Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Apeldoorn
Zaaknummer: 11025512 \ CV EXPL 24-1144
Vonnis van 6 november 2024
in de zaak van
[eis in conv/verw in reconv],
te [woonplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in voorwaardelijke reconventie,
hierna te noemen: [eis in conv/verw in reconv] ,
gemachtigde: mr. A.J. Verweij,
tegen
1.[ged in conv/eis in reconv sub 1] ,2. [ged in conv/eis in reconv sub 2] ,
beiden te [woonplaats] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in voorwaardelijke reconventie,
hierna samen te noemen: [gedaagden in conv/eisers in reconv] ,
gemachtigde: mr. M. Aynan.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 5 juni 2024
- de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie, tevens akte overlegging producties en tevens akte eisvermeerdering en eiswijziging van [eis in conv/verw in reconv]
- de mondelinge behandeling van 10 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. De voorwaardelijke eis in reconventie is ter zitting ingetrokken en behoeft dus geen bespreking meer.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen [eis in conv/verw in reconv] als verhuurder en [gedaagden in conv/eisers in reconv] als huurder is op 30 november 2010 een huurovereenkomst tot stand gekomen ten aanzien van de woning gelegen aan de [adres gehuurde] (hierna: het gehuurde).
2.2.
[gedaagden in conv/eisers in reconv] heeft op 6 december 2010 een inspectierapport nieuwe verhuur ondertekend, waarin is vermeld:
“
Huurder verklaart dat de woonruimte naar genoegen en in goede staat is opgeleverd (…).
Huurder verklaart dat de woonruimte naar genoegen en in goede staat is opgeleverd (…).
(…)
Opmerkingen
gebruik van
1x bankstel 2x kast
1x TV 2x tafel 1x decoder
(…)
Kast kleding (…)
1x eettafel 1x vaatwasser
Tot het gehuurde behoort ondermeer de volgende apparatuur:
Vaatwasser / combi / TV / koel / oven / stofzuiger / koffiezetapp.”
2.3.
In de huurovereenkomst is, voor zover thans van belang, bepaald:
“
Leveringen en diensten
Leveringen en diensten
6.De door of vanwege verhuurder voor huurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten zijn de volgende:
- Voor rekening van huurder zijn de kosten van gas, water en elektra en de kosten van
afvalstoffenheffing en rioolbelasting voor de maanden dat hij de woning bewoont. Huurder en verhuurder zijn voor deze kosten een bedrag overeengekomen van € 175,- per maand, bovenop de afgesproken huurprijs van € 650,00 per maand.
- Het onderhoud van de c.v. installatie is voor rekening van verhuurder.
(…)
11. Verkoop woning
(…)
h. het is huurder niet toegestaan om veranderingen aan te brengen in of aan de woning, zonder schriftelijke toestemming van verhuurder. Dit geldt ook voor behang- en schilderwerk.
(…)
13. Oplevering, begininspectie, eindinspectie
(…)
c. Bij einde van de huur zal een eindoplevering plaatsvinden door verhuurder en huurder gezamenlijk aan de hand van het opgestelde inspectierapport. Huurder is verplicht om het gehuurde in dezelfde staat op te leveren als hij de woning heeft ontvangen bij het begin van de huur. Huurder is aansprakelijk voor alle schade die is ontstaan tijdens zijn huurperiode (schilder en behangwerk inbegrepen), normale slijtage is hieronder niet begrepen.
2.4.
De huurovereenkomst is na opzegging door [gedaagden in conv/eisers in reconv] per 30 juni 2024 geëindigd.
2.5.
Op 30 juni 2024 heeft een voorinspectie van de woning plaatsgevonden.
2.6.
Op 3 juli 2024 is in aanwezigheid van een deurwaarder een eindinspectie verricht, waarvan een proces-verbaal van constateringen is opgemaakt.
2.7.
Op 2 september 2024 heeft [eis in conv/verw in reconv] aan [gedaagden in conv/eisers in reconv] geschreven:
“
Je hebt de woning niet zoals afgesproken achtergelaten. Er zijn beschadigingen aangetroffen en er missen een behoorlijk aantal zaken in de woning.
Je hebt de woning niet zoals afgesproken achtergelaten. Er zijn beschadigingen aangetroffen en er missen een behoorlijk aantal zaken in de woning.
De gehele warmwatervoorziening voor de keuken is weg. Electra, afvoer, boiler en leidingwerk in de keuken is niet meer aanwezig.
In de berging is het volledig electra en leidingwerk verwijdert. Schakelaars, wandcontactdozen en afvoeren zijn niet meer aanwezig.
Het dak in de berging is onkundig ‘gerepareerd’. Enkel een laagje bitumen is over het gat op het dak gemaakt waardoor er nu lekkage is.
De radiator is niet correct aangesloten; dit betreft een horizontaal model, die verticaal is opgehangen en bovendien niet bruikbaar is omdat er ook geen bedieningsknop op zit en de ontluchting aan de onderzijde zit in plaats van bovenop.
Kranen zijn lek, de wastafel in de badkamer hangt los aan de wand. Deuren zijn beschadigd, muren zijn beschadigd, de stroomvoorziening voor de vloerverwarming is weg etc. etc.
(…)
Dit geldt o.a. ook voor de achterdeur. Deze is helemaal weggerot. Je hebt werkelijk nergens een melding van gedaan. Destijds had ik de deur nog kunnen repareren, nu moet ik de deur volledig vervangen. Ook de CV ketel is kapot bij oplevering.
De verkoopbrochure van de woning (2010) geeft de staat van de woning weer op moment van aanvang huurovereenkomst.
De kosten voor het herstellen van de gebreken alsmede de terugbetaling van de borg en de energiekosten 2024 zijn in de eindafrekening verwerkt.
Ik zie je betaling graag binnen 14 dagen tegemoet.”
3.Het geschil
3.1.
[eis in conv/verw in reconv] vordert na wijziging van eis - samengevat - dat de kantonrechter
bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. voor recht zal verklaren dat [gedaagden in conv/eisers in reconv] aansprakelijk is voor de schade die hij aan het gehuurde heeft toegebracht ter hoogte van een bedrag van € 11.790,69;
II. [gedaagden in conv/eisers in reconv] hoofdelijk zal veroordelen om aan [eis in conv/verw in reconv] te voldoen een bedrag van € 2.960,95, te vermeerderen met de wettelijke rente over het gedeelte van de eindafrekening gas- en stroomverbruik 2023 vanaf 29 januari 2024 en te vermeerderen met de wettelijke rente over het gedeelte van de eindafrekening waterverbruik en gemeentelijke lasten 2023 vanaf 15 februari 2024 tot de dag der algehele voldoening;
III. [gedaagden in conv/eisers in reconv] hoofdelijk zal veroordelen om aan [eis in conv/verw in reconv] te voldoen het bedrag van € 11.481,93 (zijnde de eindafrekening), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 16 september 2024 tot de dag der algehele voldoening;
IV. [gedaagden in conv/eisers in reconv] hoofdelijk zal veroordelen om aan [eis in conv/verw in reconv] te voldoen een bedrag van € 1.112,52 aan buitengerechtelijke kosten te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 september 2024 tot de dag der algehele voldoening;
V. [gedaagden in conv/eisers in reconv] hoofdelijk zal veroordelen in de proceskosten en de nakosten.
3.2.
[eis in conv/verw in reconv] legt aan zijn vorderingen, bezien tegen de achtergrond van de feiten, het volgende ten grondslag.
[gedaagden in conv/eisers in reconv] heeft de jaarafrekening gas- en stroomverbruik en de jaarafrekening waterverbruik en gemeentelijke lasten over het jaar 2023 ad in totaal € 2.960,95 onbetaald gelaten. Daarnaast heeft [gedaagden in conv/eisers in reconv] het gehuurde niet in de oorspronkelijke staat opgeleverd. [eis in conv/verw in reconv] heeft daardoor herstelkosten moet maken, die op grond van artikel 13 onder c van de huurovereenkomst door [gedaagden in conv/eisers in reconv] dienen te worden vergoed tot een bedrag van in totaal € 11.790,69 inclusief btw. Die kosten zijn na het eindigen van de huurovereenkomst door middel van een op 2 september 2024 aan [gedaagden in conv/eisers in reconv] verzonden eindafrekening in rekening gebracht, maar desondanks onbetaald gelaten. Bij dezelfde eindafrekening is aan [gedaagden in conv/eisers in reconv] in rekening gebracht een bedrag van € 944,55 aan verbruik energie 2024/gemeentelijke lasten, een bedrag van € 190,00 aan teveel ontvangen tegemoetkoming energie 2022 en een bedrag van € 15,90 aan te weinig betaald vast recht gemeentelasten 2022. Ook deze bedragen zijn onbetaald gelaten. Op de vorderingen van [eis in conv/verw in reconv] kan in mindering strekken: een bedrag van € 139,40 aan teveel betaalde stroom over het jaar 2022, een bedrag van € 825,00 aan borg, een bedrag van € 254,31 vanwege het prijsplafond gas over 2023 en een bedrag van € 239,49 vanwege het prijsplafond stroom over 2023.
Over de niet betaalde bedragen is [gedaagden in conv/eisers in reconv] op grond van artikel 6:119 BW wettelijke rente verschuldigd geworden. De vordering moest daarnaast ter incasso uit handen gegeven worden. De kosten daarvan dienen als vermogensschade door [gedaagden in conv/eisers in reconv] te worden vergoed.
3.3.
[gedaagden in conv/eisers in reconv] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eis in conv/verw in reconv] , met veroordeling van [eis in conv/verw in reconv] in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[eis in conv/verw in reconv] heeft bij dagvaarding in de eerste plaats betaling gevorderd van de jaarafrekening gas- en stroomverbruik 2023 van € 2.430,82. Daarop strekken blijkens de akte wijziging van eis twee correcties in mindering in verband met het in 2023 van toepassing zijnde prijsplafond, te weten een bedrag van € 254,31 voor gas en een bedrag van € 239,49 voor stroom.
4.1.1.
Ter onderbouwing zijn door [eis in conv/verw in reconv] bij dagvaarding de verbruiksoverzichten over het jaar 2023 en foto’s van meterstanden in het geding gebracht. Die overzichten zijn al bij e-mail van 7 januari 2024 aan [gedaagden in conv/eisers in reconv] verstrekt. Bij conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie zijn aanvullende foto’s van de (tussen)meters in het geding gebracht. In combinatie met het overgelegde meterstandenoverzicht van Vattenfall is daarmee de vordering voldoende onderbouwd. Het had vervolgens op de weg van [gedaagden in conv/eisers in reconv] gelegen om concreet en onderbouwd aan te geven op welke punten de verbruiksoverzichten onjuist zijn. Dit heeft hij nagelaten. Dit maakt dat het ter zake gevorderde bedrag van (€ 2.430,82 - € 254,31 en - € 239,49 =) € 1.937,02 als onvoldoende gemotiveerd betwist toewijsbaar is. De daarover gevorderde wettelijke rente is als niet afzonderlijk weersproken en op de wet gegrond eveneens toewijsbaar, met dien verstande dat de ingangsdatum gelet op de in deze procedure door [eis in conv/verw in reconv] gegeven nadere onderbouwing van de vordering, op heden wordt gesteld.
4.2.
Het bij dagvaarding gevorderde bedrag van € 530,13 ter zake de eindafrekening waterverbruik en gemeentelijke lasten over 2023 is als niet afzonderlijk weersproken eveneens toewijsbaar. Datzelfde geldt voor de daarover per 15 februari 2024 gevorderde wettelijke rente.
4.3.
Bij akte vermeerdering van eis heeft [eis in conv/verw in reconv] een verklaring voor recht gevorderd dat [gedaagden in conv/eisers in reconv] aansprakelijk is voor de schade die hij heeft veroorzaakt aan de huurwoning en dat hij gehouden is de daaruit voortvloeiende herstel- en vervangingskosten ad in totaal € 11.790,69 te betalen.
4.4.
Tussen partijen staat vast dat bij aanvang van de huurovereenkomst een ‘Inspectierapport nieuwe verhuur’ is opgesteld, waarin is vermeld dat het gehuurde in goede staat opgeleverd. Er is volgens het formulier geen sprake van gebreken. Ter nadere onderbouwing van de staat bij aanvang is door [eis in conv/verw in reconv] een verkoopbrochure met foto’s overgelegd. De stelling dat die foto’s, die kort voor aanvang van de huurovereenkomst zijn gemaakt, de staat bij aanvang weergeven is door [gedaagden in conv/eisers in reconv] onvoldoende gemotiveerd weersproken, zodat van de juistheid daarvan wordt uitgegaan. Het voorgaande brengt gelet op het bepaalde in artikel 7:224 lid 2 BW met zich dat het gehuurde in de staat waarin het volgens het inspectierapport is aanvaard dient te worden opgeleverd.
4.5.
Hierna zullen de in de akte eisvermeerdering door [eis in conv/verw in reconv] gestelde herstelposten en de bijbehorende bedragen aan gevorderde schadevergoeding stuk voor stuk besproken worden.
4.5.1.
herstelwerkzaamheden woning
Door [eis in conv/verw in reconv] is voldoende gesteld en onderbouwd dat sprake is van schade aan de keuken in die zin dat de warmwatervoorziening voor de keuken door [gedaagden in conv/eisers in reconv] verwijderd is en dat electra, afvoer, boiler en leidingwerk niet meer in de keuken aanwezig zijn. Verder is voldoende gesteld en onderbouwd dat [gedaagden in conv/eisers in reconv] elektra en leidingwerk uit de berging heeft verwijderd en dat schade is veroorzaakt aan de tegelvloer in de berging. Dit alles betreft geen normale slijtage, zodat deze schade door [gedaagden in conv/eisers in reconv] dient te worden vergoed. Ter onderbouwing van de omvang van de schade zijn door [eis in conv/verw in reconv] offertes overgelegd. Door [gedaagden in conv/eisers in reconv] is niet aangevoerd dat de geoffreerde bedragen niet juist zijn, zodat deze offertes bij het schatten van de schade tot uitgangspunt worden genomen. Hiermee rekening houdend wordt de schade aan de keuken en de berging geschat op een bedrag van € 5.000,00. Dit bedrag is dan ook toewijsbaar.
Ten aanzien van de overige punten (waaronder vervangen van koplatten, plinten, binnendeuren, herstel van de gevel, het dak en het repareren van wanden) is onvoldoende gesteld en onderbouwd dat sprake is van door [gedaagden in conv/eisers in reconv] veroorzaakte schade, niet zijnde normale slijtage, zodat de ter zake gevorderde vergoeding van schade niet toewijsbaar is.
4.5.2.
schade brievenbus, houten plaat, slot toegangshek en transportkist
[eis in conv/verw in reconv] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat de brievenbus, de houten plaat behorend bij de achterliggende werkplaats en het slot van het toegangshek naar de werkplaats door toedoen van [gedaagden in conv/eisers in reconv] beschadigd zijn geraakt. Dit betreft geen (normale) slijtage, zodat [gedaagden in conv/eisers in reconv] gehouden is de schade aan [eis in conv/verw in reconv] te vergoeden. De hoogte van de ter zake door [eis in conv/verw in reconv] gestelde en met facturen onderbouwde herstelkosten van respectievelijk € 205,15, € 246,04, € 100,41 en € 50,00 is niet weersproken, zodat deze bedragen toewijsbaar zijn.
4.5.3.
schoonmaakkosten olievlek oprit
Ten aanzien van de oprit is door [eis in conv/verw in reconv] voldoende gesteld en onderbouwd dat daarop een olievlek is achtergelaten. Ook dit betreft geen normaal gebruiksspoor en/of slijtage. [gedaagden in conv/eisers in reconv] is dan ook gehouden de schoonmaakkosten te vergoeden. De hoogte van het ter zake gevorderde bedrag van € 75,00 is niet weersproken, zodat dit bedrag toewijsbaar is.
4.5.4.
tegemoetkoming inventaris
Door [eis in conv/verw in reconv] is gesteld en met zowel het inspectierapport als de verkoopbrochure onderbouwd dat de woning is verhuurd met daarin een aantal meubels en apparaten en dat deze meubels en apparaten bij oplevering niet meer in het gehuurde aanwezig waren. [gedaagden in conv/eisers in reconv] stelt weliswaar dat [eis in conv/verw in reconv] heeft gezegd dat hij de meubels mee mocht nemen, maar die stelling is door [eis in conv/verw in reconv] betwist en door [gedaagden in conv/eisers in reconv] niet onderbouwd, zodat daaraan om die reden voorbij moet worden gegaan. [eis in conv/verw in reconv] heeft de schade begroot op een bedrag van in totaal € 1.500,00. Daarbij is door [eis in conv/verw in reconv] rekening gehouden met de omstandigheid dat het om gebruikte zaken gaat, waarvan de vervangingswaarde niet meer exact is vast te stellen. De omvang van de schade is door [gedaagden in conv/eisers in reconv] onvoldoende gemotiveerd weersproken, zodat het gevorderde bedrag van € 1.500,00 toewijsbaar is.
4.6.
De conclusie is dat [gedaagden in conv/eisers in reconv] aan herstelkosten de volgende bedragen moet betalen:
€ 5.000,00 aan herstelwerkzaamheden woning
€ 205,15 aan schade brievenbus
€ 246,04 aan schade houten plaat werkplaats
€ 100,41 aan schade slot toegangshek
€ 50,00 aan schade transportkist
€ 75,00 aan schoonmaakkosten olievlek oprit
€ 1.500,00 aan tegemoetkoming inventaris.
€ 1.500,00 aan tegemoetkoming inventaris.
Dat is in totaal € 7.176,60. De gevorderde verklaring voor recht is in zoverre toewijsbaar.
4.7.
Bij akte vermeerdering van eis is door [eis in conv/verw in reconv] aanspraak gemaakt op betaling van de eindafrekening ter zake het verbruik aan energie en de gemeentelijke kosten over de periode begin 2024 tot het einde van de huurovereenkomst. In het proces-verbaal van constateringen van de deurwaarder d.d. 3 juli 2024 zijn foto’s van de betreffende meterstanden opgenomen. Vervolgens zijn bij conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie aanvullende foto’s van de (tussen)meters in het geding gebracht. In combinatie met het overgelegde meterstandenoverzicht van Vattenfall is daarmee de vordering voldoende onderbouwd. Het had vervolgens op de weg van [gedaagden in conv/eisers in reconv] gelegen om concreet en onderbouwd aan te geven op welke punten de verbruiksoverzichten onjuist zijn. Dit heeft hij nagelaten. Dit maakt dat het ter zake gevorderde bedrag van € 944,55 als onvoldoende gemotiveerd betwist toewijsbaar is.
4.8.
De pas bij akte vermeerdering van eis ingestelde vorderingen tot terugbetaling van teveel ontvangen tegemoetkoming energie 2022 en te weinig betaald vast recht gemeentelasten 2022 worden als onvoldoende onderbouwd afgewezen.
4.9.
De conclusie is dat [eis in conv/verw in reconv] bij eindafrekening d.d. 2 september 2024 terecht aanspraak heeft gemaakt op betaling van een bedrag van in totaal € 8.121,15. Daarop strekt blijkens de akte wijziging van eis in mindering een bedrag van € 139,40 aan teveel betaalde stroom voor de vijverpomp over het jaar 2022 en een bedrag van € 825,00 ter zake de door [gedaagden in conv/eisers in reconv] betaalde borgsom. De conclusie is dat de na vermeerdering van eis gevorderde veroordeling tot betaling van de eindafrekening toewijsbaar is tot een bedrag van € 7.156,75. De daarover gevorderde wettelijke rente is eveneens toewijsbaar als niet afzonderlijk weersproken en op de wet gegrond.
4.10.
[eis in conv/verw in reconv] maakt ten slotte aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding komt niet voor toewijzing in aanmerking, omdat onvoldoende concreet is gesteld en onderbouwd dat aanmaning overeenkomstig de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW heeft plaatsgevonden. In de dagvaarding is niet, althans niet voldoende duidelijk gesteld op welke datum de aanmaning in de zin van artikel 6:96 lid 6 BW door [gedaagden in conv/eisers in reconv] op zijn laatst is ontvangen, dan wel op welke datum [eis in conv/verw in reconv] deze aanmaning aan [gedaagden in conv/eisers in reconv] heeft verzonden. In dit verband wordt verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704.
4.11.
[gedaagden in conv/eisers in reconv] wordt als de gedeeltelijk in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten en de nakosten veroordeeld.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verklaart voor recht dat [gedaagden in conv/eisers in reconv] aansprakelijk is voor de schade die aan de woning is toegebracht ter hoogte van in totaal € 7.176,60;
5.2.
veroordeelt [gedaagden in conv/eisers in reconv] hoofdelijk, in die zin dat als de een betaalt, de ander zal zijn bevrijd, om binnen veertien dagen na heden aan [eis in conv/verw in reconv] te betalen:
- een bedrag van € 1.937,02 ter zake de jaarafrekening 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag van algehele voldoening;
- een bedrag van € 530,13 ter zake de eindafrekening waterverbruik en gemeentelijke lasten over het jaar 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 februari 2024 tot aan de dag van algehele voldoening;
- een bedrag van € 7.156,75 ter zake de eindafrekening d.d. 2 september 2024, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 16 september 2024 tot aan de dag van algehele voldoening;
5.3.
veroordeelt [gedaagden in conv/eisers in reconv] in de proceskosten, in die zin dat als de één betaalt, de ander zal zijn bevrijd, tot op heden aan de zijde van [eis in conv/verw in reconv] gevallen en vastgesteld op:
€ 138,81 aan dagvaardingskosten;
€ 248,00 aan griffierecht;
€ 577,00 aan salaris gemachtigde (1 punt x € 238,00 en 1 punt x € 339,00);
te vermeerderen, indien deze kosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis zijn voldaan, met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag;
5.4.
veroordeelt [gedaagden in conv/eisers in reconv] in de nakosten, in die zin dat als de één betaalt, de ander zal zijn bevrijd, welke worden begroot op een bedrag van € 135,00 zijnde een half salarispunt van het toe te wijzen salaris van de gemachtigde met een maximum van € 135,00, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
5.5.
verklaart het vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Engelbert-Clarenbeek en in het openbaar uitgesproken op 6 november 2024.
(mk)