Uitspraak
RECHTBANK Gelderland
Civiel recht
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: C/05/434881 / HA ZA 24-216
Vonnis van 13 november 2024
in de zaak van
[eis in conv/verw in reconv],
te [woonplaats] ,
eisende partij in conventie, verwerende partij in voorwaardelijke reconventie,
hierna te noemen: [eis in conv/verw in reconv] ,
advocaat: mr. T. Kroes,
tegen
1.[ged in conv/eis in reconv sub 1] ,
te [woonplaats] ,
2.
[ged in conv/eis in reconv sub 2],
2.
[ged in conv/eis in reconv sub 2],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in voorwaardelijke reconventie,
hierna samen te noemen: [gedaagden in conv/eisers in reconv] ,
advocaat: mr. N. El Ferjani.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 9 oktober 2024
- de op 21 en 22 oktober 2024 toegezonden producties 11 tot en met 13 van [gedaagden in conv/eisers in reconv]
- de beslissing van 29 oktober 2024 om alleen de randnummers 7 tot en met 29 van de conclusie van antwoord in reconventie buiten beschouwing te laten
- het verkorte proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 1 november 2024.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De zaak in het kort
2.1.
Partijen hebben in augustus 2023 een overeenkomst gesloten waarbij [eis in conv/verw in reconv] haar woning in [adres woning] voor € 900.000 heeft verkocht aan [gedaagden in conv/eisers in reconv] In artikel 15 van die overeenkomst hebben partijen ontbindende voorwaarden afgesproken. Op grond daarvan mocht [gedaagden in conv/eisers in reconv] de koopovereenkomst onder meer ontbinden als zij uiterlijk op 20 oktober 2023 de financiering niet rond kreeg (artikel 15.1 onder a van de overeenkomst). [gedaagden in conv/eisers in reconv] heeft op 12 oktober 2023 die ontbindende voorwaarde ingeroepen. Daarnaast heeft [gedaagden in conv/eisers in reconv] ook een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde dat uit de bouwtechnische keuring door Monumentenwacht bleek dat er voor meer dan € 50.000 aan noodzakelijk herstel van gebreken en achterstallig onderhoud moest worden uitgevoerd (artikel 15.1 onder c van de overeenkomst).
2.2.
[eis in conv/verw in reconv] stelt zich op het standpunt dat [gedaagden in conv/eisers in reconv] zich niet op de juiste wijze op de ontbindende voorwaarden heeft beroepen. Omdat [gedaagden in conv/eisers in reconv] tekort is geschoten in de verplichtingen van de koopovereenkomst om op 27 oktober 2023 een bankgarantie van € 90.000 te stellen en om op 1 februari 2024 de woning af te nemen, is zij volgens [eis in conv/verw in reconv] op grond van artikel 11.3 van de overeenkomst een boete van 10% van de koopsom verschuldigd. In deze rechtszaak vordert [eis in conv/verw in reconv] daarom betaling door [gedaagden in conv/eisers in reconv] van € 90.000.
2.3.
[gedaagden in conv/eisers in reconv] betwist dat het beroep dat zij op de ontbindende voorwaarden heeft gedaan niet rechtsgeldig is. Voor het geval de rechtbank daar anders over oordeelt, vordert zij de overeenkomst alsnog te ontbinden en [eis in conv/verw in reconv] te veroordelen tot betaling van een boete van € 90.000. Zij voert daartoe aan dat [eis in conv/verw in reconv] geen beroep op ontbinding van de overeenkomst heeft gedaan, maar de woning wel aan een derde heeft doorverkocht. Als komt vast te staan dat de overeenkomst nog niet is ontbonden, is [eis in conv/verw in reconv] in dat geval ook een boete van € 90.000 aan haar verschuldigd, aldus [gedaagden in conv/eisers in reconv]
2.4.
De rechtbank zal de (conventionele) vordering van [eis in conv/verw in reconv] afwijzen. Zij zal hieronder uitleggen waarom zij tot die beslissing komt. Omdat de voorwaarde waaronder de (reconventionele) vordering van [gedaagden in conv/eisers in reconv] is ingesteld niet is vervuld, komt de rechtbank niet toe aan beoordeling van die vordering.
3.De beoordeling
3.1.
Het gaat in deze beoordeling kort gezegd om de vraag of [gedaagden in conv/eisers in reconv] op de juiste wijze een beroep op een ontbindende voorwaarde heeft gedaan.
3.2.
In artikel 15.1 van de koopovereenkomst staat:
Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a. op
20 oktober 2023koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van
maximaal 100% van de koopsom van de woninggeen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen (…)
20 oktober 2023koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van
maximaal 100% van de koopsom van de woninggeen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen (…)
3.3.
In artikel 15.3 van de koopovereenkomst is bepaald dat de mededeling goed gedocumenteerd aan de wederpartij of de makelaar wordt gestuurd. Verder staat in dat artikellid:
Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt (…) onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd.
In aanvulling hierop(…) komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’:
Uit de afwijzing dient duidelijk te blijken op basis van welke gegevens de koper de aanvraag heeft gedaan. In deze aanvraag dient op zijn minst te staan vermeld:
In aanvulling hierop(…) komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’:
Uit de afwijzing dient duidelijk te blijken op basis van welke gegevens de koper de aanvraag heeft gedaan. In deze aanvraag dient op zijn minst te staan vermeld:
- Naam/ namen van de aanvragers
- De reden van de afwijzing
- Aangevraagd hypotheekbedrag
- Voor welk adres de hypotheek is aangevraagd
- Op basis van welk inkomen de aanvraag is ingediend
3.4.
Bij e-mail van 12 oktober 2023 heeft [gedaagden in conv/eisers in reconv] de verkoopmakelaar bericht dat zij de koopovereenkomst ontbindt op grond van artikel 15.1.a van de koopovereenkomst. Daarbij heeft zij een afwijzing van de Triodos Bank van diezelfde datum gevoegd. In die brief staat:
Geachte heer [ged in conv/eis in reconv sub 2] ,
Hartelijk dank voor uw aanvraag van een zakelijk krediet. Wij hebben uw aanvraag en meegestuurde documenten nauwkeurig beoordeeld. Zoals besproken ontvangt u onze conclusie hierbij ook per brief.
(…)
Toelichting op uw beoordeling
De totale investering voor de aankoop en verbouwing van het pand aan [adres woning] , bedraagt volgens uw opgave EUR 1.469.029,- (Aanschaf pand EUR 900.000,- + Verbouwing EUR 279.029,- + Startkapitaal onderneming EUR 190.000,- + KK ca. EUR. 100.000,-)
Van deze totale investering ligt de totale bancaire kredietbehoefte op EUR 1.249.029,-
Bij een zakelijke hypotheek van Triodos Bank dient u rekening te houden met een lineaire aflossing in maximaal 20 jaar. Op dit moment verwacht ik dat het rentepercentage zal uitkomen tussen de 6% en 7%. Uit uw begrotingen voor de komende twee jaar blijkt dat u rente en aflossing van een krediet niet kunt betalen. Om die reden wordt uw aanvraag helaas niet geaccepteerd.
Ook bij een financiering van niet meer dan de overeengekomen koopsom van het pand (EUR 900.000,-) zien wij onvoldoende aanleiding om tot financiering over te gaan, gezien het beperkte gezamenlijke jaarinkomen (EUR 36.000,- van uw partner, van uzelf nog onbekend ivm het ontbreken van volledig boekjaar als ZZP-er.)
(…)
3.5.
Partijen zijn het erover eens dat een afwijzing van de Triodos Bank volstaat om een beroep te kunnen doen op het financieringsvoorbehoud. [eis in conv/verw in reconv] voert aan dat [gedaagden in conv/eisers in reconv] een zakelijk krediet heeft aangevraagd voor een hoger bedrag dan de koopsom. Daar ziet de ontbindende voorwaarde niet op. [gedaagden in conv/eisers in reconv] wijst erop dat uit de laatste alinea van de hierboven aangehaalde brief van de Triodos Bank , blijkt dat zij ook geen hypothecaire geldlening voor het bedrag van de koopsom kon krijgen. Hiermee is naar haar mening wel degelijk voldaan aan de in artikel 15.1 en 15.3 gestelde vereisten voor het beroep op het financieringsvoorbehoud. [eis in conv/verw in reconv] betwist die stelling. Volgens haar blijkt uit de brief van Triodos Bank dat [gedaagden in conv/eisers in reconv] onvoldoende documenten heeft meegezonden met betrekking tot het inkomen van [ged in conv/eis in reconv sub 2] , reden waarom de bank het hypotheekverzoek niet goed kon beoordelen. Dat moet volgens [eis in conv/verw in reconv] tot de conclusie leiden dat [gedaagden in conv/eisers in reconv] niet heeft voldaan aan de eisen van artikel 15.3 van de koopovereenkomst.
3.6.
Met [gedaagden in conv/eisers in reconv] is de rechtbank van oordeel dat uit de geciteerde brief van de Triodos Bank voldoende duidelijk blijkt dat [gedaagden in conv/eisers in reconv] wel degelijk de benodigde inkomstengegevens heeft overgelegd. De bank schrijft niet dat zij onvoldoende informatie heeft verkregen om het hypotheekverzoek te kunnen beoordelen. De onmogelijkheid van een hypothecaire geldlening van € 900.000 is blijkens de toelichting van de bank gelegen in het beperkte gezamenlijke jaarinkomen. Daarbij speelde een rol dat [ged in conv/eis in reconv sub 2] nog geen volledig boekjaar als ZZP-er werkzaam was. Ter zitting heeft [ged in conv/eis in reconv sub 2] toegelicht dat hij op dat moment pas een half jaar als ZZP-er werkte. Dat is door [eis in conv/verw in reconv] niet betwist en sluit aan bij hetgeen [gedaagden in conv/eisers in reconv] in de zomer van 2023 aan [eis in conv/verw in reconv] heeft geschreven over [ged in conv/eis in reconv sub 2] recente afstuderen als osteopaat en zijn wens om in de woning van [eis in conv/verw in reconv] een praktijk aan huis te starten (productie 1 bij conclusie van antwoord). De reden van afwijzing was blijkens de toelichting van de bank dus slechts gelegen in het feit dat een jaarinkomen van € 36.000 naast de inkomsten van een ZZP-er die nog geen jaar bezig was, voor de Triodos Bank onvoldoende was om een hypothecaire geldlening van € 900.000 aan te bieden. Daarmee voldoet de afwijzing aan de daaraan in de artikel 15.1 onder a en 15.3 van de koopovereenkomst gestelde eisen. Dat de Triodos Bank daarnaast nog is ingegaan op de vraag om een zakelijk financiering voor een hoger bedrag doet daaraan niet af.
3.7.
De conclusie van het voorgaande is dat [gedaagden in conv/eisers in reconv] op 12 oktober 2023, dus voor het verstrijken van de in artikel 15.1 onder a genoemde termijn, de ontbindende voorwaarde rechtsgeldig heeft ingeroepen. Daarom is de koopovereenkomst op die datum ontbonden. Daarmee vervielen de verplichtingen uit de koopovereenkomst. [eis in conv/verw in reconv] komt dan ook geen recht toe op de in artikel 11.3 van die overeenkomst bepaalde boete.
3.8.
Omdat de vordering om deze reden al moet worden afgewezen, bestaat er geen belang bij de beoordeling van het beroep op de ontbindende voorwaarde dat uit het keuringsrapport is gebleken van kosten van direct noodzakelijk herstel en achterstallig onderhoud van meer dan € 50.000. De rechtbank zal daarom niet ingaan op de vraag of dat beroep tijdig en op de juiste wijze is gedaan. Ook de overige verweren van [gedaagden in conv/eisers in reconv] kunnen onbesproken blijven.
3.9.
[eis in conv/verw in reconv] heeft geen voldoende concrete feiten gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. De rechtbank komt daarom niet toe aan bewijslevering.
3.10.
Omdat de (reconventionele) vordering van [gedaagden in conv/eisers in reconv] slechts is ingesteld onder de voorwaarde dat de rechtbank zou oordelen dat [gedaagden in conv/eisers in reconv] geen rechtsgeldig beroep op een ontbindende voorwaarde heeft gedaan, en die voorwaarde niet is vervuld, wordt aan die vordering niet toegekomen.
3.11.
[eis in conv/verw in reconv] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden in conv/eisers in reconv] (in conventie en in reconventie) worden begroot op:
- griffierecht
€
1.325
- salaris advocaat
€
3.035
(2,5 punten × € 1.214)
- nakosten
€
178
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
3.931
4.De beslissing
De rechtbank
4.1.
wijst de vorderingen van [eis in conv/verw in reconv] af,
4.2.
veroordeelt [eis in conv/verw in reconv] in de proceskosten van € 3.931, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92 plus de kosten van betekening als [eis in conv/verw in reconv] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 4.2 genoemde beslissing uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. de Kerpel-van de Poel en in het openbaar uitgesproken op 13 november 2024.