalt nu de betaling van deze vergoeding onderdeel is van de tussen partijen gemaakte afspraken zoals reeds onder 4.6.5. is overwogen en Ieder1 wordt veroordeeld tot nakoming van deze afspraken.

4.8.

Expertisekosten

4.8.1.

[gedaagde in conv] vordert betaling van de expertisekosten ter hoogte van € 669,00 (inclusief btw), bestaande uit de facturen van [naam 2] ad € 180,00, [bedrijf 4] ad

€ 180,00 en [bedrijf 5] voor het laten opstellen van een contra-energielabel ad € 309,00.

4.8.2.

De gevorderde expertisekosten ad € 180,00 in verband met het door [naam 2] uitgevoerde onderzoek zullen op grond van artikel 6:74 jo 6:96 lid 2 sub b BW worden toegewezen. De kantonrechter vindt het redelijk dat [gedaagde in conv] deze kosten ter vaststelling van het aan het gehuurde klevende gebrek heeft moeten maken omdat er tussen partijen een langdurige discussie bestond over de vraag óf er sprake was een ernstig gebrek én op welke wijze het gebrek moest worden hersteld. Mede op basis van het rapport van [naam 2] is vast komen te staan dat er sprake is van een ernstig gebrek, voor welk herstel Ieder1 als verhuurder aansprakelijk is. Het bedrag van € 180,00 aan expertisekosten is ook redelijk.

Dit bedrag moet Ieder1 dus vergoeden.

4.8.3.

Bij de overige gevorderde expertisekosten ligt dit anders. Niet gesteld of gebleken is dat na de opgestelde rapporten van onder meer de [bedrijf 3] , [naam 2] en de huurcommissie, aanvullend onderzoek door [bedrijf 4] noodzakelijk was. Deze kosten hoeft Ieder1 dan ook niet te vergoeden. Ook de kosten die zijn gemaakt in verband met het laten opstellen van een contra-energielabel worden afgewezen nu daarvoor, gelet op hetgeen onder 4.3 is overwogen, geen grondslag bestaat.

4.8.4.

Ieder1 heeft in dit kader aangevoerd dat [gedaagde in conv] geen (deugdelijke) ondervloer in het gehuurde heeft aangebracht, hetgeen (mede) de oorzaak is van het feit dat het vocht uit de kruipruimte kan optrekken en schimmelvorming is ontstaan aan de vinylvloer. Zoals reeds onder 4.5.6. is overwogen houdt deze stelling geen stand.

4.9.

Kostenveroordeling

4.9.1.

De conclusie is dat de vorderingen van Ieder1 worden afgewezen. De tegenvorderingen van [gedaagde in conv] worden, zoals hiervoor besproken, grotendeels toegewezen.

4.9.2.

Omdat Ieder1 zowel in conventie als in reconventie in het ongelijk is gesteld moet zij de proceskosten in conventie en in reconventie betalen. De proceskosten in conventie worden vastgesteld op (2 punten x € 271,00 =) € 542,00 aan salaris gemachtigde. De nakosten worden begroot op € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing). De proceskosten in reconventie worden, gelet op de samenhang met de conventie, vastgesteld op (1 punt x € 271,00 =) € 271,00 aan salaris gemachtigde.

4.9.3.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5. De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

wijst de vorderingen van Ieder1 af,

5.2.

veroordeelt Ieder1 in de proceskosten van € 542,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Ieder1 niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.3.

veroordeelt Ieder1 tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.4.

verklaart dit vonnis ten aanzien van de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,

in reconventie

5.5.

verklaart voor recht dat het gehuurde een ernstig gebrek in de zin van artikel 7:241 BW categorie C vertoont,

5.6.

verklaart voor recht dat de huurprijs van het gehuurde met ingang van 1 december 2022 met 30% wordt verlaagd tot het moment dat de gebreken volledig zijn hersteld,

5.7.

veroordeelt Ieder1 om binnen drie maanden na dagtekening van dit vonnis de afspraken na te komen zoals die zijn vastgelegd in de e-mail van 28 juni 2023, te weten:

• in de kruipruimte purren van de aansluiting van de muren op de vloer rondom in de woonkamer;
• isoleren van de cv-leidingen onder de grond;
• ondergronds verwijderen van de oude afvoer van de wasmachine in de keuken;
• in de woonkamer worden de plinten verwijderd en wordt van bovenaf de aansluiting vloer-muur met kit behandeld;
• nalopen van de tochtstrippen door de hele woning;
• de rookafvoerkanalen van de buurhuizen [nr 1] en [nr 2] buiten op de begane grond worden door [bedrijf 1] verlengd;
• in de woonkamer/keuken worden voorzieningen getroffen om beter te kunnen ventileren door het vervangen van de ventilatiestroken door grotere;
• in de slaapkamer zal een groot klepraam met inbraakbeveiliging worden aangebracht;
• betaling vergoeding nieuwe vloer woonkamer van 36 m2 (9,1 meter x 4 meter) à

€ 35,- = € 1.260,00.

5.8.

veroordeelt Ieder1 tot betaling aan [gedaagde in conv] van de teveel betaalde huur over de periode van 1 november 2022 tot 1 mei 2024 ad € 3.277,69,

5.9.

veroordeelt Ieder1 tot betaling aan [gedaagde in conv] van de expertisekosten ad € 180,00,

5.10.

veroordeelt Ieder1 in de proceskosten van € 271,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW als dit bedrag niet binnen veertien dagen na aanschrijving is betaald,

5.11.

verklaart dit vonnis ten aanzien van de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,

5.12.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.C.J.I.M. van Dorp en in het openbaar uitgesproken

op 18 december 2024.

(ldj)