Uitspraak
beschikking
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rekestnummer: C/05/440327 / KG RK 24-638
Beschikking van 14 oktober 2024
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ABN AMRO HYPOTHEKEN GROEP B.V.,
handelend onder de naam Florius,
gevestigd te Amersfoort,
verzoekster,
advocaat mr. P.K.J. van der Wal te Rosmalen,
tegen
1.[verweerder 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
verweerder (hierna: [verweerder 1] ),
advocaten mr. M.P. Harten te Rotterdam en mr. J. Pearson te Den Haag,
2.
[verweerster 2],
[verweerster 2],
wonende te [woonplaats] ,
verweerster (hierna: [verweerster 2] ),
verschenen in persoon,
3.
[verweerder 3],
[verweerder 3],
wonende te [woonplaats] ,
verweerder (hierna [verweerder 3] ),
verschenen in persoon,
4.
ÉÉN OF MEER ANDERE (ONDER)HUURDERS,
ÉÉN OF MEER ANDERE (ONDER)HUURDERS,
wonende aan de [adres] ,
belanghebbenden,
niet verschenen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift van 22 augustus 2024, met 13 producties;
- de oproepbrieven van 2 september 2024;
- het e-mailbericht van 26 september 2024 van mr. Harten, met 2 producties;
- de mondelinge behandeling van 30 september 2024, waar zijn verschenen:
- namens verzoekster: mr. Van der Wal;
- namens [verweerder 1] : mr. Pearson;
- [verweerster 2] ;
- [verweerder 3] ;
- de spreekaantekeningen van mr. Pearson.
Hoewel behoorlijk opgeroepen, is geen van de andere (onder)huurders verschenen.
1.2.
Ten slotte is beschikking bepaald.
2.De feiten
2.1.
Voor de feiten verwijst de voorzieningenrechter naar de beschikking van deze rechtbank van 22 april 2024, met kenmerk C/05/432376 / KG RK 24-186. Verder zijn ook de volgende feiten van belang.
2.2.
Op 18 juni 2024 heeft de veiling van het onderpand plaatsgevonden. De hoogste bieding was € 146.000,00. Verzoekster is niet tot gunning overgegaan, waardoor het onderpand niet is verkocht.
2.3.
Bij exploot van 9 augustus 2024 heeft verzoekster de executoriale verkoop van het onderpand aan [verweerder 1] doen aanzeggen. De executoriale verkoop is gepland op 19 november 2024.
2.4.
Bij exploten van 14 augustus 2024 heeft verzoekster de executoriale verkoop van het onderpand en de inroeping van het huurbeding aan [verweerster 2] , [verweerder 3] en de andere (onder)huurders doen aanzeggen.
3.Het verzoek en de verweren
3.1.
Het verzoekschrift strekt tot het verkrijgen van verlof ex artikel 3:264 BW om het in de hypotheekakte opgenomen huurbeding in te roepen tegen de (onder)huurders en hen te veroordelen om het onderpand met al het hunne en de hunnen binnen ten hoogste drie dagen na betekening van deze beschikking te ontruimen en ter vrije beschikking van verzoekster te stellen.
3.2.
Verzoekster heeft aan haar verzoek - in haar verzoekschrift en ter zitting - samengevat het volgende ten grondslag gelegd. Op grond van zowel ongeoorloofde verhuur van het onderpand als betalingsachterstanden heeft verzoekster de hypothecaire geldlening mogen opeisen en is zij gerechtigd tot executoriale verkoop van het onderpand. Met instandhouding van de huurovereenkomst(en) kan in elk geval niet voldoende opbrengst worden verkregen om de totale vordering van verzoekster te kunnen voldoen, zodat zij recht en belang bij haar verzoek heeft. De rechtbank heeft in de eerdere beschikking ten onrechte meer waarde toegekend aan de ‘losse’ en algemene informatie van de huurders dan aan een gevalideerd taxatierapport van het onderpand door een onafhankelijke taxateur. Op basis van de gehouden veiling is de executiewaarde van het onderpand in verhuurde staat met zekerheid bepaald op slechts € 146.000,00. Weliswaar heeft een derde voorafgaand aan de veiling een onderhands bod (€ 156.200,00) gedaan, maar verzoekster wist niet of dat bod gestand zou worden gedaan en verweerders hebben aan de voorzieningenrechter geen verlof voor onderhandse executoriale verkoop gevraagd. Blijkens het door verzoekster overgelegde rapport van een onafhankelijke taxateur is de executiewaarde van het onderpand in verhuurde staat (€ 125.000,00) veel lager dan de restantschuld per 8 juli 2024
(€ 180.977,05). Daarbij komen nog de rente en kosten, waaronder de executiekosten die [verweerder 1] niet heeft voldaan. Blijkens het taxatierapport is de executiewaarde van het onderpand vrij van huur en gebruik € 195.000,00. Verweerders hebben nagelaten om een contra-taxatie te overleggen. Hoewel sprake is van een aan verzoekster verpande ‘spaarpot’ (verzekeringspolis), fungeert die slechts als extra zekerheid en van verzoekster kan niet worden verwacht dat zij die op voorhand uitwint. Het onderhavige verzoek is een nieuw verzoek onder nieuwe omstandigheden en de eerdere procedure staat aan toewijzing daarvan niet in de weg.
3.3.
[verweerder 1] voert verweer. Hij heeft daartoe, samengevat, het volgende aangevoerd. Verzoekster heeft ten onrechte de hypothecaire geldlening opgezegd, omdat geen sprake (meer) was van een betalingsachterstand en ook ten onrechte stelt verzoekster dat de woning zonder haar toestemming is verhuurd. Hierover is tussen verzoekster en [verweerder 1] een bodemprocedure aanhangig. Het onderhavige verzoek is prematuur, omdat eerst in de bodemprocedure moet worden beoordeeld of verzoekster wel tot verkoop van het onderpand mag overgaan; de uitkomst van de bodemprocedure moet worden afgewacht. Ten opzichte van het eerdere verzoek zijn er geen nieuwe of wezenlijk gewijzigde feiten die het onderhavige verzoek rechtvaardigen. De uitspraak van 22 april 2024 heeft gezag van gewijsde; de goede procesorde verzet zich ertegen dat verzoekster de reeds eerder berechte vordering andermaal instelt. Verzoekster is aan de eerdere uitspraak gebonden en zij dient in haar verzoek niet-ontvankelijk te worden verklaard. Verzoekster heeft op 3 juni 2024, voorafgaand aan de veiling, voor het onderpand van een derde een bod ter grootte van
€ 156.210,00 ontvangen. Dat bod heeft zij afgewezen, waardoor zij zichzelf aldus heeft tekortgedaan en alle betrokkenen op nodeloos hoge en vergeefse veilingkosten heeft gejaagd. Er moet rekening worden gehouden met de aan verzoekster verpande ‘spaarpot’ van [verweerder 1] , ter grootte van circa € 25.000,00. Dan kan de vordering van verzoekster volledig worden voldaan. Gelet op de gedane biedingen (€ 146.000,00 en
€ 156.210,00) is de door verzoekster gestelde executiewaarde van het onderpand in verhuurde staat (€ 125.000,00) niet juist. Laatstgenoemd bedrag laat zich ook niet rijmen met de eerder in opdracht van verzoekster (en dus niet onafhankelijk) bepaalde taxatiewaarde (€ 135.000,00) en evenmin met de afgelopen tijd gestegen huizenprijzen (gemiddeld 10%). Verzoekster heeft voor de gestelde waardedaling van het onderpand geen verklaring gegeven. Ook betwist [verweerder 1] de juistheid van de door verzoekster gestelde kosten. Verzoekster heeft de voorzieningenrechter, in strijd met artikel 21 Rv, over diverse relevante feiten niet geïnformeerd. Tenslotte geldt (subsidiair) dat het verzoek moet worden afgewezen, omdat het in strijd is met een goede procesorde, misbruik van procesrecht oplevert of strandt op een gebrek aan belang (artikel 3:303 BW). [verweerder 1] verzoekt verzoekster in de proceskosten te veroordelen.
3.4.
[verweerster 2] voert verweer. Zij heeft daartoe, samengevat, het volgende aangevoerd. [verweerster 2] wil wel vertrekken uit de woning, maar zij heeft geen andere woning voor zichzelf en haar (en [verweerder 3] ’s) drie kleine kinderen en zij verwacht dat zij niet op korte termijn een andere woning zal kunnen vinden. Omdat de relatie tussen haar en [verweerder 3] is beëindigd, moeten twee andere woningen worden gevonden, wat nog moeilijker is.
3.5.
[verweerder 3] voert verweer, Hij heeft, in aanvulling op het door [verweerster 2] gevoerde verweer, nog het volgende aangevoerd. Hij wil dat het verzoek wordt afgewezen, omdat verzoekster al jaren bekend is met de verhuur van de woning en nu pas het huurbeding inroept. Hij beschikt niet over financiële middelen voor andere woonruimte. Hij woont al meer dan 5 jaar in de woning, waarin hij veel heeft geïnvesteerd. Door de situatie heeft hij veel slapeloze nachten en stress.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.
4.De beoordeling
Rechtsmacht en toepasselijk recht
4.1.
Omdat [verweerder 1] in het buitenland woont betreft dit een zaak met een internationaal karakter. Om die reden zal eerst (ambtshalve) worden beoordeeld of de voorzieningenrechter bevoegd is om van deze zaak kennis te nemen en zo ja, welk recht op de zaak van toepassing is.
4.2.
Op grond van artikel 3 Rv heeft de Nederlandse rechter in deze zaak rechtsmacht, omdat verzoekster gevestigd is in Nederland. De voorzieningenrechter van deze rechtbank is absoluut en relatief bevoegd. Op grond van artikel 10:127 lid 1 BW is op de zaak het Nederlands recht van toepassing.
Inhoudelijke beoordeling
4.3.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat deze procedure slechts betrekking heeft op het al dan niet mogen inroepen van het huurbeding door verzoekster.
4.4.
In artikel 3:264 lid 6 BW is onder meer bepaald dat de voorzieningenrechter het gevraagde verlof verleent, tenzij ook met instandhouding van de huurovereenkomst kennelijk een voldoende opbrengst zal worden verkregen om alle hypotheekhouders die het beding hebben gemaakt en dit jegens de huurder kunnen inroepen, te voldoen.
4.5.
De (primaire) in deze procedure te beantwoorden vraag is derhalve of door de executoriale verkoop van het onderpand in verhuurde staat kennelijk een voldoende opbrengst zal worden verkregen om de vordering van verzoekster te voldoen. Deze vraag staat los van de - in de bodemprocedure(s) en/of een eventueel tegen verzoekster aanhangig te maken executiegeschil te beantwoorden - vraag of verzoekster tot executoriale verkoop van het onderpand mag overgaan en, anders dan [verweerder 1] heeft aangevoerd, hoeft voor de beantwoording van de in deze verzoekschriftprocedure te beantwoorden vraag de uitkomst van een of meer andere procedure(s) niet te worden afgewacht.
4.6.
Volgens [verweerder 1] zijn het onderhavige verzoek en de daarvoor relevante feiten (dusdanig) identiek aan die in de eerdere verzoekschriftprocedure dat verzoekster, vanwege het gezag van gewijsde van de uitspraak van 22 april 2024, in haar verzoek niet-ontvankelijk moet worden verklaard. De voorzieningenrechter is van oordeel dat [verweerder 1] daarin niet kan worden gevolgd, alleen al omdat de verzoeken en de daarvoor relevante feiten in voldoende mate van elkaar verschillen. Omdat het verzoek aan de daarvoor geldende wettelijke vereisten voldoet, is verzoekster daarin ontvankelijk.
4.7.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat verweerders de gemotiveerde stellingen van verzoekster - die erop neerkomen dat bij de executoriale verkoop van het onderpand in verhuurde staat onvoldoende opbrengst zal worden verkregen om de totale vordering van verzoekster te voldoen - niet of onvoldoende gemotiveerd hebben betwist. In het bijzonder is hierbij van belang dat verweerders niet hebben gesteld, laat staan onderbouwd, dat en waarom het onderpand in verhuurde staat een dusdanige waarde heeft dat deze de totale vordering van verzoekster overtreft. Het mag zo zijn dat sprake is van een aan verzoekster verpande ‘spaarpot’, maar deze verzoekschriftprocedure ziet op de te verwachten opbrengst van de uitwinning van het onderpand (de woning) in verhuurde staat. Niet gesteld of gebleken is dat ook sprake is van uitwinning van de ‘spaarpot’ van [verweerder 1] door verzoekster. Daarbij komt dat verzoekster heeft gesteld dat het een extra zekerheid betreft die zij niet op voorhand hoeft uit te winnen, hetgeen door verweerders niet is weersproken.
4.8.
De conclusie is dat niet kan worden aangenomen dat bij de executoriale verkoop van het onderpand in verhuurde staat voldoende opbrengst zal worden verkregen om de vordering van verzoekster te voldoen. Verzoekster heeft daarmee bij haar verzoek een rechtens te respecteren belang. Hetgeen verweerders hebben aangevoerd is, op zichzelf en in onderlinge samenhang, niet zodanig zwaarwegend dat het belang van verzoekster daarvoor moet wijken of dat dit anderszins aan toewijzing van het verzoek in de weg staat. Meer in het bijzonder heeft, in elk geval in deze verzoekschriftprocedure, in de gegeven omstandigheden te gelden dat verzoekster niet direct of indirect (mede)verantwoordelijk is te houden voor de huisvesting van [verweerster 2] , [verweerder 3] en/of hun kinderen.
4.9.
Gelet op het voorgaande zal het verzoek worden toegewezen, op de wijze als vermeld in het dictum.
4.10.
De proceskosten worden gecompenseerd, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
verleent aan verzoekster verlof om het in de hypotheekakte opgenomen huurbeding in te roepen tegen de (onder)huurders,
5.2.
veroordeelt belanghebbenden om het onderpand - de woning, gelegen aan de [adres] , kadastraal bekend als [kadasternummer] , en de berging gelegen aan de [adres] , kadastraal bekend als [kadasternummer] - met al het hunne en de hunnen binnen veertien dagen na betekening van deze beschikking te ontruimen en ter vrije beschikking van verzoekster te stellen,
5.3.
compenseert de proceskosten, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt,
5.4.
verklaart deze beschikking tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders verzochte af.
Deze beschikking is gegeven door mr. G.F. van den Berg en in het openbaar uitgesproken op 14 oktober 2024.