Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Apeldoorn
Zaaknummer: 11151354 \ CV EXPL 24-2053
Vonnis van 23 oktober 2024
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
te [woonplaats] ,
2.
[eiseres sub 2],
2.
[eiseres sub 2],
te [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
gemachtigde: mr. J. Pieters
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde sub 2],
2.
[gedaagde sub 2],
te [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
gemachtigde: mr. L. Caria.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 24 juli 2024
- de akte uitlating tevens overlegging producties van [eisers]
- de akte overlegging productie van [gedaagden]
- de mondelinge behandeling van 24 september 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagden] heeft haar woning gelegen aan het adres [adres woning] (hierna: de woning) te koop aangeboden. De woning is gebouwd in 1960.
2.2.
[eisers] heeft de woning meermaals bezichtigd en een aankoopkeuring laten verrichten door [bedrijf 1] . In het daarvan opgemaakte rapport is, voor zover hier van belang, vermeld:
“
1.1 Kruipruimte
1.1 Kruipruimte
De kruipruimte wordt beoordeeld indien er een kruipluik aanwezig is. (…)
Bevindingen: De kruipruimte is beperkt toegankelijk in verband met de riolering die onder het
toegangsluik doorloopt. Voor zover zichtbaar was tijdens de opname zijn hier
geen bijzonderheden waargenomen. (…)
(…)
6. Conclusie;
(…)
Er zijn geen grote onvolkomenheden waargenomen. Wel mogen de badkamer op de etage en het toeliet en de keuken als gedateerd worden omschreven. Ook zijn de isolerende voorzieningen zeer matig.”
2.3.
Bij koopovereenkomst van 15 september 2021 heeft [gedaagden] de woning aan [eisers] verkocht voor een koopsom van € 330.000,00.
2.4.
Op de van de koopovereenkomst deel uitmakende informatielijst heeft [gedaagden] op de vraag “Zijn er de laatste jaren reparaties uitgevoerd/gebreken hersteld?” geantwoord: “
In het jaar 2017 is er, vanaf de badkamer (begane grond) tot het trottoir, een nieuwe riolering aangelegd.”
In het jaar 2017 is er, vanaf de badkamer (begane grond) tot het trottoir, een nieuwe riolering aangelegd.”
2.5.
In de koopovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:
“artikel 6 Staat Pro van de onroerende zaak/ Gebruik
6.1.
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende (…) zichtbare en onzichtbare gebreken (…). Koper aanvaardt deze staat (…).
6.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:woonhuis.
(…)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
(…)
artikel 20 Nadere Pro afspraken
artikel 20.1.
Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 60 jaar oud is, wat inhoudt dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3. van deze koopovereenkomst en artikel 7:17 lid 1 en Pro 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.”
2.6.
Op 29 oktober 2021 heeft [gedaagden] de woning aan [eisers] geleverd.
2.7.
Medio juli 2022 is er een probleem met de afvoer in de badkamer op de eerste verdieping geconstateerd. In oktober 2022 zijn verstoppingen geconstateerd bij zowel de badkamer op de begane grond als op de eerste verdieping. [eisers] heeft [bedrijf 2] ingeschakeld om de problemen te verhelpen.
2.8.
Op 3 november 2022 heeft [bedrijf 2] aan [eisers] gerapporteerd:
“
Op 31-10-2022 uw riool geinspecteerd nadat het door u opgegraven is.
Op 31-10-2022 uw riool geinspecteerd nadat het door u opgegraven is.
Als eerste valt op dat de doucheafvoer in het geheel niet aangesloten is. Tevens is het door de constructie van de douchecel niet mogelijk om een stankafsluiter in het doucheputje te plaatsen
Dit gaat na aansluiten op de riolering gegarandeerd leiden tot stankoverlast!
Daarnaast zijn er bij minstens 2 aansluitingen verkeerde hulpstukken gebruikt die de doorstroming kunnen hinderen.
Om e.e.a. in goede staat te krijgen dienen er zowel binnenshuis als buitenhuis twee T-stukken vervangen te worden door twee Y-stukken.
Ook de doucheafvoer moet aangesloten worden op de riolering.”
2.9.
Op 19 februari 2023 heeft [bedrijf 2] aan [eisers] gerapporteerd:
“
Op 23-01-2023 badkamer-riool verstopt.
Op 23-01-2023 badkamer-riool verstopt.
Ontstopt met hogedrukreiniger.
Geinspecteerd met rioolcamera.
Na ontstoppen geinspecteerd, riool blijkt ondeskundig aangesloten.
Het gedeelte naar de badkamer is met een T koppeling uitgevoerd waar dit een Y zou moeten zijn. Door deze constructie hoopt het vuil zich erg makkelijk op, met verstopping als gevolg.
Tevens ligt het eerste gedeelte van het riool komend vanuit de badkamer op tegenschot (water moet hier omhoog in plaats van omlaag) hetgeen de verstoppingen alleen maar erger maakt.
Herstellen is niet makkelijk aangezien de leiding (deels) in de betonnen vloer verwerkt is, dit maakt het een omvangrijke en kostbare reparatie.
Een video van de inspectie is in uw bezit.”
2.10.
Op 18 augustus 2023 heeft [bedrijf 3] een offerte uitgebracht voor het herstellen van de riolering, bestaande uit:
- bouwkundige herstelwerkzaamheden voor een bedrag van € 23.026,30 inclusief btw.
- loodgieterswerkzaamheden voor een bedrag van € 10.907,85 inclusief btw.
2.11.
Op 3 november 2023 heeft [bedrijf 4] een offerte uitgebracht voor het herstellen van de riolering voor een bedrag van € 28.575,72 inclusief btw.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vordert - samengevat - dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden] zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 25.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van betekening van het in deze te wijzen vonnis tot aan de dag van algehele voldoening, een en ander met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.
3.2.
[eisers] legt tegen de achtergrond van voormelde feiten aan zijn vordering ten grondslag dat de woning niet aan de koopovereenkomst beantwoordt omdat sprake is van gebreken aan de riolering. [gedaagden] is door de levering van een non-conforme woning tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en is uit dien hoofde schadeplichtig jegens [eisers] Subsidiair stelt [eisers] dat sprake is van dwaling. [eisers] vordert primair vervangende schadevergoeding en subsidiair opheffing van het nadeel ex artikel 6:230 lid 2 BW Pro. [eisers] begroot de schade op een bedrag van € 33.934,15. [eisers] beperkt de vordering wat de hoofdsom betreft uitdrukkelijk tot € 25.000,00. Op grond van artikel 6:119 BW Pro maakt [eisers] ten slotte aanspraak op de wettelijke rente vanaf de datum van betekening van het in deze te wijzen vonnis.
3.3.
[gedaagden] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[eisers] legt primair aan zijn vordering ten grondslag de stelling dat de geleverde woning niet aan de koopovereenkomst beantwoordt.
4.2.
De koopovereenkomst is deels opgesteld overeenkomstig het model van de NVM-koopakte. Dat geldt in elk geval voor de artikelen 6.1. en 6.3. van de koopovereenkomst. Deze artikelen bevatten volgens vaste rechtspraak en de heersende leer in de literatuur een regeling die afwijkt van de in artikel 7:17 BW Pro (niet dwingend) neergelegde regeling. Artikel 6.1. van de koopakte legt in beginsel het risico voor alle gebreken – zichtbare en onzichtbare – bij de koper. Deze bepaling vormt daarmee een algemene exoneratie ten gunste van de verkoper. De verkoper heeft evenwel met artikel 6.3. gegarandeerd dat de woning ten tijde van de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning en dat de verkoper aansprakelijk is voor de herstelkosten indien er gebreken zijn die het normale gebruik belemmeren. Deze garantie geldt echter weer niet voor gebreken die aan de koper kenbaar waren ten tijde van de koop. Met “kenbare gebreken” wordt aan de onderzoeksplicht van de koper gerefereerd. Ook gebreken die de koper niet kende maar die hij (wel) zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn “kenbaar”. Daarnaast is in artikel 20.1. van de koopovereenkomst een ouderdomsclausule opgenomen.
4.3.
In de eerste plaats moet dus worden beoordeeld of ten tijde van de levering van de woning sprake was van gebreken die in de weg staan aan een normaal gebruik van de woning in de zin van artikel 6.3. van de koopovereenkomst, en of op grond van die gebreken moet worden geconcludeerd dat [gedaagden] de door haar in dat artikel gegeven garantie heeft geschonden. Indien dat het geval is, moet vervolgens worden beoordeeld of het bepaalde in artikel 20.1. van de koopovereenkomst eraan in de weg staat dat [eisers] [gedaagden] ter zake de gebreken kan aanspreken.
4.4.
Tussen partijen staat vast dat sprake is van gebreken aan de riolering. [gedaagden] betwist echter dat de gebreken aanwezig waren ten tijde van de levering van de woning.
4.4.1.
Door [eisers] is onderbouwd gesteld dat dit het geval is. [eisers] heeft in dit verband het volgende aangevoerd. Er zijn geen ingrijpende verbouwwerkzaamheden verricht. De werkzaamheden die zijn verricht, hebben voornamelijk bestaan uit schilder- en stucwerk. Hierdoor kunnen geen gebreken aan de riolering zijn ontstaan. Bovendien zijn binnen een maand na levering problemen met de afvoer ontstaan. In eerste instantie werd gedacht aan een tijdelijke verstopping, maar in oktober 2022 is gebleken dat de verstoppingen van dusdanige omvang waren dat beide badkamers niet meer te gebruiken waren. Met de bevindingen van [bedrijf 2] en de door [eisers] overgelegde fotoreportage is voldoende onderbouwd dat de afvoer van de badkamer op de eerste verdieping in het geheel niet aangesloten is geweest op de in 2017 vervangen riolering. Daarnaast is met voormelde stukken onderbouwd dat de riolering zelf ondeugdelijk is aangelegd, waardoor verstoppingen zijn ontstaan. Het voorgaande is door [gedaagden] onvoldoende gemotiveerd weersproken. [gedaagden] stelt weliswaar dat de bevindingen van [bedrijf 2] als partijdig moeten worden beschouwd, maar onderbouwt dit niet. Zij heeft daar zelf ook geen bevindingen van een onafhankelijke deskundige tegenover gesteld. De conclusie is dat als onvoldoende weersproken vast is komen te staan dat voormelde rioleringsgebreken ten tijde van de levering van de woning al aanwezig waren.
4.5.
Artikel 6.3. kan zoals gezegd niet zo worden gelezen dat [gedaagden] heeft gegarandeerd dat de woning vrij is van ieder gebrek. Wel staat [gedaagden] op grond van dat artikel in voor afwezigheid van gebreken die normaal gebruik als woning belemmeren, tenzij deze gebreken kenbaar zijn. [gedaagden] heeft ter zitting erkend dat de gebreken zoals die nu aan de orde zijn en waarvan hiervoor is overwogen dat die al ten tijde van de levering aanwezig waren, een normaal gebruik van de woning belemmeren. Dat volgt ook uit de aard van de gebreken die tot verstoppingen, overstromingen, water- en stankoverlast hebben geleid en gebruik van beide badkamers onmogelijk hebben gemaakt.
4.6.
Het verweer van [gedaagden] dat de gebreken op basis van artikel 6.3. van de koopovereenkomst voor rekening en risico van [eisers] komen omdat dit hem bekend had kunnen zijn bij het tot stand komen van de koopovereenkomst, slaagt niet. [eisers] heeft een aankoopkeuring laten verrichten en daar zijn geen bijzonderheden uit naar voren gekomen. De kruipruimte was beperkt toegankelijk in verband met de riolering die onder het toegangsluik doorloopt. Volgens [eisers] beperkt een bouwkundige keuring zich doorgaans vooral tot een visuele inspectie rondom het kruipluik tenzij er aanleiding is voor nader onderzoek. Die aanleiding ontbrak hier, gelet op de mededeling van [gedaagden] dat de riolering in 2017 is vervangen en de constatering tijdens de bouwkundige keuring dat zulks rondom het kruipluik het geval leek te zijn. Daarom bestond er volgens [eisers] voor hem ook geen aanleiding om tot verdergaand onderzoek over te gaan. Dat laatste is door [gedaagden] onvoldoende betwist en er zijn door haar ook geen andere bijzondere omstandigheden gesteld op basis waarvan [eisers] het gebrek tijdens het bouwkundig onderzoek of één van de bezichtigingen had moeten ontdekken en/of daar nader onderzoek naar had moeten laten doen. [gedaagden] stelt weliswaar dat het voor [bedrijf 2] wel zichtbaar was dat het riool niet goed zou zijn aangesloten, maar [gedaagden] verliest daarbij uit het oog dat [bedrijf 2] dit (op 31 oktober 2022) pas kon zien nadat de bestrating in de voortuin was verwijderd en de rioolbuis was uitgegraven, respectievelijk (op 23 januari 2023) pas na inspectie met een rioolcamera.
4.7.
Het verweer dat de ouderdomsclausule zoals opgenomen in artikel 20.1. van de koopovereenkomst eraan in de weg staat dat [eisers] [gedaagden] ter zake de gebreken kan aanspreken, slaagt evenmin. [gedaagden] hebben in de koopakte aangegeven dat in 2017 de riolering, vanaf de badkamer op de begane grond tot het trottoir, is vernieuwd. [eisers] mochten er op basis van deze mededeling van uitgaan dat de riolering deugdelijk – en duurzaam – is vernieuwd op basis van de eisen die toen golden. Dit bleek later niet het geval te zijn. Daarmee is sprake van een gebrek dat niet het gevolg is van ouderdom van de woning. Daarop stuit het beroep op de ouderdomsclausule af.
4.8.
De conclusie is dat [gedaagden] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van artikel 6.3. van de koopovereenkomst en daarom aansprakelijk is voor de herstelkosten.
4.9.
Voor het bepalen van de omvang van de door [gedaagden] te vergoeden herstelkosten moet een vergelijking worden gemaakt tussen de situatie waarin [eisers] in werkelijkheid verkeert en de hypothetische situatie waarin hij zou hebben verkeerd als hij bij overdracht van de woning een deugdelijke riolering had gehad.
4.9.1.
[eisers] heeft gesteld en met gespecificeerde offertes onderbouwd dat de herstelkosten minimaal € 25.000,00 bedragen. [eisers] heeft haar vordering in hoofdsom uitdrukkelijk tot dat bedrag beperkt. [gedaagden] heeft bij dat bedrag vraagtekens geplaatst in die zin dat zij zich afvraagt of er geen goedkopere manier is om de gebreken aan de riolering te herstellen. In reactie daarop is door [eisers] toegelicht dat bekeken is of er goedkopere alternatieven zijn, maar dat dit niet het geval is, omdat de rioolbuis in 2017 in een betonnen vloer is gegoten, waarin ook de vloerverwarming ligt. Om de herstelwerkzaamheden uit te kunnen voeren moet het beton worden verwijderd, moet ruimte worden gecreëerd voor het afschot, waarna de vloer weer moet worden gedicht en afgewerkt. Dit betekent dat een aanzienlijk deel van de benedenverdieping moet worden opengebroken en dichtgemaakt, inclusief het verwijderen en opnieuw installeren van de vloerverwarming. Een en ander is door [gedaagden] niet weersproken. Evenmin is door haar onderbouwd gesteld dat deze werkzaamheden goedkoper kunnen worden uitgevoerd. [gedaagden] noemt in haar verweer de aftrek “nieuw voor oud”, waarmee op grond van artikel 6.3. van de koopovereenkomst rekening moet worden gehouden. In reactie daarop is door [eisers] aangevoerd dat die aftrek hier geen rol kan spelen, omdat het gaat om een riolering die in 2017 is vernieuwd en die normaal gesproken lang meegaat. Het lag vervolgens op de weg van [gedaagden] om haar stellingen op dit punt te concretiseren en te onderbouwen. Dat heeft zij nagelaten. De conclusie is dat het gevorderde bedrag van € 25.000,00 toewijsbaar is.
4.10.
Gelet op het voorgaande behoeft de subsidiaire grondslag geen bespreking meer.
4.11.
De gevorderde wettelijke rente is als niet afzonderlijk weersproken en op de wet gegrond toewijsbaar als hierna vermeld.
4.12.
[gedaagden] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
138,81
- griffierecht
€
706,00
- salaris gemachtigde
€
1.086,00
(2 punten × € 543,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.065,81
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagden] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 25.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, vanaf de datum van betekening van het vonnis, tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van € 2.065,81, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.J.P. Lambooij en in het openbaar uitgesproken op 23 oktober 2024.
(mk)