ECLI:NL:RBGEL:2024:9243

Uitspraak

RECHTBANK Gelderland

Civiel recht

Zittingsplaats Arnhem

Zaaknummer: C/05/443954 / KG ZA 24-400

Vonnis in kort geding van 19 december 2024

in de zaak van

[eiseres],

wonende te [woonplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiseres] ,

advocaat: mr. dr. J.J.H. Post,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde],

gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. M. Bunders.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 26 november 2024 met producties 1 tot en met 11,

- de akte wijziging eis en in het geding brengen producties 12 tot en met 24, ingediend op 6 december 2024,

- de akte overlegging producties 1 tot en met 18 namens [gedaagde] , ingediend op 10 december 2024,
- de mondelinge behandeling van 11 december 2024,
- de pleitnota van [eiseres] ,
- de pleitnota van [gedaagde] .

2.De feiten

2.1.

[eiseres] en [naam 1] (hierna: [naam 1] ), enig aandeelhouder en bestuurder van [gedaagde] , hebben gedurende circa zeven jaar een affectieve relatie met elkaar gehad, welke relatie door [eiseres] is beëindigd op 1 november 2024. [eiseres] heeft twee dochters uit een eerdere relatie.

2.2.

In juli 2024 heeft [eiseres] haar woning in [plaats] (Noord-Brabant), waar zij tot op dat moment woonde met haar dochters, verkocht en is zij met haar dochters verhuisd naar een tijdelijke huurwoning in [plaats] .

2.3.

[eiseres] en [gedaagde] hebben op 15 augustus 2024 een koopovereenkomst gesloten waarbij [eiseres] van [gedaagde] het appartement(srecht), plaatselijk bekend als [adres appartement] (hierna: het appartement) heeft gekocht voor een bedrag van

€ 675.000,00 vrij op naam. In de koopovereenkomst staat onder meer het volgende:

“
artikel 4 Eigendomsoverdracht

4.1.

De akte van levering zal gepasseerd worden op 1 DECEMBER 2025 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van een notaris verbonden aan notariskantoor nader te bepalen door koper, hierna verder te noemen notaris.

(…)

artikel 5 Bankgarantie/Waarborgsom en hypotheekverstrekking

(…)

5.3.

Verkoper verstrekt met ingang van de datum van oplevering van de onroerende zaak aan koper een hypothecaire lening ter hoogte van € 510.000,00, zegge VIJFHONDERDTIENDUIZEND EURO tegen een door partijen overeengekomen rentepercentage van 3%. Het zal gaan om een annuïteitenhypotheek waarbij koper flexibel en boetevrij (extra) af kan lossen gedurende de looptijd. De economische looptijd bedraagt 360 maanden evenals de rentevastperiode. Verkoper en koper zullen hiertoe bij de oplevering van de onroerende zaak een hypotheekakte tekenen ten overstaan van een door partijen gekozen notaris.

(…)

artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding

11.1.

Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van diens uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

(…)

11.3.

Indien de wederpartij geen gebruik maakt van diens recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijke opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille (3 ‰) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

(…)”

2.4.

Op 21 oktober 2024 heeft een eerste vergadering van de VvE van het appartementencomplex plaatsgevonden. In het verslag van de vergadering staat onder meer dat de vooroplevering van het appartementencomplex naar verwachting eind januari 2025 wordt uitgevoerd.

2.5.

Op 1 november 2024 heeft [eiseres] de relatie met [naam 1] beëindigd.

2.6.

Bij e-mailbericht van 4 november 2024 heeft [naam 1] het volgende aan [eiseres] bericht:

“Afgelopen vrijdag heb jij aangegeven niet door te willen gaan met het huwelijk wat wij beiden hebben aangemeld bij de gemeente Nijkerk.

Dat houdt ook in dat de overeenkomst die wij hebben gesloten om samen de flat op [adres appartement] te kopen (die de eerste afspraak verving dat jij de flat alleen zou kopen), niet door gaat. (…)”

2.7.

Bij e-mailbericht van 6 november 2024 heeft [eiseres] aan [naam 1] bericht dat er geen overeenstemming was om het appartement samen te kopen, dat er geen wijziging van de koopovereenkomst is overeengekomen en dat er pas bij de notaris zou worden gesproken over het mogelijk gezamenlijk aankopen van het appartement als onderdeel van de huwelijksvoorwaarden. [eiseres] schrijft verder in het e-mailbericht dat zij nakoming van de koopovereenkomst wenst.

2.8.

Bij e-mailbericht van 7 november 2024 heeft [naam 1] onder andere aan [eiseres] bericht dat zij op 20 september een mondelinge en dus ook bindende overeenkomst hebben gesloten en dat daardoor de eerste overeenkomst van 15 augustus 2024 automatisch is komen te vervallen.

2.9.

Op 11 november 2024 heeft [eiseres] bij de passerend notaris de met [gedaagde] gesloten koopovereenkomst in het Kadaster laten registeren.

2.10.

Bij brief van 12 november 2024 heeft de advocaat van [eiseres] [gedaagde] in gebreke gesteld en gesommeerd om uiterlijk 15 november 2024 voor 16.00 uur schriftelijk te bevestigen dat de op 15 augustus 2024 getekende koopovereenkomst integraal zal worden nagekomen.

3.Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert na wijziging eis dat de voorzieningenrechter, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagde] veroordeelt om uiterlijk binnen tien werkdagen na betekening van het vonnis, dan wel een door de voorzieningenrechter te bepalen termijn, haar volledige medewerking te verlenen aan de notariële levering van het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met buitenruimte gelegen [adres appartement] , kadastraal bekend [sectie en bouwnummers] tegen een koopprijs van

€ 675.000,00 vrij op naam onder verrekening van de op 16 augustus 2024 reeds onder [gedaagde] gestorte waarborgsom van € 200.000,00 met de koopprijs, en overigens volgens opgave en (concept-)afrekeningsnota van de passerend notaris, uit hoofde van en geheel overeenkomstig de tussen partijen gesloten en ondertekende koopovereenkomst van 15 augustus 2024 en voorts onder de gebruikelijke bedingen als volgens de notaris te bepalen, door een notaris verbonden aan [bedrijf 1] , gevestigd te [adres bedrijf 1] of een nader door de voorzieningenrechter te bepalen notaris onder gelijktijdige afgifte van alle sleutels van het appartement;

II. bepaalt dat indien [gedaagde] op het door de notaris vastgestelde tijdstip niet aan de onder i. gegeven veroordeling voldoet, dit vonnis in de plaats treedt van de medewerking van [gedaagde] of diens bestuurder, meer in het bijzonder voor de verkoop en levering van de onroerende zaak en de vereiste handtekeningen van [gedaagde] onder alle daarvoor benodigde stukken, waaronder in elk geval de voor levering noodzakelijke toestemming en/of wilsverklaring en/of handtekeningen;

III. [gedaagde] veroordeelt om uiterlijk binnen vijf werkdagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis subsidiair: een door de voorzieningenrechter te bepalen termijn, zorg te dragen voor storting van een bedrag van € 510.000,00 op de kwaliteitsrekening van een notaris verbonden aan [bedrijf 1] , gevestigd te [adres bedrijf 1] of een nader door de voorzieningenrechter nader te bepalen notaris;

IV. [gedaagde] veroordeelt om uiterlijk binnen tien werkdagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis subsidiair: een door de voorzieningenrechter te bepalen termijn, haar volledige medewerking te verlenen aan:
- de vestiging van de in art. 5.3 van de tussen partijen gesloten en ondertekende
koopovereenkomst van 15 augustus 2024 vermelde hypothecaire lening van

€ 510.000,00 op de daarin vermelde voorwaarden,
- deze hypotheek te verstrekken door [gedaagde] waarvan de vestigingskosten door [eiseres] worden voldaan, tegen een door partijen overeengekomen rentepercentage van 3% per jaar,
- zijnde een annuïteitenhypotheek, waarbij koper flexibel en boetevrij (extra) kan aflossen gedurende de looptijd, welke 360 maanden bedraagt evenals de rentevastperiode,
- zulks voorts onder de verder gebruikelijke bedingen als volgens de notaris te bepalen, door een notaris verbonden aan [bedrijf 1] , gevestigd te [adres bedrijf 1] of een nader door de voorzieningenrechter nader te bepalen notaris;

V. bepaalt dat indien [gedaagde] op het door de notaris vastgestelde tijdstip niet aan de onder IV. gegeven veroordeling voldoet, dit vonnis in de plaats treedt van de medewerking van [gedaagde] of diens bestuurder, meer in het bijzonder voor de verkoop en levering van de onroerende zaak en de vereiste handtekeningen van [gedaagde] onder alle daarvoor benodigde stukken, waaronder in elk geval de voor levering noodzakelijke toestemming en/of wilsverklaring en/of handtekeningen,

VI. zulks op straffe van een dwangsom van € 25.000,00 per dag (24 uur) dat [gedaagde] de respectievelijke termijnen genoemd onder I. en III. overschrijdt, per overtreding en per onderdeel, zulks gemaximeerd tot een bedrag van € 750.000,00;

VII. [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eiseres] van de in art. 11.3 vermelde contractuele boete van € 2.025,00 per dag vanaf 20 november 2024 tot een maximum van € 67.500,00 te vermeerderen met de wettelijke rente ex art. 6:119 BW vanaf 20 november 2024 althans de dag der dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling.

VIII. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] , vermeerderd met de gebruikelijke nakosten bij correcte en niet-correcte nakoming van het vonnis en wettelijke rente binnen veertien dagen na betekening.

3.2.

[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] .

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Anders dan [gedaagde] betoogt, heeft [eiseres] voldoende spoedeisend belang bij haar vorderingen. Niet in geschil is dat [eiseres] met haar dochters is verhuisd van [plaats] naar [plaats] met het oog op verhuizing naar het door haar gekochte nieuwbouwappartement. [eiseres] woont sindsdien met haar dochters tijdelijk in een tweekamerappartement in afwachting van de (op)levering van het appartement. Deze situatie is volgens [eiseres] niet voor lange duur houdbaar. Daar komt bij dat als onweersproken vaststaat dat [eiseres] al veel kosten heeft gemaakt voor de afbouw en inrichting van het door haar van [gedaagde] gekochte appartement, zoals een keuken en sanitair. [eiseres] dient dan ook in staat worden gesteld haar verplichting tot afname daarvan bij de betreffende leveranciers te kunnen nakomen. [eiseres] kan dan ook worden ontvangen in haar vorderingen.

De vorderingen onder I.

4.2.

[eiseres] vordert nakoming van de in de op 15 augustus 2024 met [gedaagde] gesloten koopovereenkomst opgenomen verplichtingen tot levering van het appartement en vestiging van de hypotheek. [eiseres] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat partijen zijn gebonden aan de koopovereenkomst van 15 augustus 2024, nu [gedaagde] de overeenkomst niet binnen de daarin gestelde termijn heeft ontbonden. Ook is er tussen partijen nimmer een andere (mondelinge) koopovereenkomst tot stand gekomen. Nu [gedaagde] weigert de nakoming en de rechtsgeldig van de koopovereenkomst te bevestigen, ziet [eiseres] zich genoodzaakt zich te wenden tot de voorzieningenrechter met de onderhavige vorderingen.

4.3.

[gedaagde] betwist dat partijen zijn gebonden aan de koopovereenkomst van 15 augustus 2024. [gedaagde] voert daartoe primair aan dat de [eiseres] en [naam 1] , althans [gedaagde] mondeling zijn overeengekomen dat de koopovereenkomst van 15 augustus 2024 is komen te vervallen en is vervangen door een nieuwe overeenkomst. Subsidiair heeft volgens [gedaagde] te gelden dat de koopovereenkomst van 15 augustus 2024 is aangegaan, althans dient geacht worden te zijn aangegaan onder de stilzwijgende ontbindende voorwaarde van het voortduren van de relatie tussen [eiseres] en [naam 1] . Meer subsidiair stelt [gedaagde] dat sprake is van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat [eiseres] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid de instandhouding, althans ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Volgens [gedaagde] dienen de vorderingen dan ook te worden afgewezen.

4.4.

Voor toewijzing in kort geding van een vordering tot nakoming van een overeenkomst is slechts plaats indien met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid moet worden aangenomen dat ook in een eventueel aan te spannen bodemprocedure toewijzing van de vordering tot nakoming te verwachten is. Gelet op de door partijen ingenomen standpunten betekent dit concreet dat de vorderingen van [eiseres] alleen dan kunnen worden toegewezen indien in hoge mate aannemelijk is dat [eiseres] en [gedaagde] zijn gebonden aan de tussen hen gesloten koopovereenkomst van 15 augustus 2024. Bij de beoordeling van deze vraag geldt als uitgangspunt dat de tussen [eiseres] en [gedaagde] gesloten koopovereenkomst een onderhandse akte is, welke akte op grond van artikel 157 lid 2 Rv dwingend bewijs oplevert, behoudens tegenbewijs. Nu in een kort gedingprocedure als de onderhavige geen ruimte is voor nadere bewijslevering en onderzoek, zoals in een bodemprocedure, komt het aan op hetgeen partijen in deze procedure daaromtrent naar voren hebben gebracht en met ter zake relevante en verifieerbare stukken hebben onderbouwd.

4.5.

[gedaagde] verweert zich primair tegen de vorderingen van [eiseres] met de stelling dat [eiseres] en [naam 1] , althans [gedaagde] de afspraak hebben gemaakt dat de koopovereenkomst van 15 augustus 2024 is komen te vervallen, omdat [eiseres] en [naam 1] op 20 september 2024 mondeling zijn overeengekomen dat zij het appartement samen zouden kopen van [gedaagde] en daarvoor een nadere koopovereenkomst zouden opstellen. Deze mondelinge afspraak is echter, gelet op de betwisting door [eiseres] , in het bestek van deze procedure niet komen vast te staan. Bovendien geldt dat, al zouden [eiseres] en [naam 1] enerzijds en [gedaagde] anderzijds een mondelinge koopovereenkomst zijn aangegaan waardoor de koopovereenkomst van 15 augustus 2024 zou zijn komen te vervallen, aan deze mondelinge koopovereenkomst voorshands geoordeeld geen rechtsgevolg toekomt omdat niet aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 BW is voldaan. Immers, (i) het appartement zou in dat geval door [eiseres] en [naam 1] van [gedaagde] zijn gekocht als natuurlijke personen die niet handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf en (ii) het appartement is bestemd voor bewoning. De door [gedaagde] overgelegde en al dan niet eenzijdig opgemaakte koopovereenkomst, waarbij [eiseres] en [naam 1] staan vermeld als kopers, maakt dit niet anders. Deze overeenkomst is immers door geen van partijen ondertekend en heeft derhalve niet de status van een perfecte koopovereenkomst. Ook het feit dat de eerdere koopovereenkomsten van 16 maart 2024 en 1 augustus 2024 wel zijn vervangen door de koopovereenkomst van 15 augustus 2024 leidt niet tot een ander oordeel. Deze overeenkomsten zijn, anders dan de door [gedaagde] overgelegde concept koopovereenkomst, daadwerkelijk vervangen door de ondertekende koopovereenkomst van 15 augustus 2024. Bij deze stand van zaken gaat het verweer van [gedaagde] dat de koopovereenkomst van 15 augustus 2024 (automatisch) is komen te vervallen en is vervangen door de latere, mondelinge overeenkomst niet op.

4.6.

Het subsidiaire verweer van [gedaagde] , dat de koopovereenkomst van 15 augustus 2024 is aangegaan, althans dient geacht worden te zijn aangegaan onder de stilzwijgende ontbindende voorwaarde van het voortduren van de relatie van [eiseres] en [naam 1] , gaat evenmin op. Naar [eiseres] terecht stelt geldt ten aanzien van een koopovereenkomst met betrekking tot een woning het schriftelijkheidsvereiste zoals neergelegd in artikel 7:2 BW. Een ontbindende voorwaarde in een dergelijke koopovereenkomst is dan ook, anders dan [gedaagde] bepleit, niet vormvrij en dient in de schriftelijke koopovereenkomst te worden vastgelegd. Nu dat niet is gebeurd, is de koopovereenkomst onvoorwaardelijk. Hetgeen partijen overigens hebben gesteld wordt in het licht van het voorgaande onbesproken gelaten.

4.7.

Meer subsidiair stelt [gedaagde] dat sprake is van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat [eiseres] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid de instandhouding, althans ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. [gedaagde] voert daartoe aan dat [eiseres] en [gedaagde] in de koopovereenkomst niet hebben willen voorzien in de omstandigheid dat de relatie tussen [eiseres] en [naam 1] eindigt en al helemaal niet voordat er überhaupt sprake is geweest van levering. Die mogelijkheid is volgens [gedaagde] , alle omstandigheden en gedragingen in aanmerking nemende, niet in de overeenkomst verdisconteerd. [eiseres] betwist, kort gezegd, dat sprake is van onvoorziene omstandigheden.

4.8.

Hieromtrent geldt het volgende. Van onvoorziene omstandigheden in de zin van art. 6:258 BW kan alleen sprake zijn voor zover het omstandigheden betreft die op het ogenblik van tot stand komen van de overeenkomst nog in de toekomst lagen. Voor de kwalificatie ‘onvoorzien’ komt het aan op de vraag of partijen de mogelijkheid van het intreden van de omstandigheden hebben willen voorzien of althans stilzwijgend die mogelijkheid hebben verdisconteerd. De onvoorziene omstandigheden moeten van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mag verwachten (art. 6:258 lid 1 BW). Aan dit vereiste zal niet snel zijn voldaan: redelijkheid en billijkheid verlangen in de eerste plaats trouw aan het gegeven woord en laten afwijking daarvan slechts bij hoge uitzondering toe. Daaruit volgt dat de rechter terughoudendheid moet betrachten ten aanzien van de aanvaarding van een beroep op onvoorziene omstandigheden. Een wijziging of ontbinding van de overeenkomst is niet in overeenstemming met de redelijkheid en billijkheid wanneer de omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van degene die zich daarop beroept (art. 6:258 lid 2 BW).

4.9.

De koopovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] is een zakelijke overeenkomst. Gelet op de aard van de overeenkomst betreft de door [gedaagde] gestelde omstandigheid, de verbroken relatie tussen [naam 1] als bestuurder van [gedaagde] en [eiseres] als contractspartij van [gedaagde] , geen onvoorziene omstandigheid die [gedaagde] treft. Bovendien zijn de verbroken relatie en het feit dat [naam 1] daardoor gekrenkt is en niet begrijpt waarom [eiseres] de relatie heeft beëindigd, geen onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW en zijn deze niet van dien aard dat [eiseres] geen ongewijzigde instandhouding van de koopovereenkomst mag verwachten. Dat [naam 1] de beëindiging van de relatie door [eiseres] niet had zien aankomen maakt dit niet anders. [gedaagde] is dan ook gehouden de zakelijke overeenkomst met [eiseres] na te komen. In het licht van het voorgaande kan het beroep van [gedaagde] op artikel 6:258 BW niet slagen. Voor zover [gedaagde] een beroep heeft willen doen op artikel 6:248 BW slaagt dat beroep evenmin. Dat de verkoop van het appartement aan [eiseres] onder de overeengekomen voorwaarden voor [gedaagde] mogelijk fiscaal ongunstige gevolgen zou hebben, was voorzienbaar en kan [eiseres] niet worden tegengeworpen. Hierover had [gedaagde] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst advies moeten en kunnen inwinnen bij een financieel adviseur. Dat [gedaagde] dat voor het eerst na het sluiten van de koopovereenkomst heeft gedaan, komt voor haar rekening en risico.

4.10.

Op grond van al het voorgaande is voorshands geoordeeld de conclusie dat [eiseres] en [gedaagde] zijn gebonden aan de koopovereenkomst van 15 augustus 2024 en dat [gedaagde] kan worden gehouden het appartement aan [eiseres] te leveren. Nu reeds op voorhand voldoende aannemelijk is geworden dat [gedaagde] niet zonder meer tot levering van het appartement aan [eiseres] zal overgaan en naar het oordeel van de voorzieningenrechter met voldoende mate van zekerheid valt te verwachten dat in een aanhangig te maken bodemprocedure zal worden geoordeeld dat [gedaagde] is gehouden tot nakoming van uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichting tot levering van het appartement aan [eiseres] , is de vordering onder I. daarom toewijsbaar met inachtneming van het navolgende.

4.11.

Ten aanzien van de door [eiseres] gevorderde termijn waarbinnen [gedaagde] haar volledige medewerking dient te verlenen aan de notariële levering van het appartement geldt het volgende. Ter zitting is gebleken dat de in de koopovereenkomst opgenomen leveringsdatum tweemaal is verschoven naar een latere datum vanwege bezwaren van omwonenden en daardoor ontstane onduidelijkheden over de termijn waarbinnen het appartementencomplex gebouwd kon worden. Vanwege deze omstandigheden is de leveringsdatum zekerheidshalve bepaald op 1 december 2025 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen. Verder zijn partijen in de koopovereenkomst overeengekomen dat [gedaagde] met ingang van de datum van oplevering van het appartement een hypothecaire lening ter hoogte van € 510.000,00 verstrekt aan [eiseres] . Bij deze stand van zaken dient het er in het bestek van dit kort geding voor te worden gehouden dat partijen hebben bedoeld dat de notariële levering van het appartement is gekoppeld aan de oplevering daarvan. Dit is verder als zodanig ook niet of nauwelijks door [gedaagde] betwist. [gedaagde] heeft ter zitting verder verklaard dat de oplevering van het appartementencomplex naar verwachting in april 2025 zal plaatsvinden, maar dat nog geen definitieve opleveringsdatum bekend is. Bij gebreke van een definitieve opleveringsdatum zal [gedaagde] worden veroordeeld om binnen 14 dagen na oplevering van het appartementencomplex doch uiterlijk 1 december 2025 haar volledige medewerking te verlenen aan de notariële levering van het appartementsrecht aan [eiseres] . De vordering onder I. zal verder worden toegewezen zoals gevorderd. Daarbij wordt er vanuit gegaan dat [gedaagde] [eiseres] op de hoogte houdt van de vorderingen van de bouw en de oplevering van het appartementencomplex, voor zover [eiseres] die informatie niet zou verkrijgen via de Vereniging van Eigenaren. Ter zitting is door [gedaagde] nog verklaard dat het appartementencomplex in zijn geheel wordt opgeleverd. Bij die stand van zaken wordt er tevens vanuit gegaan dat [eiseres] gelijktijdig met de andere appartementseigenaren het complex kan betrekken.

De vordering onder II.

4.12.

Gelet op de gedingstukken en het verhandelde ter zitting ziet de voorzieningenrechter voldoende aanleiding te bepalen dat bij gebreke van de medewerking van [gedaagde] of [naam 1] als bestuurder van [gedaagde] aan de notariële levering van het appartement aan [eiseres] dit vonnis in de plaats treedt van de medewerking van [gedaagde] of diens bestuurder, meer in het bijzonder voor de verkoop en levering van de onroerende zaak en de vereiste handtekeningen van [gedaagde] onder alle daarvoor benodigde stukken, waaronder in elk geval de voor levering noodzakelijke toestemming en/of wilsverklaring en/of handtekeningen. De vordering zal dan ook worden toegewezen.

De vordering onder III.

4.13.

[eiseres] vordert veroordeling van [gedaagde] om zorg te dragen voor storting van een bedrag van € 510.000,00 op de kwaliteitsrekening van de passerend notaris. Hieromtrent wordt overwogen dat een dergelijke op [gedaagde] rustende verplichting niet volgt uit de koopovereenkomst. In de koopovereenkomst is enkel opgenomen dat [eiseres] en [gedaagde] bij de oplevering van het appartement een hypotheekakte tekenen ten overstaan van een door partijen gekozen notaris. Dat is onvoldoende om een verplichting tot storting van het voormelde bedrag op de kwaliteitsrekening van de notaris aan te nemen. Ter zitting is gebleken dat de door [gedaagde] aan [eiseres] te verstrekken hypothecaire geldlening, via de kwaliteitsrekening van de passerend notaris, de vordering van [gedaagde] voor het restant van de koopsom voldaan zou worden. Bij deze stand van zaken wordt er vanuit gegaan dat de verstrekking van het geleende bedrag en betaling van de koopsom gerealiseerd zullen worden conform de instructies van de passerend notaris. Op grond van het voorgaande wordt de vordering afgewezen.

De vordering onder IV. en V.

4.14.

De vordering onder IV. komt in feite neer op nakoming van de uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen zoals opgenomen onder punt 5.3. De voorzieningenrechter begrijpt dat [eiseres] onder het eerste en tweede gedachtestreepje van de vordering heeft bedoeld te vorderen dat [gedaagde] haar volledige medewerking dient te verlenen aan de verstrekking van de hypotheek in plaats van vestiging daarvan. Nu deze verplichtingen als zodanig volgen uit de koopovereenkomst en reeds op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting op voorhand voldoende aannemelijk is dat [gedaagde] niet zonder meer aan deze verplichtingen zal voldoen, wordt de vordering toegewezen. De door [eiseres] gevorderde termijn waarbinnen [gedaagde] dient mee te werken, zal worden gesteld op de datum van oplevering van het appartement, een en ander conform het bepaalde in artikel 5.3 van de koopovereenkomst. Hierbij wordt er, zoals reeds overwogen, vanuit gegaan dat partijen hebben bedoeld dat de notariële levering van het appartement is gekoppeld aan de oplevering van het appartement.

4.15.

De voorzieningenrechter begrijpt de vordering onder V. zo dat wordt bedoeld medewerking aan de verstrekking van de hypothecaire geldlening; immers vordering V. verwijst naar vordering IV. met die strekking. Uit het verhandelde ter zitting is niet gebleken dat [gedaagde] dit anders heeft begrepen. Indien [gedaagde] in gebreke blijft met het verlenen van diens medewerking, zal dit vonnis in de plaats treden van de medewerking van [gedaagde] of diens bestuurder, meer in het bijzonder aan de verstrekking van de hypothecaire geldlening en de vereiste handtekeningen van [gedaagde] onder alle daarvoor benodigde stukken, waaronder in elk geval de voor verstrekking van de hypothecaire geldlening noodzakelijke toestemming en/of wilsverklaring en/of handtekeningen.

De vordering onder VI.

4.16.

Ten aanzien van de gevorderde dwangsom heeft [eiseres] ter zitting toegelicht dat deze met name ziet op de afgifte van de sleutels van het door [gedaagde] te leveren appartement. Gelet op het verhandelde ter zitting ziet de voorzieningenrechter voldoende aanleiding om deze vordering toe te wijzen, in die zin dat [gedaagde] wordt veroordeeld om aan [eiseres] een dwangsom te betalen van € 1.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij na de notariële levering van het appartement in gebreke blijft met de afgifte van alle sleutels van het appartement aan [eiseres] , tot een maximum van € 100.000,00 is bereikt. De vordering wordt voor het overige afgewezen, nu reeds wordt bepaald dat dit vonnis in de plaats komt van de vereiste medewerking van [gedaagde] .

De vordering onder VII.

4.17.

[eiseres] vordert [gedaagde] te veroordelen om aan haar te betalen de in art. 11.3 van de koopovereenkomst vermelde contractuele boete van € 2.025,00 per dag vanaf 20 november 2024 tot een maximum van € 67.500,00 te vermeerderen met de wettelijke rente. [gedaagde] betwist evenwel dat zij op grond van de koopovereenkomst een contractuele boete aan [eiseres] is verschuldigd.

4.18.

Hieromtrent geldt dat, voorshands geoordeeld, het artikel 11.3 in de koopovereenkomst, anders dan [eiseres] bepleit, ziet op de situatie dat het appartement te laat is geleverd door [gedaagde] . De tekst van artikelen 11.1. een 11.3. van de koopovereenkomst is daaromtrent voldoende duidelijk en kan, in samenhang gelezen, tot geen andere conclusie leiden. Nu het appartement nog niet is opgeleverd en de uiterste leveringsdatum dus nog niet is verstreken, is de conclusie dat de vordering van [eiseres] op dit moment prematuur is. Bij deze stand van zaken wordt de vordering onder VII. bij gebrek aan (spoedeisend) belang afgewezen.

De proceskosten

4.19.

[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

138,82

- griffierecht

€

320,00

- salaris advocaat

€

1.107,00

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.743,82

4.20.

De door [eiseres] gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na oplevering van het appartementencomplex doch uiterlijk 1 december 2025 haar volledige medewerking te verlenen aan de notariële levering van het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met buitenruimte gelegen [adres appartement] , kadastraal bekend [sectie en bouwnummers] tegen een koopprijs van € 675.000,00 vrij op naam onder verrekening van de op 16 augustus 2024 reeds onder [gedaagde] gestorte waarborgsom van € 200.000,00 met de koopprijs, en overigens volgens opgave en (concept-)afrekeningsnota van de passerend notaris, uit hoofde van en geheel overeenkomstig de tussen partijen gesloten en ondertekende koopovereenkomst van 15 augustus 2024 en voorts onder de gebruikelijke bedingen als door een notaris verbonden aan [bedrijf 1] te [plaats] , te bepalen onder gelijktijdige afgifte van alle sleutels van het appartement,

5.2.

bepaalt dat indien [gedaagde] op het door de notaris vastgestelde tijdstip niet aan de onder 5.1. gegeven veroordeling voldoet, dit vonnis in de plaats treedt van de medewerking van [gedaagde] of diens bestuurder, meer in het bijzonder voor de verkoop en levering van de onroerende zaak en de vereiste handtekeningen van [gedaagde] onder alle daarvoor benodigde stukken, waaronder in elk geval de voor levering noodzakelijke toestemming en/of wilsverklaring en/of handtekeningen,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] een dwangsom te betalen van € 1.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij na de notariële levering van het appartement in gebreke blijft met de afgifte van alle sleutels van het appartement aan [eiseres] , tot een maximum van € 100.000,00 is bereikt,

5.4.

veroordeelt [gedaagde] om op de datum van oplevering van het appartement haar volledige medewerking te verlenen aan:

- de verstrekking van de in art. 5.3 van de tussen partijen gesloten en ondertekende
koopovereenkomst van 15 augustus 2024 vermelde hypothecaire lening van

€ 510.000,00 op de daarin vermelde voorwaarden aan [eiseres] ,
- deze hypothecaire geldlening te verstrekken door [gedaagde] waarvan de kosten door [eiseres] worden voldaan, tegen het door partijen overeengekomen rentepercentage van 3% per jaar,
- zijnde een annuïteitenhypotheek, waarbij koper flexibel en boetevrij (extra) kan aflossen gedurende de looptijd, welke 360 maanden bedraagt evenals de rentevastperiode,
- zulks voorts onder de verder gebruikelijke bedingen als door een notaris verbonden aan [bedrijf 1] te [plaats] te bepalen,

5.5.

bepaalt dat indien [gedaagde] niet (tijdig) aan de onder 5.4. gegeven veroordeling voldoet, dit vonnis in de plaats treedt van de medewerking van [gedaagde] of diens bestuurder, meer in het bijzonder aan de verstrekking van de hypothecaire geldlening en de vereiste handtekeningen van [gedaagde] onder alle daarvoor benodigde stukken, waaronder in elk geval de voor levering noodzakelijke toestemming en/of wilsverklaring en/of handtekeningen,

5.6.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.743,82, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.7.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.8.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.9.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. Meijer en in het openbaar uitgesproken op 19 december 2024.