Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Apeldoorn
Zaaknummer: 11188041 \ CV EXPL 24-2262
Vonnis van 11 december 2024
in de zaak van
1.[eisende partij sub 1] EN [eisende partij sub 1] ,
te [land] ,
2.
[eisende partij sub 2],
[eisende partij sub 2],
te [woonplaats] ,
3.
[eisende partij sub 3],
3.
[eisende partij sub 3],
te [woonplaats] ,
4.
[eisende partij sub 4] EN [eisende partij sub 4],
4.
[eisende partij sub 4] EN [eisende partij sub 4],
te [woonplaats] ,
5.
[eisende partij sub 5],
5.
[eisende partij sub 5],
te [woonplaats] ,
6.
[eisende partij sub 6],
6.
[eisende partij sub 6],
te [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna samen ook te noemen: [eisende partijen] ,
gemachtigde: mr. D.F. Briedé,
tegen
ONTWIKKELINGSMAATSCHAPPIJ VITALE VAKANTIEPARKEN B.V.,
te Zwolle,
gedaagde partij,
hierna te noemen: OMVV,
gemachtigde: [naam gemachtigde] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 7 augustus 2024
- de conclusie van antwoord in reconventie
- de brief met producties van mr. Briedé van 1 november 2024
- de mondelinge behandeling van 5 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De eisende partijen hebben allen, los van elkaar en op verschillende momenten, een huurovereenkomst gesloten met de rechtsvoorganger van OMVV (hierna te noemen: [naam 1] ) voor de huur van een kavel/standplaats op recreatiepark [naam park] (hierna: het park). Zij hebben op de standplaats een chalet geplaatst. De huurovereenkomsten zijn aangegaan voor een periode van 1 jaar, met stilzwijgende verlenging. In de overeenkomsten is voor de verhuurder een opzegtermijn van 6 maanden opgenomen. Op de overeenkomsten zijn geen algemene voorwaarden van toepassing.
2.2.
De eisende partij sub 6 is permanent woonachtig in zijn chalet en staat bij de [gemeente] op het adres van het park ingeschreven.
2.3.
OMVV is een samenwerkingsverband tussen elf gemeenten, waaronder de [gemeente] , en de provincie Gelderland. OMVV is sinds 18 juli 2023 eigenaar van het park. OMVV heeft dit aan de eisende partijen kenbaar gemaakt in een brief van diezelfde datum. Daarbij heeft zij geschreven dat zij parken koopt om deze tijdelijk te beheren, te transformeren of te investeren in kwaliteitsverbetering, met het uiteindelijke doel het geheel weer te verkopen.
2.4.
Bij brieven van 26 en 27 september 2023 heeft OMVV de huurovereenkomsten van eisende partijen sub 1 en sub 3 t/m 6 opgezegd tegen 1 april 2024. De huurovereenkomst van eisende partij sub 2 is door OMVV bij brief van 26 september 2023 opgezegd tegen
1 september 2024. Bij brief van 14 november 2023 heeft OMVV een verplaatsingsvergoeding toegezegd van € 1.482,00 voor een enkel chalet en € 2.223,00 voor een dubbel chalet.
2.5.
De gemachtigde van de eisende partijen heeft (namens een aantal van hen) bij brieven van 9 en 13 februari en 1 maart 2024 bezwaar gemaakt tegen de huuropzegging.
2.6.
Bij e-mailbericht van 6 maart 2024 heeft OMVV de gemachtigde van de eisende partijen laten weten dat zij de chaleteigenaren heeft gemeld dat de datum waarop de percelen ontruimd en leeg opgeleverd dienen te worden wordt uitgesteld naar 1 juli 2024, dit met uitzondering van de kavel van eisende partij sub 2 waar als einddatum geldt
1 september 2024.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eisende partijen] vordert - samengevat - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. Ambtshalve de consumentenovereenkomst te toetsen op (on)eerlijkheid, (dis)balans, en economische gevolgen ervan, in het bijzonder het gebrek aan transparante bepalingen over de wijze en gevolgen van een huuropzegging en huurverhoging.
2. Te verklaren voor recht dat door OMVV jegens [eisende partijen] onrechtmatig, althans in strijd is gehandeld met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid door geen rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen door:
- De huurders niet tijdig te informeren omtrent haar visie op het recreatiepark en de gevolgen voor de huurders,
- geen acht te slaan op de door de vorige eigenaar gedane beloften en toezeggingen,
- de verkoop van kampeermiddelen en andere onderkomens te verbieden, wetende dat de huur in een aantal gevallen nog recent was aangegaan en deze vrijwel direct weer op te zeggen,
- de huurders geen reële schadevergoeding aan te bieden,
- door de eisende partij sub 6 geen alternatieve woonruimte aan te bieden.
3. Te verklaren voor recht dat de huuropzegging in strijd is (gedaan) met de Europese consumentenrichtlijnen, onrechtmatig en naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is nu geen sprake is van een dringende reden en geen schadevergoeding is aangeboden.
4. OMVV te veroordelen om aan [eisende partijen] een bedrag aan schadevergoeding te betalen op basis van de economische waarde in het verkeer bij behoud van de standplaats, althans een schadevergoeding in goede justitie te bepalen, althans nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
5. OMVV te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis de eisende partij sub 6 passende vervangende woonruimte aan te bieden in [plaats] onder betaling van een verhuiskostenvergoeding van € 7.428,00, althans een door de kantonrechter te bepalen redelijk bedrag.
6. OMVV te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.
3.2.
OMVV voert verweer. OMVV concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisende partijen] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisende partijen] , met hoofdelijke veroordeling van [eisende partijen] in de kosten van deze procedure.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
OMVV vordert bij vonnis, dat [eisende partijen] zal worden gesommeerd tot ontruiming van het gehuurde, waarbij aan OMVV een schadevergoeding wordt toegekend voor iedere dag dat [eisende partijen] onrechtmatig op het gehuurde verblijft.
3.5.
[eisende partijen] voert verweer. [eisende partijen] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van OMVV met veroordeling van OMVV in de kosten van de procedure.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
Omdat de eisende partij sub 1 in [land] woont, moet ambtshalve worden beoordeeld of de Nederlandse rechter bevoegd is en welk recht op het voorliggende geschil van toepassing is. Op grond artikel 22 van het op deze zaak van toepassing zijnde EVEX-II Verdrag heeft de Nederlandse rechter rechtsmacht nu de verbintenis die aan de vordering ten grondslag ligt ziet op de huur van een onroerend goed dat is gelegen in [plaats] (Nederland). Niet gesteld of gebleken is dat partijen een rechtskeuze hebben gedaan.
Op grond van artikel 4 van de Verordening (EG) Nr. 593/2008 inzake het recht dat van toepassing is op verbintenissen uit overeenkomst (Rome I) wordt het op de overeenkomst toepasselijke recht beheerst door het recht van het land waar het onroerend goed is gelegen, nu het onderwerp van het geschil de huur van een onroerend goed betreft. Het Nederlandse recht is in dit geval van toepassing, omdat het gehuurde onroerende goed in Nederland is gelegen.
4.2.
De huurovereenkomsten hebben betrekking op de huur van een kavel, dus op onbebouwde grond. De huurovereenkomsten zijn voor bepaalde tijd, namelijk één jaar, aangegaan. Omdat is overeengekomen dat de huurovereenkomsten jaarlijks automatisch worden verlengd en door de verhuurder alleen door opzegging kunnen worden beëindigd, is in feite sprake van duurovereenkomsten, dus overeenkomsten voor onbepaalde tijd. De wet kent daarvoor geen specifieke huurbeschermingsregeling. Op grond van artikel 7:228 lid 2 BW eindigt een huur aangegaan voor onbepaalde tijd door opzegging. Omdat in de overeenkomsten voor de verhuurder een opzegtermijn van 6 maanden is opgenomen, is het uitgangspunt dat OMVV de huur dus in beginsel rechtsgeldig heeft kunnen opzeggen met inachtneming van die overeengekomen termijn.
4.3.
Vaste rechtspraak is echter dat op grond van artikel 6:248 lid 1 BW de aanvullende en beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat aan de opzegging nadere eisen gesteld (moeten) worden. Daarbij kan gedacht worden aan de eis van aanwezigheid van een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging, de inachtneming van een bepaalde opzegtermijn en/of het bij de opzegging doen van een aanbod tot betaling van schadevergoeding. Voorts kan een beroep op een uit de wet of overeenkomst voortvloeiende bevoegdheid om de overeenkomst op te zeggen op grond van artikel 6:248 lid 2 BW onder omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn (zie onder meer Hoge Raad 2 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:141).
4.4.
[eisende partijen] heeft - kort gezegd - betoogd dat de huuropzeggingen in rechte geen stand kunnen houden omdat sprake is van strijd met meerdere Europese Richtlijnen gericht op consumentenbescherming (genoemd zijn met name Richtlijn 2005/28/EG, Richtlijn 2005/29/EG en Richtlijn 93/13/EEG) en met de eisen van redelijkheid en billijkheid, omdat geen sprake is van een zwaarwegende grond voor opzegging en geen reëel aanbod tot het betalen van schadevergoeding is gedaan. [eisende partijen] geeft tegelijkertijd aan dat recreëren en wonen ter plaatse onmogelijk is geworden en dat daarom een vordering tot nakoming (een vordering gericht op de vaststelling dat geen rechtsgeldige opzegging heeft plaatsgevonden, zodat de huurovereenkomsten nog van kracht zijn) geen soelaas biedt. Zij leggen zich met andere woorden neer bij de opzegging van de huurovereenkomsten en vorderen in deze procedure schadevergoeding. Daaraan leggen zij ten grondslag dat het handelen in strijd met de Europese richtlijnen en met de eisen van redelijkheid en billijkheid (ook) met zich meebrengt dat sprake is van onrechtmatig handelen.
4.5.
[eisende partijen] heeft vanzelfsprekend een duidelijk en voorstelbaar belang bij voortzetting van de huurovereenkomsten. Er is (veel) geld en energie in gestoken om op de gehuurde standplaats een eigen plek te creëren die tegemoet komt aan de specifieke behoeften en wensen van de huurder. Een opzegging van de huur van zo’n standplaats/kavel heeft dus relevante en voor de verhuurder kenbare (financiële) gevolgen voor de huurder. Een chalet is immers niet eenvoudig verplaatsbaar, zeker niet zonder aanzienlijke kosten en alternatieve plekken zijn schaars. Daarbij komt dat onbetwist is gesteld dat [naam 1] , vooruitlopend op de overname door (uiteindelijk) OMVV, tegenover diverse huurders op het park heeft verklaard dat een overname (naar de kantonrechter begrijpt uit de door [eisende partijen] als productie 15 overgelegde brief van de gemachtigde van [naam 1] : de eerstkomende jaren) niets zou veranderen en dat het park op gelijke voet zou worden voortgezet. Desondanks zijn kort na de overname door OMVV de huurovereenkomsten opgezegd, in het geval van eisende partij sub 2 binnen 6 maanden na het aangaan ervan. OMVV heeft terecht aangevoerd dat die uitspraken niet voor haar rekening komen, maar dat neemt niet weg dat ook deze omstandigheid een rol had behoren te spelen bij de belangenafweging, die OMVV voor de opzegging van de huurovereenkomst had moeten maken.
4.6.
OMVV had ten tijde van de opzegging nog geen concreet en uitvoerbaar plan voor de reorganisatie van het park. Dat vindt bevestiging in de opzeggingsbrief zelf, waarin OMVV aangeeft de huurovereenkomsten te willen beëindigen
“zodat zij in de toekomst kan beschikken over de verschillende standplaatsen, op het moment dat hiervoor een plan is”.
“zodat zij in de toekomst kan beschikken over de verschillende standplaatsen, op het moment dat hiervoor een plan is”.
4.6.1.
De [gemeente] heeft op 9 april 2024 een informatiebijeenkomst georganiseerd. Uit de door [eisende partijen] overgelegde publicatie van de [gemeente] blijkt dat tijdens die bijeenkomst is aangegeven dat het doel van de aankoop door OMVV is om het park om te vormen tot een ‘toekomstbestendig recreatiepark’.
“Dat vraagt om goede plannen en middelen om die te financieren. Een tijdelijk ander gebruik kan daarin helpen (…)”, aldus deze publicatie. Aangegeven is dat OMVV in gesprek was met de [gemeente] over een tijdelijke opvanglocatie voor Oekraïense gezinnen op het terrein. Tevens is aangegeven dat de planvorming zich nog in het beginstadium bevond.
“Het vergunningstraject, inclusief de onderzoeken naar de verkeerssituatie, moet nog worden gestart. We staan aan het begin van de plan- en besluitvorming”, aldus de betrokken wethouder volgens de publicatie.
“Dat vraagt om goede plannen en middelen om die te financieren. Een tijdelijk ander gebruik kan daarin helpen (…)”, aldus deze publicatie. Aangegeven is dat OMVV in gesprek was met de [gemeente] over een tijdelijke opvanglocatie voor Oekraïense gezinnen op het terrein. Tevens is aangegeven dat de planvorming zich nog in het beginstadium bevond.
“Het vergunningstraject, inclusief de onderzoeken naar de verkeerssituatie, moet nog worden gestart. We staan aan het begin van de plan- en besluitvorming”, aldus de betrokken wethouder volgens de publicatie.
4.6.2.
Gevraagd naar de huidige stand van zaken heeft OMVV tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat de communicatie over de plannen via de gemeente Putten loopt en niet via OMVV en dat een nadere, door de gemeente georganiseerde informatiebijeenkomst volgt.
4.6.3.
De kantonrechter stelt op grond van het voorgaande vast dat OMVV eind september 2023, toen de huur werd opgezegd, nog geen belang had bij het einde van de huurovereenkomsten per 1 april 2024, respectievelijk 1 september 2024, laat staan een zwaarwegend belang. Sterker, gesteld noch gebleken is dat dit zwaarwegende belang inmiddels wel actueel is. Informatie waaruit blijkt van concrete plannen om het eindelijke doel van een ‘toekomstbestendig recreatiepark’ naderbij te brengen ontbreekt. Datzelfde geldt in feite voor het kennelijk beoogde tijdelijke gebruik als opvanglocatie.
4.7.
Hoewel het eigendomsrecht van OMVV een sterk recht is en, zoals overwogen, de wet voor gevallen als deze geen specifieke huurbeschermingsregeling kent, is de kantonrechter van oordeel dat de redelijkheid en billijkheid en de aard van de relatie tussen verhuurder en huurder in dit geval meebrengen dat aan de opzegging nadere eisen gesteld moeten worden. Gelet op het grote en kenbare (financiële) belang aan de kant van [eisende partijen] en de mededelingen die door de rechtsvoorganger van OMVV aan de huurders zijn gedaan, ook nog kort voor de overname, is er grond voor het stellen van de eis van een zwaarwegende grond voor opzegging en van het vergezeld doen gaan van de opzegging van een reëel - op de positie van de betreffende huurder toegesneden - aanbod tot schadevergoeding. Die zwaarwegende grond was er ten tijde van de opzeggingen niet (en is nog altijd in onvoldoende mate gebleken). De (na de opzegging) gedane toezegging tot het betalen van een verplaatsingsvergoeding kan in de gegeven omstandigheden niet worden gezien als een reëel aanbod tot schadevergoeding in vorenbedoelde zin.
4.8.
Naar het oordeel van de kantonrechter is de conclusie daarom dat OMVV zich bij de opzeggingen onvoldoende rekenschap heeft gegeven van de gerechtvaardigde belangen aan de kant van [eisende partijen] Zij heeft in strijd gehandeld met de eisen van redelijkheid en billijkheid en aldus ook met de maatschappelijke zorgvuldigheid die zij als verhuurder in haar relatie met [eisende partijen] in acht heeft te nemen. Haar handelwijze is daarmee jegens [eisende partijen] als onrechtmatig te kwalificeren.
4.9.
Nu de onrechtmatigheid van het handelen van OMVV met het voorgaande reeds gegeven is, behoeft hetgeen overigens naar voren is gevraagd, waaronder de vraag of sprake is van strijd met de voornoemde Europese richtlijnen en of (ook) dat leidt tot onrechtmatigheid, verder geen bespreking.
4.10.
Bij de door [eisende partijen] gevorderde toetsing zoals geformuleerd in r.o. 3.1 onder 1 heeft [eisende partijen] geen belang, gelet op wat onder 4.9 is overwogen en nu [eisende partijen] berust in de opzegging van de huurovereenkomsten.
4.11.
De door [eisende partijen] gevorderde verklaring voor recht als geformuleerd in r.o. 3.1 onder 2 en 3 zal worden toegewezen als hierna wordt vermeld.
4.12.
Niet betwist is dat de onrechtmatige handelwijze van OMVV leidt tot schade bij [eisende partijen] OMVV dient die schade te vergoeden.
4.13.
[eisende partijen] heeft in de dagvaarding een opsomming gegeven van de door elk van de eisende partijen gedane investering in hun chalet. De schade kan echter niet worden gelijkgesteld met de gedane investering. Dat is ook niet wat [eisende partijen] heeft gevorderd (r.o. 3.1 onder 4). Primair is namelijk gevorderd de te betalen schadevergoeding te bepalen op basis van de economische waarde in het verkeer bij behoud van de standplaats.
Daargelaten of dit de juiste maatstaf is voor het vaststellen van de schade, moet echter worden vastgesteld dat elk aanknopingspunt om de schade, individueel, op die wijze te berekenen ontbreekt. Informatie om een schadevergoeding in goede justitie te bepalen ontbreekt evenzeer. De kantonrechter kan de schade in deze procedure dus niet begroten.
De kantonrechter zal de zaak daarom verwijzen naar de schadestaatprocedure, zoals meer subsidiair is gevorderd. Daarbij wordt nog wel nadrukkelijk opgemerkt dat het de voorkeur verdient dat partijen in onderling overleg tot een passende oplossing komen.
4.14.
De vordering strekkende tot het aanbieden aan eisende partij sub 6 van passende vervangende woonruimte in [plaats] en betaling van een verhuiskostenvergoeding (r.o. 3.1 onder 5) wordt afgewezen omdat een grondslag daarvoor ontbreekt.
4.15.
OMVV wordt in het ongelijk gesteld in conventie en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisende partijen] worden begroot op:
- explootkosten € 139,42
- griffierecht € 248,00
- salaris gemachtigde € 678,00 (2 punten x € 339,00)
- nakosten € 135,00 (plus kosten van betekening zoals vermeld
in de beslissing)
Totaal
€ 1.200,42
in reconventie
4.16.
[eisende partijen] berust als gezegd in de opzegging van de huurovereenkomsten.
4.17.
Dat betekent dat per 1 juli 2024 (eisende partijen sub 1 en 3 t/m 6), respectievelijk per 1 september 2024 (eisende partij sub 2) geen sprake meer is van lopende huurovereenkomsten. Met ingang van die data is er dus voor [eisende partijen] geen recht of titel meer voor het gebruik van het (eerder) gehuurde en is [eisende partijen] dus (in beginsel) gehouden tot ontruiming over te gaan.
4.18.
[eisende partijen] heeft de gevorderde ontruiming bestreden door aan te voeren dat OMVV niet kan opzeggen zoals zij heeft gedaan en dat [eisende partijen] daarom niet hoeft te wijken, althans niet zonder dat daarvoor een reële schadevergoeding is betaald. Desgevraagd is daar tijdens de mondelinge behandeling aan toegevoegd dat een andere situatie ontstaat als vast wordt gesteld dat [eisende partijen] recht heeft op schadevergoeding, maar dat de chalets van [eisende partijen] dan nog wel nodig zijn om deze te kunnen taxeren.
4.19.
Naar het oordeel van de kantonrechter doet de argumentatie van [eisende partijen] niet af aan wat onder 4.17 is overwogen. De gevorderde ontruiming wordt daarom toegewezen.
Er wordt echter wel aanleiding gezien om een ruime ontruimingstermijn te hanteren. Redengevend daarvoor is dat niet gebleken is dat OMVV belang heeft bij een spoedige ontruiming, terwijl evident is dat [eisende partijen] enige tijd nodig zal hebben om die ontruiming te realiseren en het ook reëel is om [eisende partijen] de mogelijkheid te bieden tot het laten uitvoeren van een – liefst door beide partijen gedragen – taxatie.
De ontruimingstermijn zal daarom worden gesteld op 6 maanden.
4.20.
De vordering van OMVV om haar een schadevergoeding toe te kennen voor iedere dag dat [eisende partijen] onrechtmatig op het gehuurde verblijft is onvoldoende concreet en wordt reeds daarom afgewezen.
4.21.
De kantonrechter ziet, mede gelet op hetgeen is overwogen in conventie, aanleiding om de proceskosten te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
verklaart voor recht dat OMVV jegens [eisende partijen] onrechtmatig heeft gehandeld door de huurovereenkomsten op te zeggen zonder dat sprake was van een zwaarwegende grond voor opzegging en zonder het doen van een reëel - op de positie van de betreffende huurder toegesneden - aanbod tot schadevergoeding,
5.2.
verklaart voor recht dat OMVV de schade van [eisende partijen] aan hem dient te vergoeden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
5.3.
veroordeelt OMVV in de proceskosten van € 1.200,42, te betalen binnen een termijn van veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als OMVV niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
in reconventie
5.6.
veroordeelt [eisende partijen] om binnen 6 maanden het gehuurde te ontruimen,
5.7.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.J.P. Lambooij en in het openbaar uitgesproken op 11 december 2024.
(ldj)